Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 10
ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02740 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDDCC
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2020 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 17/04850
APPELANTS
Monsieur [H] [D]
Domicilié [Adresse 3]
[Localité 6]
Représenté par Me Anne-Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : E0391
Madame [I] [M] épouse [D]
Domiciliée [Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Anne-Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : E0391
INTIMEES
S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER
N° SIRET : 384 850 095
Ayant son siège social
[Adresse 1]
[Localité 2]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
Représentée par Maître Frédéric CAZAUX , Avocat au barreau de TOULOUSE, Avocat plaidant
Représentée par Me Alexandra SEIZOVA de la SELARL SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1099
S.A.S.U. SEVERINI PIERRES ET LOISIRS
N° SIRET : 329 667 182
Ayant son siège social
[Adresse 4]
[Localité 5]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Julie RAIGNAULT de la SELARL GRAMOND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0167, Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, Président, et Madame SIMON-ROSSENTHAL, Présidente, chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Edouard LOOS, Président
Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente
Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Edouard LOOS, Président et par Sylvie MOLLÉ, Greffier présent lors du prononcé.
FAITS ET PROCÉDURE
La société [Localité 7] II a donné mandat de commercialisation à la société Omnium Conseil, devenue Stellum Immobilier, afin de vente des biens immobiliers de la résidence « Domaine Volutis 3 » située sur la commune de [Localité 7] (33).
Le 28 avril 2005, M. [H] [D] et Mme [N] [M] épouse [D] ont signé un contrat de réservation avec la société SCI [Localité 7] II, représentée par sa gérante la société Severini Pierre et Loisirs, pour un appartement de type F3, de 52,65 mètres carrés, avec un parking, dans l'ensemble Immobilier « Domaine de Volutis 3 » situé sur la commune de [Localité 7] (33), pour un prix de 147 090 euros.
La gestion du bien a été confiée à la société Omnium Gestion.
La vente en l'état futur d'achèvement a été réitérée par acte authentique du 1er août 2006.
Cette acquisition a été financée par un prêt d'un montant de 147 090 euros auprès de la société LCL Meudon La Forêt le 10 mai 2006.
Par acte d'huissier de justice en date du 22 février 2017, les époux [D] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société Severini Pierre et Loisirs et la société Stellum Immobilier au paiement de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice.
Par jugement rendu le 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :
- dit irrecevable l'action de M. [H] [D] et Mme [N] [M] épouse [D] dirigée contre la société Severini Pierre et Loisirs et la société Stellium Immobilier à raison de la prescription ;
- condamne M. [H] [D] et Mme [N] [M] épouse [D] à payer à la société Severini Pierre et Loisirs et la société Stellium Immobilier, la somme de 1 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamne M. [H] [D] et Mme [N] [M] épouse [D] aux entiers dépens de l'instance ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
Par déclaration du 9 février 2021, les époux [D] ont interjeté appel du jugement.
Par dernières conclusions signifiées le 7 mai 2021, les époux [D] demandent à la cour de :
Vu l'article 1382 du code civil dans sa version applicable,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 décembre 2020 ;
statuant à nouveau,
- recevoir Monsieur et Madame [D] en leurs demandes et les dire bien fondées.
- débouter la société Severini Pierre et Loisirs et la société Stellium Immobilier de l'ensemble de leur demande, fins et conclusions ;
- dire et juger que la société Severini Pierre et Loisirs et la société Stellium Immobilier ont manqué à leur devoir d'information et de conseil.
- dire et juger que le consentement de Monsieur et Madame [D] a été vicié par des man'uvres dolosives.
en conséquence,
- condamner solidairement la société Severini Pierre et Loisirs et la société Stellium Immobilier à payer à Monsieur et Madame [D], la somme de 77 560 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
- condamner solidairement la société Severini Pierre et Loisirs et la société Stellium Immobilier à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 6 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
- prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par dernières conclusions signifiées le 1er septembre 2022, la société Stellium Immobilier demande à la cour de :
- rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
Vu les articles 1240, 2222 et 2224 du code civil, l'article 1382 du code civil dans sa version applicable, les articles 122 et suivants du code de procédure civile,
- à titre principal, confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription,
en conséquence, déclarer irrecevable l'ensemble des demandes formées par Monsieur et Madame [D] à l'encontre de la Stellium Immobilier,
- à titre subsidiaire, débouter Monsieur et Madame [D] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre Stellium Immobilier et débouter la société Severini Pierre et Loisirs de ses demandes formulées à l'encontre Stellium Immobilier.
- en toutes hypothèses, confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [D] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance,
- y ajoutant, condamner solidairement Monsieur et Madame [D] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de Maître Alexandra Seizova, avocat.
Par dernières conclusions signifiées le 16 juillet 2021, la société Severini Pierre et Loisirs demande à la cour de :
Vu l'article L. 111-1 du code de la consommation, les articles 1991, 1992, 1382 ancien, 2222 et 2224 du code civil,
A titre principal,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 17 décembre 2020 en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action introduite par Madame et Monsieur [D], comme prescrite,
- débouter Madame et Monsieur [D] du recours interjeté à l'encontre du jugement du 17 décembre 2020 du tribunal judiciaire de Paris ;
- condamner Madame et Monsieur [D] à payer à la société Severini Pierre et Loisirs la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
à titre subsidiaire, si la cour ne confirmait pas le jugement du 17 décembre 2020,
- juger que la société Severini Pierre et Loisirs n'a pas contracté avec Madame et Monsieur [D] et qu'elle n'est pas partie à l'opération ;
en conséquence,
- mettre hors de cause la société Severini Pierre et Loisirs ;
- débouter Madame et Monsieur [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner Madame et Monsieur [D] à payer à la société Severini Pierre et Loisirs la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
à titre très subsidiaire,
- juger qu'aucun manquement au devoir d'information et aucune faute ne peut être reproché à la société Severini Pierre et Loisirs ;
en conséquence,
- débouter Madame et Monsieur [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner Madame et Monsieur [D] à payer à la société Severini Pierre et Loisirs la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
à titre encore plus subsidiaire, s'il était jugé que la société Severini Pierre et Loisirs a manqué à un devoir de conseil ou commis une faute :
- juger que Madame et Monsieur [D] ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'elle allègue ;
en conséquence,
- débouter Madame et Monsieur [D] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner Madame et Monsieur [D] à payer à la société Severini Pierre et Loisirs la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
à titre infiniment subsidiaire s'il était jugé que la société Severini Pierre et Loisirs a manqué à un devoir de conseil ou commis une faute et qu'elle était condamnée à verser des dommages et intérêts à l'appelante,
- condamner la société Stellium Immobilier à garantir la société Severini Pierre et Loisirs de toutes condamnations prononcées contre elle,
- condamner la société Stellium Immobilier à payer à la société Severini Pierre et Loisirs la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
SUR CE,
Sur l'exception de prescription
Les époux [D] font valoir que l'opération réalisée était une opération globale dépendant de plusieurs facteurs, à savoir la valeur du bien et son potentiel locatif et la perception de l'avantage fiscal et que ce n'est qu'à l'issue de l'opération qui s'effectue sur une durée de 10 ans qu'il ont été en mesure de jauger de la valeur de leur bien, ce paramètre du programme Robien n'intervenant qu'à ce moment là. Ils font valoir que dès lors que l'opération se déroule sans heurt, les investisseurs n'ont aucune raison de faire évaluer leur bien au moment de l'acquisition.
Ils invoquent le délai butoir de 20 ans figurant à l'article 2232 du code civil.
Ils soutiennent que, dès le départ, ils n'ont pas pu louer l'appartement acheté au loyer qui leur avait été promis et qui devait leur permettre de rembourser les échéances de l'emprunt souscrit et qu'ils n'ont connu ou pu connaître la surévaluation du loyer que plusieurs années plus tard, n'ayant eu que de simples soupçons à l'époque. Ils indiquent avoir revendu leur bien pour un prix de 78 000 € entraînant une perte financière de 70 000 €.
Ils soutiennent que le point de départ de la prescription ne peut pas être la signature du contrat authentique de vente le 23 juin 2006 ni la date de l'étude personnalisée, l'immeuble n'ayant été ni construit ni livré de sorte qu'il était impossible pour les titulaires d'une action de se rendre compte des manquements dont ils ont été victimes ni de s'apercevoir que le potentiel locatif vanté était loin d'être réel et que le bien avait été surévalué. Ils font valoir qu'ils ne se sont rendus compte des manquements à l'obligation d'information et de conseil dont ils ont été victimes que lorsque qu'ils ont réalisé une estimation de leur bien le 14 février 2017. Ils soutiennent que les sociétés intimées leur ont donné des informations volontairement erronées qui ont été déterminantes de son consentement et sans lesquelles ils n'auraient jamais contracté.
La société Stellum fait valoir que le délai butoir de 20 ans ne concerne que le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription, ce qui n'a pas eu lieu en l'espèce, seul le point de départ de la prescription étant discutée et fixée par l'article 2224 du code civil.
Elle fait valoir que les griefs invoqués ont pour point de départ le 1er août 2006 au plus tard en ce qui concerne la valeur du bien acquis et le 25 mai 2007 au plus tard en ce qui concerne la rentabilité économique et que l'action intentée par les époux [D] était prescrite à compter du 19 juin 2013
La société Severini Pierres et Loisirs fait valoir que la valeur d'un bien est estimable au moment de son achat ; que la surévaluation alléguée par les appelants aurait dû être connue par ces derniers au moment de l'achat de sorte que le délai de prescription a commencé à courir à compter du 22 mai 2005, date de la signature du contrat de réservation ou, au plus tard, le 1er août 2006 à la date de la signature de l'acte authentique ; que le potentiel locatif du bien au moment où il est mis en location, voire au moment des premières difficultés de location ; que c'est à compter de la lettre du gestionnaire du 25 mai 2007 les informant de la baisse du loyer que les appelants ont au plus tard été informé des faits leur permettant d'introduire une action judiciaire en responsabilité et que l'action introduite le 22 févier 2017, près de 10 ans après ce courrier est donc prescrite.
Elle ajoute qu'il n'est prévu dans aucun des documents remis aux appelants au moment de la vente une sortie d'opération au moment de laquelle l'investisseur serait alors en mesure de réaliser la valeur réelle du bien ; que l'obligation de renseignement pesant sur le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement ne dispense pas l'acquéreur, même non professionnel, de son devoir de prudence et de diligence.
Ceci étant exposé, la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établi qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance.
Le préjudice causé par une manquement à l'obligation d'information et de conseil est constitué par une perte de chance de ne pas contracter et non dans la perte de la possibilité de vendre le bien à un prix au montant égal à celui de son investissement Le point de départ de cette action se situe à la date de la conclusion du contrat.
Antérieurement à la loi du 17 juin 2008, l'action en responsabilité délictuelle était soumise à un délai de prescription de 10 ans. Ce délai été ramené à 5 ans par la loi du 17 juin 2008 entrée en vigueur le 19 juin 2008 (article 2224 du code civil). L'article 2222 alinéa 3 du code civil dispose qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
L'article 2232 du code de procédure civile invoqué par les appelants ne saurait recevoir application dès lors qu'il ne concerne que le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription qui ne peut avoir pour effet de porter le délai de prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
En l'espèce, les époux [D] invoquent au soutien des moyens invoqués relatifs au manquement des sociétés Severini Pierre et Loisirs et Stellium Immobilier à leur devoir d'information et de conseil et au dol ayant vicié leur consentement, la surévaluation du prix d'achat, un potentiel locatif moindre que celui envisagé et une atteinte à la rentabilité de leur investissement.
Ils considèrent que leur dommage est caractérisé par l'impossibilité de revendre leur bien pour le montant investi en raison de la surévaluation du prix d'acquisition. Ils indiquent avoir revendu leur bien au prix de 78 000 euros. Or, lors de la réitération de l'acte de vente le 1er août 2008, ils disposaient de tous les éléments leur permettant d'apprécier les caractéristiques de leur bien, de vérifier sa valeur et de vérifier le prix de vente qui est l'un des fondements de leur action et ne justifient pas qu'il en auraient été empêchés.
En outre, Il peut être retenu que les faits qui ont permis aux époux [D] de réaliser que leur bien n'avait pas le potentiel locatif envisagé et que le bien avait été surévalué, peuvent être fixés à l'issue des problèmes locatifs qu'ils ont rencontrés s'agissant du premier locataire qui n'a pas payé ses loyers et de la baisse du montant du loyer tel que cela résulte du courrier adressé le 25 mai 2007 par la société en charge de la gestion locative, la société Groupe Omnium Finance leur proposant, compte tenu de la concurrence observée sur le secteur de [Localité 7] et de la forte paupérisation des candidats locataire potentiels et après une étude du marché locatif local une baisse de loyer de 70 euros avec, en contrepartie, une indemnisation de cette baisse pendant trois ans, date à laquelle ils ne pouvaient ignorer que la location de leur bien ne se déroulait pas dans les conditions envisagées et engendrait un perte de loyer outre un atteinte à la rentabilité de l'investissement et que le prix d'achat avait été surévalué et non à l'issue de la durée de 10 an, date de fin du programme Robien.
L'action introduite par les époux [D] le 22 février 2017 est intervenue dans un délai supérieur à cinq ans de la date d'effet de la loi du 17 juin 2008 de sorte que leur action est prescrite et qu'ils sont irrecevables en leur action.
Le jugement entrepris sera dès lors confirmé sur ce point.
La décision déférée sera également confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [D] succombant en leur appel seront condamnés aux dépens de la présente procédure et déboutés de leurs demande d indemnité de procédure. Ils seront condamnés in solidum à payer à chacun des intimés la somme de 1 500 euros.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [D] et Madame [N] [M] épouse [D] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Alexandra Seizova, avocate ;
DÉBOUTE Monsieur [H] [D] et Madame [N] [M] épouse [D] de leur demande d'indemnité de procédure ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [N] [M] épouse [D] à payer à la société Stellium Immobilier et à la société Severini Pierre et Loisirs la somme de 1 500 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
S.MOLLÉ E.LOOS
