Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 01 DECEMBRE 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09614 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF2UR
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Avril 2022 -Président du TJ de MELUN - RG n° 22/00108
APPELANTE
S.A.S. ERG BAT-ENTREPRISE RENOVATION GENERALE DU BATIMENT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Linda HALIMI-BENSOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0427
INTIMEE
S.A.S. BDM, RCS de MEAUX n°391 788 866, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Paul-gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocat au barreau de PARIS, toque : R101
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Octobre 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
La société BDM est propriétaire de locaux commerciaux constituant le lot n°42 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2], qui ont été donnés en location à la société ERG BAT - entreprise rénovation générale du bâtiment - en vertu d'un contrat de bail commercial en date du 2 juin 2021, moyennant un loyer annuel H.T. de 9.000 euros.
Se plaignant du non-paiement des loyers et des charges, la société BDM a fait délivrer les 6 et 7 décembre 2021 à sa locataire un commandement de payer la somme de 3.103,98 euros en principal, qui est resté sans effet dans le mois de sa délivrance.
Par actes des 21 et 23 février 2022, la société BDM a fait assigner en référé la société ERG BAT devant le tribunal judiciaire de Melun, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail,
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
- rejeter toute demande éventuelle de délai de paiement ;
- ordonner la séquestration et le transport des meubles ;
- condamner la société ERG BATau paiement d'une provision de 6.272,64 euros, à valoir sur les termes arriérés, d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges et jusqu'à la libération définitive des lieux ;
- condamner la société ERG BAT à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens incluant le coût du commandement.
Régulièrement assignée, la société défenderesse n'a pas comparu ni personne pour elle.
Par ordonnance réputée contradictoire du 8 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun a :
- constaté l'acquisition au profit de la société BDM du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial du 2 juin 2021 à compter du 8 décembre 2021 ;
- ordonné l'expulsion de la société ERG BAT des lieux qu'elle occupe lot [Cadastre 4] de la copropriété située [Adresse 2], dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- dit qu'à défaut, elle pourra être expulsée ainsi que ses biens et toute personne occupant les lieux avec elle, et ce avec le concours de la force publique s'il y a lieu ;
- ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;
- condamné la société ERG BAT à payer à titre de provision à la société BDM la somme de 6.272,64 euros représentant le montant des loyers et charges demeurés impayés jusqu'au mois de janvier 2022 inclus, somme productrice d'intérêts à compter du 7 décembre 2021 sur la somme de 3.013,98 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- condamné la société ERG BAT à payer à la société BDM, à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel actuel provision sur charges en sus depuis le 8 décembre 2021 et jusqu'à la libération définitive des lieux par la remise des clés ;
- condamné la société ERG BAT à payer à la société BDM la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que la présente décision est exécutoire par provision ;
- condamné la société ERG BAT aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer signifié les 6 et 7 décembre 2021.
Par déclaration du 16 mai 2022, la société ERG BAT a relevé appel de l'ensemble des chefs du dispositif de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 juillet 2022, elle demande à la cour, au visa des articles 1219 et 1220 du code civil, de :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
Y faisant droit,
- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau,
A titre principal,
- juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré les 6 et 7 décembre 2021 par la société BDM à son encontre ;
- débouter la société BDM de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,
- juger qu'il existe de multiples contestations sérieuses quant aux demandes formulées par la société BDM ;
- juger n'y avoir lieu à référé et inviter les parties se pourvoir au fond ;
A titre très subsidiaire,
- juger que la société BDM n'a pas respecté son obligation de délivrance ;
- juger qu'elle n'a pas eu la jouissance paisible de son local ;
En conséquence et dans tous les cas,
- juger qu'elle est bien fondée à invoquer l'exception d'inexécution ;
A titre infiniment subsidiaire,
- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail en date du 2 juin 2021, et rappelé dans le commandement de payer qu'il lui aurait été délivré le 6 septembre 2021 ;
- l'autoriser à s'acquitter de sa dette en 23 mensualités d'un montant de 100 euros en sus du loyer courant, la 24ème mensualité venant régler le solde de sa dette ;
- juger que le premier versement sera effectué dans le mois qui suivra la signification de l'ordonnance en ensuite le 10 de chaque mois ;
- juger que pendant le cours des délais octroyés, les effets de la clause résolutoire sont de plein droit suspendus ;
- juger que la clause pénale est réputée non écrite et par conséquent nul et de nul effet, et subsidiairement réduire le montant de la clause pénale à un euro ;
- juger que la société BDM devra lui remettre des quittances mensuelles de loyer pour la période concernée et dûment payée, le tout sous astreinte de 100 euros par document, ladite astreinte commençant à courir quinze jours après la signification du jugement à intervenir ;
- condamner la société BDM à effectuer les travaux nécessaires à la jouissance paisible du logement loué sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- condamner la société BDM à effectuer les régularisations de charges sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
Dans tous les cas,
- désigner tel expert qu'il plaira au tribunal de nommer, avec pour mission de :
' se rendre sur les lieux,
' se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
' s'adjoindre tout sapiteur,
' examiner les non-conformités, non finitions et désordres allégués par le locataire et en particulier, ceux mentionnés dans les présentes conclusions et les pièces y étant annexées,
' en indiquer l'origine,
' indiquer quels sont les travaux nécessaires à la cessation des non conformités, non finitions et désordres et en chiffrer le coût,
' fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond, de déterminer, s'il y a lieu, les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices éventuellement subis,
' en cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser le locataire à faire exécuter à ses frais, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous le constat de bonne fin dudit expert, lequel déposera, s'il y a lieu, un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux et les délais de réalisation,
- dire que l'expert sera saisi et effectuera sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original et une copie de son rapport, au greffe du tribunal de céans, dans le délai qui lui sera imparti ;
- fixer le montant de la provision à consigner au greffe, à titre d'avance, sur les honoraires de l'expert ;
- désigner un expert afin d'établir les comptes entre les parties ;
En tout état de cause,
- débouter la société BDM de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la société BDM au paiement de la somme de 2.600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La société ERG BAT soutient en substance :
- qu'elle rencontre des difficultés dans la réception de ses courriers ce qui expliquerait qu'elle n'a pas reçu copie du commandement de payer et de l'assignation ;
- qu'elle a payé régulièrement ses loyers jusqu'au jour où elle a rencontré des problèmes dans la jouissance paisible de son local ;
- que le commandement de payer est entaché de nullité dès lors que le décompte qu'il contient n'est ni précis ni détaillé, ne distingue pas entre les loyers et les charges réclamés, et il est vraisemblable que toutes les sommes payées n'ont pas été imputées ;
- qu'il existe des contestations sérieuses quant à la validité du commandement, tant sur le principal pour les motifs précédemment exposés que sur les charges, la réddition du décompte de charges pour lequel la société ERG BAT paye une provision n'ayant jamais été effectuée conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, et quant à l'exception d'inexécution qu'elle est fondée à invoquer compte tenu des multiples problèmes qu'elle rencontre dans la jouissance des lieux ; qu'une expertise devra être ordonnée sur ce point si la cour considère ne pas être suffisamment informée ;
- qu'à titre très infiniment subsidiaire des délais de paiement de vingt quatre mois devront lui être accordés avec effet suspensif de la clause résolutoire, compte tenu de sa baisse de ressources suite à la crise Covid.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 juillet 2022, la société BDM demande à la cour de :
- débouter la société ERG BAT de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun le 8 avril 2022 ;
- condamner la société ERG BAT à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La société BDM soutient en substance :
- que le bail commercial prévoit une élection de domicile en son siège social et le commandement de payer ainsi que l'assignation ont été délivrés à l'adresse du siège social de la société ERG BAT ;
- que le décompte contenu au commandement de payer est parfaitement clair, lisible et distingue bien les loyers et les charges réclamées ;
- que la régularisation des charges au titre de l'année 2021 n'a pas encore eu lieu puisqu'elle n'a pas encore reçu des factures de régularisation des charges de la part du syndic ;
- que la société ERG BAT ne justifie par aucune pièce que le local causerait des problèmes de jouissance et n'indique pas en quoi le bailleur serait défaillant dans l'exécution de ses obligations ;
- qu'il doit être rappelé qu'en application de l'article 146 alinéa 2 du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve ;
- que la société ERG BAT ne verse aucun justificatif au soutien de sa demande de délais de paiement et en tout état de cause, elle a déjà bénéficié des plus larges délais sans qu'aucun règlement ne soit intervenu depuis un an.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE LA COUR
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Il sera rappelé à cet égard :
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;
- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
En outre, aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.
L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Aux termes des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, il est constant que le bail commercial contient une clause résolutoire en cas notamment de non paiement des loyers et charges aux termes convenus, qui se trouve acquise un mois après la délivrance d'un commandement de payer visant cette clause et demeuré infructueux.
Il est tout aussi constant qu'un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été délivré à la société ERG BAT les 6 et 7 décembre 2021, pour paiement d'une somme principale de 3.013,98 euros.
L'appelante n'est pas fondée à se prévaloir en référé de la nullité de ce commandement pour le motif exposé plus haut, et elle n'est pas plus fondée en sa contestation soulevée du chef de l'imprécision des sommes réclamées dans ce commandement, la somme de 3.013,98 euros s'y trouvant clairement détaillée par un décompte annexé à l'acte qui distingue bien les loyers des charges et permet ainsi à la locataire de discuter la somme dont il est demandé le paiement, ce qu'elle ne fait pas en l'espèce.
Les autres contestations de l'appelante ne sont pas plus sérieuses alors que :
- s'agissant de la régularisation des charges, le bail n'a été conclu que le 2 juin 2021, en sorte que la locataire n'est pas fondée à se prévaloir du défaut de régularisation annuel des charges imposé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer et l'assignation en référé ayant été délivrés moins d'un an après la conclusion du bail ;
- concernant l'exception d'inexécution, la société ERG BAT ne précise pas dans ses conclusions quels sont les problèmes de jouissance qu'elle rencontrerait au regard de l'état des locaux, sur lequel elle n'indique rien non plus, ne fournissant non plus aucune pièce sur ce point, procédant par simple affirmation qu'elle n'étaye pas du tout.
Par ailleurs, l'appelante ne conteste pas le décompte détaillé et actualisé qui est produit par l'intimé, qui fait ressortir une dette locative de 12.440,39 euros au 1er juillet 2022, loyer et provision sur charges du 3ème trimestre 2022 inclus, et elle ne fournit aucun élément au soutien de sa demande de délais de paiement, se bornant à affirmer avoir souffert de la crise sanitaire sans produire aucune pièce attestant de difficultés financières qui la placeraient dans l'incapacité de s'acquitter du loyer et des charges exigibles. Sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ne saurait donc être accueillie, d'autant qu'elle a déjà bénéficié de longs délais de fait depuis la délivrance du commandement les 6 et 7 décembre 2021.
L'appelante sera par conséquent déboutée de l'ensemble de ses demandes et la décision de première instance sera confirmée en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile dont elle a fait une juste appréciation.
Perdant en appel, la société ERG BAT sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer à la société BDM la somme de 1.500 euros fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,
Y ajoutant,
Déboute la société ERG BAT - Entreprise rénovation générale du bâtiment - de l'ensemble de ses contestations et demandes,
Condamne la société ERG BAT - Entreprise rénovation générale du bâtiment - aux dépens de l'instance d'appel et à payer à la société BDM la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
