Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 10 NOVEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08044 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFWHE
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mars 2022 -Président du TJ de Paris / France - RG n° 20/53775
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 7], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7], Mme [U] [O], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844
Substitué à l'audience par Me Claire LITAUDON, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844
INTIMES
M. [S] [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Mme [K] [Z] épouse [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés et assistés par Me Marie-Marthe JESSLEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0067
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Octobre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par assignation en date du 19 mai 2020, enregistrée sous le numéro de RG 20/53775, la Ville de [Localité 7] a fait assigner M. [S] [V] et Mme [K] [V], devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 3] (lot n°13).
Par jugement du 10 août 2020, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 7] dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Civ. 3e, 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l'Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 7] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été réinscrite à l'audience du 31 janvier 2022.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la Ville de [Localité 7] demandait au premier juge de :
' condamner M. [V] et Mme [V] à lui payer une amende civile de 50.000 euros,
' condamner M. [V] et Mme [V] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamner M. [S] [V] et Mme [V] aux entiers dépens.
En réplique, les époux [V] demandaient au premier juge de débouter la ville de ses demandes ou subsidiairement de limiter l'amende à un euro, de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de condamner la ville aux dépens.
Par jugement contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond du 7 mars 2022, le magistrat saisi a :
- rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- rejeté la demande de la Ville de [Localité 7] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Ville de [Localité 7] aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 20 avril 2022, la Ville de [Localité 7] a relevé appel de la décision.
Dans ses conclusions remises le 6 juillet 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Ville de [Localité 7] demande à la cour, au visa de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, de l'article 492-1 du code procédure civile, de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation modifiée par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, des articles L.324-1-1 et suivants du code du tourisme, de :
- juger la Ville de [Localité 7], prise en la personne de Mme la maire de Paris, recevable en son appel ainsi qu'en ses conclusions et l'y en juger bien fondé ;
- infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 7 mars 2022 par le juge au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du président du tribunal (N°RG 20/53775), en ce que le juge a :
' rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation,
' rejeté la demande de la Ville de [Localité 7] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné la Ville de [Localité 7] aux dépens ;
et statuant de nouveau,
- juger que Mme [K] [V] et M. [S] [V] ont enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant illicitement l'usage de l'appartement situé au premier étage du bâtiment A, porte 1 à gauche de l'immeuble du [Adresse 3] (constituant le lot n°13) et en le louant pour de courtes durées à une clientèle de passage ;
- condamner in solidum Mme [K] [V] et M. [S] [V] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville conformément aux dispositions de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- débouter Mme [K] [V] et M. [S] [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- condamner in solidum Mme [K] [V] et M. [S] [V] à verser à la Ville de [Localité 7] une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum Mme [K] [V] et M. [S] [V] aux entiers dépens d'instance et d'appel.
La Ville de [Localité 7] soutient en substance :
- que la fiche R date du 15 octobre 1970 précisant que l'immeuble est entièrement à usage d'habitation, que la fiche H2, qui correspond bien au local en cause, date du 7 septembre 1970 et fait état d'un propriétaire occupant et d'un bien à usage d'habitation, peu important la circonstance qu'il dispose d'une adresse de résidence secondaire ;
- que le bien litigieux n'est pas la résidence principale du loueur ;
- qu'il y a eu changement illicite d'usage eu égard aux constatations de l'agent de la ville ;
- que l'amende doit prendre en compte un gain illicitement perçu de 30.928 euros, le coût de la compensation étant de 50.000 euros.
Dans leurs conclusions remises le 1er juillet 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [V] demandent à la cour, au visa des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, de :
- juger l'appel de la Ville de [Localité 7] mal fondé ;
- confirmer le jugement entrepris ;
- débouter la Ville de [Localité 7] de toutes ses demandes ;
- recevoir les intimés en leur demande incidente sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la Ville de [Localité 7] à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens ;
à titre plus subsidiaire,
- débouter la Ville de [Localité 7] de ses demandes ;
- réduire l'amende de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation à l'euro symbolique ;
- débouter la Ville de [Localité 7] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux dépens.
M. et Mme [V] soutiennent en substance :
- que l'appelante ne rapporte pas la preuve que le local était affecté à usage d'habitation au 1er janvier 1970, ce qui ne ressort ni du relevé de propriété, ni de la fiche de révision modèle R ; que la fiche H2, qui n'a été reçue par l'administration que le 19 octobre 1970, n'apparaît pas correspondre au bien en cause, que le propriétaire occupant déclare en réalité une autre adresse à [Localité 5] ;
- que les listings produits font état de locations au titre du "bail mobilité" ;
- qu'ils sont subsidiairement de bonne foi, que leur situation personnelle s'est dégradée, que les locations n'ont pas entraîné de gains à leur profit.
SUR CE LA COUR
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.
Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
En l'espèce, les parties s'opposent sur les éléments de preuve à apporter par la ville de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.
Il revient ainsi à la Ville de [Localité 7], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation.
La fiche H2 a été ici remplie le 7 septembre 1970.
Elle décrit le local, qui correspond bien au bien en cause contrairement à ce qu'indiquent les intimés (appartement du premier étage porte gauche), comme un appartement à usage exclusif d'habitation de 25 m² et fait état d'une occupation par le propriétaire, sans donc mention d'un locataire et d'un loyer au 1er janvier 1970.
Si ces mentions ont été portées à une date assez proche du 1er janvier 1970, elles ne suffisent cependant à établir un usage d'habitation au 1er janvier 1970, étant observé :
- qu'aux termes de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, le local doit être affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970, le texte ne posant pas une simple présomption d'affectation à un usage d'habitation ;
- que la mention de l'occupation du bien par le propriétaire ne se réfère pas à la date du 1er janvier 1970 (contrairement à l'hypothèse de la perception d'un loyer au 1er janvier 1970), en sorte que l'occupation par le propriétaire ne peut être considérée comme étant acquise dès le 1er janvier 1970 ;
- qu'au demeurant, comme le souligne d'ailleurs habituellement la Ville de [Localité 7], la preuve à apporter n'est pas celle de l'occupation du bien au 1er janvier 1970 mais de l'affectation du bien à un usage d'habitation à cette date de référence ;
- que de même, si le local est décrit sur la fiche comme étant à usage exclusif d'habitation, cette description ne vaut qu'à la date à laquelle la fiche est renseignée, soit au 7 septembre 1970.
Si la Ville de [Localité 7] soutient que l'établissement de la fiche H2 impliquerait nécessairement un usage d'habitation au 1er janvier 1970, les dispositions invoquées du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 ne permettent toutefois pas non plus une telle déduction (article 38, les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l'administration ; article 39, la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970 ; article 40, les formules visées à l'article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à l'évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété [...] la date limite d'envoi ou de remise des déclarations est fixées au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5.000 habitants).
La présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 telle qu'alléguée ne résulte ainsi ni de ces textes ni, par ailleurs, d'aucun autre texte.
La fiche R, même si elle décrit un immeuble à usage d'habitation, date quant à elle du 15 octobre 1970, de sorte qu'elle ne saurait prouver un usage d'habitation au 1er janvier 1970.
Les autres éléments versés par la Ville de [Localité 7] à titre de preuve, comme elle le rappelle elle-même, sont des pièces postérieures au 1er janvier 1970 (relevé de propriété, taxes d'habitation de 2018 et 2019).
Aucun autre élément probant n'est versé aux débats s'agissant de la preuve de l'usage d'habitation, qui n'apparaît donc pas établi au 1er janvier 1970.
Aussi, sans qu'il ne soit nécessaire de se prononcer sur les autres moyens soulevés, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, en ce compris le sort des frais et dépens de première instance exactement réglé par le premier juge.
La Ville de [Localité 7], succombant en son appel, devra à hauteur d'appel indemniser les intimés pour les frais non répétibles exposés et sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Condamne la Ville de [Localité 7] à verser la somme globale de 2.000 euros à M. [S] [V] et à Mme [K] [V] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Condamne la Ville de [Localité 7] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
