France, Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 2, 01 décembre 2022, 22/09297

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRET DU 01 DECEMBRE 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09297 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFZY2

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Mars 2022 -Président du TJ de MEAUX - RG n° 22/00179

APPELANT

M. [X] [F], exercant sous le nom commercial 'LE PALMIER'

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Sandrine GACHET, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

Assisté à l'audience par Me Thierry CHAMON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

INTIMEE

S.A. 1001 VIES HABITAT, RCS de PARIS n°572 015 451, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Marc DESMICHELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : R078

Substitué à l'audience par Me Kamil BESSON, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 26 Octobre 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2020, la société 1001 vies habitat a donné à bail commercial à M. [X] [F] des locaux situés à [Localité 4] (Seine-et-Marne), Centre commercial La pièce aux chats, [Adresse 1], pour l'exercice d'une activité de boulangerie-pâtisserie, pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2020 au 31 juillet 2029 et moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 9.000 euros payables en quatre termes égaux et d'avance.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte d'huissier de justice signifié le 10 novembre 2021, la société 1001 vies habitat a fait délivrer à M. [F] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour les sommes principales de 19.020,38 euros et 19.858,29 euros arrêtées au 29 octobre 2021.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées impayées, par acte d'huissier de justice signifié le 16 février 2022, la société 1001 vies habitat a fait assigner M. [F] à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir :

- constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 10 décembre 2021 ;

- ordonner l'expulsion de M. [F] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique ;

- condamner M. [F] à lui payer à titre de provision sur les loyers, régularisation de charges et provisions sur charges dues, une somme à hauteur de 41.840,07 euros, avec intérêts de droit sur la somme de 38.879,67 euros à compter du commandement de payer délivré le 10 novembre 2021 et de la signification des présentes pour le surplus ;

- condamner à titre de provision M. [F] à lui payer le coût du commandement de payer soit 269,31 euros ;

- condamner à titre de provision M. [F] à lui payer la somme de 4.184 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;

- condamner M. [F] à titre de provision à lui payer une indemnité d'occupation trimestrielle à compter de l'ordonnance à intervenir à hauteur du double du loyer courant comprenant la provision pour charges mais hors régularisations de charges qui pourraient intervenir pendant la période d'occupation qui resteront dues en sus, jusqu'à libération complète des locaux, soit la somme de 5.922,80 euros TTC ;

- condamner M. [F] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [F] au paiement de l'intégralité des frais et dépens de l'instance qui comprendront les frais exposés à ce jour ainsi que les frais d'exécution à venir.

Régulièrement assigné, le défendeur n'a pas comparu ni personne pour lui.

Par ordonnance réputée contradictoire du 30 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à la date du 10 décembre 2021 ;

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de M. [X] [F] et de tout occupant de son chef du local qui lui est donné à bail par la société 1001 vies habitat, situé à [Localité 4] (Seine-et-Marne), Centre commercial La pièce aux chats, [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

- dit n'y avoir lieu à astreinte ;

- dit, en cas de besoin, que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé selon les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par M. [X] [F] à compter du 11 décembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société 1001 vies habitat de majoration de l'indemnité d'occupation et de versement d'une pénalité de dix pour cent ;

- condamné par provision M. [X] [F] à payer à la société 1001 vies habitat la somme de 23.105,87 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 9 mars 2022, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- rejeté la demande de la société 1001 vies habitat de condamnation de M. [X] [F] à lui payer la somme de 2.500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société 1001 vies habitat aux dépens ;

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Cette ordonnance a été rectifiée par ordonnance du 20 avril 2022 en ce sens qu'au lieu de lire au dispositif "Condamnons la société 1001 vies habitat aux dépens" il convient de lire "Condamnons M. [F] aux dépens".

Par déclaration du 10 mai 2022, M. [F] a relevé appel de l'ordonnance du 30 mars 2022.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 juillet 2022, il demande à la cour de :

- le déclarer recevable en son appel, y faire droit et l'y dire bien fondé ;

- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

' constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à la date du 10 décembre 2021,

' ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, son expulsion et celle et de tout occupant de son chef du local qui lui est donné à bail par la société 1001 vies habitat, situé à [Localité 4] (Seine-et-Marne), Centre commercial La pièce aux chats, [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

' dit, en cas de besoin, que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé selon les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,

' fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par celui-ci à compter du 11 décembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

' condamné par provision celui-ci à payer à la société 1001 vies habitat la somme de 23.105,87 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 9 mars 2022, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société 1001 vies habitat, et renvoyer celle-ci de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

- lui accorder des délais de paiement de 24 mois aux fins de lui permettre d'apurer sa dette locative ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué puisqu'il aura effectivement libéré de sa dette, en sus du paiement du loyer courant, dans le délai fixé ;

- dire que les majorations d'intérêts ou les pénalités de retard prévues dans le contrat de bail ne seront pas applicables pendant le délai fixé ;

- condamner la société 1001 vies habitat au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société 1001 vies habitat aux entiers dépens.

M. [F] soutient que les demandes de la société 1001 vies habitat visant à voir constater la résiliation du bail et prononcer son expulsion se heurtent à une contestation sérieuse, en ce que la demande tendant à obtenir la résiliation du bail n'est pas fondée uniquement sur le non-respect des dispositions du bail commercial mais également sur le protocole transactionnel du 7 octobre relatif à l'occupation du local par la société Crèpes du sud dont M. [F] était le gérant ; que l'on constate en effet que le commandement de payer porte sur deux créances, l'une au titre des loyers et charges du bail actuel, l'autre au titre du protocole transactionnel, or la demande de résiliation du bail ne peut être portée que sur une inexécution des engagements pris dans le cadre d'un bail commercial et non dans le cadre d'un protocole d'accord conclu séparément.

Au soutien de sa demande subsidiaire de délais de paiement, M. [F] expose avoir rencontré quelques difficultés dans le cadre de son activité qui est désormais plus florissante et proposé au bailleur, qui l'a accepté, de céder son fonds de commerce de boulangerie et ainsi de solder sa dette locative, une promesse de cession de fonds de commerce étant en cours de négociation et devant être signée très prochainement.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 juillet 2022, la société 1001 vies habitat demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance de référé entreprise en ce qu'elle a :

' constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à la date du 10 décembre 2021,

' ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de M. [X] [F] et de tout occupant de son chef du local qui lui est donné à bail par elle, situé à [Localité 4] (Seine-et-Marne), Centre commercial La pièce aux chats, [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

' dit, en cas de besoin, que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé selon les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,

- infirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a :

' fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par M. [X] [F] à compter du 11 décembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

' dit n'y avoir lieu à référé sur sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation et de versement d'une pénalité de dix pour cent,

' condamné par provision M. [X] [F] à lui payer la somme de 23.105,87 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 9 mars 2022, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

' rejeté sa demande de condamnation de M. [X] [F] à lui payer la somme de 2.500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur ces demandes,

- condamner M. [F] à lui payer à titre de provision sur les loyers, régularisation de charges et provisions sur charges dues, une somme à hauteur de 27.816,22 euros dus au 12 juillet 2022, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré le 10 novembre 2021 ;

- condamner à titre de provision M. [F] à lui payer la somme de 2.781,62 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;

En tout état de cause,

- débouter M. [F] de l'intégralité de ses demandes ;

- subsidiairement, si la cour faisait droit à la demande de délais de règlement et suspendait les effets de la clause résolutoire, juger que faute pour M. [F] de régler à bonne date une seule des mensualités qui seraient fixée par la cour ou un seul loyer courant, l'intégralité de la dette locative deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera acquise ;

- condamner M. [F] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [F] aux entiers dépens et autoriser Me Marc Desmichelle à les recouvrer directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La société 1001 vies habitat expose que :

- le protocole d'accord transactionnel a été conclu sur la dette locative précédemment contractée par M. [F] en tant que gérant de la société Crèpes du sud au titre du bail commercial ayant précédé celui conclu avec M. [F] le 7 octobre 2020, dont le maintien a été conditionné au respect de l'échéancier de remboursement prévu au protocole, lequel a été annexé au nouveau bail commercial et est indissociable de celui-ci, si bien que la clause résolutoire du bail lui est applicable ;

- que la dette locative au titre du protocole s'établit à la somme de 14.718,64 euros et la dette locative au titre du nouveau bail à 13.097,58 euros, M. [F] étant ainsi redevable de la somme totale de 27.816,22 euros ;

- que la demande de délais de paiement doit être rejetée dès lors que M. [F] n'explique pas les difficultés qu'il aurait rencontrées et qui auraient conduit aux impayés, ne produit aucune pièces comptable et ne justifie pas de sa trésorerie, n'étayant même pas sa demande en ne précisant pas les délais de paiement dont il aurait besoin pour apurer sa dette ;

- que contrairement à ce qui a été jugé en première instance le juge des référés est bien compétent pour fixer une indemnité d'occupation de même qu'une pénalité contractuelles qui ne se heurtent pas à contestation sérieuse ; qu'en l'espèce il n'est pas sérieusement contestable que le débiteur doit en vertu des clauses du bail une indemnité d'occupation égale au double du loyer de même qu'une pénalité de 10% sur les impayés ; que l'indemnité d'occupation doit avoir un caractère incitatif au départ du locataire, lequel cherche manifestement à gagner du temps en ne s'étant pas présenté en première instance et en ayant interjeté appel en se dispensant d'exécuter la décision du première instance.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, MOTIFS

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard :

- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.

En outre, aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, la contestation soulevée par le locataire tenant au protocole d'accord transactionnel qui a été conclu entre les parties concomitamment au bail commercial du 7 octobre 2020 n'apparaît pas sérieuse alors que :

- il est expressément prévu à ce bail du 7 octobre 2020 que "M. [F] a sollicité de la société 1001 vies habitat l'établissement d'un bail commercial de 9 ans, en son nom propre en lieu et place de celui établi en 2007, à sa demande, au nom de la SARL Crèpes du sud en cours d'immatriculation, ce qui est accepté par le propriétaire du local sous condition préalable du règlement entre ses mains de la somme de 26.609,50 euros arrêtée au 31 juillet 2020 correspondant aux indemnités d'occupation lui restant dues soit 26.636,36 euros moins 2.026,85 euros détenus en ses livres au titre du dépôt de garantie. La société 1001 vies habitat accède à la demande de M [F] et consent que le règlement de ladite somme soit effectué selon les modalités suivantes : 14.000 euros le jour de la signature du bail et 12.609,50 euros selon clauses et conditions de l'échéancier figurant en annexe au présent bail. D'un commun accord, les parties déclarent ici expressément que le respect de l'échéancier par M. [F] et portant sur les indemnités d'occupation dues au 31 juillet 2020 est une condition sine qua non de son maintien dans les locaux au titre du présent bail à effet du 1er août 2020." ; (souligné par la cour)

- la clause résolutoire prévue au bail commercial prévoit en outre : "A défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer à son échéance un seul terme de loyer ou ses accessoires, le présent bail sera si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après un commandement de payer ou d'exécuter, contenant déclaration par le bailler de son intention d'user du bénéfice de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai." (souligné par la cour)

- ainsi, tant le respect par M. [F] de l'échéancier de remboursement de dette locative antérieure que le paiement du loyer et des charges du nouveau bail conditionnent la mise en jeu de la clause résolutoire prévue au bail à défaut de paiement dans le mois de la délivrance d'un commandement de payer.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été délivré à M. [F] le 10 novembre 2021 porte tant sur le paiement de la dette locative antérieure que sur celui des loyers et charges échus au titre du nouveau bail, soit les sommes respectives de 19.858,29 euros et 19.020,38 euros. Il n'est pas discuté que les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans le mois de la délivrance de ce commandement, en sorte que la clause résolutoire se trouve acquise et que c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion du locataire. L'ordonnance entreprise sera confirmée de ces chefs.

Sur le montant de la provision au titre de la dette locative, la société bailleresse justifie par la production de deux décomptes détaillés, non contestés par l'appelant, que celui reste devoir au 12 juillet 2022 la somme de 14.718,44 euros au titre de la dette antérieure soumise au protocole transactionnel et celle de 13.097,58 euros au titre de la dette attachée au nouveau bail, soit la somme totale de 27.816,02 euros non sérieusement contestable au paiement de laquelle M. [F] doit être condamné à titre provisionnel, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du commandement de payer. L'ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

La demande de délais de paiement de M [F] ne saurait être accueillie alors que l'appelant ne justifie par aucune pièce des difficultés financières qu'il affirme rencontrer ni de sa capacité à apurer sa dette dans le délai légal de vingt quatre mois, ne justifiant pas plus de la réalité du projet de cession de son fonds de commerce dont il se prévaut. Par suite, sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur l'indemnité d'occupation, la clause résolutoire du bail prévoit : "A compter de la date de résiliation du présent bail le preneur sera, de plein droit, redevable d'une indemnité d'occupation dont le montant représentera pour chaque jour de retard le double du loyer précédemment en vigueur et sera payable prorata temporaire jusqu'à complète libération des lieux."

La majoration de l'indemnité d'occupation s'analyse en une clause pénale comme l'a justement dit le premier juge.

Le bail stipule en outre à son article 17, à titre de clause pénale, une pénalité de 10% par mois de retard en sus des loyers et accessoires.

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, c'est à la condition que leur application ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.

En l'espèce, s'il apparaît bien, comme le souligne le bailleur, que le locataire, qui n'a pas comparu en première instance et qui en appel n'explique pas ni ne justifie les causes du non paiement de sa dette locative ni sa capacité à l'apurer dans le délai légal cherche à se maintenir dans les lieux sans offrir le contrepartie financière qui s'impose, occasionnant ainsi à son bailleur un préjudice important, la clause pénale stipulant le doublement du loyer apparaît néanmoins conférer au bailleur un avantage excessif, contrairement à la pénalité de 10% qui elle apparaît mesurée.

Il sera donc fait droit à titre de provision à la demande de la société 1001 vie habitat en paiement de la somme de 2.781,62 euros due au titre de la pénalité de 10% du montant de la dette locative, l'ordonnance étant infirmée de ce chef. En revanche, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la clause pénale relative au doublement de l'indemnité d'occupation, laquelle sera fixée au montant du loyer et des charges exigibles aux termes du bail, l'ordonnance étant confirmée de ce chef.

Partie perdante en première instance et en appel, M. [F] sera condamné aux entiers dépens de ces deux instance et à payer à la société 1001 vies habitat la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. L'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a écarté l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l'ordonnance entreprise :

- sur le montant de la condamnation provisionnelle au titre de la dette locative,

- en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la pénalité contractuelle,

- en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

La confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [F] à payer à la société 1001 vies habitat :

- la somme provisionnelle de 27.816,02 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 juillet 2022, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 10 novembre 2021,

- la somme de 2781,62 euros au titre de la clause pénale contractuelle,

Déboute M. [F] de l'ensemble de ses demandes,

Condamne M. [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel,

Le condamne payer à la société 1001 vies habitat la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

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Synthèse

Origine de la décision