Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 10 NOVEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07991 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFWDW
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Mars 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n°18/58776
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 4], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 4], Mme [Z] [E], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079
INTIMES
M. [N] [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Mme [S] [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentés et assistés par Me Olivier TABONE de l'AARPI Tabone and Partners, avocat au barreau de PARIS, toque : D1778
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Octobre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par exploit délivré le 7 septembre 2018, la Ville de [Localité 4] a fait citer M. et Mme [B] devant le président du tribunal de grande instance de Paris - devenu tribunal judiciaire de Paris - saisi selon la procédure en la forme des référés, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 2] (5ème et 6ème étages, bâtiment A, lors n°47 et 75).
Par ordonnance du 6 mars 2019, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 4] dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov.2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Le 22 septembre 2020 la Cour de justice de 1'Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18). Le 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne, jugeant notamment que la réglementation locale de la Ville de [Localité 4] sur le changement d'usage était conforme à la réglementation européenne.
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 4] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 4 février 2022.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la Ville de [Localité 4] concluait au rejet des prétentions adverses et sollicitait du tribunal :
' la condamnation des défendeurs au paiement d'une amende civile de 50.000 euros, dont le produit lui sera intégralement versé ;
' voir ordonner le retour à l'habitation de l'appartement sous astreinte de 450 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et pendant le délai qu'il plaira au président de fixer, et qu'il s'en réservera la liquidation ;
' la condamnation des défendeurs au paiement de deux amendes civiles de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
En réplique, les époux [B] sollicitaient à titre liminaire le dessaisissement de la juridiction et concluaient au rejet des prétentions adverses, subsidiairement la limitation de l'amende et le rejet de la demande de retour à l'habitation, outre 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation aux dépens.
Par ordonnance contradictoire du 09 mars 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en la forme des référés a :
- déclaré régulière la saisine du tribunal statuant en la forme des référés ;
- débouté la Ville de [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes ;
- rejeté la demande au titre des frais irrépétibles ;
- condamné la Ville de [Localité 4] aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 20 avril 2022, la Ville de [Localité 4] a relevé appel de la décision.
Dans ses conclusions remises le 22 juin 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Ville de [Localité 4] demande à la cour, au visa de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation et de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
et statuant à nouveau,
- constater les infractions commises par M. et Mme [B] ;
- condamner M. et Mme [B] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l'article l.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, de l'appartement situé [Adresse 2], sous astreinte de 450 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira à la cour de fixer ;
- condamner M. et Mme [B] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de première instance et d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvert ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile par Me Mathieu, avocat.
La Ville de [Localité 4] soutient en substance :
- que l'usage d'habitation est incontestable, compte tenu de la déclaration régularisée pour fixer l'usage d'habitation le 30 septembre 2001 ;
- que le bien, qui n'est pas la résidence principale des intimés, a bien fait l'objet de locations de courtes durées à une clientèle de passage ;
- que le quantum de l'amende doit tenir compte du gain mensuel illicite de 2.694,50 euros, le retour à l'habitation devant également être ordonné.
Dans leurs conclusions remises le 20 juillet 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [B] demandent, au visa de l'article 9 du code de procédure civile, des articles L.631-7, L.632-1 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014, de la loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une république numérique, de l'article L.324-1-1 du code du tourisme, de l'article 1353 du code civil, de :
à titre principal,
- dire et juger que la Ville de [Localité 4] ne rapporte pas la preuve de l'infraction alléguée ;
- dire et juger que les formulaires H2 produits par la Ville de [Localité 4] ne peuvent être considérés comme des preuves au sens des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile et de la jurisprudence de la Cour de cassation et de la cour d'appel de Paris ;
- dire et juger que la demande de la Ville de [Localité 4] se base exclusivement sur un constat d'infraction établi par un contrôleur assermenté sur de simples présomptions, dénué de preuves concrètes, et qui, en tout état de cause, ne respecte pas les conditions de caractérisation de l'infraction posées par la jurisprudence de la Cour de cassation et de la cour d'appel de Paris ;
- dire et juger que la Ville de [Localité 4] ne rapporte pas la preuve nécessaire au succès de sa demande formée à l'encontre de M. et Mme [B] et qu'elle viole les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile ;
par conséquent,
- rejeter l'ensemble des demandes, moyens et conclusions d'appelante de la Ville de [Localité 4] ;
- confirmer l'ordonnance RG n°18/58776 du 9 mars 2022 en ce qu'elle a :
' débouté la Ville de [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes ;
' condamné la Ville de [Localité 4] aux dépens ;
- infirmer l'ordonnance RG n°18/58776 du 9 mars 2022 en ce qu'elle a :
' rejeté la demande au titre des frais irrépétibles ;
statuant à nouveau,
- condamner la Ville de [Localité 4] à verser à M. et Mme [B] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
à titre subsidiaire,
- dire et juger que M. et Mme [B] ont confié la gestion de leur bien immobilier à une agence immobilière et qu'ils n'ont donc pas procédé eux-mêmes à la mise en ligne de leurs annonces ;
- dire et juger que les particuliers ont l'obligation de transmettre une déclaration préalable à la mairie de [Localité 4] depuis le 1er décembre 2017 ;
- dire et juger que M. et Mme [B] ont tout mis en 'uvre pour que la location de leur appartement soit conforme à la législation et qu'ils louent depuis le 29 mars 2018 leur bien suivant un bail de location longue durée ;
- dire et juger que contrairement à ce qu'allègue la Ville de [Localité 4], M. et Mme [B] n'ont perçu sur la période de février 2016 à mars 2018 qu'un revenu net de 45.433,38 euros au titre de la location de leur bien sur la période de février 2016 à mars 2018 et non 87.075euros comme allégué par la Ville de [Localité 4] ;
par conséquent,
- dire et juger que la demande de la Ville de [Localité 4] de voir condamner M. et Mme [B] à la somme maximale de 50.000 euros est particulièrement excessive, exorbitante et inappropriée et sera très substantiellement minorée en prenant en considération l'ensemble des diligences effectués par les défendeurs pour se mettre en conformité avec la législation ;
- constater que M. et Mme [B] procèdent à la location de longue durée puis à des baux mobilité de leur appartement depuis le 29 mars 2018 ;
- débouter la Ville de [Localité 4] de sa demande de retour à l'habitation sous astreinte ;
en toutes hypothèses,
- condamner la Ville de [Localité 4] à verser à M. et Mme [B] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, nonobstant celle qui sera prononcée au titre des frais irrépétibles de première instance, ainsi qu'aux entiers dépens.
M. et Mme [B] soutiennent en substance :
- que le formulaire H2 est irrecevable en la forme et au fond, s'agissant d'une copie au contenu incompréhensible qui ne fait pas mention du lot 75 comme étant à usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
- que le contrôleur de la ville n'a pu entrer dans l'appartement, subsistant un doute sur la véracité de propos rapportés, le caractère répété des locations n'étant pas établi ;
- que subsidiairement, la mise en location a été confiée à une société tierce, Rent Your [Localité 4], la bonne foi étant établie par la régularisation de la situation, les gains allégués n'étant pas ceux effectivement réalisés.
SUR CE LA COUR
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.
Selon l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque dans le cadre de la législation fiscale permettant de préciser l'usage en cause, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 4] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n'apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.
En l'espèce, s'agissant de l'usage d'habitation, il sera rappelé que, pour les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970, comme c'est le cas des locaux en cause, l'usage est celui pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés.
La Ville de [Localité 4] se prévaut ici de la fiche H2 "constructions nouvelles", remplie le 30 septembre 2001 par le propriétaire de l'époque, qui mentionne que le bien en cause est un duplex réunissant les lots 47 et 75, d'une superficie de 75 m², la fiche précisant que les pièces sont affectées exclusivement à l'habitation.
L'appelante précise ainsi que, selon elle, des travaux ont été réalisés et que la fiche H2 en cause est suffisante pour démontrer que les travaux ont été autorisés à usage d'habitation.
Reste que, comme l'a rappelé le premier juge et comme le font valoir en cause d'appel les intimés, la Ville de [Localité 4], sur laquelle repose la charge de la preuve, doit établir, par la production de tout document administratif, que l'autorisation de travaux a été donnée en vue d'un usage d'habitation, ce qui permet alors de déduire que les locaux sont réputés avoir un usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.
C'est à juste titre que le premier juge a relevé que la seule production d'une fiche H2, remplie par le propriétaire postérieurement aux travaux le 30 septembre 2001, n'établit pas pour quel objet les travaux ont été autorisés, une telle fiche ne pouvant être d'une quelconque manière considérée comme étant une autorisation de l'administration en vue de réaliser des travaux.
Aucune autre pièce n'est produite par la Ville de [Localité 4] de nature à établir la teneur de l'autorisation des travaux en cause.
L'usage d'habitation des lieux en cause n'est donc pas établie au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.
Sans qu'il ne soit nécessaire de se prononcer sur les autres moyens, la cour confirmera la décision entreprise, en ce compris le sort des frais et dépens de première instance exactement réglé par le premier juge.
A hauteur d'appel, la Ville de [Localité 4] devra indemniser les époux [B] pour leurs frais non répétibles exposés et sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Condamne la Ville de [Localité 4] à verser à M. [N] [B] et Mme [S] [B] pris ensemble la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Condamne la Ville de [Localité 4] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
