REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRET DU 16 NOVEMBRE 2022
(n° /2022, 25 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/20199
N° Portalis 35L7-V-B7C-B6KIR
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2018 -Tribunal de grande instance de PARIS RG n° 16/10934
APPELANTE
SA GENERALI IARD
Prise en sa qualité d'assureur de la société RIGOLOT
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
ayant pour avocat plaidant Me Marie-Charlotte MARTY, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
Maître [V] [I] ès qualité de liquidateur de la SA RIGOLOT
[Adresse 8]
[Adresse 8]
n'a pas constitué avocat
Société d'assurance mutuelle à cotisations variables MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653
ayant pour avocat plaidant Me Antoine TIREL, avocat au barreau de PARIS
SARL ALTER EGO
[Adresse 10]
[Adresse 10]
Représentée par Me Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653
ayant pour avocat plaidant Me Antoine TIREL, avocat au barreau de PARIS
SA AXA FRANCE IARD
[Localité 11]
Représentée par Me Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0390
Fondation de droit suisse ARTNOW FONDATION
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentée par Me Christophe PHAM VAN DOAN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0466
SCI URBSIS
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Représentée par Me Christophe PHAM VAN DOAN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0466
Syndic. de copropriété [Adresse 5] Représenté par son syndic le Cabinet WARREN ET ASSOCIES
[Adresse 5]
[Localité 9]
Représentée par Me Pierre FERNANDEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : A0786
SA BPCE IARD
[Adresse 13]
[Adresse 13]
Représentée par Me Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074
SCI SCI PASTEUR
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Mahieddine BENDAOUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 212
Société RIGOLOT
[Adresse 6]
[Adresse 6]
n'a pas constitué avocat
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 31 Mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Mme Valérie MORLET, conseillère
Mme Alexandra PELIER-TETREAU, vice-présidente placée faisant fonction de Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Marie-Ange SENTUCQ dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffière lors des débats : Mme Roxanne THERASSE
ARRET :
- par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu au 02 novembre 2022 puis prorogé au 16 novembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Céline RICHARD, greffière, présente lors de la mise à disposition à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
L'immeuble sis [Adresse 5], jouxte au Nord l'immeuble élevé au [Adresse 3] figurant au cadastre section [Cadastre 12] à [Localité 9], dans lequel la FONDATION KADIST devenue FONDATION ARTNOW était propriétaire de deux appartements cédés à la SCI URBSIS le 24 octobre 2013 .
Dans le courant de l'année 2005 le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], assuré auprès de la SA AXA France IARD, a fait procéder, en qualité de maître de l'ouvrage, à des travaux de ravalement des façades, pignons et travaux annexes des bâtiments sur rue et sur cour.
Sont notamment intervenus à cette opération de construction :
- la société ALTER EGO, en qualité de maître d''uvre, assurée par la MAF,
- la société RIGOLOT chargée de l'exécution des travaux, assurée par la société GENERALI,
La réception a été prononcée le 16 mai 2006 avec des réserves de finition, qui ont été levées le 23 mai 2006.
Arguant de l'apparition d'importants désordres tenant notamment en des boursouflures, des lézardes et des décollements d'enduit de la façade arrière du bâtiment, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a sollicité du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris une mesure d'expertise et par ordonnance du 20 mai 2009, Monsieur [T] [Y] a été désigné en qualité d'expert.
En cours d'expertise, la fondation ARTNOW FONDATION, alors dénommée FONDATION KADIST, a informé la copropriété du [Adresse 5] de l'existence d'infiltrations dans ses appartements situés [Adresse 3], à l'aplomb d'un mur pignon de la copropriété du [Adresse 5].
La copropriété a régularisé une déclaration de sinistre à titre conservatoire auprès de son assureur la SA AXA FRANCE IARD cependant, estimant que la nature des désordres invoqués était sans rapport avec les éclatements d'enduit de la façade arrière du bâtiment sur rue, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] n'a pas sollicité l'extension de la mission de Monsieur [Y] aux désordres invoqués par la Fondation ARTNOW.
L'expert Monsieur [Y] n'a déposé son rapport que le 31 mai 2011 concluant à la responsabilité principale des sociétés RIGOLOT et ALTER EGO.
Par jugement du 30 mars 2012, le tribunal de grande instance de Paris a statué en ses termes :
- Dit que la SA RIGOLOT et la SARL ALTER EGO sont responsables des préjudices nés du désordre affectant le ravalement côté cour de l'immeuble sis [Adresse 5], dans la proportion suivante :
80% pour la SA RIGOLOT,
20% pour la SARL ALTER EGO.
- Condamne en conséquence in solidum les SA RIGOLOT, son assureur GENERALI IARD, la SARL ALTER EGO, son assureur la MAF, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], les sommes suivantes :
60.959,83 euros hors taxes au titre du coût des travaux de reprise,
6.095,98 euros hors taxes au titre du coût de la maîtrise d''uvre,
1.676,39 euros hors taxes au titre du coût du coordonnateur SPS,
2.116 euros hors taxes au titre du coût de l'assurance DO,
2.133,59 euros hors taxes au titre des honoraires du syndic pour le suivi de chantier,
6.704,40 euros TTC au titre des « frais exposés en cours d'expertise »
5.382,62 euros TTC au titre des « autres frais en rapport avec l'expertise »
- Dit que les indemnités allouées HT seront majorées de la TVA en vigueur au jour du paiement.
Par acte d'huissier du 8 janvier 2013, la FONDATION KADIST a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et son assureur la SA AXA France IARD devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris afin d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire.
Par ordonnance en date du 30 janvier 2013, Monsieur [U] [K] a été désigné en qualité d'expert judiciaire.
Par acte authentique du 24 octobre 2013 passé par devant Maître [B] [Z], notaire à [Localité 9], la société ARTNOW FONDATION a cédé à titre d'échange à la société URBSIS 48/789 èmes des biens indivis en pleine propriété de l'immeuble sis [Adresse 3].
L'expert judiciaire a clos son rapport le 18 décembre 2014 estimant qu'outre la défectuosité du ravalement du mur pignon effectué par les sociétés RIGOLOT et ALTER EGO, les désordres proviennent, dans une moindre mesure, de la non-conformité des installations sanitaires de l'appartement de la SCI PASTEUR IMMOBILIER prenant appui sur le mur pignon litigieux à hauteur de l'appartement de la FONDATION KADIST.
Répondant aux chefs de sa mission l'expert judiciaire a donné son avis sur l'imputation des désordres subis par l'appartement de la FONDATION KADIST ainsi qu'il suit :
SDC [du [Adresse 5]] : 15%, (aucune mesure n'ayant été prise par le syndicat des copropriétaires pour remédier aux désordres entre 2010 et 2013, ce qui a eu pour conséquence une aggravation des désordres ;
SARL ALTER EGO : 40% (CCTP impropre à sa destination, incomplet, mal rédigé) ;
Société RIGOLOT : 40 % (non-conformité aux règles de l'art des travaux réalisés en 2005/2006) ;
SCI PASTEUR IMMOBILIER : 5% (installation de la douche défectueuse et non conforme aux textes en vigueur).
Par actes d'huissier des 22 et 24 juin 2016, ARTNOW FONDATION et la SCI URBSIS ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] son assureur la SA AXA France IARD, la société GENERALI en qualité d'assureur de la société RIGOLOT, la société ALTER EGO et son assureur la MAF devant le tribunal de grande instance de Paris, afin d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices.
Suivant actes d'huissier des 23, 27 et 30 septembre 2016, la société ALTER EGO et son assureur la MAF ont appelé en garantie la SCI PASTEUR IMMOBILIER, son assureur BPCE IARD et la société RIGOLOT.
Une jonction est intervenue, par mention au dossier, le 23 janvier 2017.
***
Par jugement du 10 juillet 2018, le Tribunal de grande instance de Paris a statué en ces termes :
Rejette le moyen d'irrecevabilité de l'action de la fondation ARTNOW FONDATION,
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à faire réaliser les travaux de réparation de son mur pignon aveugle donnant sur l'immeuble du [Adresse 3] suivant les préconisations de Monsieur [Y] exposées dans sa note du 19 janvier 2015, à savoir : « Le ravalement est à refaire à 100 % avec un piochage généralisé sur toute la hauteur et largeur du pignon (à gauche et à droite) »,
Assortit cette condamnation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 4 mois suivant la signification de la présente ordonnance,
Dit que l'astreinte courra pendant 3 mois,
Dit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] devra recourir à un maître d''uvre auquel il confiera une mission complète de conception et de suivi d'exécution,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la SA AXA France IARD, la société ALTER EGO, la MAF et la société GENERALI à payer à la SCI URBSIS la somme de 8.167 euros TTC au titre du préjudice matériel,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la SA AXA France IARD, la société ALTER EGO, la MAF et la société GENERALI à payer à la fondation ARTNOW FONDATION la somme de 449,40 euros TTC au titre du préjudice matériel,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la SA AXA France IARD, la société ALTER EGO, la MAF et la société GENERALI à payer à la fondation ARTNOW FONDATION et la SCI URBSIS la somme de 3.123,75 euros TTC au titre des frais exposés au cours de l'expertise,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la SA AXA France IARD, la société ALTER EGO, la MAF et la société GENERALI à payer, au titre de la perte locative :
à la fondation ARTNOW FONDATION, la somme de 20.000 euros,
à la SCI URBSIS, la somme de 27.000 euros,
Fixe le partage de responsabilités doit être fixé comme suit :
la société ALTER EGO, garantie par la MAF : 20 %,
la société RIGOLOT, garantie par la société GENERALI : 70 %
la SCI PASTEUR REPUBLIQUE, garantie par la société BPCE : 5 %
le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], garanti par la SA AXA France IARD : 5 %.
Condamne la société RIGOLOT, son assureur la société GENERALI, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], son assureur la SA AXA France IARD, la SCI PASTEUR REPUBLIQUE et son assureur la société BPCE à garantir la société ALTER EGO et la MAF des condamnations prononcées à leur encontre dans les proportions susvisées,
Condamne la société GENERALI à garantir la société RIGOLOT des condamnations prononcées à son encontre,
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la société ALTER EGO, la MAF et de la SCI PASTEUR REPUBLIQUE à garantir la société GENERALI des condamnations prononcées à son encontre dans les proportions susvisées,
Condamne la société BPCE à garantir la SCI PASTEUR REPUBLIQUE des condamnations prononcées à son encontre,
Condamne la SA AXA France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de toutes les condamnations prononcées à son encontre, comprenant le coût des travaux de reprise du mur dans la limite de 47.321 euros TTC,
Condamne les sociétés RIGOLOT, ALTER EGO, SCI PASTEUR IMMOBILIER, et leur assureur respectif, la société GENERALI, la MAF et la société BPCE à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre, comprenant le coût des travaux de reprise du mur dans la limite de 47.321 euros TTC, dans les proportions susvisées,
Condamne la société RIGOLOT, son assureur la société GENERALI, la société ALTER EGO, son assureur la MAF, la SCI PASTEUR REPUBLIQUE et son assureur la société BPCE à garantir la SA AXA France IARD dans les proportions susvisées,
Déclare la société GENERALI, la MAF et la société BPCE mal fondées à invoquer leurs limites de garantie,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la SA AXA France IARD, la société ALTER EGO, la MAF, la société RIGOLOT, la société GENERALI, la SCI PASTEUR REPUBLIQUE et la société BPCE aux dépens, comprenant les frais d'expertise d'un montant de 16.800 euros,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la SA AXA France IARD, la société ALTER EGO, la MAF et la société GENERALI à payer à la fondation ARTNOW FONDATION et la SCI URBSIS la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les recours s'exerceront dans les conditions précitées, ACCORDE le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile à Maître Jean-Luc SABBAH,
Ordonne l'exécution provisoire,
Déboute les parties de leurs autres demandes comprenant les demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 17 août 2018, la société GENERALI IARD a interjeté appel dudit jugement intimant devant la cour d'appel de Paris les sociétés AXA FRANCE IARD, ARTNOW FONDATION, SCI URBSIS, ALTER EGO, BPCE IARD, PASTEUR IMMOBILIER, RIGOLOT, MAF, ainsi que le SDC [Adresse 5].
Par jugement en date du 25 mai 2019, le tribunal de commerce de Créteil ouvrait une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la SA RIGOLOT.
Par ordonnance du 21 septembre 2021, le conseiller chargé de la mise en état constatait l'interruption de l'instance en cours et renvoyait l'affaire à la conférence de la mise en état le 14 décembre 2021.
Par conclusions signifiées via le réseau privé virtuel des avocats le 4 avril 2019, l'appelante, la société GENERALI IARD prise en sa qualité d'assureur de la société RIGOLOT, demande à la cour de :
Réformer le jugement rendu le 10 juillet 2018 par la 7ème Chambre 1ère Section du tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a mis à la charge de la sociétéRIGOLOT sous la garantie de GENERALI une quote-part de responsabilité de 70%,
Statuant à nouveau :
Constater les manquements fautifs du syndicat des copropriétaires, de la sociétéALTER EGO et de la SCI PASTEUR ;
Dire et juger que la quote-part de responsabilité à la charge de la société RIGOLOT ne saurait excéder 20% ;
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la société ALTER EGO, la MAF et de la SCI PASTEUR à garantir GENERALI du surplus des condamnations mises à sa charge ;
Réformer le Jugement rendu en ce qu'il a refusé à GENERALI d'opposer les limites de la police d'assurance souscrite ;
Statuant à nouveau :
Dire et juger que la compagnie GENERALI ne saurait être tenue au-delà des termes et limites de la police souscrite auprès d'elle et notamment des franchises contractuelles opposables à son assuré s'agissant de la garantie obligatoire et erga omnes s'agissant des garanties facultatives ;
Débouter le syndicat des copropriétaires, la Compagnie AXA France, la BPCE, la société ALTER EGO et la MAF, la société ARTNOW FONDATION et la SCI URBIS, appelants incidents, de leurs demandes, fins et prétentions ;
Confirmer le jugement en ce qu'il a minoré les prétentions financières de la Fondation ARTNOW FONDATION et de la SCI URBSIS ;
Condamner tout succombant à verser à GENERALI 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner tout succombant aux entiers dépens recouvrables par Maître Marie-Christine VIGNES, Avocat, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées via le réseau privé virtuel des avocats le 2 septembre 2019, l'intimé, la société AXA FRANCE IARD, demande à la cour de :
Sur l'irrecevabilité des demandes de la fondation ARTNOW FONDATION,
Vu les articles 31 et suivants du code de procédure civile,
Infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable la ARTNOW DONDATION en ses demandes,
Statuant de nouveau,
Juger que la ARTNOW FONDATION a cédé son immeuble le 24 octobre 2013,
Juger que les actions propter rem sont transmises à l'acquéreur de la chose au moment de la vente,
Juger que le droit à indemnisation est transmis au nouvel acquéreur même si les désordres affectant la chose sont apparus avant la vente,
Juger bien fondée la compagnie AXA France à opposer tant à son assuré qu'aux tiers lésé une non garantie pour une inaction fautive du syndicat des copropriétaires et les éventuelles astreintes mise à la charge de l'assuré et une exclusion de garantie pour les dommages et préjudices relevant de l'assurance obligatoire,
En conséquence,
Infirmer le jugement en ce qu'il Condamne la société AXA France IARD à garantir le syndicat de toutes les condamnations prononcées à son encontre,
Statuant de nouveau,
Mettre hors de cause la compagnie AXA France.
A titre subsidiaire,
Sur les demandes de la fondation ARTNOW FONDATION et de la SCI URBSIS,
Juger que la société AXA FRANCE ne garantit pas les condamnations sous astreinte,
Juger que le départ des derniers locataires n'est pas lié aux infiltrations,
Juger que le préjudice est constitué par une simple perte de chance qui ne peut correspondre au préjudice intégral réclamé
Juger que la ARNOW FONDATION ne démontre pas avoir subi une perte locative entre juillet 2011 et avril 2013,
Juger que la SCI URBIS a acquis l'appartement en toute connaissance de cause,
Juger que la perception de loyers est assujettie à l'impôt et que ces loyers constituent des revenus fonciers soumis à l'impôt à 33%.
Juger que la réparation d'un éventuel préjudice doit tenir compte de ce taux d'imposition,
Juger que la ARTNOW FONDATION a attendu trois ans pour initier une expertise judiciaire,
En conséquence,
Infirmer le jugement dont appel sur l'octroi de dommages-intérêts pour perte locative,
Débouter la ARTNOW FONDATION et la SCI URBSIS de leur demande formée au titre des pertes locatives, comme mal fondées,
Sur l'action récursoire,
Condamner in solidum la société RIGOLOT, son assureur GENERALI, la société ALTER EGO et son assureur la MAF, la SCI PASTEUR et son assureur BPCE à relever et garantir indemne la Compagnie AXA FRANCE de toute condamnation prononcée à son encontre,
En conséquence,
Condamner in solidum la société RIGOLOT, son assureur GENERALI, la société ALTER EGO et son assureur la MAF, la SCI PASTEUR et son assureur BPCE, le syndicat des copropriétaires à verser à la compagnie AXA FRANCE, la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Florence ROSANO conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées via le réseau privé virtuel des avocats le 18 avril 2019, la société BPCE IARD, intimée, prise en sa qualité d'assureur multirisques habitation de la SCI PASTEUR IMMOBILIER, demande à la cour de :
Infirmer partiellement le jugement dont appel en statuant à nouveau :
Déclarer la FONDATION KADIST, aujourd'hui dénommée ARTNOW FONDATION, irrecevable en la totalité de ses demandes, fins et prétentions en raison de son défaut qualité à agir ;
En tout état de cause,
Débouter les sociétés AXA France IARD, ès qualité d'assureur du SDC [Adresse 5], GENERALI, ès qualité d'assureur de la société RIGOLOT, ALTER EGO et MAF de leur appel en garantie formulé à l'encontre de la BPCE, ès qualité d'assureur de la SCI PASTEUR, concernant les éventuelles condamnations qui pourront être prononcées à leur égard ;
Débouter toute partie de toute demande formée à l'encontre de la SCI PASTEUR IMMOBILIER ;
Par conséquent,
Débouter toute partie de toute demande formée en garantie à l'encontre de la BPCE comme étant dépourvue d'objet ;
Condamner tout succombant à payer à la société BPCE la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
A titre subsidiaire,
Débouter toute partie de toute demande formée au titre d'une prétendue perte de chance de percevoir les revenus locatifs et a fortiori de toute demande formée au titre d'un prétendu trouble de jouissance ;
Débouter toute partie de toute demande en garantie formée au titre des travaux de reprise du mur, à l'encontre de la SCI PASTEUR IMMOBILIER et de la BPCE.
Confirmer le jugement dont appel pour le surplus des chefs.
Par conclusions signifiées via le réseau privé virtuel des avocats le 2 septembre 2019, l'intimé, le SDC [Adresse 5], demande à la cour de :
Accueillir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] agissant par son syndic en exercice, en ses demandes, le déclarer recevable et bien fondé.
Y faisant droit :
Débouter GENERALI IARD de l'ensemble de ses demandes.
Confirmer le jugement rendu le 10 juillet 2018 par la 7ème Chambre 1 ère Section du Tribunal de Grande Instance de Paris, sauf en ce qu'il a mis à la charge du Syndicat des copropriétaire du [Adresse 5], une quote-part de responsabilité de 5% et condamné celui-ci à garantir dans cette proportion GENERALI IARD, ALTER EGO et la MAF.
Statuant à nouveau de ce chef :
Débouter GENERALI IARD, la société ALTER EGO et la MAF de leurs recours en garantie dirigé à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5].
Condamner tout succombant à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] une somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner tout succombant aux entiers dépens.
Par conclusions signifiées via le réseau privé virtuel des avocats le 26 avril 2019, la fondation de droit suisse, ARTNOW FONDATION et la SCI URBSIS demandent à la cour de :
A titre principal,
Débouter les parties de l'ensemble de leurs demandes, fins, conclusions et appels incidents contraire aux présentes,
Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, excepté sur les montants de 20.000 Euros alloués à la fondation ARTNOW FOUNDATION et 27.000 Euros alloués à la SCI URBSIS au titre de la perte locative, et en ce que l'astreinte de 500 euros par jour de retard pour reprendre le ravalement à 100 % a été limitée à une durée de trois mois.
Infirmer le jugement sur ces points,
Statuant à nouveau,
Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], la Société AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] (Police n°3877720904), la Société ALTER EGO, la MAF (MAF) en sa qualité d'assureur de la Société ALTER EGO. (Police n° 108207/B), la Société GENERALI FRANCE ASSURANCES en sa qualité d'assureur de la Société RIGOLOT SA (Contrat AA167259) à payer à la fondation ARTNOW FONDATION et à la SCI URBIS les sommes suivantes : 59.230,10 Euros répartie à hauteur de 25.040,37 Euros au bénéfice de la fondation ARTNOW FONDATION et à hauteur de 34.189,73 Euros au bénéfice de la SCI URBSIS au titre de leurs pertes locatives.
A titre subsidiaire,
Dire et juger que la SCI URBSIS vient aux droits de la FONDATION ARTNOW et, à ce titre, lui accorder le bénéfice de l'ensemble des demandes formulées par les Concluantes et des sommes à elles allouées en première instance.
En tout état de cause,
Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], , la Société AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] (Police n°3877720904), la Société ALTER EGO, la MAF (MAF) en sa qualité d'assureur de la Société ALTER EGO. (Police n° 108207/B), la Société GENERALI FRANCE ASSURANCES en sa qualité d'assureur de la Société RIGOLOT SA (Contrat AA167259) à payer à la fondation ARTNOW FONDATION et à la SCI URBIS la somme de 5.000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les condamner in solidum aux entiers dépens d'appel.
Par conclusions signifiées via le réseau privé virtuel des avocats le 31 août 2022, les sociétés ALTER EGO et MAF, en sa qualité d'assureur d'ALTER EGO, intimées, demandent à la cour de :
Dire et juger la Société ALTER EGO et la MAF recevables et bien fondées en leur appel incident et provoqué.
Partant,
Réformer le jugement rendu le 10 juillet 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu'il a condamné la Société ALTER EGO et la MAF, pour cette dernière sans pouvoir opposer les limites de sa police, au titre des réclamations formulées par ARTNOW FONDATION et la SCI URBSIS d'une part, et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] d'autre part.
Statuant à nouveau,
A titre principal,
Constater que ni ARTNOW FONDATION et la SCI URBSIS ni le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ne démontrent l'existence d'un manquement de la Société ALTER EGO dans l'exécution de sa mission de maîtrise d''uvre à l'origine des désordres allégués.
En conséquence,
Débouter ARTNOW FONDATION et la SCI URBSIS de leurs demandes dirigées à l'encontre de la Société ALTER EGO et la MAF.
Débouter tout appel en garantie dirigé à l'encontre de la Société ALTER EGO et la MAF.
A titre subsidiaire,
Dans l'hypothèse impossible où la Cour accueillerait tout ou partie des demandes à l'encontre de la Société ALTER EGO et de la MAF,
Débouter ARTNOW FONDATION et la SCI URBSIS de leur demande présentée au titre d'un préjudice de jouissance, ou à tout le moins,
La ramener à de plus justes proportions, sur la base d'une seule perte de chance qui ne pourra courir qu'à compter d'avril 2013.
Débouter la SCI URBSIS de sa demande au titre de la pose de la bâche.
Condamner la SA GENERALI, assureur de la société RIBOLOT, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et son assureur, AXA France IARD, la SCI PASTEUR et son assureur, BPCE à relever et garantir la Société ALTER EGO et la MAF de toutes éventuelles condamnations prononcées à leur encontre.
Débouter ARTNOW FONDATION et la SCI URBSIS ou une quelconque autre partie de leur demande de condamnation in solidum à l'encontre de la Société ALTER EGO et la MAF.
Et limiter toute condamnation de la Société ALTER EGO et de la MAF à une quote part qui ne pourra excéder 20 % des condamnations prononcées.
Pour le surplus, rejeter toute demande formulée à l'encontre de la Société ALTER EGO et la MAF.
En tout état de cause,
Dire et juger la MAF recevable et bien fondée à opposer le cadre et les limites de sa police d'assurance.
Condamner tout succombant à verser à la Société ALTER EGO ainsi qu'à la M.A.F, son assureur, la somme de 2 000 €, chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction conformément aux dispositions de 1'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1 février 2022.
SUR QUOI,
LA COUR :
1- Sur la recevabilité des demandes présentées par la FONDATION ARTNOW
Le tribunal a rejeté le moyen d'irrecevabilité soulevé par la société AXA FRANCE IARD et par la société BPCE IARD au motif pris du caractère personnel du préjudice invoqué par la FONDATION ARTNOW à raison de la perte de loyers imputable aux désordres nonobstant la cession de l'immeuble au profit de la SCI URBSIS.
La société AXA FRANCE IARD fait valoir que la créance de dommages et intérêts intègre le patrimoine de l'acquéreur au moment de la vente de sorte que la société ARTNOW FONDATION ne dispose plus d'aucun droit ni intérêt à agir au titre des préjudices consécutifs aux dégâts des eaux ayant affecté l'appartement dont elle n'est plus propriétaire.
La société BPCE IARD soutient que l'acte de cession ne stipulant pas que la Fondation KADIST devenue ARTNOW se réserve les droits attachés à l'immeuble cédé, le vendeur est dépourvu d'intérêt et de qualité à agir au titre des préjudices allégués tant financiers que matériels et/ou immatériels.
La FONDATION ARTNOW et la société URBSIS sollicitent la confirmation du jugement de ce chef rappelant qu'elles n'agissent pas sur le fondement de la garantie décennale mais qu'elles sont tiers victimes à l'opération de construction du syndicat voisin et qu'elles agissent conjointement en réparation d'un préjudice global lié au préjudice personnel subi au titre des pertes locatives.
Réponse de la cour :
Selon les dispositions de l'article 31 du code de procédure civile : « L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »
La FONDATION ARTNOW invoque un préjudice lié à la perte de revenus locatifs subie entre le mois d'août 2011 et le 24 octobre 2013, date de la cession de l'immeuble à la société URBSIS et justifie donc d'un intérêt légitime à agir pour la période antérieure à la cession ouvrant son action en qualité de propriétaire du bien à l'époque litigieuse.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de l'irrecevabilité des demandes.
2- Sur les désordres
La matérialité des désordres n'est contestée par aucune des parties.
L'expert judiciaire Monsieur [K] s'est rendu sur les lieux le 30 juillet, le 22 octobre, et le 17 décembre 2013, le 4 juillet, le 24 septembre et le 8 octobre 2014. Chacune des réunions a donné lieu à une note aux parties qui leur a été communiquée par l'expert simultanément, donnant lieu à des dires auxquels l'expert a répondu au paragraphe 8 de son rapport lesquels y sont annexés en pièces 33 à 74.
Le rapport d'expertise de Monsieur [Y] a été diffusé le 16 juillet 2015 par l'expert Monsieur [K] à l'appui de son pré-rapport ainsi que les analyses préconisées par ce dernier pour identifier les matériaux supports et la nature chimique du revêtement peinture utilisé dont le rapport de l'Institut National de Recherches et d'Etudes de la Finition conclut le 18 décembre 2014 : « Nos observations mettent en évidence la présence d'un film décoratif de peinture de type styrène- acrylique sur un support dont la cohésion de surface est insuffisante pour les prélèvement 1,2 et3. Le prélèvement 4 montre en outre la présence d'un enduit au plâtre pur, inadapté à l'usage extérieur. »
Se référant aux conclusions de l'expert judiciaire Monsieur [K] qui s'est lui-même appuyé sur les constatations de l'expert Monsieur [Y], le tribunal a exactement retenu que :
- l'appartement du 1er étage n'est affecté d'aucun désordre apparent mais qu'un taux d'humidité de 100% a été révélé par l'humiditest effectué sur le mur mitoyen au mur pignon de l'immeuble du [Adresse 5].
- l'appartement du 2ème étage est affecté des désordres suivants : parquet flottant soulevé par des passages d'eau, détérioration du doublage du mur jouxtant l'immeuble du [Adresse 5] qui présente de larges tâches d'humidité et des traces de moisissures, le faux-plafond est endommagé par des infiltrations, le mur mitoyen du [Adresse 5] présente un taux d'humidité de 100%.
L'origine de ces désordres a été analysée par le tribunal ensuite des constatations et des conclusions de Monsieur [K] selon lequel deux causes sont à retenir :
- une première cause tenant à la qualité défectueuse du ravalement : les infiltrations qui ont provoqué le délitement des joints du mur pignon du [Adresse 5], le passage d'eau sur les chevrons supportant la toiture et les infiltrations au niveau du mur qui est détrempé permettent d'imputer les désordres subis par les deux appartements de la Fondation ARTNOW puis de la SCI URBSIS, au caractère défectueux du ravalement réalisé par la société RIGOLOT du fait d'un manque de préparation du support d'origine. L'expert explique ce défaut de préparation par l'absence de brossage, d'ouverture des fissures, de rebouchage et de pose d'une couche de fixateur et/ou de couche d'impression, aggravé par l'emploi d'un plâtre pur, inadapté en extérieur et interdit par le DTU ainsi que la pose d'un revêtement décoratif extrêmement sommaire dont l'expert note une « maigreur à 150 micromètres »
- une deuxième cause tenant aux installations sanitaires défectueuses de la salle d'eau de l'appartement de la SCI PASTEUR IMMOBILIER partiellement adossé au mur du séjour de l'appartement du 2ème étage de la SCI URBSIS et à l'absence de revêtement d'étanchéité au sol et au mur permettant à l'eau ruisselant dans la douche à l'italienne de pénétrer dans la maçonnerie
Du chef de la constatation de la matérialité des désordres, le jugement, doit donc être confirmé.
3- Sur la responsabilité des désordres
Le tribunal a retenu l'insuffisante conception des travaux de ravalement par l'architecte, la société ALTER EGO, ainsi que sa défaillance dans le contrôle de l'exécution des travaux.
Il a également retenu le défaut de préparation et d'exécution des travaux imputables à la société RIGOLOT et que la SCI PASTEUR a contribué au dommage en ne s'assurant pas de l'étanchéité de ses installations sanitaires tandis que le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], en ne prenant aucune mesure pour remédier aux désordres découverts et connus depuis 2010, a également contribué à l'aggravation des désordres.
3-1 La responsabilité de la société RIGOLOT
La société GENERALI IARD fait valoir que la première cause des désordres allégués résulte des travaux de ravalement dont un défaut de conception et de préparation du CCTP imputable à l'architecte et un défaut d'exécution imputable à la société RIGOLOT, la deuxième cause des désordres étant liée au défaut d'étanchéité de la salle d'eau de l'appartement de la SCI PASTEUR, partiellement adossé au mur du séjour de l'appartement du 2ème étage de la SCI URBSIS, dans une proportion bien supérieure au 5% retenus par l'expert ce qui justifie selon l'appelante que la quote-part d'imputabilité retenue à la charge de la société RIGOLOT soit ramenée à de plus justes proportions sans excéder les 40 % retenus par Monsieur [K].
La Fondation ARTNOW et la société URBSIS sollicitent la confirmation du jugement du chef des responsabilités retenues.
La société BPCE IARD, assureur de la SCI PASTEUR, dans l'hypothèse où la cour retiendrait sa mise en cause, sollicite à titre subsidiaire la confirmation de la répartition des responsabilités prononcées par le tribunal.
La société ALTER EGO souligne à l'appui de sa demande de réformation du jugement du chef de la répartition des responsabilités, que les défaillances relevées par Monsieur [Y] sur le ravalement du mur pignon mettent uniquement en cause la société RIGOLOT dont le devis prévoyait bien une préparation du support avec reprise à 40 % qui ne sera finalement pas mise en oeuvre par l'entreprise, de sorte que la société RIGOLOT doit garantir et relever indemne l'architecte de toute éventuelle condamnation qui serait mise à sa charge.
La société AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d'assureur du Syndicat des Copropriétaires, et le Syndicat des Copropriétaires sollicitent la confirmation du jugement qui a retenu une quote-part de 70% de responsabilité à la charge de la société RIGOLOT.
Réponse de la cour :
Le tribunal a exactement déduit des conclusions de l'expert judiciaire Monsieur [K], le défaut de préparation du support imputable à l'entreprise RIGOLOT en raison de l'absence de brossage, de l'absence d'ouverture des fissures et de rebouchage, de l'absence de pose d'une couche de fixateur et/ou de couche d'impression, défaillances aggravées par l'emploi d'un plâtre pur, inadapté en extérieur et interdit par le DTU ainsi que la pose d'un revêtement décoratif extrêmement sommaire et trop mince.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que la responsabilité quasi-délictuelle de la société RIGOLOT au vu des manquements décrits est engagée à l'égard de la Fondation ARTNOW et de la société URBSIS.
3-2 La responsabilité de l'architecte la société ALTER EGO
La société ALTER EGO et la MAF font valoir que les dispositions de l'article 221.3.2. du descriptif des travaux, contrairement à ce qui a été jugé, prévoient une préparation scrupuleuse du support dont le sondage et le piochage de l'ensemble des surfaces et que ces prescriptions étaient suffisantes pour permettre à l'entreprise RIGOLOT d'effectuer correctement son travail laquelle n'a selon l'intimée émis aucune réserve sur le Cahier des Clauses Techniques Particulières (CCTP) de sorte qu'aucun manquement de l'architecte ne peut lui être imputé.
Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], la société AXA FRANCE IARD, la société GENERALI IARD, la société BPCE IARD, la Fondation ARTOW et la société URBSIS ne remettent pas en cause la responsabilité retenue par le jugement à l'encontre de l'architecte.
Réponse de la cour :
La proposition de mission de maîtrise d'oeuvre de la société ATELIER d'ARCHITECTURE ALTER EGO signée le 13 février 2004 par le Syndicat des Copropriétaires comporte trois phases : Etudes, Assistance à la déclaration de travaux et Exécution des travaux.
La phase Etudes décrit notamment une assistance technique pour des « compléments de reconnaissance suite aux diagnostics, en ce compris l'analyse des traitements et supports en place, les préconisations avec visites sur place, l'élaboration du descriptif technique des travaux (CCAOP, CCTP). »
La phase Exécution comporte notamment « le visa des plans d'entreprise, suivi et les comptes-rendus de chantier hebdomadaires, l'assistance aux opérations de réception. »
La mission comporte une note en page 2 précisant que « le travail de diagnostic pourra mettre en évidence la nécessité de réaliser des sondages et essais in situ par des entreprises spécialisées qui auront pour but de parfaitement déterminer l'état des matériaux en place en vue de l'établissement des préconisations (...) »
L'expert Monsieur [K] reprenant l'avis de l'expert Monsieur [Y] sur ce point, note que le Cahier des Clauses Techniques et Particulières à la charge de l'architecte a été mal rédigé, qu'il est très largement incomplet et inadapté.
En effet si la clause 221.3.2.4 du CCTP applicable au ravalement des façades sur rue, sur cour, sur courettes et sur les pignons côté mitoyens 19-19 bis et 1, bâtiment cour prévoit « le sondage scrupuleux de l'ensemble des surfaces et piochage de toutes les parties dégradées(...) l'ouverture très large de toutes les zones fissurées (') le dégarnissage et le brossage des fers apparents éventuels, la décontamination des mousses, la reprise des enduits en raccords compatibles avec les supports existants, » aucune indication concernant la nature et la spécificité des enduits de raccord n'est mentionnée en contrariété avec la phase 1 Etudes de la mission de maîtrise d'oeuvre qui met à la charge de l'architecte l'élaboration d'un descriptif technique des travaux au vu des sondages, essais et diagnostics ayant pour but de déterminer l'état des matériaux en place en vue de l'établissement des préconisations techniques.
Il apparaît donc, ainsi que l'a justement relevé le tribunal, que le CCTP est dépourvu d'indication concernant la nature et la spécificité des enduits de raccord compatibles avec le support existant mais également que le maître d'oeuvre n'a pas contrôlé les produits utilisés par l'entreprise puisqu'il n'a pas relevé que la société RIGOLOT avait appliqué un type d'enduit incompatible avec le support plâtre employé.
Le tribunal a également exactement constaté que le suivi des travaux a été défaillant faute d'avoir identifié les manquements de l'entreprise laquelle n'a pas procédé à la réparation des anciennes fissures et n'a réalisé que partiellement les reprises d'enduit dans une proportion estimée à 40 % par l'expert judiciaire.
Par conséquent le jugement sera confirmé du chef de la responsabilité de la société ALTER EGO.
3-3 La responsabilité de la SCI PASTEUR
La société BPCE IARD prise en sa qualité d'assureur de la SCI PASTEUR IMMOBILIER conteste les affirmations de l'expert Monsieur [K] selon lequel la responsabilité de cette dernière est mise en cause à raison de l'impropriété de ses installations sanitaires. Elle rappelle que l'expert ne doit porter aucune appréciation d'ordre juridique et qu'en tout état de cause l'expert ne fait que présumer la preuve d'infiltrations dans les maçonneries sans que ceci ne soit étayé par des constatations matérielles.
La société GENERALI IARD, la Fondation ARTNOW et la société URBSIS, le Syndicat des Copropriétaires, la société AXA FRANCE IARD, la société ALTER EGO et la MAF ne remettent pas en cause le jugement du chef de la responsabilité de la SCI PASTEUR.
Réponse de la cour :
Contrairement à ce qui est soutenu par la SCI PASTEUR, l'expert Monsieur [K] a constaté de manière contradictoire le 22 octobre 2013 que le mur en moellons dont il a sollicité l'enlèvement du doublage, sur lequel sont adossées les installations sanitaires était très humide, que lors de l'utilisation de la douche, l'eau ruisselle sur les parois, pénètre dans le mur mitoyen à l'immeuble du [Adresse 3] et humidifie la maçonnerie, qu'en outre l'examen des installations sanitaires du cabinet de toilette fait apparaître au niveau de la douche : une absence de plusieurs mosaïques sur le mur, une absence de traitement du point singulier (photo 15), une absence de revêtement d'étanchéité et une dégradation partielle du joint entre le sol et le mur ( photo 16). S'agissant d'une douche de plain-pied l'expert Monsieur [K] souligne en page 44 de son rapport avoir demandé au gérant de la SCI la facture de réfection de la douche que celui-ci ne lui a pas transmise.
Ainsi et même si l'expert n'a pas pu vérifier l'étanchéité des réseaux d'évacuation eaux usées/eaux vannes (aucun accès permettant de contrôler les raccords n'ayant été réalisé), au vu de l'impropriété à destination de l'installation sanitaire constatée résultant de l'absence de revêtement d'étanchéité des sols et des murs, le tribunal a, à bon droit, retenu l'imputabilité partielle des infiltrations subies par l'immeuble du 19 bis aux installations sanitaires de l'appartement de la SCI PASTEUR IMMOBILIER dont la responsabilité est donc engagée.
De ce chef le jugement doit être confirmé.
3-4 La responsabilité du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5]
Le Syndicat des Copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité sans faute à l'égard de la Fondation ARTNOW et de la société URBSIS mais demande à la cour de reconnaître le bien fondé de son action récursoire à l'encontre de la société ALTER EGO et de la MAF, de la société GENERALI IARD, assureur de l'entreprise RIGOLOT et de les débouter de leurs demande à son encontre au motif que l'inaction qui lui est reprochée n'est aucunement étayée par l'expertise.
Il souligne qu'aucune mesure conservatoire n'a été proposée par l'expert mandaté par l'assureur, la société AXA FRANCE IARD au mois de décembre 2011, que la bâche posée par la Fondation ARTNOW en pied de mur dès le mois de janvier 2011 puis au mois de juin 2012 n'a eu aucun impact positif sur les désordres ce qui démontre, selon le Syndicat concluant, qu'aucune part de responsabilité ne peut in fine lui être imputée. Il rappelle que le sinistre déclaré en 2011 par la Fondation ARTNOW n'avait en apparence aucune raison d'être imputé au ravalement du mur pignon et que le syndicat des copropriétaires était fondé à ne pas solliciter l'extension de l'expertise judiciaire à ce nouveau désordre portant sur une problématique a priori distincte.
La société AXA FRANCE IARD demande à la cour de juger que le syndicat de copropriétaires n'a commis aucune faute ni dans la réalisation du dommage ni dans sa persistance, le dit syndicat n'étant pas en mesure de prendre les dispositions appropriées.
La société ALTER EGO et la MAF, la Fondation ARTNOW et la société URBSIS, la société GENERALI IARD et la société BPCE IARD prise en sa qualité d'assureur de la SCI PASTEUR, ne remettent pas en cause le jugement du chef de la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires.
Réponse de la cour :
L'expert judiciaire Monsieur [K] a repris sur ce point les conclusions de l'expert Monsieur [Y] qui indique en page 35 de son rapport que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a été informé dès 2010 du sinistre mais qu'il n'a pris aucune mesure conservatoire pour remédier aux désordres lors des opérations d'expertise cependant que la Fondation ARTNOW et la SCI URBSIS produisent une facture du 25 juin 2012 justifiant avoir exposé les frais de bâchage de l'immeuble sis au [Adresse 3] en pied de mur moyennant le prix de de 449,40 euros dont l'utilité, contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat des Copropriétaires, est avérée par l'évitement de l'aggravation des désordres.
Les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.
Les dispositions de l'article 18 de cette même loi donnent au syndic le pouvoir de veiller à la conservation de l'immeuble, à sa garde et à son entretien et en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
La Fondation ARTNOW a déclaré le sinistre affectant les appartements situés au 1er et au 2ème étage à son administrateur de biens le 1er septembre 2010, invoquant des infiltrations et par un courriel du 10 janvier 2011 le cabinet VMH, syndic gérant l'immeuble sis [Adresse 3] demandait au syndic de l'immeuble sis [Adresse 5], le cabinet de Warren, au regard des « graves infiltrations ( mur mitoyen, 25 et [Adresse 3]) semblant provenir de l'immeuble dont vous assurez la gestion qui provoquent des désordres au sein du 19 bis (') en urgence de procéder aux mesures qui s'imposent :
placer une bâche sur l'intégralité du mur mitoyen
déclarer ce sinistre auprès de la compagnie garantissant l'immeuble. »
Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 mars 2011 une mise en demeure était adressée par le cabinet VMH au cabinet de Warren pour justifier des actions entreprises afin de résoudre les problèmes d'infiltrations.
La société EUREXO, expert mandaté par la société AXA FRANCE IARD, notifiait au cabinet VMH un rendez-vous d'expertise ensuite du sinistre déclaré au [Adresse 3] au 16 septembre 2011.
De nombreux échanges de courriels entre le syndic VMH et le syndic de Warren entre le 18 juin 2012 et le 22 août 2012 témoignent des demandes réitérées formées par le syndic de copropriété du [Adresse 3] aux fins que des mesures conservatoires de mise hors d'eau de l'immeuble soient prises en urgence au vu de l'aggravation des désordres.
Le 22 juin 2012 le syndic de Warren répondait en ces termes :« Nous avons dans un premier temps missionné un huissier pour constater les dégâts. Il semblerait que vous n'ayez pas donné suite à ses demandes d'accès au toit et à l'appartement. »
La Fondation ARTNOW, à l'époque Fondation KADIST, a donc fait assigner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] devant le juge des référés par acte du 7 janvier 2013 ainsi que son assureur, la société AXA FRANCE IARD aux fins d'expertise.
La chronologie sus exposée démontre que la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] est indiscutablement engagée pour n'avoir pas veillé, dès le mois de février 2011, ensuite du sinistre déclaré par l'administrateur de biens du [Adresse 3], à titre conservatoire et nonobstant l'ignorance de la cause du sinistre, ainsi que la loi précitée l'y oblige, au bâchage de l'immeuble alors que l'état du mur pignon mitoyen était visiblement dégradé dès cette époque permettant à l'eau, lors de fortes pluies, de s'infiltrer dans les fissures et de couler le long du mur à l'aplomb des appartements de la Fondation ARTNOW.
Ce manquement a contribué à l'aggravation du dommage, le sinistre ayant perduré sans protection du mur efficace jusqu'au mois de juin 2012 date à laquelle la Fondation ARTNOW a pris l'initiative du bâchage dont elle demande le remboursement.
C'est donc avec raison que le tribunal a retenu que la responsabilité quasi-délictuelle du Syndicat de Copropriétaires était engagée à l'égard de la Fondation ARTNOW et de la SCI URBSIS et de ce chef, le jugement sera confirmé.
4- Sur les préjudices
Le tribunal a mis à la charge du Syndicat des Copropriétaires :
- la réalisation de la reprise du ravalement de son mur pignon aveugle donnant sur l'immeuble du [Adresse 3] suivant les préconisations de Monsieur [Y] exposées dans sa note du 19 janvier 2015, à savoir : « Le ravalement est à refaire à 100 % avec un piochage généralisé sur toute la hauteur et largeur du pignon (à gauche et à droite) »,
- a assorti cette condamnation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 4 mois suivant la signification de la présente ordonnance et dit que l'astreinte courra pendant 3 mois,
- a dit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] devra recourir à un maître d''uvre auquel il confiera une mission complète de conception et de suivi d'exécution,
- a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la SA AXA France IARD, la société ALTER EGO, la MAF et la société GENERALI à payer à la SCI URBSIS la somme de 8.167 euros TTC au titre du préjudice matériel,
- a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la SA AXA France IARD, la société ALTER EGO, la MAF et la société GENERALI à payer à la fondation ARTNOW FONDATION la somme de 449,40 euros TTC au titre du préjudice matériel,
- a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la SA AXA France IARD, la société ALTER EGO, la MAF et lasociété GENERALI à payer à la fondation ARTNOW FONDATION et la SCI URBSIS la somme de 3.123,75 euros TTC au titre des frais exposés au cours de l'expertise,
- a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la SA AXA France IARD, la société ALTER EGO, la MAF et la société GENERALI à payer, au titre de la perte locative :
à la fondation ARTNOW FONDATION, la somme de 20.000 euros,
à la SCI URBSIS, la somme de 27.000 euros,
La société GENERALI IARD, hormis les limites de sa police d'assurance, ne conteste pas les montants alloués, sollicitant la confirmation du jugement en ce qu'il a minoré les sommes réclamées par la Fondation ARTNOW et la société URBSIS et le rejet des appels incidents des autres parties.
Le Syndicat des Copropriétaires sollicite le débouté des demandes de la société GENERALI IARD et demande la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a retenu à son encontre une quote-part de responsabilité de 5%.
La Fondation ARTNOW et la société URBSIS sollicitent le débouté des parties et la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a statué sur les pertes locatives pour lesquelles elles réclament réparation pour la période du 1er août 2011, date du départ des locataires, jusqu'au 14 septembre 2016.
Elles rappellent que le Syndicat des Copropriétaires a entretenu une ambiguité en laissant penser que la procédure en cours incluait également le mur pignon litigieux raison pour laquelles elles ont patienté avant d'engager la procédure litigieuse et que leur perte locative est incontestable et mérite d'être revalorisée à 95 % du montant du loyer hors charge soit 1013,78 euros s'agissant d'un appartement de 45 m2 dans une situation géographique particulièrement prisée.
La société ALTER EGO et la MAF opposent que rien ne vient au soutien de l'affirmation selon laquelle le congé a été donné au regard du caractère inhabitable du logement et que dès lors que les premiers constats contradictoires ont eu lieu en avril 2013, aucune réclamation ne peut être valablement introduite pour la période antérieure. S'agissant de l'assiette des loyers il est injustifié d'en réclamer la totalité le préjudice ne pouvant inclure la provision pour charges.
La société BPCE IARD et la société AXA FRANCE IARD chacune pour leur part, sollicitent la réformation du jugement qui a accordé une réparation au titre de la perte de chance de location du bien alors qu'il n'est pas démontré que les anciens locataires ont quitté les lieux en raison de leur insalubrité ou de leur inhabitabilité quand par ailleurs le pourcentage de gains espérés n'a fait l'objet d'aucune évaluation par un professionnel, tandis qu'aucune démarche en vue de sa mise en location n'est démontrée.
Réponse de la cour :
Pour faire la preuve du préjudice lié à la perte de chance sérieuse de louer l'appartement sis[Adresse 3]s la Fondation ARTNOW et la société URBSIS produisent :
- les conditions particulières du contrat de location signé le 3 mars 2006 par Mademoiselle [P] [E] et Monsieur [N] [J] pour une durée de trois ans renouvelable au prix de 840 euros mensuel hors provision sur charge outre l'indexation sur la base de la valeur IRL connue du 3ème trimestre 2005
- l'état des lieux de sortie qui mentionne un état moyen des peintures du séjour, de l'entrée et de la chambre
- la lettre des locataires donnant congé le 10 avril 2011 pour le 30 juin 2011 qui ne fait aucune mention du motif de leur départ
- une quittance de loyer pour la période du 1er mars au 31 mars 2011 mentionnant un loyer principal de 917,56 euros outre 10,08 euros de révision et 126 euros de provision sur charge.
Il n'est produit aucune estimation du prix du loyer actualisé à la date du sinistre ayant donné lieu à l'assignation en référé délivrée le 8 janvier 2013, aucun avis d'expert ou d'agent immobilier situant l'attractivité locative du bien sur le marché parisien, aucun état financier relatif à la période de location permettant d'apprécier la totalité du gain perçu et d'évaluer au regard de ce gain et du marché locatif du secteur concerné, la perte de chance de loyer alléguée quand par ailleurs l'inhabitabilité des lieux en raison du soulèvement du parquet, n'a pas été constatée en 2011 lors du départ des locataires ni en 2012 mais deux années plus tard, lors de la première réunion d'expertise qui s'est tenue le 10 avril 2013 par l'expert judiciaire, alors que les désordres s'étaient nécessairement aggravés, au moins jusqu'à la pose de la bâche en pied de mur facturée au mois de juin 2012.
Par conséquent la perte de chance qui ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré la location si elle s'était réalisée n'est indemnisable qu'à compter de la constatation du sinistre ayant rendu les lieux inhabitables soit au mois d'avril 2013 et pour la période courant jusqu'au mois de septembre 2016 soit sur la base du loyer hors charge révisé s'élevant à 925,56 euros au mois de mars 2011, seul justificatif produit, une somme qui sera justement appréciée à 30 000 euros dont 6 478,92 euros revenant à la Fondation ARTNOW pour la période du mois d'avril au mois d'octobre 2013 et 23 521,08 euros revenant à la SCI URBSIS pour la période du mois de novembre 2013 au mois de septembre 2016.
Sur infirmation de ce chef, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], la société ALTER EGO et la MAF, la société GENERALI IARD, assureur de la société RIGOLOT et la société BPCE IARD, assureur de la SCI PASTEUR qui ne dénient pas leur garantie sous réserves des limites de leur police respective qui vont être examinées plus bas, ainsi que la garantie de la société AXA FRANCE IARD, seront condamnés in solidum à régler la somme de 6 478,92 euros à la Fondation ARTNOW pour la période du mois d'avril au mois d'octobre 2013 et la somme de 23 521,08 euros revenant à la SCI URBSIS pour la période du mois de novembre 2013 au mois de septembre 2016.
5-Sur les recours entre co-obligés
Le tribunal, dans le recours des co-obligés entre eux a réparti les proportions d'imputabilité comme suit :
société ALTER EGO : 20%
société RIGOLOT : 70 %
Syndicat des Copropriétaires : 5%
SCI PASTEUR : 5%
Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], au vu des moyens sus-exposés et soulignant qu'il est établi que la bâche installée par la Fondation ARTNOW n'a malheureusement pas eu pour effet d'atténuer les désordres, demande à la cour de constater qu'aucune responsabilité finale ne peut lui être imputée et d'infirmer de ce chef le jugement .
La société AXA FRANCE IARD sollicite la mise hors de cause du-dit syndicat qui n'avait aucun moyen de prendre les mesures appropriées pour résoudre le dommage.
La société GENERALI IARD, la SARL ALTER EGO et la MAF, la société BPCE IARD en qualité d'assureur de la SCI PASTEUR, sollicitent la confirmation du jugement du chef de la répartition des responsabilités.
Réponse de la cour :
Au vu des manquements imputables à chacun des co-obligés, précisément décrits dans les motifs développés plus haut, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fixé dans les recours exercés entre les co-obligés, le partage de responsabilité dans les proportions suivantes :
société ATELIER d'ARCHITECTURE ALTER EGO : 20%
société RIGOLOT : 70 %
Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5]: 5%
SCI PASTEUR : 5%
6- Sur la garantie des assureurs
Le tribunal a retenu que la garantie de la société BPCE IARD est due à son assurée la SCI PASTEUR faute pour l'assureur de produire les conditions générales signées du contrat, que la garantie non déniée par la société GENERALI IARD à son assurée l'entreprise RIGOLOT est due mais sans limite de plafond et de franchise de même que celle de la MAF à son assurée, la société ALTER EGO, sans toutefois que puisse être retenue l'opposabilité des franchises et plafonds pour ces deux assureurs, à défaut de production des polices signées par les assurés.
Le tribunal a fait droit à la demande de garantie du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à l'encontre de la société AXA FRANCE IARD au titre de la police 39488087 renvoyant aux conditions générales n°460613 C, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 visant la responsabilité du syndicat des copropriétaires, déniant l'applicabilité de l'exclusion de garantie visant les dispositions des articles 1792 et 1792-6 du code civil et celle figurant à l'intercalaire n°6642 relatives aux dommages consécutifs aux infiltrations pour lesquelles l'assuré n'a pas fait procéder aux travaux nécessaires à les faire cesser, celle-ci étant visée aux conditions particulières du contrat non signées par l'assuré.
La MAF demande l'application de la clause d'exclusion de solidarité visée à l'article 5 alinéa 2 du contrat de maîtrise d'oeuvre et souligne que seule une part minime de responsabilité qui ne saurait excéder 20 % pourrait être imputée à l'architecte et son assureur.
Elle oppose en outre que la souscription d'une police d'assurance couvrant les conséquences dommageables de sa responsabilité contractuelle et quasi-délictuelle ne relève pas de l'obligation d'assurance visée par la loi du 4 janvier 1978, qu'elle revêt un caractère facultatif, la franchise étant opposable au tiers lésé.
La société GENERALI IARD, assureur de la société RIGOLOT, ne dénie pas sa garantie mais demande à la cour de juger qu'elle ne saurait être tenue au-delà des termes et limites de la police souscrite et notamment de la franchise contractuelle opposable à son assuré s'agissant de la garantie obligatoire et erga omnes s'agissant de la garantie facultative.
La société BPCE IARD assureur au titre du contrat dit Multirisques Habitation de la SCI PASTEUR, sollicite la confirmation du jugement qui a limité la garantie de son assurée à 5 % des désordres et le débouté de toute demande en garantie à son encontre.
La société AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur Multirisque Habitation du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], demande l'infirmation du jugement qui a statué sur sa garantie et dénie la mise en oeuvre de la police d'assurance aux motifs :
- des conditions particulières et des conditions générales remises à l'assuré lors de la souscription ayant pris effet au 1er juin 2008 qui excluent toute garantie en conséquence de l'inertie du syndicat des copropriétaires assuré dans la réalisation des travaux nécessaires pour faire cesser les infiltrations
- de l'inapplicabilité de la police souscrite garantissant la responsabilité civile du propriétaire de l'immeuble aux dommages provenant d'un dégât des eaux lequel relève de la garantie Dégât des Eaux laquelle de srucroît est seulement mobilisable quand les dommages d'origine accidentelle sont directement dus aux biens immobiliers à l'exclusion des préjudices résultant de la carence ou de la passivité de l'assuré.
Réponse de la cour :
6-1 La garantie de la MAF assureur responsabilité professionnelle de la société ATELIER d'ARCHITECTURE ALTER EGO
6-1-1La clause d'exclusion de solidarité est énoncée par la clause article5 alinéa 2 du contrat de maîtrise d'oeuvre en ces termes : « L'ATELIER d'ARCHITECTURE ne pourra en aucun cas être tenu responsable ni solidairement ni in solidum des fautes commises par d'autres intervenants à l'opération ci-dessus visée. »
Cette clause applicable aux garanties facultatives ne saurait avoir pour effet de limiter la responsabilité finale de l'architecte quand sa faute a concouru à la production de l'entier dommage ainsi qu'il a été vu plus haut.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
6-2-2 La garantie de la MAF est due au titre de la mise en oeuvre de la responsabilité quasi délictuelle de son assuré, la société ATELIER d'ARCHITECTURE ALTER EGO.
S'agissant d'une garantie dite facultative, par opposition à l'assurance obligatoire prévue par les dispositions des articles 1792 et 1792-6 du code civil, cette garantie est due dans les limites de la police et de la franchise contractuelle opposable aux tiers lésés.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la garantie de la MAF et y ajoutant il sera dit que cette garantie est due dans les limites de la police et de la franchise contractuelle.
6-2 La garantie de la société GENERALI IARD assureur de la société RIGOLOT
La garantie de l'assureur étant recherchée au titre de la responsabilité contractuelle de son assurée envers le Syndicat des Copropriétaires, au vu de la communication à hauteur d'appel des conditions particulières de la police, il convient, sur infirmation, de dire que l'assureur ne saurait être tenu au-delà des termes et limites de la police souscrite et notamment de la franchise contractuelle opposable aux tiers lésés s'agissant de la garantie facultative.
6-3 La garantie de la société BPCE IARD assureur Multirisques Immobiliers de la SCI PASTEUR
Cette garantie n'est pas contestée par l'assureur, le jugement sera donc confirmé de ce chef.
6-4 La garantie de la société AXA FRANCE IARD assureur du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5]
Les conditions particulières de la police n° 3877720904 signées par le souscripteur sont produites à hauteur d'appel, elles renvoient aux conditions générales dont le souscripteur reconnaît en page 4/4 avoir eu connaissance de sorte que l'assureur est fondé à se prévaloir de l'opposabilité des conditions générales et des conditions particulières à son assuré souscripteur du contrat d'assurance dit Multirisque Immeuble à effet au 1er juin 2008.
L'objet du contrat est défini aux conditions générales, il vise « le bien immobilier appartenant à l'assuré situé dans les parties communes, » couvre différents évènements dont le dégât des eaux expressément visé aux conditions particulières page 3/4, contrairement à ce que soutient la société AXA FRANCE IARD et vise également la responsabilité civile en qualité de propriétaire par laquelle l'assureur « garantit les dommages causés aux tiers lorsqu'ils entraînent la responsabilité de l'assuré et qu'ils résultent directement des biens immobiliers et du contenu ainsi que des cours, jardins, plantations, et de toutes les installations intérieures ou extérieures. »
Les clauses du contrat d'assurance doivent être interprétées les unes par rapport aux autres au regard de l'objet de la garantie : s'agissant d'un dommage causé au bien d'un tiers, la garantie Dégats des eaux applicable au bien de l'assuré n'a pas vocation à couvrir le dommage résultant d'infiltrations ayant pour origine le bien assuré au préjudice d'un immeuble tiers, seule la garantie responsabilité civile du propriétaire étant applicable dans cette hypothèse.
Les conditions particulières ne visent aucune exclusion de garantie du chef de la responsabilité civile du propriétaire tandis que les conditions générales en page 19 « Exclusions communes à toutes les garanties », (') visent « les dommages causés par l'assuré intentionnellement ou provoqués avec sa complicité » ce à quoi la négligence imputable au Syndicat des Copropriétaires pour n'avoir pas pris en temps utile de mesure conservatoire pour éviter l'aggravation du dommage, ne saurait être assimilée.
Par conséquent la garantie de la société AXA FRANCE IARD est due à son assuré mais s'agissant d'une garantie facultative elle est due dans les limites de garantie par sinistre prévues au tableau 30 figurant en page 11 des conditions générales du contrat d'assurance et de ce chef le jugement sera infirmé.
En définitive sur infirmation du montant des condamnations et des limites des police souscrites, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], sous la garantie de la sociétéAXA FRANCE IARD dans les limites de la police souscrite, la société ALTER EGO et son assureur la MAF, dans les limites de la police souscrite, la société GENERALI IARD, assureur de la société RIGOLOT dans les limites de la police souscrite et la société BPCE IARD, assureur de la SCI PASTEUR seront condamnés in solidum à régler la somme de 6 478,92 euros à la Fondation ARTNOW pour la période du mois d'avril au mois d'octobre 2013 et la somme de 23 521,08 euros revenant à la SCI URBSIS pour la période du mois de novembre 2013 au mois de septembre 2016.
7- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement qui a condamné in solidum aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], la SA AXA FRANCE IARD, la société ALTER EGO et la MAF, la société RIGOLOT, la société GENERALI, la SCI PASTEUR REPUBLIQUE et la société BPCE IARD, succombantes sera infirmé y compris sur la condamnation au titre des frais irrépétibles.
Sur infirmation, la société AXA FRANCE IARD, la MAF, la société GENERALI IARD et la société BPCE IARD seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [K] ainsi qu'à régler à la FONDATION ARTNOW et à la SCI URBSIS une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Dans les rapports des assureurs co-obligés, la charge finale de ces condamnations aux dépens et aux frais irrépétibles sera supportée par chacun dans la proportion des responsabilités mises à la charge de leurs assurés respectifs ;
PAR CES MOTIFS
La cour,
INFIRME le jugement en ce qu'il a statué sur les pertes locatives, les limites de garantie des polices d'assurance de la MAF, de la société GENERALI IARD et de la société AXA FRANCE IARD, les frais irrépétibles et les dépens ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
CONDAMNE in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], sous la garantie de la sociétéAXA FRANCE IARD dans les limites de la police souscrite, la société ALTER EGO et son assureur la MAF, dans les limites de la police souscrite, la société GENERALI IARD, assureur de la société RIGOLOT dans les limites de la police souscrite et la société BPCE IARD, assureur de la SCI PASTEUR à régler la somme de 6 478,92 euros à la Fondation ARTNOW pour la période du mois d'avril au mois d'octobre 2013 et la somme de 23 521,08 euros à la SCI URBSIS pour la période du mois de novembre 2013 au mois de septembre 2016 ;
Ajoutant au jugement,
DIT que les garanties de la MAF, de la société GENERALI IARD et de la société AXA FRANCE IARD sont dues à leurs assurés respectifs dans les limites de chacune des polices souscrites ;
CONDAMNE in solidum, la société AXA FRANCE IARD, la MAF, la société GENERALI IARD et la société BPCE IARD aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [K] ainsi qu'à régler à la FONDATION ARTNOW et à la SCI URBSIS une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
DIT que dans les rapports des assureurs co-obligés la charge finale de ces condamnations sera supportée par chacun dans la proportion des responsabilités de leurs assurés respectifs.
CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions ;
La Greffière La Présidente
