Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08442 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFXMU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mars 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 20/53234
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 7], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7], Mme [W] [N], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131
INTIMEE
S.C.I. BIEN CHEZ NOUS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]
RCS de PONTOISE n°827868019
Représentée et assistée par Me Victor STEINBERG-COULAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0596
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 octobre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller et Michèle CHOPIN, Conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par assignation du 18 mai 2020, la ville de [Localité 7] a fait assigner la société Bien Chez Nous, devant le tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation concernant un appartement situé [Adresse 1], au rez-de-chaussée.
Par jugement du 8 juillet 2020, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la ville de Paris dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov.2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Le 22 septembre 2020 la Cour de justice de 1'Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18). Le 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne, jugeant notamment que la réglementation locale de la Ville de [Localité 7] sur le changement d'usage était conforme à la réglementation européenne.
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 7] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 31 janvier 2022.
Par jugement contradictoire du 7 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
- rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] (lot n°77) ;
- condamné la ville de [Localité 7] à payer à la société Bien Chez Nous la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la ville de [Localité 7] aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration d'appel du 26 avril 2022, la Ville de [Localité 7] a relevé appel cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 juin 2022, la ville de [Localité 7] demande à la cour de :
- infirmer le jugement dont appel ;
Statuant à nouveau,
- dire et juger que la société Bien Chez Nous a commis une infraction aux dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation en louant pour de courtes durées l'appartement situé au rez-de-chaussée porte droite de l'immeuble [Adresse 1], d'une surface de 23 m² correspondant au lot n° 77;
- condamner la société Bien Chez Nous à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement conformément à l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés au rez-de-chaussée porte droite de l'immeuble [Adresse 1], d'une surface de 23 m² correspondant au lot n°77, sous astreinte de 266 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et pendant le délai qu'il plaira à Mme ou M. le président de fixer ;
- se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- condamner la société Bien Chez Nous au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La ville de [Localité 7] soutient en substance que :
- le jugement lui a imposé à tort de rapporter la preuve de l'occupation du logement au 1er janvier 1970 ;
- il est établi que le bien était à usage d'habitation au 1er janvier 1970, le relevé de propriété établissant qu'aucun changement d'usage n'est intervenu depuis cette date et que le bien demeure toujours affecté à cet usage ;
- sur le relevé de propriété la société Bien Chez Nous est désignée en qualité de propriétaire et ce bien ne constitue pas sa résidence principale car elle a pour siège le [Adresse 2] ;
- les renseignements transmis par l'administration fiscale établissent que la société intimée est propriétaire de deux appartements et a généré un chiffre d'affaires de 52.800 euros en 2018.
Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 5 juillet 2022, la société Bien Chez Nous demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 7 mars 2022, en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation et rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] (lot n° 77) ;
A titre subsidiaire, si le jugement venait à être infirmé,
- la mettre hors de cause ;
En tout état de cause,
- débouter la ville de [Localité 7] de toutes ses demandes ;
- condamner la ville de [Localité 7] à lui verser à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
La société Bien Chez Nous soutient en substance que :
- l'usage d'habitation n'est pas démontré ;
- l'infraction ne lui est pas imputable, conformément aux articles L.651-2 du code de la construction et de l'habitation et L.324-1-1 du code de tourisme et à la jurisprudence constante car elle avait donné à bail le local litigieux à la société Oscarbnb depuis juin 2017 et celle-ci procédait aux locations de courtes durées ;
- aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre car cette activité de location de courte durée n'a engendré aucun revenu pour elle ;
- aucune astreinte ne pourra être prononcée à son encontre car depuis l'année 2019, elle a résilié le bail la liant à la société Oscarbnb et le local litigieux a été loué selon un bail meublé d'un an, renouvelable tacitement, à Mme [E] pour un loyer mensuel de 900 euros
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
Sur l'infraction reprochée
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.
Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
En l'espèce, les parties s'opposent sur les éléments de preuve à apporter par la ville de [Localité 7] de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.
Il revient ainsi à la ville de [Localité 7], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation.
La fiche H2 a été ici remplie le 15 octobre 1970.
Elle décrit le local comme un appartement à usage exclusif d'habitation de 43 m² et fait état d'une occupation par Mme [S], gardienne, ce mot étant raturé, sans mention d'un locataire et d'un loyer au 1er janvier 1970. L'appartement est décrit comme étant composé d'une chambre et une cuisine, sans salle d'eau.
Si ces mentions ont été portées à une date assez proche du 1er janvier 1970, elles ne suffisent cependant à établir un usage d'habitation au 1er janvier 1970, étant observé :
- qu'aux termes de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, le local doit être affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970, le texte ne posant pas une simple présomption d'affectation à un usage d'habitation ;
- que la mention de l'occupation du bien par le propriétaire ne se réfère pas à la date du 1er janvier 1970 (contrairement à l'hypothèse de la perception d'un loyer au 1er janvier 1970), en sorte que l'occupation par le propriétaire ne peut être considérée comme étant acquise dès le 1er janvier 1970 ;
- qu'au demeurant, comme le souligne d'ailleurs habituellement la ville de [Localité 7], la preuve à apporter n'est pas celle de l'occupation du bien au 1er janvier 1970 mais de l'affectation du bien à un usage d'habitation à cette date de référence ;
- que de même, si le local est décrit sur la fiche comme étant à usage exclusif d'habitation, cette description ne vaut qu'à la date à laquelle la fiche est renseignée.
Si la ville de [Localité 7] soutient que l'établissement de la fiche H2 impliquerait nécessairement un usage d'habitation au 1er janvier 1970, les dispositions invoquées du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 ne permettent toutefois pas non plus une telle déduction (article 38, les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l'administration ; article 39, la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970 ; article 40, les formules visées à l'article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à l'évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété [...] la date limite d'envoi ou de remise des déclarations est fixées au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5.000 habitants).
La présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 telle qu'alléguée ne résulte ainsi ni de ces textes ni, par ailleurs, d'aucun autre texte.
Au surplus, il faut constater que la fiche R décrit la situation de l'immeuble à la date de souscription, soit le 6 novembre 1970, et n'est pas de nature à établir l'usage du bien au 1er janvier 1970.
Aucun autre élément probant n'est versé aux débats, s'agissant de la preuve de l'usage d'habitation, qui n'apparaît donc pas établi au 1er janvier 1970.
Aussi, sans se prononcer sur les autres moyens soulevés, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la ville de [Localité 7] de sa demande, faute pour celle-ci d'établir l'usage d'habitation du bien conformément au code de la construction et de l'habitation.
Sur les autres demandes
Le sort des frais et dépens a été exactement réglé par le premier juge, de sorte qu'il y a lieu également de confirmer le jugement entrepris sur ce point.
Partie succombante en appel, la ville de [Localité 7] devra indemniser l'intimée pour les frais non répétibles exposés et sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Condamne la ville de [Localité 7] à verser à la société Bien Chez Nous la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Condamne la ville de [Localité 7] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
