Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 17 NOVEMBRE 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08625 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFX6J
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Avril 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MELUN - RG n° 22/00109
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU DOMAINE DU FIEF DES EPOISSES, représenté par son syndic en exercice, la SARL AGIMMO
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Philippe JULIEN de la SCP P D G B, avocat au barreau de PARIS, toque : U0001
Assisté à l'audience par Me Marie TERRIEN, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
FINANCIERE DES DAHLIAS HOLDING LIMITED, prise en la personne de Maître [M] [L] es-qualités de mandataire ad hoc, domiciliée en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]
Défaillante, signifiée le 09.06.2022 à personne morale
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et Thomas RONDEAU, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère chargée du rapport
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
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EXPOSE DU LITIGE
La société Financière des dahlias holding limited, qui vient aux droits de la société Immovacances, propriétaire de 40,77% des tantièmes du domaine avant d'être dissoute le 29 août 2006 et remplacée dans ses droits par la société Financière des dahlias holding sah, elle-même dissoute le 6 juin 2011 et remplacée dans ses droits par la société Financière des dahlias holding Ltd, est propriétaire des lots 53, 109, 110 et 163 au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 4].
Le 14 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires du domaine du Fief des Epoisses a adressé à la société Financière des dahlias holding ltd une mise en demeure de payer la somme de 71.863,17 euros, au titre des charges de copropriété impayées à la même date.
La mise en demeure est restée sans effet dans les 30 jours de sa délivrance, la société Financière des dahlias holding ltd n'ayant pas réglé l'intégralité de ses dettes. Cette société est dissoute, liquidée et radiée depuis le 13 décembre 2019.
Par ordonnance en date du 10 janvier 2022, le tribunal de commerce de Melun a fait droit à la requête du syndicat des copropriétaires du domaine du Fief des Epoisses et a désigné la société Archibald prise en la personne de Me [M] [L] en qualité de mandataire ad hoc de la société Financière des dahlias holding ltd avec pour mission de représenter ladite société dans le cadre de la procédure de recouvrement de charges de copropriété.
Par acte du 21 février 2022, le syndicat des copropriétaires du domaine du Fief des Epoisses, représenté par son syndic en exercice, la société Agimmo, a fait assigner la société Financière des dahlias holding ltd selon la procédure accélérée au fond, afin d'obtenir, après avoir constaté le vote par l'assemblée générale en date du 20 juillet 2021 du budget prévisionnel de l'année 2022 pour un montant de 100.000 euros, et l'effectivité de la mise en demeure de la société Financière des dahlias holding ltd le 14 octobre 2021, la condamnation de cette dernière à lui payer les sommes suivantes :
' 82.055,68 euros outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
' 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 15 avril 2022, le tribunal judiciaire de Melun a :
- débouté en l'état le syndicat des copropriétaires du domaine du Fief des Epoisses de sa demande en paiement ;
- rejeté la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- laissé les entiers dépens à la charge du syndicat des copropriétaires du domaine du Fief des Epoisses ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration du 27 avril 2022, le syndicat des copropriétaires du domaine du Fief des Epoisses a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires du domaine du Fief des Epoisses demande à la cour de :
- infirmer la décision du tribunal judiciaire de Melun du 15 avril 2022 ;
Statuant à nouveau,
- condamner la société Financière des dahlias holding ltd à verser à son syndic la somme de 100.508,16 euros, au titre du paiement des charges de copropriété dont elle reste redevable, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2021, date de la dernière mise en demeure correspondant :
' d'une part à la somme de 82.055,68 euros relative aux charges de copropriété dues du 1er juillet 2020 au 25 janvier 2022,
' d'autre part, à la somme de 18.452,48 euros correspondant au surplus après actualisation de la dette du copropriétaire défaillant, arrêtée au 1er juillet 2022 (8.260 euros au titre de l'appel de fonds pour manque de trésorerie en date du 1er juillet 2022 et de 10.192,48 euros au titre des charges et frais dont la société Financière des dahlias holding ltd est redevable au titre de la provision pour charges du troisième trimestre 2022 appelée le 1er juillet 2020),
- condamner la société Financière des dahlias holding ltd à verser à son syndic la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Parallèlement à cet appel, le syndicat des copropriétaires du domaine du Fief des Epoisses a saisi à nouveau le tribunal judiciaire de Melun par assignation du 11 juillet 2022 d'une demande actualisée de 92.248,17 euros, somme comprenant les charges dues au titre du deuxième trimestre de l'année 2022 et a produit les documents demandés dans le jugement du 15 avril 2022.
Par ordonnance du 9 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Melun a :
- constaté que les demandes du syndicat des copropriétaires du domaine du Fief des Epoisses en paiement des sommes échues au 1er février 2022 pour un montant de 82.055,68 euros, en ce qu'elles ont été tranchées par jugement du 15 avril 2022, sont revêtues de l'autorité de la chose jugée et qu'elles sont dès lors irrecevables ;
- condamné la société Financière des dahlias holding ltd à verser au syndicat des copropriétaires du domaine du Fief des Epoisses la somme de 10.192,49 euros au titre des charges dues entre le 1er février et le 1er juillet 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 11 juillet 2022 ;
- condamné la société Financière des dahlias holding ltd à verser 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires du domaine du Fief des Epoisses soutient notamment que :
- le jugement devra être infirmé dès lors que sont produits en appel les documents demandés en première instance permettant de vérifier le montant de la créance à savoir : le relevé de compte arrêté au 25 janvier 2022 attestant de la dette de l'intimée, le procès verbal d'assemblée générale du 20 juillet 2021 donnant autorisation d'agir au syndic outre les éléments requis (appels de provisions, procès verbaux d'assemblées générales, contrats de syndic, répartition des charges),
- il est toutefois dans l'incapacité de produire le contrat de syndic de 2020 ainsi que la répartition des charges pour l'année 2020 dès lors qu'avant l'année 2020, le domaine était exploité mais la copropriété n'était pas gérée et aucun syndic n'était mandaté,
- sa créance de 100.508,16 euros est certaine, liquide et exigible si bien que la société Financière des dahlias holding ltd devra être condamnée à payer cette somme au titre du paiement des charges de copropriété dont elle reste redevable.
La société Financière des dahlias holding ltd n'a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui régit le statut des immeubles en copropriété, applicables au présent litige, sont les suivantes :
- article 10 : il impose aux copropriétaires de participer, d'une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, d'autre part, aux charges relatives à l'entretien des parties communes ;
- article 14-1 : pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements courants de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
- article 14-2 : dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
En application de l'article 19-2 de cette même loi, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d'assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l'article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d'obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.
Il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lorsqu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux.
L'article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
L'article 65 de ce décret dispose qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.
En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires verse aux débats en cause d'appel :
- le procès verbal d'assemblée générale du 20 juillet 2021 approuvant les comptes et autorisant le syndic, représenté par le cabinet PDGB à agir en justice afin d'obtenir les titres exécutoires nécessaires au recouvrement des charges de copropriété afférentes aux lots de la société Immovacances,
- une mise en demeure du 14 octobre 2021 adressée à la société Financière des dahlias holding ltd,
- les appels de provisions de la société Financière des dahlias holding ltd,
- les contrats de syndic des années 2021 et 2022,
- la répartition des charges pour l'année 2021.
Sur la créance, il est établi par les pièces produites aux débats que :
- suivant décompte arrêté au 21 juin 2022, la société Financière des dahlias holding ltd était débitrice en principal de la somme de 110. 700, 74 euros au titre des charges de copropriété, entre le 1er juillet 2020 et le 1er juillet 2022,
-il est incontestable qu'une mise en demeure de régler la somme de 71.863, 17 euros a été adressée à la société Financière des dahlias holding ltd le 14 octobre 2921, cette somme étant composée de 35.039 euros au titre des dépenses engagées pour la période du 1er juillet 2020 au 25 février 2021 et de 36.823, 30 euros au titre du montant des charges et frais sur la même période,
- le syndicat des copropriétaires qui produit ainsi qu'il est indiqué plus haut les procès-verbaux d'assemblées générales, les appels de fonds, la répartition des charges pour l'année 2021, produit également les contrats de syndic des années 2021 et 2022 mais expose être dans l'incapacité de verser aux débats ni le contrat de syndic ni la répartition des charges de l'exercice 2020,
- dans ces conditions, il apparaît bien que la créance dont il est fait état est invérifiable en ce qui concerne l'année 2020 et que dans la mesure où les pièces produites, notamment le décompte établi le 21 juin 2022, et les appels de charge produits uniquement à compter de l'année 2021 ne permettent pas d'isoler le quantum de cette créance pour l'année 2020, il ne peut être fait droit à la demande présentée par le syndicat des copropriétaires.
Il en résulte qu'au vu des pièces produites aux débats, le syndicat des copropriétaires n'établit pas sa créance de 110. 700, 74 euros, le jugement déféré étant confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes en paiement au titre de ces provisions, fonds de travaux et apurement des charges.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens de la procédure devant la cour d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement rendu en toutes ses dispositions,
Rejette toute autre demande,
Condamne le syndicat des copropriétaires du domaine du fief des Epoisses représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens de l'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
