RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 24 Novembre 2022
(n° 86 , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14136 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEE2V
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 Juin 2021 par le tribunal judiciaire de Créteil RG n° 21/00007
APPELANTS
Monsieur [J] [L] [H]
[Adresse 16]
[Localité 23]
Représenté et assisté de Me Hélène DESTREM de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocat au barreau de PARIS, toque : R101
Madame [V] [D] épouse [H]
[Adresse 16]
[Localité 23]
Représentée et assistée de Me Hélène DESTREM de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocat au barreau de PARIS, toque : R101
INTIMÉES
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 1]
[Localité 20]
Comparante
ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT [Localité 22] EPA ORSA
[Adresse 9]
[Localité 21]
Représenté et assisté de Me Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185 substitué par Me France CHARBONNEL de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2009
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Septembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport :
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Catherine LEFORT, Conseillère
Monsieur TRARIEUX Raphaêl, Conseiller
Greffier : Mme Marylène BOGAERS, lors des débats
ARRÊT :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Monsieur [J] [L] [H] et Madame [V] [D] épouse [H](ci-après dénommés les époux [H]) étaient propriétaires d'un bien immobilier situé [Adresse 2], sur la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 18], d'une superficie de 79 m².
Le bien est situé dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté (ci-après Zac) « centre-ville » à [Localité 23], créée par arrêté préfectoral numéro 2011/752 du 25 février 2011, à l'initiative de la commune.
Par arrêté préfectoral numéro 2014/4172 du 11 février 2014, prorogé par arrêté du 21 janvier 2019, la [Adresse 24] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique au profit de l'Etablissement Public d'Aménagement [Localité 22] (ci-après dénommé l'EPA ORSA).
Au terme d'un arrêté préfectoral du 31 janvier 2019, la parcelle susvisée a été déclarée cessible au profit de l'EPA ORSA.
Une ordonnance d'expropriation du 25 septembre 2020 rendue par le juge de l' expropriation du tribunal d'instance de Créteil, rectifiée le 22 octobre 2020, a transféré la propriété du bien susvisé à l'EPA ORSA.
Après transport sur les lieux du 17 mai 2021, le juge de l'expropriation du Val-de-Marne par jugement du 30 juin 2021 a :
'fixé la date de référence au 28 juin 2016 ;
'fixé l'indemnité due par l'EPA ORSA à Monsieur [J] [L] [H] et Madame [V] [D] épouse [H] à la somme de 197'947 euros se décomposant comme suit :
'179'043 euros au titre de l'indemnité principale :
-surfaces à usage commercial : 127 m² X 1 053 euros/m²= 133'731 euros ;
-studios : 32 m² X 1416 euros/m²= 45'312 euros.
'18'904 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
'condamné l'EPA ORSA à verser aux expropriés la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamné l'EPA ORSA aux dépens.
Les époux [H] ont formé appel par RPVA le 29 juillet 2021 sur l'indemnité de dépossession, l'article 700 du code de procédure civile et le rejet de toutes les autres demandes.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
'Adressées au greffe par les appelants le 25 octobre 2021 notifiées le 29 octobre 2021 (AR des 2 et 3 novembre 2021) et le 26 mars 2022 notifiées le 28 mars 2022 (AR du 29 mars 2022) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :
'infirmer le jugement ;
'statuant à nouveau :
'fixer le prix du bien à la somme de 327'700 euros décomposée comme suit :
'297'000 au titre de l'indemnité principale
'30'700 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
'condamner l'EPA ORSA à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l' article 700 du code de procédure civile ;
'rejeter les demandes des parties.
'Adressées au greffe par l'EPA ORSA, intimé et appelant incident, notifiées le 2 février 2022 (AR du 4 février 2022) aux termes desquelles il demande à la cour de :
'infirmer le jugement en ce qu'il a :
'retenu un coefficient de pondération de 0,5 sur la surface du sous-sol des locaux commerciaux ;
'retenu une valeur de base de 1 832 euros/m² pour les locaux d'habitation ;
'pratiqué un abattement de 40 % sur la valeur de base et locaux commerciaux pour vétusté,
'confirmer le jugement pour le surplus ;
'statuant à nouveau des chefs infirmés,
'fixer l'indemnité à revenir aux consorts [H], pour le bien exproprié pour une superficie de 119 m², comme suit :
1° indemnité principale :
'local commercial (avec habitation) :
'surface local commercial : 62 m²
'SHAB appartement : 60 m²
'valeur unitaire de base retenue : 1 755 euros/m², libre
'abattement pour coûts de travaux :
' Commerce : 49'600 euros
'habitat : 60'000 euros
soit : (122 m² X 1 755 euros) - 49'600 euros - 60'000 euros= 104'510 euros
'studio :
' SHAB totale : 32 m²
'valeur unitaire de base retenue : 2700 euros/m², libre
'abattement appliqué : 50 %
soit : (32 m² X 2700 euros)/2= 43'200 euros
soit un total de 147'710 euros;
2° indemnités accessoires :
frais de remploi : 15'771 euros
soit une indemnité totale de dépossession de 163'481 euros ;
'rejeter les demandes des consorts [H] ;
'condamner les consorts [H] à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner les consorts [H] aux dépens d'appel.
'Adressées au greffe le 21 janvier 2022 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 2 février 2022 (AR du 4 février 2022) aux termes desquelles, il demande à la cour de :
'confirmer les valeurs unitaires retenues en première instance pour le bien exproprié, soit 1053/m² pour les locaux à usage commercial pour une surface utile totale de 127 m² et 1 416 euros/m² pour les studios pour une surface utile totale de 32 m² ;
'confirmer l'indemnité principale de 179'043 euros avec une indemnité de remploi de 18'984 euros.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Les époux [H] font valoir que :
'Sur l'estimation globale en tant que surfaces à usage d'habitation.
Le jugement retient 127 m² en tant que surfaces à usage commercial et 32 m² en tant que surfaces à usage d'habitation en appliquant des barèmes différents. Ce calcul n'est pas fondé, puisqu'au jour de l'ordonnance d'expropriation, le local commercial était déjà libre et délaissé depuis de nombreuses années ; s'agissant du local commercial, aucune indemnisation du fonds de commerce n' est à prévoir, celui-ci étant par ailleurs raccordé aux réseaux comme les locaux d'habitation, dotés de l'eau courante, d'un point sanitaire, et d'un point cuisine.
'Sur les références à retenir ; le tribunal retient trois références s'agissant des locaux à usage commercial et trois références s'agissant des lots sans expliquer ce choix ; la surface totale est de 195,03 m², la surface du sous - sol de 34 m², soit une surface retenue de 160,97 m² ; la valeur totale terrain est donc de 429'523 euros ;
'sur l'abattement erroné. Le tribunal a appliqué un abattement de
40 % pour les surfaces à usage commercial et un abattement de 50 % pour les studios , ce qui fait baisser considérablement l'indemnité totale d'expropriation ; or un tel abattement n'est pas justifié , alors que l'expropriant va réaliser un projet totalement neuf de réhabilitation sur la parcelle ; il n'y a donc aucune raison objective de procéder à un abattement en raison d'une prétendue vétusté de l' immeuble, qui n'est d'ailleurs pas prouvée ; si par extraordinaire, la cour retenait un abattement, elle retiendrait celui du commissaire du gouvernement soit un abattement de 36 % sur la somme de 429'523 euros, soit la somme de 300'667 euros.
L'EAPA ORSA répond que :
'au cours de la visite contradictoire sur les lieux, il a été réalisé deux constats importants relativement à la consistance de l'immeuble :
'sur le foncier : alors qu'elle n'apparaît pas au cadastre, une construction a été constatée consistant en des locaux à usage de studio, dans le cadre du prolongement du bâtiment de façade qui ne sont mentionnés ni sur l'extrait du cadastre, ni sur l'acte d'acquisition par les consorts [H] ;
'sur l'occupation commerciale. Il a été constaté que le local commercial était inexploité et que le commerce était fermé depuis plusieurs mois mais qu'il existait bien un bail commercial, qui n'a jamais été communiqué ;
'sur la consistance du bien : les locaux d'habitation situés au premier étage sont habitables mais en état de dégradation avancée, nécessitant des travaux de rénovation lourde tant en ce qui concerne les surfaces dégradées que des fluides ; le second niveau d'habitation ne peut être considéré comme un étage, il s'agit de locaux sous comble, sommairement aménagés et d'une surface pour la quasi-totalité inférieure à 1,80 m avec un état d'entretien du même ordre ; sans qu'apparemment un permis de construire n'ai été octroyé, ont été édifiés deux studios en fond de parcelle au lieu et place d'un jardinet et d'un appentis, qui comporte un coin cuisine et salle d'eau, mais ne disposant pas de fenêtres et nécessitant des travaux de remise en état et rénovation des surfaces ;
'sur les surfaces à retenir ; le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu un coefficient de pondération de 0,5 et non de 0,3 sur la surface du sous-sol des locaux commerciaux, conformément au rapport de l'agence « immo Diag France » du 22 septembre 2020, complété le 10 novembre 2020, par une attestation des surfaces( SHAB) pour l'ensemble du bâti incluant les studios ; les surfaces pondérées sont donc les suivantes : local commercial : 62 m², locaux d'habitation : 60 m² et studios : 32 m².
'Sur les termes de comparaison et les abattements retenus ;
'pour le local commercial (incluant la partie habitation et affectée) : confirmation de la valeur de base de 1750 euros/m² ; au regard du coût global des travaux d'un montant de 109'600 euros, un abattement de 50 % doit être appliqué ;
'pour les studios : une valeur de base de 2700 euros/m² doit être retenue ; au regard des éléments de dépréciation tenant aux accès sur la parcelle voisine, sans qu'une servitude de passage ne soit dûment établie en droit réels, et de locaux ne disposant pas de fenêtres, un abattement de 50 % doit être appliqué ;
'sur la demande des consorts [H] pour les méthodes ; il convient de confirmer le jugement qui a rejeté les méthodes d'évaluation proposées par les consorts [H] d'évaluation « sol et constructions » et « promoteur inversé » ; les informations citées dans « l'analyse de marché » communiquée dans le rapport d'expertise ne permettent pas de connaître les caractéristiques des biens concernés, ainsi que les modalités des transactions (absence de références de publication); les parcelles et les états de mutation ne sont pas indiqués; pas de précision sur la surface alléguée; le zonage n'est pas indiqué ; ils portent uniquement sur deux appartements et une maison d'habitation et non des locaux commerciaux (avec habitation) et studios, de surface comprise entre 38 et 120 m², et disposant pour l'un d'eux d'un terrain de 119 m² ce qui n'est pas comparable.
À la date de l'ordonnance d'expropriation, la consistance du bien consistait en un ensemble immobilier bâti à usage d'habitation et commercial et la demande d'évaluation globale en tant que surface à usage d'habitation manquant en fait n'est pas justifiée.
Les expropriés ne peuvent invoquer le prétendu projet de l' autorité expropriante sur le bien pour écarter la pratique d'abattement pour vétusté, puisqu'il ne peut être tenu compte de l'usage futur et/ou potentiel des biens expropriés.
Le commissaire du gouvernement conclut que :
'il retient une surface listée et une pondération retenue en première instance, c'est-à-dire 50 % pour les surfaces utiles en sous-sol et 50 % pour la surface habitable sous les combles ;
'la question de qualification de l'usage commercial ou d'habitation d'un bien immobilier ne relève pas de la situation d' occupation ou pas ; le bien doit être évalué à la date de référence et sa consistance à la date de l'ordonnance d' expropriation ; il convient de confirmer la distinction de locaux commerciaux et locaux d'habitation.
'Sur le prix unitaire/m² : les termes des expropriés ne sont ni documentés, ni référencés ;
'les abattements pour vétusté ; pour tenir compte de l'état d'entretien général très dégradé des locaux, il convient de confirmer les abattements pour vétusté retenus en première instance, soit 50 % pour l'habitation et 40 % pour les locaux commerciaux.
MOTIVATION
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 29 juillet 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions des époux [H] du 25 octobre 2021, de l'EPA ORSA du 2 février 2022 et du commissaire du gouvernement du 2 février 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions hors délai des époux [H] du 26 mars 2022 sont de pure réplique à celles de l'EPA ORSA, intimé et appelant incident et à celles du commissaire du gouvernement ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel des époux [H] porte sur la méthode et le montant de l'indemnité de dépossession ; l'appel incident de l'EPA ORSA concerne la surface du sous sol des locaux commerciaux et le montant de l'indemnité de dépossession.
S'agissant de la date de référence, les parties ne contestent pas la date de référence fixée par le premier juge au 28 juin 2016 en application des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme.
S'agissant des données d'urbanisme, à cette date l'ensemble immobilier était situé en zone Uax, correspondant au centre historique de [Localité 23] .
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un ensemble immobilier à usage mixte d'activités d'habitation, situé [Adresse 2], sur la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 18], d'une superficie de 119 m².
Il est situé en centre-ville [Localité 23], à proximité de la mairie et de la gare de RER D.
Le bien est composé :
'd'un local à usage de restaurant rez-de-chaussée, les cuisines en sous-sol et cave ;
'deux-pièces à usage d'habitation en R+1 et sous les combles, dans le bâtiment abritant ce local ;
'de deux studios indépendants, attenant au local.
Le premier juge a repris la description du procès-verbal de transport du 9 mars 2021.
Il suffira d'indiquer que s'agissant des studios, ils sont dans un état de dégradation avancée et que s'agissant du local commercial, globalement, l'ensemble est dans un état dégradé.
Le rapport d'expertise versé par les appelants (pièce N°2) retient comme élement défavorable : en bordure de la nationale 6, donc bruyant et comme élément favorable : desserte routière facile puisqu'en bordure de la N6, donc un accès facile A86, A4 et A6.
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.
Si le bien était occupé en vertu d'un bail commercial au profit de la SARL LE PALMIER , renouvelé par acte 2011 pour une durée de 9 années (pièce numéro 4), le bien est libre et les parties ne contestent donc pas la fixation de l'indemnité de dépossession en valeur libre.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 30 juin 2021.
- Sur l'indemnité principale
1° Sur les surfaces
En première instance, les parties étaient en désaccord sur les surfaces à retenir, puisque l'EPA ORSA s'appuyait sur le certificat de mesurage établi par l'agence IMMO DIAG FRANCE du 22 septembre 2020, complété le 10 novembre 2020 pour appliquer un coefficient de pondération de 0,3 pour le sous-sol local commercial de 0,5 pour les sous combles, tandis que les époux [H] retenaient une surface totale de 195 m², s'appuyant sur le même certificat de mesurage, mais sans affecter de pondération des différents type de surfaces et le commissaire du gouvernement retenant les mêmes pondérations que l'EPA ORSA.
Le premier juge a retenu un coefficient de 0,5 à la fois pour la surface du sous-sol des locaux commerciaux et la surface des combles.
En appel, l'EPA ORSA indique que les surfaces relevées dans le rapport de géomètre produit par les époux [H] sont identiques à celles communiquées par l'agence IMMO DIAG FRANCE , mais il demande au regard de la description du sous-sol des locaux commerciaux constitué de 3/4 en état très dégradé, d'appliquer un coefficient de pondération de 0,3.
En matière d'expropriation, il convient de privilégier la surface utile, définie par les dispositions du code de la construction et l'habitation comme étant égale à la surface habitable, augmentée de la moitié des surfaces annexes privatives et à l'exclusion des garages, cours , jardins ainsi que des locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ; les annexes privatives incluses sont les suivantes : caves et sous-sol, combles et greniers aménagés, remises et ateliers, séchoirs et celliers externes, balcons et loggias, vérandas, terrasses accessibles rn l'étage ou semi-enterrées dans la limite de 9 m².
En conséquence, le premier juge a exactement en application de ces dispositions retenu un coefficient de 0,5 pour le sous-sol du local commercial.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu les surfaces utiles suivantes :
'local commercial : 51,60 m² ;
'appartement (hors combles) : 39,44 m² ;
'combles : 18,9 m² (37,88 X 0,5),
'caves : 17 m² (34,06 X 0,5) ;
'studio 1:16,37 m² ;
'studio 2 : 15,68 m².
2° Sur la méthode
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
En première instance, l'EPA ORSA et le commissaire du gouvernement ont préconisé l'utilisation de la méthode d'évaluation globale par comparaison en produisant deux types de termes de comparaison, des termes pour le local commercial incluant la partie habitation affectée à celui-ci et des termes pour les studios , tandis que les époux [H] ont proposé trois méthodes de calcul, s'appuyant sur un rapport d'expertise du 23 décembre 2020 (pièce N°2 : rapport d'expertise immobilière 2N Expertise) :
'méthode sol + construction vétusté : 255 416 euros hors droit
'méthode du bilan promoteur inversé : 259 115 euros hors droit
'méthode par régression statistique : 429 523 euros
Ils ont retenu la moyenne des évaluations en application de ces trois méthodes, soit la somme de 297 000 euros hors droits, en indiquant que rien ne justifie une distinction entre le local commercial et les studios.
Le premier juge a écarté la méthode du sol de la construction, consistant à apprécier séparément les deux composantes de l'immeuble, le terrain d'une part les bâtiments d'autre part, la méthode dite du promoteur inversé et a retenu la méthode par comparaison, appelée par les époux [H] la méthode par régression statistique.
Il a évalué le bien en distinguant les surfaces à usage commercial et les studios.
En appel, les époux [H] critiquent uniquement la différenciation du local commercial et l'habitation.
Il indiquent en effet qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, le local était déjà libre de toute occupation et délaissé depuis de nombreuses années et qu'il ne s'agit pas pour l'autorité expropriante d'exploiter les locaux en l'état, qu'il s'agit du commercialiser des locaux d'habitation et que ces locaux sont vides de tout occupant, et que le prix au m² local commercial et l'habitation ne saurait être différencié et que s'agissant plus précisément du local commercial, aucune indemnisation du fonds de commerce n'est à prévoir, le local commercial étant par ailleurs raccordé au réseau comme des locaux d'habitation.
Ils demandent en conséquence de considérer l'ensemble des surfaces en tant que surfaces à usage d'habitation, avec une valeur de 2668, 34 euros/m² et d'appliquer la méthode par comparaison.
Cependant, en application des dispositions légales fixées par le code de l'expropriation, le bien doit être évalué selon son usage à la date de référence, sa consistance étant fixée à la date de l'ordonnance d'expropriation et sa valeur étant fixée à la date du jugement.
La qualification d'usage commercial d'habitation d'un bien immobilier ne relève donc pas de la situation d'occupation ou de la situation libre, puisque le bien est évalué selon l'usage du bien à la date de référence et sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a distingué les locaux commerciaux et les locaux d'habitation, ce d'autant que les prix des biens à usage commercial et d'appartements sont différents sur le marché.
Il convient également de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu, qu'une partie des surfaces à usage d'habitation n'étant accessible que par local commercial, ces surfaces seront rattachées à celui-ci.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu les surfaces utiles suivantes :
- surfaces à usage commercial : 127 m² (51, 60 m² +39, 44m²+18, 9m² +17m²).
- surfaces à usage d'habitation : 32 m² (studio 1 : 16, 37 m², studio 2: 15, 68 m²).
3° Sur les références des parties
Il convient d'examiner les références des parties pour le local commercial et les studios
A le local commercial
a) Les références des époux [H]
Ils ne proposent pas de références.
b) Les références de l'EPA ORSA
Il propose les références suivantes :
SOURCE DVF:
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface
Prix en euros
Prix en euros/m²
parcelle
T1
26/09/2019
[Adresse 3]
218
415'000
1904
AO 6
T2
26/09/2019
[Adresse 13]
100
160'000
1600
AO 55
T3
21/06/2017
[Adresse 17]
59
156'000
2644
AO 491
SOURCE BASE BIEN :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface
Prix en euros
Prix en euros/m²
parcelle
T1
22 juin 2018
[Adresse 5]
43
85'000
1976
AH 9
T2
15 février 2017
[Adresse 10]
50
95'000
1900
AO 491
En l'absence de mention des références de publication ou de communication des actes publiés, permettant de connaître les caractéristiques du bien objet de la mutation, ces termes de comparaisons issus de la base cadastrale DVF et de la base BIEN seront écartés.
c) Les références du commissaire du gouvernement
Le commissaire du gouvernement reprend les termes produits en première instance avec les références de mutation et de publication :
N° du terme
Date de vente
Adresse
surface/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
CG1
27 février 2018
[Adresse 19]
86
150'000 euros
1754
valeur libre
CG 2
26 septembre 2019
[Adresse 8]
134
160'000
1195
valeur occupée
CG3
11 octobre 2018
[Adresse 14]
160
202'000
1263
valeur occupée
Ces références ne sont pas contestées ni par les époux [H] ni par l'EPA ORSA, pas plus que l'abattement de 30 % appliqué sur les termes CG 2 et CG3 en valeur occupée.
Il convient donc de confirmer le jugement :
'qui a retenu :
'CG 2:1195 X 0, 7= 1707 euros/m² en valeur arrondie,
'CG 3:1263 X0, 70= 1804 euros/m² en valeur arrondie.
Il convient également de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu comme valeur la moyenne : (1754+ 1707+ 1804)/3= 5265/3= 1755 euros/m² en valeur libre.
B les studios
a) Les références des époux [H]
Ils indiquent uniquement que les valeurs de référence choisies correspondaient au bien.
Dans leur rapport d'expertise , il est mentionné au titre de l'analyse de marché:
-appartement de 2 pièces 18 avenue Carnot à villeneuve [Localité 23] : 2019,38m², 86 000 euros, 2 263, 16 euros ;
-appartement [Adresse 8], 2019,41m², 105 000 euros, 2 560, 98 euros;
-maison 7 pièces 3 [Localité 23] : 2014, surface de 120m², 119m², 340 000 euros, 2 833, 33 euros.
Cependant, les informations citées dans « l'analyse de marché » communiquée dans le rapport d'expertise ne permettent pas de connaître les caractéristiques des biens concernés, ainsi que les modalités des transactions (absence de références de publication); les parcelles et les états de mutation ne sont pas indiqués; ils portent uniquement sur deux appartements et une maison d'habitation et non des locaux commerciaux (avec habitation) et studios, de surface comprise entre 38 et 120 m², et disposant pour l'un d'eux d'un terrain de 119 m² ce qui n'est pas comparable
Ces références non comparables seront donc écartées.
b) Les références de l'EPA ORSA
Il propose les termes suivants de la base BIEN :
N° du terme
Date de vente
Adresse
surface
Prix en euros
Prix en euros/m²
T1
25 janvier 2019
[Adresse 12]
22
67'000
3045
T2
25 août 2020
[Adresse 11]
39
100'250
2570
T3
28 avril 2020
[Adresse 7]
30
100'000
3333
T4
19 décembre 2019
[Adresse 6]
44
95'000
2159
T5
13 juin 2019
[Adresse 11]
42
125'000
2976
moyenne
2700
En l'absence de mention des références de publication ou de communication des actes publiés, permettant de connaître les caractéristiques du bien, ces termes de comparaisons issus de la base BIEN seront écartés.
c) Les références du commissaire du gouvernement
Il reprend les termes du commissaire du gouvernement de première instance avec les références de publication :
N° du terme
Date de vente
Adresse
surface/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
CG4
3 avril 2019
[Adresse 15]
20
40'000
2000
CG5
3 juillet 2018
[Adresse 3]
19
65'000
3421
CG6
13 juillet 2018
[Adresse 4]
20
61'500
3075
Ces références comparables en localisation et en consistance ne sont contestées ni par les époux [H] ni par l'EPA ORSA.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la moyenne de ces 3 références : (2000 + 3421+ 3075)/3= 8496/3= 2832 euros/m² en valeur libre.
4° sur les abattements
Le premier juge indique que les servitudes invoquées par les époux [H] ne sont pas établies avec certitude et qu'en considération de l'état des vétusté des lieux, il y a lieu d'appliquer un abattement de 40 % pour les surfaces à usage commercial et de 50 % pour les studios.
Les époux [H] indiquent qu'un abattement n'est pas justifié, dès lors que l'autorité expropriante va réaliser un projet totalement neuf de réhabilitation sur la parcelle, et que si un abattement doit être retenu, il convient de retenir celui du commissaire du gouvernement, soit un abattement de 36 %.
L'EPA ORSA demande d'appliquer un abattement de 50 % à la fois pour le local commercial et pour les studios.
Le commissaire du gouvernement en appel indique que pour tenir compte de l'état d'entretien général très dégradé des locaux, il convient de confirmer les abattements pour vétusté retenus en première instance, soit 50 % pour les studios et 40 % pour les locaux commerciaux.
Il ressort du procès-verbal de transport du 9 mars 2021 et des photographies annexées, qui font foi en concerne les constatations matérielles, que :
« studios
deux portes séparées mènent à deux 'studios'.
Le premier est constitué d'une petite pièce principale carrelée avec une petite fenêtre en hauteur. Il comprend une salle d'eau des ' arrivées' pour un espace cuisine. L'ensemble, notamment le sol, les murs, plafonds ou l'installation électrique, sont dans un état de dégradation avancée.
Le second a une configuration similaire au premier . La cuisine est posée. Il est également dans un état de dégradation avancée.
local commercial
la porte d'entrée donne sur le sous-sol ou se trouve la cuisine du restaurant, dans un état dégradé.
Un escalier mène à une cave.
Rez-de-chaussée
L'accès à cette restauration se fait par un escalier à partir de cette cuisine. La salle de restauration qui donne sur la rue, est dans un état d'usage, avec du carrelage en bon état sol.
L'installation électrique est défectueuse.
Se trouvent également des sanitaires, dans un état convenable.
Premier étage
L'escalier permet également d'accéder à un appartement au premier étage du bâtiment, composé de deux pièces avec chacune un espace cuisine et des sanitaire. L'ensemble est dans un état dégradé.
2e étage
Au deuxième étage, se trouvent deux pièces sous les combles. Le sol est dans un état correct, le plafond dans un état dégradé.
Globalement l'ensemble est dans un état dégradé ».
Il est donc établi que tant le local commercial que les studios sont dans un état dégradé, ce qui correpond d'ailleurs aux photographies du rapport d'expertise des appelants et au procès verbal d'huissier avec photographies versé par les appelants du 31 mars 2020 (pièce N°3).
En outre, l'EPA ORSA indique que le diagnostic technique établi par l'agence IMMO DIAG FRANCE le 22 septembre 2020, même s'il n'est pas produit aux débats, celui-ci n'étant pas contesté par les autres parties, contient les indications suivantes :
'il a été repéré des matériaux et produits contenant de l'amiante ;
'il a été mis en évidence la présence de revêtements contenant du plomb au-delà des seuils en vigueur ;
'l'installation intérieure d'électricité comporte une ou des anomalies pour lesquelles il est vivement recommandé d'éliminer les dangers qu'elle(s) présente(nt).
L'EPA ORSA indique, ce qui n'est pas contesté par les appelants, que le coût des travaux tout en différenciant les travaux de rénovation des locaux commerciaux et de l'habitat, à partir des documentations professionnelles et fourchette donnent les fourchettes de valeurs suivantes :
'pour l'habitat, entre 1100 euros/m en rénovation lourde ; il précise qu'il sera donc retenu une moyenne de 1500 euros/m² , ce coût n'affectant que les locaux habitats du premier étage d'une surface de 39,44 m², arrondi à 40 m² ;
'pour la surface commerciale, le coût est moindre et il sera retenu une valeur intermédiaire de 800 euros/m² , dans la fourchette proposée de 100 euros/m² à 1100 euros/m² , pour une surface pondérée de 62 m².
Le coût global des travaux peut donc est estimé comme suit :
-habitat : 60'000 euros
-Commerce : 49'600 euros
soit un total de 109'600 euros.
L'EPA ORSA sollicite donc d'appliquer un abattement de 50 % pour les locaux commerciaux correspondant au coût des travaux évalués à 109'600 euros.
Il ajoute aussi en ce qui concerne les studios, que ceux-ci ont été édifiés en fond de parcelle en l'absence de permis de construire, ce qui nécessite pour leur valorisation de prendre en compte les critères de dépréciation suivants :
'les accès s'ouvrant sur la parcelle voisine, sans qu'une servitude de passage ne soit dûment établie en droit réel, expose à une action judiciaire pouvant contraindre à leur fermeture, la parcelle d'assiette AO [Cadastre 18] disposant d'un accès sur voie publique ;
'les locaux ne disposent pas de fenêtres, les ouvertures existants sont insuffisantes à assurer une aération suffisante et un éclairage de jour normal.
Ils demandent donc de confirmer l'abattement de 50 %.
Sur l'état intérieur, outre le procès verbal de transport, il est indiqué dans le rapport d'expertise des appelants (pièce N°2) que l'intérieur du RDC, 1° et 2° étage est à renover, les studios annexes sont à rafraichir mais ne bénéficient pas de fenêtres ; les caves peuvent faire l'objet d'aménagement pour les rendre habitables (salle de restaurant, cuisine etc) avec le commerce au dessus.
A abattement pour le local commercial
L'EPA ORSA reconnait que la surface impactée est uniquement de 102 m², puisque le coût des travaux n'affecte que les locaux habitats du premier étage.
Il indique également que les documents professionnels donnent une fourchette de valeurs entre 1100 et 1700 euros/m² en rénovation lourde, mais il retient cependant une moyenne de 1500 euros, alors que la moyenne ressort à 1400 euros/m².
En se basant sur cette moyenne, le coût des travaux est de :
habitat : 1400 X 40 m²= 56'000 euros
Commerce : 800 X 62 m²= 49'600 euros
soit un total de 105'600 euros.
Le premier juge a donc exactement retenu au vu de l'état dégradé du local commercial et des travaux de rénovation lourde un abattement de 40 % pour les surfaces à usage commercial.
Le jugement sera confirmé en ce sens.
B abattement pour les studios
Les studios sont décrits par le procès de transport comme étant dans un état de dégradation avancée et éclairés uniquement par une petite fenêtre en hauteur, que s'agissant de ces ouvertures, le rapport d'expertise versé par les époux [H] indique que lesdits studios sont à rafraîchir mais ne bénéficient pas de fenêtres .
S'agissant de l'existence de servitudes sur la parcelle, les époux [H] se prévalent de leur existence, qui résulterait du rapport de géomètre; cependant, si l'existence de celle-ci est mentionnée sur ledit plan fourni, intitulé 'en bornage de reconnaissance des limites ', aucun titre de propriété ni plan cadastral de la parcelle objet l'expropriation de la parcelle adjacente, n'en établit l'existence avec certitude ; que par ailleurs, le rapport d'expertise (pièce N°2) précise que les studios semblent avoir été batis bien aprés la maison principale qui date des années 1930 (1990'/2000') car ils n'apparaissent pas dans le titre de 1983 ni sur le plan cadastral.
Ces éléments ne sont pas contestés en appel par les époux [H].
En conséquence, au regard de l'état de dégradation des studios et du fait qu'ils ont été édifiés en fond de parcelle en l'absence de permis de construire, il convient de confirmer le jugement qui a exactement appliqué un abattement de 50 %.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu :
'pour les surfaces à usage commercial : 1755 euros/m² X 0,6= 1053 euros/m²,
'pour les studios : 2832 euros/m²X 0,5= 1416 euros/m²
et a donc fixé l'indemnité principale à la somme de :
'surface à usage commercial : 127 m² X 1053 euros/m²= 133'731 euros
'studio 32 m² X 1416 euros/m²= 45'312 euros
soit un total de 133 731 + 45 312 = 179'043 euros
- Sur l'indemnité de remploi
En l'absence de contestation sur les taux, le jugement sera confirmé en qu'il a fixé l'indemnité de remploi à la somme de 18'904 euros.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé la somme totale de dépossession foncière à verser par l'EPA ORSA aux époux aux époux [H] à 197'947 euros en valeur libre comme suit :
- indemnité principale : 179'043 euros
- indemnité de remploi : 18 904 euros '
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'EPA ORSA
à payer aux époux [H] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.
Les époux [H] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Statuant dans les limites des appels des époux [H] et de l'EPA ORSA
Confirme le jugement entrepris ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
Déboute les parties de leurs demandes au titre de l' article 700 du code de procédure civile
Condamne les époux [H] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
