Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 17 NOVEMBRE 2022
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09580 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF2QL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Avril 2022 -Président du TJ de [Localité 8] / France - RG n° 21/51737
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 9], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 8], Mme [N] [K], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844
INTIMES
M. [X] [M]
[Adresse 10]
[Adresse 7]
[Localité 4])
Représenté par Me Katell RALITE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1953
Substitué par Me Karine MATHIAS, avocat au barreau de PARIS
SOCIETE THOP LHK MANAGEMENT LTD
[Z] [U], [Adresse 1],
[Adresse 11]
[Localité 6] / ROYAUME UNI
Défaillante, acte d'appel transmis à l'étranger le 21.06.2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et Thomas RONDEAU, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par exploits délivrés les 17 novembre et 8 décembre 2020, la Ville de [Localité 8] a fait assigner M. [M] et la société Thop Lhk Management, société de droit étranger dont le siège social est situé à [Localité 6] (99), devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant un appartement situé [Adresse 2]) (1er étage, lot n°2).
Par jugement réputé contradictoire du 13 avril 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
- condamné M. [M] au paiement d'une amende civile de 4.000 euros sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 8] ;
- condamné la société Thop Lhk Management à payer une amende civile de 8.000 euros, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 8] ;
- condamné in solidum M. [M] et la société Thop Lhk Management à verser à la ville de [Localité 8], de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- déclaré irrecevable la demande en garantie ;
- rejeté toute demande plus ample ou contraire ;
- condamné in solidum M. [M] et la société Thop Lhk Management aux dépens ;
- rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 13 mai 2022, la Ville de [Localité 8] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 septembre 2022, la ville de [Localité 8] demande à la cour de :
- la juger recevable en son appel et en ses conclusions et l'y juger bien fondé ;
- confirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 13 avril 2022 en ce qu'il a :
' condamné in solidum M. [M] et la société Thop lhk management à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné in solidum M. [M] et la société Thop Lhk Management aux dépens,
- infirmer le jugement rendu en ce qu'il a :
' condamné M. [M] au paiement d'une amende civile de 4.000 euros sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le produit lui sera versé,
' condamné la société Thop Lhk Management à payer une amende civile de 8.000 euros, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le produit lui sera versé,
' rejeté toute demande plus ample ou contraire,
Statuant de nouveau,
- juger que M. [M] et la société Thop Lhk Management ont enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage et en louant pour de courte durée l'appartement situé au premier étage de l'immeuble du [Adresse 2] ;
- condamner in solidum M. [M] et la société Thop Lhk Management à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement conformément aux dispositions de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- juger que M. [M] a enfreint les dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme en ne transmettant le nombre de jours au cours desquels l'appartement a été loué dans le mois qui a suivi la demande ;
- condamner M. [M] à payer une amende civile de 10.000 euros de l'article L. 324-1-1 V du code du tourisme et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé ;
En tout état de cause,
- débouter M. [M] et la société Thop Lhk Management de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner in solidum M. [M] et la société Thop Lhk Management à lui verser une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum M. [M] et la société Thop Lhk Management aux entiers dépens d'instance et d'appel.
La ville de [Localité 8] soutient en substance que :
- le local est à usage d'habitation, ainsi que le démontrent la fiche R, les fiches H2, le bail locatif meublé au profit de la société Thop Lhk Management,
- le bien litigieux n'est pas la résidence principale du loueur,
- il a été mis en locations de courtes durées via des annonces consultables sur les sites airbnb, abritel et booking.com, sans autorisation préalable, ce qui constitue un changement d'usage pour une activité commerciale et caractérise l'infraction aux dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation,
- M. [M] et la société Thop Lhk Management ont enfreint les dispositions de l'article L 324-1-1 du code du tourisme en ne transmettant pas le nombre de jours au cours desquels le local a été loué,
- M. [M] avait nécessairement connaissance de l'activité de location pratiquée par la société locataire, ce qui n'est pas de nature à l'exonérer de la responsabilité qu'il encourt en qualité de propriétaire des lieux, tandis qu'il lui appartenait de s'assurer a minima de l'obtention des autorisations nécessaires,
- les montants des amendes retenus par le premier juge sont très insuffisants au regard des éléments du dossier,
- les fait étant établis, les intimés devront être condamnés in solidum à payer une amende de 50.000 euros, le produit de cette amende lui étant intégralement versé,
- M. [M] n'a pas donné suite à la demande qui lui a été faite de transmettre le nombre de jours de location, de sorte qu'il sera condamné à une amende civile de 10.000 euros en application des dispositions de l'article L 324-1-1 du code du tourisme.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 août 2022, M. [M] demande à la cour de :
- le juger fondé et recevable en son appel incident ;
- confirmer le jugement du 13 avril 2022 en ce qu'il a rejeté la demande de la Ville de [Localité 8] tendant à la condamnation de M. [M] à régler la somme de 10.000 euros en application de l'article 324-1-1 IV du code du tourisme ;
- infirmer le jugement du 13 avril 2022 en ce qu'il a :
' condamné celui-ci au paiement d'une amende civile de 4.000 euros sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 8],
' condamné in solidum celui-ci et la société Thop Lhk Management à verser à la ville de [Localité 8], de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' déclaré irrecevable la demande en garantie,
' condamné in solidum celui-ci et la société Thop Lhk Management aux dépens,
' rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit,
Statuant de nouveau,
- à titre principal, juger que la ville de [Localité 8] est mal fondée et irrecevable en son appel ;
- débouter la ville de [Localité 8] de l'intégralité de ses demandes ;
- à titre subsidiaire, juger qu'il est de bonne foi et que la société Thop Lhk Management est seule responsable des infractions aux dispositions du code de la construction et au code du tourisme ;
En conséquence,
- condamner la société Thop Lhk Management au règlement des condamnations financières sollicitées par la ville de [Localité 8] ;
A titre infiniment subsidiaire,
- juger que toute condamnation prononcée à son encontre le serait dans la limite de 1 euro ;
En tout état de cause,
- condamner in solidum la Ville de [Localité 8] et la société Thop Lhk Management aux entiers dépens, y compris les frais de traduction, et à régler la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l'appel ;
- condamner la société Thop Lhk Management à garantir toute condamnation financière pouvant être prononcée à son égard.
M. [M] soutient en substance que :
- deux fiches H2 produites sont postérieures au 1er janvier 1970,
- il n'existe qu'un local par étage alors que les documents produits par la Ville de [Localité 8] indiquent deux locaux par étage, et que la réunion des deux lots n'est pas établie,
- il existe de nombreuses incohérences, de sorte qu'il est impossible de rattacher les éléments produits par la Ville de [Localité 8] aux locaux dont il est propriétaire,
- les annonces publiées sont le fait de la société Thop Lhk Management, sans qu'il n'ait jamais été informé,
- à titre subsidiaire sur cette infraction ainsi poursuivie, en cas de condamnation prononcée à son encontre, celle-ci devra être limitée à un euro,
- l'appartement n'est pas sa résidence principale, de sorte la demande faite en application des dispositions de l'article L 324-1-1 du code du tourisme sera rejetée,
- l'action de la Ville de [Localité 8] n'existe que du fait des manquements de la société Thop Lhk Management qui doit être appelée à le garantir de toute condamnation.
La société Thop Lhk Management n'a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.
Selon l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque dans le cadre de la législation fiscale permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 8] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n'apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.
En l'espèce, M [M] vient contester la preuve de l'usage d'habitation du logement en cause en indiquant que les documents produits sont postérieurs au 1er janvier 1970 et qu'ils comportent des incohérences, puisqu'il n'existe en réalité qu'un seul local au premier étage de l'immeuble alors que les documents en mentionnent deux.
Il sera relevé que :
- la fiche R est datée du 20 octobre 1970 et fait apparaître deux locaux au 1er étage de l'immeuble, l'un porte D (loge de la gardienne) et l'autre porte F, occupé par M. [R],
- deux fiches H 2 en date du 20 octobre 1970 également mentionnent toutes deux que le local situé porte D est de 24 m2 et que celui situé porte F est de 6 m2, ce dernier étant loué et le montant d'un loyer précisé,
- il s'en déduit que tant la fiche R que les deux fiches H2 du 20 octobre 1970 sont relatives au premier étage de l'immeuble qui ne comporte qu'un seul bâtiment, de sorte que le lot dit n°2 dont M [M] est propriétaire est sans discussion possible issu de la réunion des deux lots situés porte D et F,
- force est d'ailleurs de constater que M. [M] a lui-même déclaré au sein de la fiche H2 qu'il a remplie le 20 juillet 2004 être propriétaire d'un lot unique d'une superficie approchante (27 m2), tandis qu'il mentionne dans les contrats de location produits une surface habitable de 32 m2, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a considéré ces déclarations comme inconstantes, la fusion de deux locaux n'entraînant pas l'addition des mètres carrés compte tenu des contraintes de construction et de mesurage,
- les fiches H2 versées aux débats sont donc bien celles de l'appartement en cause,
- la première fiche H2 (logement porte D) du 20 octobre 1970 fait état d'une occupation par la gardienne de l'immeuble, précise que le local est à sa disposition et que les pièces et annexes sont "affectées exclusivement à l'habitation" ;
- la seconde fiche H2 (porte F) du 20 octobre 1970 également comporte la mention d'un occupant locataire et d'un loyer au 1er janvier 1970 ;
- dès lors, l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 est établi.
La déclaration H2 en date du 20 juillet 2004, qui est bien explicitement relative au lot 2, issu de la réunion des deux lots précédents nonobstant la légère différence de surface, mentionne que "les pièces et annexes (sont) affectées exclusivement à l'habitation".
Le bien en cause est donc réputé à usage d'habitation.
Le logement en cause n'est en outre pas la résidence principale de M. [M] qui réside en Guadeloupe ni de la société Thop Lhk Management qui dispose d'un siège social au Royaume Uni. Ce bien a fait l'objet de locations de courte durée à une clientèle de passage, ainsi qu'en attestent les annonces publiées à cette fin sur plusieurs sites (constat de l'agent de la ville, pages 21, 31 et 52).
Concernant la responsabilité du propriétaire et du locataire, il sera relevé que :
- l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que "toute personne" qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 peut être condamnée à une amende civile ;
- le bail signé entre la société Thop Lhk Management et M. [M] prévoit la possibilité pour le locataire de sous louer "pour des périodes qui ne devront pas néanmoins être inférieures à une nuit", le bailleur se réservant le droit d'utiliser son bien quatre semaines par an,
- M. [M] qui a dûment autorisé la sous-location à titre saisonnier ne pouvait ignorer la réglementation applicable et le changement illicite d'usage résultant de son activité ;
- il ne saurait ainsi pouvoir se retrancher derrière la seule supposée responsabilité de la locataire et avait nécessairement connaissance des locations illicites ;
- il ne peut pas plus contester la valeur probante du constat d'infraction en indiquant que l'agent assermenté ne s'est pas rendu sur place, alors que les dispositions des articles L 651-6 et L 651-7 du code de la construction et de l'habitation qui confient aux agents assermentés le pouvoir de constater les infractions ne l'exigent pas,
- enfin, force est de constater que M. [M] ne conteste pas la description du bien sur les captures d'écran jointes au constat d'infraction, étant relevé que la photographie qu'il produit lui-même correspond à celles des annonces.
La responsabilité civile de M. [M] et de la société Thop Lhk Management est ainsi engagée.
Sur le quantum des amendes, il sera relevé que :
- l'infraction s'est poursuivie sur une période se situant, entre le mois de mars 2019 et le mois de mars 2020 ;
- par référence à un gain total de 8.470 euros sur la base d'un prix de location de 185 euros par nuit, soit pour 22,5 nuits une recette mensuelle de 4.162 euros et compte tenu d'un loyer médian de 1.003 euros par mois, la part du gain illicite peut être estimée, comme l'indique la ville, à la somme de 41.620 euros.
Ainsi, les amendes seront prononcées à hauteur de 6.000 euros pour M. [M] et 12.000 euros pour la locataire, sommes qui apparaissent proportionnées et adaptées, tenant compte des gains perçus par les diverses parties, de la durée limitée de l'infraction et de l'objectif d'intérêt général de la législation, qui tend à répondre à la difficulté de se loger à [Localité 8], toutes les parties, la société Thop Lhk Management, qui a assuré la gestion des locations illicites et M. [M], propriétaire ayant signé un bail permettant une telle activité illicite, ayant contribué à la réalisation de l'infraction dans les proportions justement estimées en première instance. Il sera, en ce qui concerne M. [M], tenu compte pour la fixation de l'amende le concernant de ce que les annonces ont été désactivées juste après le contrôle par la Ville de [Localité 8].
S'agissant de la demande de garantie des condamnations formées par M. [M] l'encontre de la société Thop Lhk Management, il sera d'abord observé que c'est à tort que le premier juge a estimé que cette demande ne relevait pas des pouvoirs de la juridiction saisie, alors qu'aucune disposition n'empêche le juge saisi selon la procédure accélérée au fond, et donc la cour, de statuer sur ce point.
Dans la mesure où les amendes prononcées tiennent compte de la responsabilité de chacun, il n'y a pas lieu de dire que la société Thop Lhk Management sera tenue à garantir M. [M] de sa condamnation à une amende civile de 6.000 euros, chacune des amendes apparaissant justement proportionnée à la responsabilité des diverses parties.
Ainsi, au regard de l'ensemble de ces éléments, la décision du premier juge sera confirmée sauf en ce qui concerne le quantum des amendes prononcées et sauf en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande en garantie, celle-ci étant toutefois rejetée compte tenu des éléments de l'espèce.
Sur la non-transmission du nombre de jours de location d'un meublé de tourisme (article L.324-1-1 IV du code du tourisme)
L'article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose notamment que :
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
IV.-Dans les communes ayant mis en 'uvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.
V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.
En l'espèce, s'agissant de l'infraction aux dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme, à savoir le défaut de transmission relative au nombre de jours loués, il sera relevé que l'obligation de transmission de l'article L.324-1-1 IV alinéa 2 du code du tourisme ne peut concerner que les locations visées à l'article L.324-1-1 IV alinéa premier, à savoir les locations d'un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, étant rappelé que les textes relatifs à une infraction civile, pouvant conduire au prononcé d'une amende, doivent s'interpréter strictement, l'article en cause devant s'analyser en son ensemble.
Le logement en cause n'est pas ici la résidence principale de la société Thop Lhk Management ni celle de M. [M], ce qui n'est contesté par aucune des parties.
Les conditions pour prononcer une amende en application de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme ne sont donc pas remplies, comme l'a justement indiqué le premier juge.
Ainsi, au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.
Le sort des frais et dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
Les deux parties, ayant fait appel, il sera dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel, chacune des parties conservant la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le quantum des amendes prononcées et sauf en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande en garantie,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [M] au paiement à la Ville de [Localité 8] d'une amende civile de 6.000 euros ;
Condamne la société Thop Lhk Management au paiement à la Ville de [Localité 8] d'une amende civile de 12.000 euros ;
Déclare recevable la demande en garantie formée par M. [M] l'encontre de la société Thop Lhk Management,
Rejette la demande en garantie formée par M. [M] à l'encontre de la société Thop Lhk Management,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
