| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 07 décembre 2022, 17/05809

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 07 DECEMBRE 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/05809 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B24JN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2017 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 15/03935

APPELANTE

Société LE SAPHYRE D'ORIENT

SARL immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 790 484 745

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me Francis DOMINGUEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C1536

INTIMEES

Société TRIBUTE

EURL immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 437 986 508

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me René-Louis PETRELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1160

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic, le Cabinet [G], immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 384 031 324

C/O CABINET [G]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l'ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L'immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété, est composé de six lots à usage commercial.

La société civile immobilière Adrar est propriétaire du lot 4, constitué d'un local commercial situé au rez-de-chaussée, auquel on accède par la rue Marchand, ou par le hall, porte à droite.

Les lieux sont loués à la SARL Adrar qui exploite un restaurant gastronomique de cuisine marocaine sous le nom commercial de restaurant Le Palais de Ouarzazate.

La société à responsabilité limitée Tribute est propriétaire du lot 1, constitué d'un local commercial situé au rez-de-chaussée, auquel on accède par la [Adresse 4].

Selon un bail commercial du 22 décembre 2009, la société Tribute a loué son local commercial à la société L'Ottoman.

Le 10 février 2012, estimant que depuis son ouverture, le bar à chicha exerçant sous l'enseigne L'Ottoman créait des désagréments à la copropriété, la SARL Adrar a fait dresser un procès-verbal de constat d'huissier, constatant notamment la présence de détritus dans les parties communes.

Selon un bail commercial du 20 décembre 2012, la société Tribute a loué son local commercial à la société Le Saphyre d'Orient.

Courant 2013, la SCI Adrar a dénoncé au syndic de l'immeuble des nuisances causées par le bar à chicha Le Saphyre d'Orient, relatives aux encombrants et la saleté dans les parties communes, les fortes odeurs de narguilé et les nuisances sonores créées par la musique.

Par un courrier du 12 mars 2013, le syndic de l'immeuble a demandé à la société Le Tribute de prendre des mesures pour remédier aux nuisances causées par l'activité de sa locataire Le Saphyre d'Orient, lui rappelant notamment qu'il est interdit de déposer des objets et salir les parties communes.

Par courriers du 25 mars 2014, le syndic de l'immeuble a sollicité l'intervention du Procureur de la République, du commissariat et du maire de la ville.

Par acte d'huissier des 21 et 23 avril 2015, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a fait assigner la société Tribute et la société Saphyre d'Orient devant le tribunal de grande instance d'Evry aux fins de voir :

- prononcer la résiliation du bail signé entre les sociétés Tribute et Saphyre d'Orient aux torts exclusifs du locataire,

- dire qu'il sera interdit à la société Tribute de contracter un nouveau bail ayant la même activité ou une activité semblable à celle de la société Saphyre d'Orient et toute autre activité qui réunirait en soirée et début de nuit sa clientèle,

- prononcer cette condamnation sous astreinte de 1.000 € par jour à compter du premier jour de la signature soit d'une convention d'occupation précaire, soit d'un bail par la société Tribute,

- condamner in solidum la société Tribute et la société Saphyre d'Orient à lui payer la somme de 15.000 € de dommages et intérêts, somme qui bénéficiera à tous les lots autres que celui qui appartient à la société Tribute,

- condamner les deux sociétés in solidum à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux dépens avec distraction,

- ordonner l'exécution provisoire,

- ordonner l'expulsion de la société Le Saphyre d'Orient des lieux occupés,

- condamner la société Le Saphyre d'Orient à une astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter du jour de la signification du jugement à intervenir jusqu'à son départ définitif des lieux.

La société Tribute et la société Le Saphyre d'Orient ont soulevé l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires, au motif de l'absence de pouvoir pour ester en justice, et à titre subsidiaire ont sollicité le débouté de ses demandes.

Par jugement contradictoire du 26 janvier 2017, le tribunal de grande instance d'Evry a :

- prononcé la résiliation du bail commercial portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 4] conclu le 20 décembre 2012 entre la société Le Saphyre d'Orient et la société Tribute, aux torts exclusifs de la société Le Saphyre d'Orient,

- dit que la société Le Saphyre d'Orient devra libérer les lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision,

- ordonné, à défaut de libération des lieux dans ce délai, l'expulsion de la société Le Saphyre d'Orient des lieux occupés ainsi que tous occupants de son chef, par toutes voies de droit,

avec si besoin est, l'assistance et le concours de la force publique ainsi que d'un serrurier et ce, dès la première tentative d'exécution, ceci à défaut de libération volontaire des lieux dans un nouveau délai de quinze jours suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

- rappelé que le sort des divers objets et meubles meublants abandonnés dans les lieux est réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné la société Le Saphyre d'Orient et la société Tribute à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Le Saphyre d'Orient et l'entreprise Tribute aux entiers dépens, avec distraction au profit de l'avocat qui en a fait la demande,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires.

La société Le Saphyre d'Orient a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 17 mars 2017.

Par ordonnance du 16 mai 2018, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables, en application des dispositions de l'article 909 du code de procédure civile, les conclusions d'intimée de la société Tribute du 20 septembre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 07 septembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 11 décembre 2017 par lesquelles la société Le Saphyre d'Orient, appelante, invite la cour, au visa des articles 9 et 16 du code de procédure civile, à :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Par conséquent, statuant de nouveau,

- constater l'absence de troubles anormaux du voisinage ou de défaut de conformité de son bail,

- déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de résiliation de son bail commercial consenti par la société Tribute,

- débouter de ce fait le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes à son encontre,

En tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4.000 € au titre l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 15 juin 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

- condamner la société Le Saphyre d'Orient à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Le Saphyre d'Orient aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :

Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'interdire à la société Tribute de contracter un nouveau bail avec une société ayant une activité semblable de la société Le Saphyre d'Orient,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires

La société Le Saphyre d'Orient sollicite d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions mais ses conclusions ne comportent aucune motivation relative à la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires ;

En l'espèce, les premiers juges ont exactement retenu que 'Un syndicat de copropriétaires peut agir, par la voie oblique, en résiliation du bail et expulsion d'un locataire, dès lors que la carence du bailleur est établie. L'exercice de l'action oblique suppose l'inaction du bailleur. Ainsi le syndicat des copropriétaires peut agir en cessation du trouble de jouissance causé par un locataire en cas de carence du copropriétaire bailleur.

Selon le procès-verbal d'assemblée générale du 11 décembre 2013, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à engager toutes procédures afin d'obtenir la cessation des troubles, dont sont victimes les autres copropriétaires et les voisins, de la part de la société Le Saphyre d'Orient.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires entend voir prononcer la résiliation du bail signé entre la société Tribute et la société Le Saphyre d'Orient aux torts exclusifs du locataire' ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires ;

Sur le trouble anormal de voisinage

Le syndicat des copropriétaires fonde son action sur les troubles du voisinage occasionnés par la société Le Saphyre d'Orient aux autres copropriétaires, dénonçant des nuisances sonores et d'hygiène, constituées par la musique, l'affluence lors des soirées programmées, l'absence de sanitaire adéquats, les salissures dans les parties communes de l'immeuble ;

La société Le Saphyre d'Orient oppose qu'elle exerce une activité de salon de thé, sandwicherie de style oriental et conteste toute nuisance sonore ou autre trouble de voisinage ;

Aux termes de l'article 544 du code civil, 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements' ;

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ; il s'agit d'une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d'une faute ;

En l'espèce, les premiers juges ont à juste titre relevé que 'Le syndicat des copropriétaires verse à l'appui de sa demande de résiliation du bail liant la société Le Saphyre d'Orient et la société Tribute divers documents et courriers datant de 2011 à 2014. Seuls les documents postérieurs au 20 décembre 2012, date de conclusion du bail litigieux seront pris en compte, les courriers antérieurs concernant le locataire précédent de la société Tribute.

Les documents versés par le syndicat des copropriétaires à compter de 2013 concernent notamment :

- un courrier du syndic en date du 12 mars 2013 adressé au bailleur et lui demandant d'intervenir auprès de sa locataire afin que les parties communes soient nettoyées et désencombrées,

- deux courriers du restaurant Le Palais de Ouarzazate et de la société Adrar des 24 et 25 juillet 2013 adressés au syndic et attirant son attention sur la présence d'encombrants dans les parties communes, sur l'état de saleté des parties communes attenantes au local exploité par la société Le Saphyre d'Orient et sur les nuisances sonores émises par le bar à chicha,

- plusieurs courriers (M. [E], Mme [K], Mme [X], M. et Mme [P], Mme [I], Mme [Y]) émanant de copropriétaires ou voisins du [Adresse 5], datés des 11, 14, 17, 18, 19 mars 2014 se plaignant des nuisances générées par l'activité de la société Le Saphyre d'Orient,

- un courrier du syndic du 25 mars 2014, adressé au Préfet de l'Essonne et à la DASS, leur demandant d'intervenir pour faire cesser les nuisances de la société Le Saphyre d'Orient,

- le même courrier adressé à M. Le procureur de la République d'Evry, au commissariat de police, à la police municipale et à la mairie de [Localité 7], ainsi qu'à la direction générale des douanes,

- un courrier daté du 2 janvier 2015 adressé par le syndic à l'agence ORPI pour se plaindre des nuisances générées par l'activité de la société Le Saphyre d'Orient,

- un courrier d'un ancien habitant du [Adresse 5] indiquant avoir déménagé à cause des désagréments causés par le bar à chicha,

Il ne peut être contesté, à l'appui des nombreux documents susvisés, que l'activité de la société Le Saphyre d'Orient occasionne aux copropriétaires de l'immeuble et aux voisins des nuisances, notamment sonores et olfactives' ;

Le fait que le règlement de copropriété mentionne que l'immeuble est destiné à l'usage de commerces et de bureaux et que le bail est conforme au règlement de copropriété ne dispense pas ses occupants de respecter le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients du voisinage, ce d'autant plus que ce même règlement stipule dans son article 6ème que 'Les boutiques pourront être utilisées pour l'exercice de n'importe quel commerce à la condition que l'activité exercée ne nuise pas à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui sera produit ou les odeurs qui seraient dégagées et la condition encore de ne pas nuire à la sécurité de l'immeuble' ;

Les attestations de voisins produites par la société Le Saphyre d'Orient certifiant qu'ils n'entendent aucun bruit venant du Saphyre d'Orient ne remettent pas en cause les nombreuses attestations produites par le syndicat des copropriétaires, précises et circonstanciées ;

Ainsi il convient de considérer que les nuisances sonores dues à la musique et aux clients de la société Le Saphyre d'Orient, de 18 heures à 1 heure en semaine et jusqu'à 3 heures le week-end, les nuisances olfactives relatives aux odeurs de narguilé, les nuisances liées au dépôts de déchets, bouteilles d'alcool, canettes, dans les parties communes et l'état de saleté des parties communes attenantes, dont il est justifié qu'elles ont perduré près de deux ans, malgré les mises en demeure, sont d'une telle ampleur, par l'intensité du niveau sonore, y compris la nuit, par la gêne causée par les odeurs de narguilé, les encombrants et la saleté dans les parties communes, et par leur durée dans le temps, qu'elles constituent des nuisances qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage ;

Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion de la locataire

Le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement des articles 6, 7 et 8 du règlement de copropriété, la résiliation du bail commercial conclu le 20 décembre 2012 entre la société Le Saphyre d'Orient et la société Tribute, aux torts exclusifs de la société Le Saphyre d'Orient, et l'expulsion de la société Le Saphyre d'Orient ;

La société Le Saphir d'Orient oppose l'absence de nuisance et la conformité du bail au règlement de copropriété ;

En l'espèce, le règlement de copropriété stipule :

- 'Article 6ème : ... Les boutiques pourront être utilisées pour l'exercice de n'importe quel commerce à la condition que l'activité exercée ne nuise pas à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui sera produit ou les odeurs qui seraient dégagées et la condition encore de ne pas nuire à la sécurité de l'immeuble',

- 'Article 7ème : Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble',

- 'Article 8ème : Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur

famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service ...' ;

Le bail commercial conclu entre la société Tribute et la société Le Saphyre d'Orient le 20 décembre 2012 stipule 'Le locataire devra se conformer à tous règlements qui s'appliquent à l'ensemble immobilier dans lequel il exerce et dont il reconnaît avoir eu connaissance' ;

Il en ressort de ces textes que le règlement de copropriété est opposable au locataire, la société Le Saphyre d'Orient ; le bailleur, la société Tribute, a l'obligation de faire respecter le règlement de copropriété à sa locataire et à défaut engage sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires et des autres copropriétaires ;

Il est constant que l'exercice de l'action oblique par le syndicat des copropriétaires suppose l'inaction du bailleur ;

Selon les pièces du dossier et l'analyse ci-avant, la société Le Saphyre d'Orient a contrevenu aux obligations du règlement de copropriété et la société Le Tribute, informée par le syndic et les autres copropriétaires, des nuisances occasionnées par la société Le Saphyre d'Orient n'a pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété ;

En raison de cette défaillance de la société Le Saphyre d'Orient et de l'inaction de la société Tribute afin de faire respecter le règlement de copropriété par sa locataire, il y a lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

Le syndicat des copropriétaires précise que selon un acte du 28 mai 2019, il a été procédé à l'expulsion de la locataire ; toutefois l'exécution du jugement sur ce point ne saurait entraîner sa réformation puisque la décision du tribunal était justifiée et le reste devant la cour pour les motifs exposés plus haut ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a :

- prononcé la résiliation du bail commercial portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 4] conclu le 20 décembre 2012 entre la société Le Saphyre d'Orient et la société Tribute, aux torts exclusifs de la société Le Saphyre d'Orient,

- dit que la société Le Saphyre d'Orient devra libérer les lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision,

- ordonné, à défaut de libération des lieux dans ce délai, l'expulsion de la société Le Saphyre d'Orient des lieux occupés ainsi que tous occupants de son chef, par toutes voies de droit,

avec si besoin est, l'assistance et le concours de la force publique ainsi que d'un serrurier et ce, dès la première tentative d'exécution, ceci à défaut de libération volontaire des lieux dans un nouveau délai de quinze jours suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

- rappelé que le sort des divers objets et meubles meublants abandonnés dans les lieux est réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

La société Tribute et la société Le Saphyre d'Orient, parties perdantes, doivent être condamnées aux dépens d'appel et la société Le Saphyre d'Orient doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Le Saphyre d'Orient ; 

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société Tribute et la société Le Saphyre d'Orient aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société Le Saphyre d'Orient à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT