Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 17 NOVEMBRE 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08095 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFWLJ
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Mars 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n°19/50476
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 9], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 9], Mme [I] [B], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Adresse 8]
Représentée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079
INTIMÉS
M. [O] [V], décédé le 25 septembre 2018
Mme [J] [C] épouse [V], venant aux droits de M. [O] [V]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Mme [P] [V], venant aux droits de M. [O] [V],
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentés par Me Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Assistées par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Octobre 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit en date du 19 novembre 2018, la Ville de [Localité 9] prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 9] a fait assigner M. et Mme [V] devant le tribunal de grande instance de Paris, saisi en la forme des référés, en paiement d'une amende civile sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 7]) (escalier 2, 15ème étage, porte 2001, lot n°30).
Par ordonnance du 13 février 2019, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 9] dans l'attente d'une décision de la Cour de justice à l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la comptabilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l'Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 9] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 18 février 2022.
La Ville de [Localité 9] a demandé au tribunal de :
' condamner M. et Mme [V] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 9] conformément aux dispositions de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation,
' ordonner le retour à l'habitation de l'appartement transformé sans autorisation, sous astreinte de 160 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer,
' se réserver la liquidation de l'astreinte,
' condamner les défendeurs au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
M. et Mme [V] ont conclu à titre principal au débouté, arguant de l'absence de preuve de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 et à titre subsidiaire à la réduction de l'amende à un montant symbolique, se prévalant de leur bonne foi.
Par ordonnance du 25 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
- dit n'y avoir lieu d'examiner les demandes formulées à l'égard de [O] [V] (décédé le 25 septembre 2018) ;
- débouté la ville de [Localité 9] de ses demandes ;
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la ville de [Localité 9] aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire.
Le premier juge a considéré que la Ville de [Localité 9] échouait à démontrer l'usage d'habitation du local.
Par déclaration du 21 avril 2022, la Ville de [Localité 9] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 septembre 2022, elle demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance entreprise en toutes dispositions et statuant à nouveau,
- condamner M. et Mme [V] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, de l'appartement situé [Adresse 6], sous astreinte de 160 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira à la cour de fixer ;
- condamner M. [V] et Mme [V] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de première instance et d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 septembre 2022, les consorts [V] (Mme [J] [V] et ses deux enfants [W] et [P] [V] intervenant en qualité d'ayants droit de M. [O] [V], décédé) demandent à la cour de :
A titre principal,
- juger que les fiches H2 et les autres documents produits par la ville de [Localité 9] ne démontrent pas l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ou postérieurement à cette date ;
En conséquence,
- confirmer l'ordonnance attaquée rendue le 25 mars 2022 par le président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a débouté la ville de [Localité 9] de toutes ses demandes pour avoir échoué à démontrer l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
- juger que la demande de retour à l'habitation sous astreinte est sans objet ;
En conséquence,
- confirmer l'ordonnance attaquée en toutes ses dispositions ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire l'infraction présumée au changement d'usage devait être caractérisée,
- juger que compte tenu de leur bonne foi, des diligences et de leur coopération, ils sont fondés à n'être condamnés qu'à une amende symbolique ;
En conséquence et statuant à nouveau,
- les condamner à la somme symbolique de 1 euro au titre de l'amende civile ;
A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour d'appel de Paris ne trouvait pas justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique un euro,
- juger que le montant de 50.000 euros au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;
En conséquence et statuant à nouveau,
- les condamner, le cas échéant, à la somme maximale de 2.000 euros ou toute somme que l'équité commandera ;
En tout état de cause,
- débouter la ville de [Localité 9] de sa demande d'ordonner le retour à l'habitation de l'appartement situé [Adresse 6], sous astreinte de 160 euros par jour de retard, à compter de l'expiration du délai qu'il plaira à la cour de fixer ;
- juger que l'équité ne commande pas qu'il soient condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la ville de [Localité 9] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance.
Pour l'exposé des moyens des parties il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, MOTIFS
Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement qu'en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation et conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 9] d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
En l'espèce, les parties s'opposent d'abord sur la preuve à apporter par la Ville de [Localité 9] de l'usage habitation du bien ayant fait l'objet du constat d'infraction de la Ville du 12 juillet 2018, à savoir un studio de 28 m² situé bâtiment A, escalier 2, étage 15, porte 2001, lot 30 de l'immeuble sis [Adresse 5].
Comme l'a exactement relevé le premier juge, l'extrait de l'acte de vente de ce bien produit par la Ville mentionne que l'immeuble a fait l'objet d'une déclaration d'achèvement des travaux en date du 25 septembre 1973 et que le certificat de conformité a été délivré le 9 août 1974, en sorte qu'il convient de faire application en l'espèce du troisième alinéa de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit que, dès lors que des locaux ont été construits ou ont fait l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, ils sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés.
En cause d'appel, la Ville de [Localité 9] produit la copie des documents relatifs au permis de construire de l'immeuble, lesquels établissent l'usage d'habitation du local contrairement à ce que soutiennent les consorts [V].
Il ressort en effet de ces documents que le permis de construire de l'immeuble a été délivré le 20 janvier 1971 et qu'il s'agit de la construction de "4 bâtiments de 6-11-12 et 15 étages (habitation) garages sur 2 niveaux en sous-sol sur une propriété sise à [Adresse 10]."
S'il est exact que la notice explicative fait état, en sus de la création de 221 logements, de 727,10 m² de bureaux, le tableau contenu dans cette notice fait bien ressortir que les studios du bâtiment A sont des logements.
Il résulte par ailleurs de ces documents que l'immeuble a fait l'objet d'un certificat de conformité le 9 août 1974 comme il est indiqué sur l'extrait du titre de propriété du bien en cause.
L'usage d'habitation de ce bien apparaît ainsi établi par ces documents relatifs au permis de construire de l'immeuble, et cela quand bien même il existe une incohérence, relevée par les intimés, sur la description du bien telle que contenue dans la fiche H2 versée aux débats par la Ville (logiquement établie le 2 mai 1974 après l'achèvement de l'immeuble) par rapport à la description du bien ayant fait l'objet du constat d'infraction.
Il est en effet indiqué sur la fiche H2 que le local est situé "bâtiment A escalier 1 15ème étage porte AG", alors que le bien contrôlé est situé bâtiment A escalier 2 étage 15 porte 2001.
La seule divergence relative à l'escalier (la porte 2001 pouvant pour sa part correspondre à une porte AG) ne suffit toutefois pas à conclure que la fiche H2 ne concerne pas le bien en cause, alors par ailleurs que la surface de 28 m² mentionnée sur la fiche correspond à la surface réelle du bien et que la fiche mentionne en outre "lot 30" qui correspond bien au numéro de lot du studio des consorts [V].
En tout état de cause, la fiche H2 produite concernerait-elle un autre studio situé à l'escalier 2 du 15ème étage que cela ne remettrait pas en cause l'usage d'habitation du bien objet de l'infraction, les pièces du permis de construire établissant que tous les studios du 15ème étage du bâtiment A sont des logements.
La preuve de l'usage d'habitation est donc apportée et il n'est pas discuté qu'aucun changement d'usage n'est intervenu depuis 1974 ; le relevé de propriété, mis à jour en 2017, indique que le bien est un appartement affecté à usage d'habitation.
Il n'est pas non plus discuté que le bien ne constitue pas la résidence principale des consorts [V], lesquels ont déclaré à la Ville lors du contrôle que leur studio avait d'abord servi à loger leur fils durant ses études puis avait été donné à la location de courte durée depuis 2005 pour y loger des participants aux différents salons se déroulant [11], proche du bien, ainsi qu'à des touristes.
Il résulte du constat d'infraction que ce local d'habitation figurait parmi les annonces de plusieurs sites proposant des locations de courte durée (Abritel.fr, Homelidays.com, Homeway.Ca), le commentaire de touriste le plus ancien datant du mois d'août 2012 sur le site Abritel ; que M. [O] [V] est indiqué comme étant "annonceur depuis 2011", un numéro d'enregistrement étant mentionné ; que le contrôleur de la Ville a pu réaliser des simulations de réservation, constatant que l'appartement était disponible toute l'année pour de courtes durées; que les époux [V] ont au surplus reconnu ces locations de courte durée, comme précédemment exposé, et ont fourni à la Ville un relevé de ces locations sur la dernière année écoulée.
L'infraction poursuivie est donc bien caractérisée et les consorts [V] encourent l'amende maximale de 50.000 euros prévue par l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation.
Si l'infraction a été commise sur une très longue durée, les contrevenants soulignent à juste titre :
- qu'ils ont parfaitement coopéré avec les services de la Ville de [Localité 9] en faisant clairement état de leur activité de courte durée depuis 2005 dans un courrier du 7 juin 2018 ;
- qu'ils ont désactivé les trois sites de location dès le 6 juillet 2018 et conclu des baux mobilité sur leur bien depuis le 31 décembre 2018, qu'ils versent aux débats ;
- que leur activité de locations de courte durée remontant à 2005, la réglementation ne l'interdisant pas alors, il peut être admis qu'ils n'aient eu conscience du changement de cette réglementation qu'à l'occasion du contrôle de la Ville de [Localité 9] ;
- que les consorts [V] ont proposé à la Ville de régulariser leur activité de location en offrant comme compensation leur autre appartement situé [Adresse 2].
En revanche, s'agissant des gains tirés des locations illicites, les intimés ne sauraient affirmer de bonne foi n'avoir pas cherché à tirer profit de leur activité en laissant entendre qu'ils rendaient service par leurs locations aux participants des salons de la [11], alors qu'ils ne contestent pas avoir pratiqué des loyers sur ces locations et qu'ils s'abstiennent de justifier des revenus qu'ils ont tiré de cette activité. Si le taux d'occupation moyen de leur bien tel que fixé par la Ville à 75% peut être discuté, s'agissant d'une évaluation théorique, le prix de 80 euros la nuitée au moment du contrôle, tel que ressortant des simulations de réservation, rapporté au nombre de nuitées de locations telles que ressortant du relevé produit par les époux [V] de juin 2017 à juin 2018 (160 nuitées), aboutit à un gain annuel de 12.800 euros dépassant largement celui qui aurait été tiré d'une location ordinaire sur la base d'un loyer mensuel moyen de 650 euros dans ce secteur géographique (soit 7.800 euros par an). La Ville soutient donc à raison que les gains tirés de la location illicite ont été largement supérieurs au gain qui aurait été tiré d'une location licite.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments et de l'objectif d'intérêt général de la réglementation qui est de lutter contre la pénurie de logements destinés à la location dans certaines zones du territoire national, qui exige le prononcé d'une amende suffisamment dissuasive pour mettre fin à l'infraction ou éviter son renouvellement, il sera prononcé à l'encontre des consorts [V] une amende civile de 15.000 euros.
Il n'y a pas lieu d'ordonner le retour à l'habitation alors qu'il est établi que les intimés ont remis leur bien à la location autorisée depuis le mois de décembre 2018.
L'ordonnance entreprise sera par conséquent infirmée, sauf en ce qu'elle a rejeté les demandes formées contre M. [O] [V], décédé le 25 septembre 2018, et débouté la Ville de [Localité 9] de sa demande de retour à l'habitation du bien concerné.
Parties perdantes, les consorts [V] seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d'appel et à payer à la Ville de [Localité 9], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés à hauteur de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a rejeté les demandes dirigées contre M. [O] [V] et débouté la Ville de [Localité 9] de sa demande de retour à l'habitation du bien en cause,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne in solidum Mme [J] [V], M. [W] [V] et Mme [P] [V] au paiement d'une amende civile de 15.000 euros, dont le produit sera intégralement versé à la Ville de [Localité 9],
Condamne in solidum Mme [J] [V], M. [W] [V] et Mme [P] [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel et à payer à la Ville de [Localité 9] la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
