Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 17 NOVEMBRE 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/20066 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEVZU
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Juillet 2021 -Juge des contentieux de la protection de SUCY EN BRIE - RG n° 12-20-1321
APPELANTE
S.A. IMMOBILIERE 3 F
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220
INTIMEE
Mme [D] [U] veuve [L] [K]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0376
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003823 du 04/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Octobre 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé le 07/01/2011, Mme [L] [K] est locataire d'un local à usage d'habitation sis [Adresse 4]), appartenant à la société Immobilière 3F.
Par acte d'huissier de justice en date du 21/11/2019, la société Immobilière 3F a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer la somme de 1.998,45 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 31/10/2019.
Par acte d'huissier de justice en date du 18/12/2020, la société Immobilière 3F a fait assigner en référé Mme [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil siégeant au tribunal de proximité de Sucy-en-Brie, aux fins de voir :
' constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la locataire ;
' autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par la locataire dans tout garde meubles de son choix, à ses frais, risques et périls ;
' condamner la locataire à payer la somme provisionnelle de 8.747,05 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 30/11/2020, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges à compter de l°acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ;
- condamner la locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la locataire aux entiers dépens.
A l'audience du 27 mai 2021, la société Immobilière 3F a actualisé sa créance à la somme de 9.400,14 euros au titre des loyers et charges échus au 30/04/2021.
Comparant en personne, Mme [L] [K] a sollicité des délais de paiement.
Par ordonnance de référé du 27 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil, siégeant au tribunal de proximité de Sucy-en-Brie, a :
- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu°il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence ;
- condamné Mme [L] [K] à verser à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 9.375,14 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 17/05/2021 avec intérêts au taux légal à compter du 21/11/2019 pour la somme de 1.998,45 euros et à compter du 18/12/2020 pour le surplus ;
- autorisé Mme [L] [K] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 10 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d'échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ;
- dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l'intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;
- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l'échéancier ;
- dit qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
A défaut de respect de l'échéancier
- constaté la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l'échéancier précédemment fixé ;
- ordonné l'expulsion de Mme [L] [K] du local d'habitation situé [Adresse 4], faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.4ll-l et L.412-l du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- condamné Mme [L] [K] à verser à la société Immobilière 3F une provision mensuelle fixe de 626,78 euros à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, à valoir sur l'indemnité d'occupation pouvant être fixée au fond, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;
- rappelé que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, la provision au titre de l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;
- rejeté la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local d'habitation ;
En tout état de cause
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
- dit n'y avoir lieu a application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [L] [K] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer.
Par déclaration du 18 novembre 2021, la société Immobilière 3F a relevé appel de cette décision ce qu'elle a :
- condamné Mme [L] [K] à verser à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 9.375,14 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 17/05/2021 avec intérêts au taux légal à compter du 21/11/2019 pour la somme de 1.998,45 euros et à compter du 18/12/2020 pour le surplus ;
- condamné Mme [L] [K] à verser à la société Immobilière 3F une provision mensuelle fixe de 626,78 euros à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, à valoir sur l'indemnité d'occupation pouvant être fixée au fond, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;
- rappelé que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, la provision au titre de l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...).
Par conclusions remises et notifiées le 6 décembre 2021, la société Immobilière 3F demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [L] [K] à payer la somme de 9.375,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 17 mai 2021 ;
- réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme invariable de 626,78 euros, à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, à valoir sur l'indemnité d'occupation pouvant être fixée au fond, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir, et précisé que le contrat de bail étant résilié, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes') ;
- confirmer l'ordonnance pour le surplus et statuant à nouveau,
- condamner Mme [L] [K] au paiement de la somme de 10.561,08 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés au 03 décembre 2021, terme de novembre 2021 inclus ;
- condamner Mme [L] [K] à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier accordé et jusqu'à la reprise effective des lieux ;
- débouter Mme [L] [K] de ses demandes, fins et conclusions contraires ;
- condamner Mme [L] [K] au paiement d'une indemnité de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [L] [K] aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Me Judith Chapulut pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions remises et notifiées le 17 mai 2022, Mme [U] veuve [L] [K] demande à la cour de confirmer partiellement l'ordonnance de référé rendue le 27 juillet 2021 et en conséquence,
- fixer l'arriéré de loyers et charges, terme du mois de février 2022 compris, à la somme de 5.819,88 euros ;
- l'autoriser à apurer sa dette locative selon les modalités prévues par le premier juge, soit en 36 mensualités de 10 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour de l'échéance du loyer, à compter du premier loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du
respect de l'échéancier ;
- dire qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera
réputée n'avoir jamais joué ;
A défaut de respect de l'échéancier,
- fixer une provision mensuelle fixe de 626,78 euros à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, à valoir sur l'indemnité d'occupation pouvant être fixée au fond, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;
- rappeler que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, la provision au titre de l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes..) ;
- débouter la société Immobilière 3F de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- la débouter de sa demande formulée en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la débouter de sa demande de condamnation de Mme [L] [K] aux entiers dépens.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, MOTIFS
L'appel ne porte que sur le montant de la dette locative, qui a évolué depuis la décision de première instance, et sur le montant de l'indemnité d'occupation telle que fixée par le premier juge à un montant fixe et forfaitaire, que la société bailleresse conteste en rappelant que selon une jurisprudence constante, l'indemnité d'occupation doit être fixée au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, indiquant que le montant des sommes facturées à Mme [L] [K] fluctuant à raison de la régularisation des provisions pour charges et de la régularisation des consommations, notamment pour l'eau, en fixant l'indemnité d'occupation à une somme forfaitaire et invariable de 626,78 euros la décision du premier juge lui cause un préjudice.
Sur le montant de la dette locative
Dans ses conclusions du 6 décembre 2021, la société Immobilière 3F se prévaut d'une dette locative de 10.561,08 euros arrêtée au 3 décembre 2021, terme de novembre 2021 inclus.
Dans ses écritures plus récentes du 17 mai 2022, Mme [L] [K] fixe sa dette locative à la somme de 5819,88 euros, terme de février 2022 compris.
Il est produit par la locataire un décompte actualisé établi par la société Immobilière 3F, qui fait ressortir un arriéré de 6.548,62 euros au 12 mars 2022 (terme de février 2022 inclus), et un avis d'échéance d'avril 2022, qui fait ressortir un arriéré de 5.819,88 euros au 21 avril 2022.
La société bailleresse ne conteste pas ce montant de 5.819,88 euros arrêté au 21 avril 2022.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée sur le montant de la dette locative, laquelle sera fixée à la somme provisionnelle de 5819,88 euros arrêtée au 21 avril 2022.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
L'indemnité d'occupation présente une nature mixte, indemnitaire et compensatoire ; elle constitue la contrepartie de l'occupation du bien et de son indisponibilité. Elle doit donc être fixée à une somme qui ne saurait être inférieure à celle qui était contractuellement due par le locataire.
Il est indéniable que sa fixation en l'espèce à un montant fixe de 626,78 euros, qui ne tient pas compte de l'évolution du montant de la provision sur charges ni de l'indexation du loyer, cause un préjudice financier à la société bailleresse.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef et l'indemnité d'occupation fixée à titre provisoire comme il sera précisé au dispositif ci-après.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le premier juge a fait une juste appréciation de ces dispositions en condamnant Mme [L] [K], partie perdante, aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer et en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
En appel, chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles, l'appel ayant été provoqué par la fixation de l'indemnité d'occupation à un montant fixe sans que Mme [L] [K] ne l'ait même requis.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Infirme l'ordonnance entreprise sur le montant de la provision au titre des loyers et charges impayés et sur le montant de l'indemnité d'occupation,
Statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne Mme [L] [K] à payer à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 5.819,88 euros arrêtée au 21 avril 2022,
Condamne Mme [L] [K] au paiement par provision d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
Confirme l'ordonnance pour le surplus,
Y ajoutant,
Dit que chaque partie conservera la charge des ses dépens et frais irrépétibles exposés en appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
