Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 17 NOVEMBRE 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07143 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTTT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mars 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 20/58344
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 7], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7], Mme [E] [W], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079
Substitué à l'audience par Me Colin MAURICE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844
INTIME
M. [U] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté et assisté par Me Nadia DLILI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0889
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Octobre 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit en date du 5 novembre 2020, la Ville de [Localité 7] a fait assigner M. [U] [L] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'immeuble édifié sur trois niveaux, de 191 m², situé [Adresse 1].
Par jugement du 11 janvier 2021, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 7] dans l'attente d'une décision de la Cour de justice à l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la comptabilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l'Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 7] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 14 février 2022.
La Ville de [Localité 7] a demandé au tribunal de :
' condamner M. [L] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de [Localité 7] conformément à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation,
' ordonner le retour à l'habitation du bien situé [Adresse 1]) transformé sans autorisation, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et pendant le délai qu'il plaira à Mme ou M. le juge des procédures accélérées au fond de fixer,
' se réserver la liquidation de l'astreinte,
' condamner M. [L] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
M. [L] a conclu à titre principal au débouté et à titre subsidiaire à la réduction de l'amende à de plus justes proportions, contestant l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 et faisant valoir que le local en cause constitue sa résidence principale.
Par jugement contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond le 21 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la Ville de [Localité 7] de sa demande de condamnation à l'encontre de M. [L] au paiement d'une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- débouté la Ville de [Localité 7] de sa demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, situés [Adresse 1]) ;
- condamné la Ville de [Localité 7] à payer à M. [L] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Ville de [Localité 7] aux dépens, dont distraction sera faite au profit de Me Nadia Studer Dlili, avocat au barreau de Paris ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Le premier juge a considéré que si l'usage d'habitation du bien au 1er janvier 1970 est établi, le bien constitue en revanche la résidence principale de M [L], en sorte que l'infraction n'est pas caractérisée.
Par déclaration du 06 avril 2022, la Ville de [Localité 7] a relevé appel de l'ensemble des chefs du dispositif de la décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 juin 2022, elle demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
- dire et juger que M. [L] a commis une infraction aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation en louant pour de courtes durées le bien situé [Adresse 1]) ;
- condamner M. [L] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation du bien situé [Adresse 1]), sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et pendant le délai qu'il plaira à Mme ou M. le juge des procédures accélérées au fond de fixer ;
- condamner M. [L] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de première instance et d'appel ainsi qu'aux entiers dépens, qui seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile par Me Bruno Mathieu, avocat.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 septembre 2022, M. [L] demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Paris ;
En tout état de cause,
- débouter la Ville de [Localité 7] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner la Ville de [Localité 7] à lui verser une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la Ville de [Localité 7] aux entiers dépens de première instance et d'appel à recouvrer par Me Studer Dlili conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement :
- qu'en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation et conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 7] d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ;
- que selon l'article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation, "[...] Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le loueur pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile."
En l'espèce, l'intimé conteste d'abord la preuve de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 et soutient ensuite que le bien constitue sa résidence principale depuis le mois de janvier 2018. Il en conclut que l'infraction poursuivie n'est pas caractérisée, ajoutant, sur le moyen tiré de la résidence principale, que seule compte la date de constatation de l'infraction supposée, le constat d'infraction datant en l'espèce d'octobre 2019 et qu'il n'existe aucun constat d'infraction antérieur à 2019, et qu'il résulte des dispositions de l'article [6] du code du tourisme que la Ville de [Localité 7] ne peut faire remonter son contrôle au-delà de l'année en cours et de l'année n-1, donc avant 2018.
Sur l'usage d'habitation
La Ville de [Localité 7] produit en cause d'appel les documents qu'elle a produits en première instance.
C'est par des motifs exacts et pertinents, que la cour approuve que le premier juge a considéré que l'usage d'habitation du bien au 1er janvier 1970 se trouve suffisamment établi par les éléments suivants :
- des attestations de propriété notariées établies les 10 janvier 1968 et 17 janvier 1972, aux termes desquelles le bien constitue la propriété des époux M. [V] [T] et Mme [G] [I], M. [T] est décédé "en son domicile [Adresse 1]" le 7 décembre 1966 et Mme [I] est elle-même décédée "en son domicile [Adresse 1]" le 20 mai 1971 ;
- le nom de [V] [T] se retrouve dans la copie des annuaires téléphoniques des années 1969 et 1970 ;
ces éléments attestant d'une occupation continue du bien à titre de domicile entre 1966 et 1971, et par conséquent d'un usage d'habitation au 1er janvier 1970.
Il n'est en outre pas discuté que le bien a conservé cet usage d'habitation depuis 1970, comme en attestent la fiche de révision foncière H1 du 29 novembre 1994, le bien y étant décrit à usage d'habitation, et le relevé de propriété mis à jour en 2018 portant mention de la lettre H pour habitation.
Sur le caractère de résidence principale
M. [L] soutient avoir fait du bien en cause sa résidence principale à partir du mois de janvier 2018, tout en louant une partie de ses chambres pour de courtes durées à une clientèle de passage.
Il ne conteste pas qu'avant le 1er janvier 2018 le bien ne constituait pas sa résidence principale.
Il justifie bien avoir établi sa résidence principale au [Adresse 1] à compter du 1er janvier 2018, notamment par les éléments suivants :
- des avis de taxe d'habitation pour les années 2019, 2020, et 2021et des avis d'imposition sur le revenu au titre des mêmes années, mentionnant l'adresse du [Adresse 1] ,
- des baux d'habitation concernant un autre bien sis [Adresse 4] à partir du 1er mars 2018, bien dont la Ville de [Localité 7] prétend qu'il constitue sa résidence principale,
- un accusé de réception des Finances publiques du changement de son adresse postale au [Adresse 1],
- des courriers qui lui ont été adressés par Pôle emploi de 2018 à 2022 à l'adresse du [Adresse 1],
- des courriers de son employeur adressés à cette même adresse en 2018,
- des factures de charges adressées à cette adresse, notamment d'eau et d'enlèvement d'objets encombrants,
- des attestations de voisins, amis et membres de sa famille,
- la mention, portée par l'agent assermenté de la Ville de [Localité 7] dans le constat d'infraction du mois d'octobre 2019, de la présence des effets personnels de M. [L] dans la maison du [Adresse 1].
Il s'ensuit que l'infraction poursuivie contre M. [L] ne peut lui être reprochée à partir du 1er janvier 2018, le bien constituant alors sa résidence principale, étant précisé que la Ville de [Localité 7] ne se prévaut pas de l'infraction visée à l'article L 324-1-1-IV du code du tourisme (interdiction de louer sa résidence principale plus de 120 nuitées par an).
Il reste que les constatations opérées par la Ville en octobre 2019 font ressortir que le local comporte un total de 18 chambres, que 21annonces sont présentes sur le site Air BNB intitulées "Chambre privée dans maison de ville", chaque chambre étant louée pour deux à quatre voyageurs avec sept salles de bain partagées, chaque annonce étant accompagnée de photographies, que les hôtes son désignés comme étant "[J], [M] et [B]" membres du site depuis juin 2012 ; que chaque annonce est accompagnée de nombreux commentaires de clients, dont le plus ancien date de l'année 2012 ; que l'agent assermenté de la Ville a pu vérifier les calendriers de réservation et constater que le bien est disponible pour des séjours de courtes durées les mois suivants sont intervention pour un tarif de 45 à 80 euros par nuit ; qu'une visite inopinée sur place le 18 septembre 2019 a permis de constater que le bien objet des annonces sur internet correspond bien à celui appartenant à M. [L] et que treize des dix huit chambres proposées étaient occupées par des touristes ; que lors d'une seconde visite effectuée le 21 octobre 2019 sur rendez-vous M. [L] a déclaré que treize des dix huit chambres étaient occupées par des clients.
Il résulte de ces constatations que les locations de courte durée à une clientèle de passage durent depuis 2012, ce que ne conteste d'ailleurs pas M. [L].
Toutefois, celui-ci souligne à raison que l'infraction reprochée n'existe que depuis la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, en sorte qu'elle ne peut lui être imputée qu'à partir de cette date.
En revanche, c'est à tort que M. [L] prétend que le constat du mois d'octobre 2019 ne permet pas d'établir des faits antérieurs, se prévalant à mauvais escient des dispositions de l'article L.324-1-1-IV du code du tourisme, inapplicables à l'infraction poursuivie et concernant la transmission du nombre de nuitées de location ne devant pas dépasser 120 jours par an ("La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué(...)".
L'infraction de location d'une résidence non principale pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile se trouve ainsi caractérisée à l'encontre de M. [L] pour la période du 19 novembre 2016 au mois de décembre 2017 inclus.
Compte tenu de la durée de l'infraction, du volume des locations concernant une dizaine des chambres de la maison de ville de M. [L], celui-ci se livrant à une véritable activité hôtelière lui procurant des gains illicites largement supérieurs à eux qu'il aurait tirés d'une location licite, de l'objectif d'intérêt général de la réglementation de lutter contre la pénurie de logements destinés à la location dans certaines zones du territoire national, mais aussi de l'attitude de M. [L] qui a collaboré avec la Ville et justifie par la production de baux conclus le 1er septembre 2021 louer ses chambres à des étudiants pour une durée d'un an, il sera prononcé à son encontre une amende de 20.000 euros.
Il n'y a pas lieu d'ordonner le retour à l'habitation alors que l'infraction poursuivie n'est plus caractérisée depuis le 1er janvier 2018.
Partie perdante, M. [L] sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel et à verser à la Ville de [Localité 7] la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a débouté la Ville de [Localité 7] de sa demande de retour à l'habitation des locaux situés [Adresse 1],
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [L] au paiement d'une amende civile de 20.000 euros, dont le produit sera reversé à la Ville de [Localité 7],
Condamne M. [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,
Le condamne à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
