Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2022
(n° , 27 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06964 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTF4
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Février 2022 -Président du TJ de paris - RG n° 20/58844
APPELANTS
M. [RG] [LO]
[Adresse 57]
[Localité 93]
Mme [NC] [LO]
[Adresse 57]
[Localité 93]
M. [M] [DU]
[Adresse 23],
[Localité 95]
M. [JA] [C]
[Adresse 4]
[Localité 89]
Mme [D] [W]
[Adresse 4]
[Localité 89]
M. [IL] [KM]
[Adresse 26]
[Localité 9]
Mme [JZ] [GI]
[Adresse 79]
[Localité 72]
M. [GJ] [OD]
[Adresse 61]
[Localité 92]
M. [Y] [MP]
[Adresse 42]
[Localité 47]
Mme [UI] [SW] épouse [HX]
[Adresse 88]
[Localité 55]
M. [UW] [HX]
[Adresse 88]
[Localité 55]
Mme [GK] [IK]
[Adresse 22]
[Localité 43]
M. [L] [OE]
[Adresse 62]
[Localité 86]
Mme [HL] [OE]
[Adresse 62]
[Localité 86]
M. [O] [ZB]
[Adresse 11]
[Localité 78]
Mme [AF] [UJ] épouse [ZB]
[Adresse 11]
[Localité 78]
M. [CS] [VK]
[Adresse 40]
[Localité 65]
Mme [HY] [AS]
[Adresse 40]
[Localité 65]
M. [PF] [RU]
[Adresse 64]
[Localité 69]
M. [PE] [SH]
[Adresse 12]
Le lavaury n°30
[Localité 53]
M. [HK] [K]
[Adresse 8]
[Localité 52]
Mme [GX] [TI] épouse [K]
[Adresse 8]
[Localité 52]
M. [SI] [TW]
[Adresse 32]
[Localité 38]
Mme [PG] [TW]
[Adresse 32]
[Localité 38]
M. [SV] [N]
[Adresse 39]
[Adresse 15])
Mme [WL] [N]
[Adresse 39]
[Adresse 15])
M. [SI] [KN]
[Adresse 101]
[Localité 44]
Mme [OS] [KN]
[Adresse 101]
[Localité 44]
M. [M] [PS]
3 rue du 19 mars 1962
[Localité 56]
M. [DT] [TH]
[Adresse 83]
[Localité 50]
M. [DV] [ZN]
[Adresse 19]
[Localité 18]
M. [XZ] [DA]
[Adresse 100]
[Adresse 13]
BELGIQUE
M. [IZ] [U]
[Adresse 24]
[Localité 51]
M. [DV] [JN]
[Adresse 103],
[Adresse 10]
[Localité 2]
Mme [ZA] [JN]
[Adresse 103],
[Adresse 10]
[Localité 2]
M. [BO] [JN]
[Adresse 63]
[Localité 72]
M. [DV] [MC]
[Adresse 68]
[Localité 69]
Mme [XL] [MC]
[Adresse 68]
[Localité 69]
Mme [EG] [LA]
[Adresse 48]
[Localité 98]
M. [YN] [JL]
[Adresse 60]
[Localité 45]
M. [DT] [AB]
[Adresse 30]
[Localité 2]
M. [XZ] [SG]
[Adresse 6]
[Localité 41]
M. [SV] [UX]
[Adresse 87]
[Localité 54]
Mme [LN] [UX]
[Adresse 87]
[Localité 54]
M. [MR] [AS]
[Adresse 59]
[Localité 46]
Mme [DH] [WY] épouse [AS]
[Adresse 59]
[Localité 46]
M. [S] [AW]
[Adresse 85]
[Localité 81]
M. [XZ] [NR]
[Adresse 21]
[Localité 80]
Mme [LB] [NR]
[Adresse 21]
[Localité 80]
M. [AR] [FH]
[Adresse 28]
[Localité 82]
M. [DF] [YM]
[Adresse 111]
[Adresse 112]
DOHA
QATAR
Mme [IM] [NP] épouse [YM]
[Adresse 111]
[Adresse 112]
DOHA
QATAR
M. [RF] [KB]
[Adresse 5]
[Localité 73]
Mme [J] [KB]
[Adresse 5]
[Localité 73]
M. [FW] [PT]
[Adresse 14]
[Localité 76]
M. [RT] [FX]
[Adresse 34]
[Localité 96]
M. [MO] [IY]
chenil de la ferme de biesse
[Localité 1]
Mme [LC] [IY]
chenil de la ferme de biesse
[Localité 1]
M. [P] [B] [I]
[Adresse 49]
[Localité 90]
M. [JN] [XZ]
[Adresse 3]
[Localité 66]
M. [XM] [ND]
[Adresse 25]
[Localité 70]
M. [YA] [EH]
[Adresse 84]
[Localité 50]
M. [XM] [MB]
[Adresse 36]
[Localité 77]
Mme [AP] [MB]
[Adresse 36]
[Localité 77]
M. [PU] [CF]
[Adresse 67]
[Localité 17]
Mme [KA] [FI]
[Adresse 31],
[Localité 75]
Mme [F] [FV]
[Adresse 7]
[Localité 72]
M. [OR] [HJ]
[Adresse 99]
601 TULEAR
MADAGASCAR
M. [XM] [FJ]
[Adresse 37]
[Localité 80]
M. [GJ] [VX]
[Adresse 16]
[Localité 94]
Mme [R] [VJ]
[Adresse 16]
[Localité 94]
M. [EW] [Z]
101B montée de choulans,
Chez Karine Oustric
[Localité 72]
M. [WK] [GI]
[Adresse 79]
[Localité 72]
Mme [SU] [TV]
[Adresse 20]
[Adresse 113] (AUSTRALIE)
M. [X] [Z]
[Adresse 33]
[Localité 80]
Mme [GW] [U]
[Adresse 24]
[Localité 51]
M. [IZ] [WZ]
[Adresse 27]
[Localité 35]
M. [AM] [MD]
[Adresse 27]
[Localité 35]
M. [BK] [T]
[Adresse 29]
[Localité 94]
Mme [LP] [V] épouse [T]
[Adresse 29]
[Localité 94]
S.A.R.L. SCHWIMMER, RCS n°450 365 770
[Adresse 71]
[Localité 74]
S.A.R.L. CECILAURE, RCS n°482 940 376
La Jubarderie
[Localité 58]
Représentés par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938
Assistés par Me François MORABITO, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.A.S. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, RCS de NANTERRE n°488 885 732
[Adresse 97]
[Localité 91]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 Octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Michèle CHOPIN, Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Le groupe Réside Etudes est promoteur et gestionnaire-exploitant de nombreuses résidences de services en France et au Benelux ce, sur trois marchés principaux :
' les résidences pour seniors exploitées par la société Réside Etudes Seniors ;
' les résidences de tourisme et d'affaires dites Appart'hôtels exploitées par la société Réside Etudes Apparthotels, la société Relais Spa Roissy et la société Relais Spa Val d'Europe sous différentes marques, notamment "Résidhomme" et "Séjours et Affaires";
' les résidences pour étudiants exploitées par la société Résidences Services Gestion sous les marques "Estudine" et "Studcity".
Dans le cadre de leur activité, ces sociétés concluent en qualité de preneur des baux commerciaux d'une durée de neuf années avec les investisseurs, dans le cadre de programmes de défiscalisation, en vue de l'exploitation de leur logement meublé sous statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), en contrepartie de loyers payés trimestriellement à terme échu.
A cet égard, les investisseurs récupèrent 100 % de la TVA payée sur le prix d'acquisition du bien immobilier et bénéficient également d'une déduction d'impôt sur leurs revenus fonciers pendant 9 années à hauteur de 80% du prix d'acquisition.
En juin 2020, au motif de la crise sanitaire de la Covid-19, la société Résidences Services Gestion a annoncé à ses bailleurs- investisseurs qu'elle suspendait le versement du loyer du deuxième trimestre 2020, puis en septembre 2020 qu'elle le reprenait pour le 3ème trimestre 2020, et qu'elle proposait un paiement échelonné du 2ème trimestre 2020 sur cinq trimestres entre mars 2021 et mars 2022.
Elle indique aussi que le taux moyen d'occupation des résidences hôtelières ressortait à 41% au 30 septembre 2020 contre 73% au 30 septembre 2019 et qu'à titre indicatif, le coût des loyers à verser aux propriétaires par la société Réside Etudes Apparthotels s'élève annuellement à 49 millions d'euros.
Par lettre circulaire adressée au mois d'octobre 2020, le groupe Réside Etudes Apparthotel a formulé une proposition en ces termes auprès de ses investisseurs bailleurs :
- au titre de l'année 2020, le règlement de 60% du 4 ème trimestre 2020 avec une exonération de loyer des 2 ème et 3 ème trimestres 2020 (étant précisé que le 1er trimestre 2020 avait été intégralement payé) ;
- au titre de l'année 2021, le règlement d'un loyer fixe et variable, ventilé comme suit :
' un loyer fixe correspondant à 40 % du loyer annuel contractuel ;
' un complément de loyer de 33% appliqué sur l'écart positif des recettes d'hébergement de la résidence objet du bail, entre 2020 et 2021 ; ce complément de loyer sera calculé après la clôture comptable de la résidence au 31 décembre 2021 et sera versé à titre de régularisation, avec la première échéance de loyer de l'année 2022.
Elle a formulé ensuite concernant le loyer de 2021, la proposition suivante :
« Si au 31 décembre 2021, le chiffre d'affaires des recettes d'hébergement de Réside Etudes Apparthotels (R.E.A) (à périmètre identique de résidences) atteint celui réalisé en 2019, nous nous engageons à compléter la partie fixe de loyer perçue en 2021 par un versement vous permettant d'atteindre la totalité de votre loyer contractuel.
Ce solde de 60% vous sera versé avec votre première échéance de loyer 2022 »
Par exploits du 2 décembre 2020, les bailleurs-investisseurs initiaux, copropriétaires dans 45 résidences différentes, ont fait assigner en référé la société Réside Etudes Appart'hôtels et la société Résidences Services Gestion devant le président du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir leur condamnation principalement à leur communiquer les bilans et comptes d'exploitation des résidences pour les années 2014 à 2019, ainsi qu' une provision sur les loyers impayés des 2ème et 3ème trimestres 2020 pour la première, et du seul 2ème trimestre 2020 pour la seconde.
Par ordonnance du 11 mai 2021, le président du tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de conciliation au bénéfice de la société Réside Etudes Apparthôtels pour une durée de quatre mois, les administrateurs judiciaires désignés étant chargés d'assister la société dans le cadre des négociations à conduire avec les propriétaires-bailleurs afin de favoriser la conclusion d'un accord amiable et prendre toutes mesures de nature à assurer sa pérennité. La procédure de conciliation judiciaire a été reconduite en dernier lieu jusqu'au 11 mars 2022.
Dans le cadre de la conciliation judiciaire ouverte à son bénéfice, la société Réside Etude Apparthotel a formulé une proposition unique comportant un engagement de régler 70 % du loyer annuel des années 2020 et 2021 selon les modalités suivantes :
- 40 % aux échéances habituelles, avec rattrapage sur les loyers dus à compter du 2 ème trimestre 2020
- 30 % selon l'échéancier suivant :
- 5 % par an pour les années 2022 à 2026 ;
- 25 % par an pour les années 2027 à 2029.
L'affaire a été renvoyée au 17 février 2021 puis au 21 avril 2021 date à laquelle les parties ont reçu injonction à rencontrer un médiateur. L'affaire a été renvoyée au 13 septembre 2021 puis au 28 octobre 2021, pour être plaidée le 20 janvier 2022 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.
Par ordonnance de référé contradictoire du 25 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
- rejeté la demande en nullité de l'assignation ;
- constaté le désistement d'instance de M. [EV] [AV], M. [JM] [E], Mme [VY] [A] ;
- rejeté l'exception d'incompétence territoriale ;
- rejeté la demande d'écarter la pièce n°2 des requérants ;
- déclaré recevables les interventions volontaires ;
- déclaré recevables les demandes ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions à l'égard de la société Réside Etudes Apparthotels ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions à l'égard de la société Résidences Services Gestion ;
- constaté que la société Réside Etudes Apparthotels s'engage à reprendre le paiement à 100% des loyers dûs à compter du 1er janvier 2022 dès l'échéance du 31 mars 2022,
- dit que la demande d'injonction de reprendre le paiement des loyers à 100% est sans objet ;
- condamné la société Réside Etudes Apparthotels à communiquer à la partie demanderesse les bilans et comptes d'exploitation des années 2015 à 2020, pour chacune de ses résidences listées dans les tableaux figurant aux conclusions des demandeurs, dans les 8 jours de la signification de la présente décision, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard et par
résidence concernée et pour 2 mois ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de communication à l'égard de la société Résidences Services Gestion ;
- condamné la société Réside Etudes Apparthotels à payer à la partie demanderesse la somme globale de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société Résidences Services Gestion de sa demande de frais irrépétibles ;
- condamné la société Réside Etudes Apparthôtels aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 4 mai 2022 ( RG 22/08957), M [H], M [JM] [HZ], Mme [EI] [HZ] et M [AL] [G] ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à référé et a débouté les appelants de leurs demandes de paiement à titre provisionnel des loyers impayés à l'encontre de la société Réside Etudes Apparthotels ;
- et plus généralement de toutes les dispositions non visées au dispositif et faisant grief aux appelants selon les moyens qui seront développés dans leurs conclusions.
Par déclaration du 5 avril 2022 (RG 22/06964), les autres bailleurs-investisseurs ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à référé et a débouté les appelants de leurs demandes de paiement à titre provisionnel des loyers impayés à l'encontre de la société Réside Etudes Apparthotels ;
- et plus généralement de toutes les dispositions non visées au dispositif et faisant grief aux appelants selon les moyens qui seront développés dans leurs conclusions.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 5 juillet 2022 pour M [H], M [JM] [HZ], Mme [EI] [HZ] et M [AL] [G] et le 6 septembre 2022 pour les autres appelants demandent à la cour de :
- débouter la société Réside Etudes Apparthotels de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- recevoir le désistement volontaire d'instance de Mme [DH] [AS] ;
- confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 25 février 2022 (RG
20/58844) en ce qu'elle a :
' rejeté la demande en nullité de l'assignation ;
' rejeté l'exception d'incompétence territoriale ;
' rejeté la demande d'écarter la pièce n°2 ;
' déclaré recevables les interventions volontaires et les demandes ;
' condamné la société Réside Etudes Apparthotels à communiquer aux requérants dans un délai de huit jours suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard et par résidence concernée et pour une durée de deux mois :
les comptes d'exploitation des années 2015 à 2020 pour chacune des résidences listées dans les tableaux figurant aux conclusions transmises ;
les bilans des années 2015 à 2020 pour chacune des résidences listées dans les tableaux transmis ;
' condamné la société Réside Etudes Apparthotels à payer la somme globale de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
' débouté la société Résidences Services Gestion de sa demande de frais irrépétibles ;
' condamné la société Réside Etudes Apparthotels aux dépens ;
- infirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 25 février 2022 en ce qu'elle a :
' dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision à l'égard de la société Réside Etudes Apparthotels ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
- condamner la société Réside Etudes Apparthotels à communiquer les documents suivants aux requérants, par l'intermédiaire de leur conseil, dans un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par type de document :
' les justificatifs du PGE obtenu de 27,6 millions euros ainsi que de son affectation ;
' la copie de son contrat d'assurance perte d'exploitation et le cas échéant, les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercées contre ses assureurs (cf. « les fins de non-recevoir notifiées par AXA en juillet 2020 ») ;
' tous justificatifs permettant d'établir de manière probante les périodes d'ouverture et de fermeture de la résidence à compter du mois de mars 2020, à savoir le chiffre d'affaires et le taux d'occupation mois par mois de la résidence depuis mars 2020 à ce jour ;
- condamner, en l'absence de contestation sérieuse, la société Réside Etudes Apparthotels à payer à titre de provision sur les loyers en TTC dus et échus au 31 décembre 2021, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2020, comme suit, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par contrat de bail à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir :
' Pour la résidence [Adresse 107] :
* [K] : 20.473,45 euros ;
* [U] : 7.329,13 euros ;
* [N] : 7.279,38 euros ;
* [KN] : 21.034,61 euros ;
* [RU] : 12.102,35 euros ;
* [OE] : 7.334,78 euros ;
* [ZO] : 12.125 euros ;
* [DA] : 7.279,38 euros ;
* [TW] : 7.339,89 euros ;
* [ZB] : 7.371,45 euros ;
* [VK] : 12.101,33 euros ;
* Gros : 19.808,89 euros ;
* [PS] : 12.126,13 euros ;
* [TH] : 12.126,13 euros ;
* [HX] : 7.381,73 euros ;
* [IK] : 10.669,03 euros ;
* Société Cecilaure : 12.126,13 euros ;
* Société Scwhimmer : 20.036,79 euros ;
' Pour la résidence Resid Home Apparthotel Grenoble de Bonne :
* [ND] : 7.413,14 euros ;
* [FI] : 9.151,26 euros ;
* [EH] : 42.432,76 euros ;
* [CF] : 32.487,40 euros ;
* [TV] : 12.693,87 euros ;
* Lemineur : 14.062,62 euros ;
* [HJ] : 13.956,40 euros ;
* [FV] : 9.954,48 euros ;
' Pour la résidence Resid home Apparhotel Courbevoie la défense :
* [MC] : 9.833,51 euros ;
' [Adresse 109] :
* [YM] : 5.720,33 euros ;
' Pour la résidence Resid home Apparhotel Nanterre Paris la Défense :
* [B] : 10.353,82 euros ;
* [PT] : 10.395,88 euros ;
* Ng Sung Kwong : 9.793,19 euros ;
* [KB] : 10.096,33 euros ;
* [IY] : 10.498,59 euros ;
' Pour la résidence [Adresse 106] :
* [AW] : 14.181,93 euros ;
* [NR] : 14.998,26 euros ;
' Pour la résidence Resid Home Apparthotel Paris Evry :
*Pagneux : 8.763,43 euros ;
* [U] : 8.784,60 euros ;
' Pour la résidence [Adresse 102] :
* [FH] : 23.225,92 euros ;
' Pour la résidence Réside Home Apparthotel Asnieres Paris Asnières Park :
* [C] : 6.675,98 euros ;
* [DU] : 6.934,42 euros ;
* [MP] : 10.002,43 euros ;
* [LO] : 8.017,77 euros ;
* [KM] : 7.704,33 euros ;
* [OD] : 6.649,02 euros :
* [GI] : 6.313,06 euros ;
' Pour la résidence [Adresse 104] :
* [XZ] : 7.772,50 euros ;
' Pour la résidence Residhome Apparthotel Marseille Saint-Charles :
* [JN] [BO] : 13.658,65 euros ;
* [JN] [DV] : 8.099,07 euros ;
' Pour la résidence [Adresse 105] :
* [DU] : 6.994,15 euros ;
* [AS] : 10.197,14 euros ;
* [UX] : 7.458,51 euros ;
* [AB] : 8.248,54 euros :
* [SG] : 8.022,41 euros ;
* [HZ]: 10.212, 49 euros ;
' Pour la résidence Residhome Apparthotel Roissy en France Roissy-Park :
* Lions : 12.900,76 euros ;
' Pour la résidence Residhome Apparthotel Saint-Ouen :
* [VX] : 10.195,48 euros ;
* [Z] : 8.403,45 euros ;
* [T] : 8.844,53 euros ;
* [H] : 8.244, 62 euros ;
' Pour la résidence Residhome Toulouse Occitania :
* [LA] : 10.322,30 euros ;
* [WZ] : 10.780,75 euros ;
* [MC] : 10.420,90 euros ;
' Pour la résidence [Adresse 110] :
* [N] : 9.647,02 euros ;
' Pour la résidence [Adresse 108]
* [G]: 13.880, 02 euros ;
- condamner la société Réside Etudes Apparthotels à payer à chaque appelant la somme de 4.000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts, correspondant au préjudice moral et financier, ainsi qu'à la résistance abusive subie, toute tentative amiable pour obtenir un juste paiement du preneur étant restée vaine, faisant ainsi obligation aux bailleurs d'ester en justice ;
Sur le fondement de l'article 837 du code de procédure civile,
- subsidiairement, si, par extraordinaire, le juge des référés estimait qu'il ne disposait pas des pouvoirs requis pour condamner Réside Etudes Apparthotels à payer à titre de provision les sommes dues aux demandeurs, renvoyer l'affaire devant le tribunal judiciaire de Paris ;
En tout état de cause,
- condamner la société Réside Etudes Apparthotels à payer à chaque appelant la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamner la société Réside Etudes Apparthotels aux entiers dépens.
Les appelants soutiennent en substance que :
- la demande en paiement ne relève pas des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, l'article R 145-23 du code de commerce étant inapplicable à l'espèce,
- la clause attributive de compétence insérée dans les baux signés ne leur est pas opposable alors qu'ils ne sont pas commerçants, de sorte qu'ils pouvaient saisir le juge des référés du lieu du siège social de la société Résides Etudes Apparthotels, en application des dispositions des articles 42 et 46 du code de procédure civile,
- leur créance étant fondée sur les contrats de baux commerciaux et celle-ci étant chiffrée, ils justifient de leur droit d'agir,
- la société Résides Etudes Apparthotels n'a jamais transmis les comptes d'exploitation des résidences conformes aux dispositions de l'article L 321-2 du code du tourisme, ni le contrat multirisque professionnel souscrit dans le cadre de son activité alors qu'l est susceptible d'inclure une assurance perte d'exploitation, ni encore les justificatifs du prêt garanti par l'Etat qu'elle reconnait avoir pourtant perçu à hauteur de 27, 6millions d'euros, et des aides du fonds de solidarité,
- le défaut de règlement des loyers leur a causé un préjudice incontestable, compte tenu des prêts contractés par chacun, les mettant en difficulté dans le remboursement de leurs mensualités, alors que l'obligation de payer les loyers n'est pas contestable,
- les loyers dus depuis le 2e trimestre 2020 jusqu'au 4e trimestre 2021 sont assujettis à la TVA,
- les bailleurs, de bonne foi, sont confrontés à un locataire de mauvaise foi,
- la société Résides Etudes Apparthotels ne démontre pas que la pandémie de Covid19 serait un évènement présentant un caractère irrésistible, imprévisible et extérieur permettant de caractériser un cas de force majeure et de justifier l'inexécution d'une obligation de paiement depuis plus d'un an,
- la clause contractuelle citée vise indubitablement les circonstances exceptionnelles qui viendraient endommager matériellement le bien, au point qu'il ne serait plus exploitable,
- en tout état de cause la portée de cette clause doit être circonscrite aux périodes d'interdiction d'accueil du public, alors qu'en l'espèce, les loyers sollicités à titre de provision concernent des périodes qui n'ont pas fait l'objet d'une telle interdiction dans les résidences de tourisme d'affaires,
- la société Résides Etudes a toujours eu accès aux locaux, et de nombreuses jurisprudences ont d'ores et déjà précisé que les difficultés rencontrées par la locataire en raison de l'épidémie de Covid19 ne trouvaient pas leur cause dans l'obligation de délivrance du bailleur,
- aucune décision de fermeture administrative n'a affecté les résidences de tourisme d'affaires,
- les mesures générales et temporaires d'interdiction de recevoir le public n'entrainent pas la perte de la chose louée de sorte que le recours à l'article 1722 du code civil est inopérant,
- la société Résides Etudes Apparthotels se fonde encore sur les dispositions de l'article 1195 alinéa 1 du code civil, tel qu'introduit par l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats et des obligations, alors que les baux produits ont été contractés pour la plupart en amont de la réforme et que les dispositions visées ne permettent pas au gestionnaire de résidence de tourisme de s'affranchir du paiement des loyers, puisque les obligations continuent d'être exécutées durant la renégociation,
- le refus délibéré de communiquer les pièces demandées et l'inexécution de l'obligation de paiement des loyers constituent une résistance abusive qui préjudicie aux bailleurs, au plan moral et financier,
- à titre subsidiaire, il y aura lieu de faire application de la "passerelle" prévue par l'article 837 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 septembre 2022, la société Réside Etudes Apparthotels demande à la cour de :
Au principal,
- infirmer l'ordonnance du tribunal judiciaire de Paris en date du 25 février 2022 en ce qu'elle a :
' déclaré recevables les demandes des bailleurs;
' condamné la société Réside Etudes Apparthotels à communiquer à la partie demanderesse les bilans et comptes d'exploitation des années 2015 à 2020, pour chacune de ses résidences listées dans les tableaux figurant aux conclusions des demandeurs, dans les 8 jours de la signification de la présente décision, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard et par résidence concernée et pour 2 mois ;
' condamné la société Réside Etudes Apparthotels à payer à la partie demanderesse la somme globale de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamné la société Réside Etudes Apparthotels aux dépens ;
Et statuant à nouveau :
- déclarer M. [HJ], M. et Mme [KN], la société Schwimmer, M.[YM] et Mme [NP], M. et Mme [NR], M. [OD], M. et Mme [AS], M. [SG], M. [T] et Mme [V] irrecevables en leurs demandes en l'absence de droit d'agir à l'encontre de la société Réside Etudes Apparthotels ;
- déclarer irrecevables les demandes de communication de pièces sous astreintes présentées pour la première fois en appel ;
- rejeter la demande des bailleurs qui n'est ni fondée, ni légitime mais excessive car contraire à la protection du secret des affaires ;
- juger que le montant des loyers dont il est réclamé, par provision, le règlement par les bailleurs est sérieusement contestable ;
- dire n'y avoir lieu à référé sur la demande du collectif de propriétaires de condamnation à titre de provision au paiement des loyers à compter du 2 ème trimestre 2020 du fait de l'existence de contestations sérieuses tenant :
' aux « circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale », selon les termes contractuels insérés dans les baux ;
' à la destruction partielle des lieux loués conformément à l'article 1722 du code civil et à l'exception d'inexécution opposée aux bailleurs ;
' à l'exigence de bonne foi ;
' aux paiements partiels intervenus en octobre 2021, au titre de l'année 2021 pour la période de conciliation judiciaire courant du 11 mai au 31 décembre à concurrence de 40 % des créances revendiquées ;
' à la reprise des paiements à 100 % à compter du 1 er trimestre 2022 ;
- dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur le fondement du trouble manifestement illicite ;
- dire n'y avoir lieu à référé à la reprise du paiement des loyers sur le fondement du trouble manifestement illicite ;
- renvoyer les bailleurs à mieux se pourvoir au fond et les débouter de leurs demandes de
condamnation ;
A titre subsidiaire,
- ordonner le report du paiement des loyers échus à compter du 2 ème trimestre 2020 avec un décalage 24 mois à compter de l'arrêt à intervenir ;
- déclarer irrecevables et mal fondées les demandes des bailleurs en paiement de dommages intérêts ;
En tout état de cause,
- débouter les bailleurs de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner chacun des appelants à payer à la société Réside Etudes Apparthotels la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- condamner les appelants aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La société Réside Etudes Apparthotels soutient en substance que :
- leurs baux n'étant pas produits, M [HJ], M et Mme [KN], la société Schwimmer, M. [YM] et Mme [NP], M et Mme [NR], M. [OD], M. et Mme [AS], M. [SG], M. [T], Mme [V] sont irrecevables à agir en application des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile,
- au stade de l'appel, les bailleurs sollicitent, outre les comptes d'exploitation qui ont été communiqués pour les année 2015 à 2021, le ou les justificatifs des prêts garantis par l'Etat et leur affectation, les justificatifs du ou des aides au titre du fonds de solidarité et de l'aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 ainsi que son affectation, les justificatifs de la situation de trésorerie de la société pour justifier de sa situation de trésorerie au cours de l'année 2020, les copie du contrat d'assurances pertes d'exploitation et le cas échéant, les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercés contre les assureurs, tous les justificatifs de la fermeture des résidences pendant la période concernée, cette demande étant nouvelle en appel et se heurtant aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, alors que ni sa finalité ni son motif légitime n'en sont précisés, de sorte qu'elle est excessive, illégitime et infondée,
- la demande de provisions se heurte à l'existence de contestations sérieuses,
- ces contestations sérieuses tiennent tout d'abord à l'existence d'une "circonstance exceptionnelle et grave" telle qu'insérée dans les clauses et conditions des baux, qui permet l'exonération de payer le loyer, et la mise en jeu complémentaire de l'exception d'inexécution prévue à l'article 1219 du code civil,
- elles tiennent également à la destruction ou la disparition partielle des lieux loués, la bonne foi censée présider à l'exécution des contrats devant conduire les bailleurs à renégocier les termes des baux signés et surseoir à l'exigence de perception des loyers, la pandémie de Covid 19 ayant les caratéristiques de a forcemajeure,
- à titre subsidiaire, il sera nécessaire d'ordonner des délais de paiement,
- la demande de condamnation provisionnelle à des dommages intérêts est présentée pour la première fois en appel et donc, irrecevable au sens de l'article 564 du code de procédure civile et à tous égards, mal fondée, le préjudice allégué étant sérieusement contestable.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE
A titre liminaire, il convient d'observer que la société Réside Etudes Apparthotels ne soutient pas en cause d'appel ses demandes tendant à voir constater la nullité de l'assignation délivrée ni l'incompétence territoriale du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, et que les appelants n'ont formé appel de la décision rendue en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions et de communication de pièces, à l'égard de la société Residences Services Gestion de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points.
Sur la jonction
Il est de l'intérêt d'une bonne la justice de juger ensembles les dossiers portant les n°RG 22/08957 et RG 22/06964, les appelants ayant relevé appel de la même ordonnance rendue le 25 février 2022.
La jonction des dossiers portant les n°RG 22/08957 et RG 22/06964 sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 367 du code de procédure civile dans les termes du dispositif.
Sur le désistement de Mme [AS]
Selon l'article 401 du code de procédure civile le désistement de l'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.
En l'espèce, le désistement d'instance de Mme [AS] est fait sans réserve et l' intimé n'a formé de demande incidente ni d'appel incident à son endroit. Il convient de constater ce désistement et, par suite, l'extinction partielle de l'instance.
Sur l'irrecevabilité des demandes pour absence de droit d'agir soulevée par la société Réside Etudes Apparthôtels
Selon l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
En l'espèce, les demandes des bailleurs étant fondées sur les baux commerciaux signés avec la société Réside Etudes Apparthôtels, ceux-ci produisent, pour justifier de leur intérêt à agir, leur contrat de bail commercial ainsi que la « déclaration des revenus » qui leur a été adressée par la société et qui mentionne le montant du loyer trimestriel.
L'appelante conclut à l'irrecevabilité des demandes de M. [HJ], M. et Mme [KN], la société Schwimmer, M. [YM] et Mme [NP], M. et Mme [NR], M. [OD], M. et Mme [AS], M. [SG], M. [T] et Mme [V].
Toutefois, M. [HJ], M. et Mme [KN], la société Schwimmer, M. [YM], Mme [NP], M. et Mme [NR], M. [OD], M. [AS], M. [SG], M. [T] et Mme [V] produisent chacun leurs baux commerciaux, étant précisé qu'ils ont en tout état de cause incontestablement qualité à agir en tant que propriétaires des lots loués, de sorte que cette fin de non recevoir ne sera pas retenue.
Sur la demande en paiement de provisions au titre des arriérés locatifs
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il convient, à titre liminaire, de relever que l'intimée n'invoque pas in fine les dispositions protectrices des preneurs de baux commerciaux prévues par l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire. Elle ne conteste pas ne pas être éligible à ces dispositions, ne remplissant pas les critères d'éligibilité définis par le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020.
En revanche, elle invoque plusieurs contestations en lien avec la pandémie de Covid-19, soutenant avoir été contrainte de fermer ses résidences de tourisme sur décision du Gouvernement et, de manière plus générale, avoir subi une baisse de fréquentation très importante en raison de la diminution sans précédent des déplacements de la clientèle touristique et d'affaires (diminution du trafic aérien, contrôle sanitaire aux frontières et généralisation du télétravail).
Elle expose qu'elle a subi une diminution de 50% de son chiffre d'affaires qui ressort à 64 millions d'euros en 2020 contre 128 millions d'euros en 2019. Elle ajoute que le taux moyen d'occupation des résidences hôtelières ressortait à 41% au 30 septembre 2020 contre 73% au 30 septembre 2019 et que le coût des loyers à verser aux propriétaires s'élève annuellement à 49 millions d'euros.
Elle affirme avoir adressé des propositions à tous les bailleurs pour tenter de faire face à la crise sanitaire et à ses conséquences, faisant ainsi preuve de sa bonne foi.
Sur la force majeure liée à la pandémie de Covid-19
L'initmée se fonde sur l'article 1218 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, relatif à la force majeure en matière contractuelle, estimant que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 doit être qualifiée d'événement de force majeure.
Il convient de relever que ce texte n'est applicable qu'aux contrats conclus après le 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, et qu'en l'espèce, la majorité des baux litigieux ont été conclus avant cette date, de sorte qu'ils sont soumis à la loi ancienne, soit à l'article 1148 ancien du code civil, ce qui est toutefois sans incidence sur le présent litige.
Il est en effet rappelé que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. La force majeure se caractérise par la survenance d'un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, rendant impossible l'exécution de l'obligation. Or, l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n'est, par nature, pas impossible : elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse.
En l'espèce, il convient d'ajouter que si la chute d'activité et les pertes subies par l'appelante, en lien avec la crise sanitaire, sont incontestables et établies, celle-ci ne justifie pas avoir été dans l'impossibilité totale de régler les loyers dus aux intimés, alors qu'elle a disposé d'une importante trésorerie grâce au prêt garanti par l'Etat de 27,6 millions euros qui lui a été accordé, ainsi qu'en attestent les pièces qu'elle produit.
Faute de justifier d'une impossibilité d'exécuter son obligation de règlement des loyers, elle ne démontre pas le caractère irrésistible de l'événement lié à l'épidémie de Covid-19.
Sur la clause contractuelle relative aux « circonstances exceptionnelles et graves »
Les baux commerciaux litigieux contiennent tous une clause intitulée « dispositions diverses » qui stipule que :
« Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait :
- soit du fait ou d'une faute du bailleur ;
- soit de l'apparition de désordre de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu'incendie de l'immeuble, etc') affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer, défini ci-avant, ne sera pas payé jusqu'au mois suivant la fin du trouble de jouissance ».
L'intimée soutient qu'il a ainsi été contractuellement prévu que le preneur puisse déroger à la garantie de versement d'un loyer contractuel dans l'hypothèse où il devrait faire face à des « circonstances graves et exceptionnelles » de nature à porter atteinte à l'exploitation des résidences et que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales prises pour y remédier constituent de telles « circonstances exceptionnelles et graves », les confinements successifs ayant imposé la fermeture des résidences de tourisme d'affaires et rendu leur exploitation impossible.
Selon elle, « l'occupation effective et normale » du bien ne serait toujours pas possible à ce jour, en raison de la baisse du tourisme d'affaires et du télétravail notamment, le taux d'occupation étant très inférieur à celui de 2019.
Cependant, la clause précitée implique, à l'évidence, que le bien lui-même soit affecté, ainsi que les termes mêmes le précisent (circonstances affectant « le bien ») mais également l'exemple donné (l'incendie de l'immeuble).
Si l'épidémie de Covid-19 a affecté les conditions d'exploitation de la résidence hôtelière, en réduisant le taux d'occupation du fait de la baisse de l'activité touristique, des confinements successifs et du recours massif au télétravail, elle n'a pas affecté les biens loués eux-mêmes, qui étaient, à tout moment, en état de location et conformes à l'usage auquel ils étaient destinés.
A cet égard, les résidences ont certes connu une baisse de son taux d'occupation en 2020 mais celui-ci s'est néanmoins élevé à 41% selon les propres déclarations de l'appelante, de sorte qu'il n'a jamais été nul.
La clause contractuelle, très claire, ne nécessite aucune interprétation excédant les pouvoirs du juge des référés et la contestation de l'appelante sera rejetée sur ce point, cette clause n'étant pas applicable à la crise sanitaire actuelle.
Sur l'absence de délivrance des locaux par les bailleurs
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.
La société Réside Etudes Apparthôtels soutient que les bailleurs ont manqué, même sans faute, à leur obligation de délivrance des locaux loués puisqu'elle a été contrainte de fermer ses établissements en raison des mesures adoptées par le Gouvernement pour lutter contre la propagation du Covid-19, ce qui justifie la suspension des loyers, l'exception d'inexécution prévue par l'article 1219 du code civil pouvant toujours être opposée.
L'article 10, I bis, 2°, du décret n° 2020-548 du 11 mai 2020, créé par le décret n° 2020-604 du 20 mai 2020 (article 7 c), prévoit expressément que « sauf lorsqu'ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier, les établissement suivants mentionnés au livre III du code du tourisme ne peuvent accueillir de public : [...] les résidences de tourisme ».
Ce texte, en vigueur jusqu'au 2 juin 2020, a été abrogé à cette date.
L'intimée soutient que le décret n°2020-604 du 20 mai 2020 a confirmé rétroactivement la fermeture des résidences de tourisme à compter du 14 mars 2020 jusqu'au 2 juin 2020 mais elle ne précise pas en vertu de quelle disposition une telle rétroactivité aurait pu être ordonnée. Aucune disposition du décret ne prévoit une telle application rétroactive, laquelle paraît en outre difficilement concevable s'agissant d'une fermeture d'établissement, qui ne peut par définition valoir que pour l'avenir.
La période de fermeture n'a donc été que de 14 jours sur cette période du 20 mai au 2 juin 2020.
L'interdiction d'accueil du public a en revanche été clairement posée par le décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020, à son article 41, I, 2°, pour la période du 1er novembre au 14 décembre 2020 inclus.
Mais contrairement à ce que soutient l'appelante, aucune interdiction ou fermeture n'a ultérieurement été prévue, pour la période du 19 mars au 19 mai 2021, le décret n°2021-296 du 19 mars 2021 étant taisant sur ce point.
La résidence objet du litige a donc bien fait l'objet d'une mesure de fermeture administrative mais pendant une durée limitée d'environ deux mois.
En tout état de cause, pendant cette période, les bailleurs ont continué à mettre les locaux loués à la disposition de la société Réside Etudes Apparthôtels, laquelle n'invoque aucun manquement de leur part à leurs obligations de mise à disposition de locaux et équipements conformes à la destination contractuelle. Les locaux permettaient d'exercer l'activité prévue aux baux, ce qui n'est pas contesté.
La fermeture administrative de la résidence de tourisme, imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre l'épidémie de Covid-19, n'est pas le fait des bailleurs qui, pour leur part, ont continué à remplir leur obligation de délivrance.
De même, la diminution de la clientèle liée au contexte sanitaire est étrangère à l'obligation de délivrance du bailleur.
La demande de suspension du paiement des loyers sur le fondement de l'article 1719 du code civil n'est donc pas fondée, l'obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable.
Sur la théorie de l'imprévision et l'exigence de bonne foi
Aux termes de l'article 1195 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe.
L'intimée invoque ces dispositions mais, d'une part, elles ne sont applicables qu'aux contrats conclus postérieurement au 1er octobre 2016, ce qui n'est pas le cas de la plupart des baux litigieux.
D'autre part, si ces dispositions permettent à une partie de demander une renégociation du contrat à son cocontractant, elles ne la dispensent pas de l'exécution de ses obligations durant la renégociation. En cas d'échec de celle-ci, seul le juge du fond peut adapter le contrat, le réviser ou y mettre un terme. Il en résulte que la demande excède les pouvoirs du juge des référés et que, dans l'attente d'une éventuelle saisine du juge du fond, l'appelante ne peut se dispenser du paiement des loyers contractuellement dus sur le fondement de ces dispositions.
Il sera ajouté que, si les bailleurs ont effectué un investissement en acquérant des lots dans la résidence litigieuse, il s'agit de particuliers qui ne disposent pas tous d'une trésorerie importante leur permettant de palier la perte de revenus constituée par le défaut de paiement des loyers par l'appelante. Ils n'ont pas fait preuve de mauvaise foi en sollicitant judiciairement le règlement des loyers que la société Réside Etudes Apparthôtels avait de sa seule initiative suspendus.
Sur la perte de la chose louée
Aux termes de l'article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
L'intimée soutient que la pandémie de Covid-19 et les mesures adoptées par le Gouvernement pour lutter contre sa propagation constituent une destruction momentanée de la chose louée par cas fortuit au sens de ce texte, ce qui justifie une exonération du paiement des loyers depuis le 2ème trimestre 2020 à titre de réduction du prix du bail.
Toutefois, il est jugé par la Cour de cassation que la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public n'entraîne pas la perte de la chose louée et n'est pas constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance.
L'obligation de règlement des loyers pesant sur la société Réside Etudes Apparthôtels n'est donc pas sérieusement contestable, étant à cet égard relevé que celle-ci propose elle-même désormais, dans le cadre de la conciliation en cours, de régler 70 % du loyer annuel des années 2020 et 2021, reconnaissant ainsi le principe de son obligation.
Elle sera dès lors condamnée au paiement de provisions au titre des loyers dus et impayés.
Sur le montant des provisions
La société Réside Etudes Apparthôtels conteste les sommes réclamées au motif qu'aucune facture ne vient étayer le montant des arriérés de loyers dus aux propriétaires et que le « décompte des arriérés locatifs » versé aux débats par les intimés n'a pas de caractère probant. Elle ajoute que ce décompte ne mentionne pas les numéros de lots et ne permet pas de vérifier la qualité de propriétaires des intimés, lesquels auraient dû produire leur avis de taxe foncière.
Mais, ainsi qu'il a été précédemment exposé, les bailleurs justifient tous du montant des loyers dus en produisant leur bail ainsi que des « déclarations de revenus » établies par l'appelante elle-même et qui détaillent le montant des derniers loyers dus et impayés.
Le tableau récapitulatif reprend précisément le montant de ces loyers pour chaque propriétaire en déduisant les règlements partiels perçus dans le cadre de la procédure de conciliation.
L'appelante ne produit de son côté aucune pièce susceptible de remettre en cause la validité de ce décompte ou de justifier de versements supplémentaires qui n'auraient pas été déduits, étant observé qu'elle s'est engagée à reprendre le versement du loyer courant en 2022 mais que la première échéance du loyer trimestriel, à terme échu, doit être versée fin mars 2022.
En conséquence, le décompte établi par les bailleurs, qui n'est pas sérieusement contesté, sera retenu, l'ordonannce rendue étant infirmée en ce qu'elle a rejeté leur demande de provision.
Ainsi, la société Réside Etudes Apparthôtels sera condamnée au paiement des sommes provisionnelles suivantes, qui s'entendent TTC :
Pour la résidence [Adresse 107] :
- [K] : 20.473,45 euros ;
- [U] : 7.329,13 euros ;
- [N] : 7.279,38 euros ;
- [KN] : 21.034,61 euros ;
- [RU] : 12.102,35 euros ;
- [OE] : 7.334,78 euros ;
- [ZO] : 12.125 euros ;
- [DA] : 7.279,38 euros ;
- [TW] : 7.339,89 euros ;
- [ZB] : 7.371,45 euros ;
- [VK] : 12.101,33 euros ;
- Gros : 19.808,89 euros ;
- [PS] : 12.126,13 euros ;
- [TH] : 12.126,13 euros ;
- [HX] : 7.381,73 euros ;
- [IK] : 10.669,03 euros ;
- Société Cecilaure : 12.126,13 euros ;
- Société Scwhimmer : 20.036,79 euros ;
Pour la résidence Resid Home Apparthotel Grenoble de Bonne :
[ND] : 7.413,14 euros ;
[FI] : 9.151,26 euros ;
[EH] : 42.432,76 euros ;
[CF] : 32.487,40 euros ;
[TV] : 12.693,87 euros ;
Lemineur : 14.062,62 euros ;
[HJ] : 13.956,40 euros ;
[FV] : 9.954,48 euros ;
Pour la résidence Resid home Apparhotel Courbevoie la défense :
[MC] : 9.833,51 euros ;
Pour la résidence [Adresse 109] :
[YM] : 5.720,33 euros ;
Pour la résidence Resid home Apparhotel Nanterre Paris la défense :
[B] : 10.353,82 euros ;
[PT] : 10.395,88 euros ;
Ng Sung Kwong : 9.793,19 euros ;
[KB] : 10.096,33 euros ;
[IY] : 10.498,59 euros ;
Pour la résidence [Adresse 106] :
[AW] : 14.181,93 euros ;
[NR] : 14.998,26 euros ;
Pour la résidence Resid Home Apparthotel Paris Evry :
Pagneux : 8.763,43 euros ;
[U] : 8.784,60 euros ;
Pour la résidence Réside Home Apparthotel Arcachon Plazza :
[FH] : 23.225,92 euros ;
Pour la résidence Réside Home Apparthotel Asnieres Paris Asnières Park :
[C] : 6.675,98 euros ;
[DU] : 6.934,42 euros ;
[MP] : 10.002,43 euros ;
[LO] : 8.017,77 euros ;
[KM] : 7.704,33 euros ;
[OD] : 6.649,02 euros :
[GI] : 6.313,06 euros ;
Pour la résidence [Adresse 104] :
[XZ] : 7.772,50 euros ;
Pour la résidence Residhome Apparthotel Marseille Saint-Charles :
[JN] [BO] : 13.658,65 euros ;
[JN] [DV] : 8.099,07 euros ;
Pour la résidence [Adresse 105] :
[DU] : 6.994,15 euros ;
[AS] : 10.197,14 euros ;
[UX] : 7.458,51 euros ;
[AB] : 8.248,54 euros ;
[SG] : 8.022,41 euros ;
Pour la résidence Residhome Apparthotel Roissy en France Roissy-Park :
Lions : 12.900,76 euros ;
Pour la résidence Residhome Apparthotel Saint-Ouen :
[VX] : 10.195,48 euros ;
[Z] : 8.403,45 euros ;
[T] : 8.844,53 euros ;
Pour la résidence Residhome Toulouse Occitania :
[LA] : 10.322,30 euros ;
[WZ] : 10.780,75 euros ;
[MC] : 10.420,90 euros ;
Pour la résidence [Adresse 110] :
[N] : 9.647,02 euros ;
Sur la demande de délais de paiement
Eu égard aux difficultés financières rencontrées par la société Réside Etudes Apparthôtels en raison de la crise sanitaire, attestées par la procédure de conciliation ouverte à son bénéfice, et de la nécessité dans laquelle elle se trouve d'échelonner le règlement de sa dette afin de préserver son activité, il lui sera accordé un délai de 18 mois en application de l'article 1343-5 du code civil, dans les conditions prévues au dispositif, étant observé qu'elle a déjà bénéficié d'un délai de plus de dix mois depuis l'ordonnance de référé entreprise.
Elle sera en conséquence autorisée à s'acquitter des provisions par règlements trimestriels, à régler concomitamment au loyer courant, en 8 échéances successives correspondant à un 8ème de la dette chacune, la première devant intervenir avec le loyer du dernier trimestre 2022.
Il est rappelé qu'elle doit régler ces échéances en plus du loyer courant, lequel doit être repris à 100 % à compter de janvier 2022, comme elle s'y est engagée en décembre 2021.
A défaut de respect de l'échéancier ou de règlement du loyer courant à son échéance, le solde sera immédiatement exigible.
Sur la demande de communication fondée sur l'article L. 321-2 du code du tourisme
L'article L. 321-2 du code du tourisme prévoit que l'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.
Ce texte impose aux exploitants de résidences de tourisme des règles de communication très précises, de sorte que la société Réside Etudes Apparthôtels ne saurait s'y opposer en arguant du caractère imprécis ou indéterminé de ces pièces.
Elle n'a pas communiqué, en dépit des demandes en ce sens, les comptes d'exploitation de la résidence et le bilan précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.
Les pièces 6-1 à 6-16, qu'elle produit, intitulées "comptes d'exploitation" des résidences concernées, sont des feuilles simples non certifiées, dont la provenance est inconnue, et qui ne permettent pas de satisfaire aux exigences du texte susvisé.
Faute d'avoir déféré à ses obligations légales, l'appelante sera condamnée à procéder à la communication demandée, étant précisé qu'elle sera élargie en cause d'appel aux bilans et comptes d'exploitation de l'année 2021, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par document, la cour ne se réservant pas la liquidation de l'astreinte.
Sur la recevabilité des demandes de communication du contrat d'assurances multiprisques professionnel, du ou des justificatifs des prêts garantis par l'Etat, ainsi que du ou des aides du fonds de solidarité et de l'aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 et de leur affectation, de tous les justificatifs de fermeture des résidences pendant la période concernée par l'abandon de loyer et des justificatifs de trésorerie des années 2020 et 2021 ainsi que sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive
La société Réside Etudes Apparthotels soutient que ces demandes sont irrecevables en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile qui prévoit qu'à peine dirrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter le sprétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 565 de ce code indique que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendant aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges même si leur fondement est différent.
L'article 566 du même code précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions sousmises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Il est incontestable que les demandes de communication et la demande de dommages intérêts n'ont pas été soumises au premier juge ainsi qu'il résulte à la fois de l'ordonnance rendue et des écritures des parties en première instance.
Les demandes de communication visées ne tendent pas strictement aux mêmes fins que la communication demandée sur le fondement de l'article L 321-2 du code du tourisme, qui procède de l'exécution d'une obligation légale, puisqu'elles visent, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, à vérifier d'une part si les fonds et aides ont bien été utilisés par la société Réside Etudes Apparthôtels conformément à leur objet soit le règlement des charges fixes de l'exploitant dont les loyers font normalement partie et d'autre part, si les résidences ont bien l'objet de fermetures pendant la période d'abandon de loyers, mais toutefois, elles en sont bien l'accessoire puisqu'elles tendent en réalité à établir les manquements contractuels de la société Reside Etudes Apparthotels à leur encontre.
S'agissant de la demande de dommages intérêts pour résistance abusive, elle poursuit, puisqu'elle tend à voir réparer un préjudice, un résultat différent de celui recherché en première instance qui portait tant sur une demande provisionnelle que sur une demande de communication au titre de l'article L 321-2 du code du tourisme mais elle en est indiscutablement la conséquence.
Par conséquent il y a lieu de déclarer recevables les demandes de communication du contrat d'assurances multiprisques professionnel, du ou des justificatifs des prêts garantis par l'Etat, ainsi que du ou des aides du fonds de solidarité et de l'aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 et de leur affectation, de tous les justificatifs de fermeture des résidences pendant la période concernée par l'abandon de loyer, des justificatifs de trésorerie des années 2020 et 2021 et la demande de dommages intérêts pour résistance abusive.
Sur la demande de communication du contrat d'assurance multirisques professionnelle
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
Les bailleurs demandent la production par la société Réside Etudes Apparthôtels de son contrat d'assurance multirisques professionnelle afin de vérifier s'il contient une garantie perte d'exploitations et, dans l'affirmative, si celle-ci a été indemnisée à ce titre, ce qui attesterait de sa mauvaise foi dans l'exécution de ses obligations.
Cependant, M. [GY], directeur général adjoint finances du groupe Réside Etudes, atteste que la société Réside Etudes Apparthôtels n'a perçu aucune indemnité de ses assureurs au titre de la perte de chiffre d'affaires générée par la crise sanitaire de la Covid 19 et de ses conséquences et qu'Axa lui a notifié une fin de non-recevoir.
Sauf à considérer que le directeur général adjoint du groupe aurait établi un faux destiné à être produit en justice, cette attestation, qui répond aux interrogations des bailleurs, rend sans objet la demande de communication de la police d'assurance.
Le rejet s'impose d'autant plus que les demandes des bailleurs sont, pour l'essentiel, accueillies, rendant inutile la recherche de plus amples éléments de preuve sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.
Sur la demande de communication du ou des justificatifs des prêts garantis par l'Etat, ainsi que du ou des aides du fonds de solidarité et de l'aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 et de leur affectation, de tous les justificatifs de fermeture des résidences pendant la période concernée par l'abandon de loyer, des justificatifs de trésorerie des années 2020 et 2021
Au soutien de leurs demandes, les propriétaires bailleurs se prévalent à la fois de la suspension du paiement des loyers à l'initiative de la société Réside Etudes Apparthôtels au motif de difficultés financières consécutives à la pandémie de Covid 19 et des propositions que celle-ci leur a fait tendant à la reprise partielle du paiement des loyers proportionnelle aux résultats de l'exploitation des résidences , le versement normal de son loyer ne redevenant effectif qu'en 2022.
La société Réside Etudes Apparthôtels imposant ainsi à ses bailleurs une diminution de leurs revenus locatifs, ceux-ci ont un intérêt légitime dans la perspective d'actions futures éventuelles en indemnisation d'obtenir des documents financiers susceptibles de leur permettre de vérifier si les propositions de règlement de la locataire sont en lien et en proportion avec les difficultés financières avancées .
S'agissant des justificatifs du ou des prêts garantis par l'Etat obtenu(s), de son (leur) affectation et les justificatifs du ou des aides au titre du fonds de solidarité et de l'aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 obtenu(s) et de son affectation, les bailleurs qui les réclament ont bien un intérêt légitime à les obtenir pour vérifier si ces fonds et aides ont bien été utilisés par la société Réside Etudes Apparthôtels.
Les bailleurs ont également intérêt à obtenir tout justificatif permettant d'établir de manière certaine les périodes de fermeture et d'ouverture de résidences à compter de mars 2020.
En revanche, ils ne démontrent pas en quoi la communication des justificatifs de trésorerie de la société Reside Etudes Apparthotels serait utile à la solution du litige, ces éléments étant repris dans les documents visés par l'article L 321-2 du code de tourisme comme il a été vu vu plus haut.
Sous cette réserve, il sera fait droit à cette demande de communication sous astreinte, laquelle est nécessaire pour assurer la bonne exécution de cette communication, eu égard aux réticences de la société locataire à communiquer les documents sollicités, ce, dans les termes du dispositif.
Sur la demande de dommages -intérêts
Les appelants sollicitent qu'il leur soit alloué chacun la somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice moral et financier ainsi que de la résistance subie.
Toutefois, sans démonstration individuelle du caractère incontestable du préjudice enduré et l'étendue de son chiffrage, il ne peut être fait droit à la demande indemnitaire des bailleurs.
Sur les demandes accessoires
Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement tranché par le premier juge.
L'intimée, partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel et au paiement de la somme globale de 8.000 euros aux appelants au titre de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant dans les limites de sa saisine,
Ordonne la jonction des dossiers portant les n°RG22/08957 et RG 22/06964, dit qu'ils se poursuivront sous le numéro RG 22/06964 ;
Infirme l'ordonnance rendue, en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision, et sauf à étendre à l'année 2021 l'obligation de communication des documents,visés par l'article L 321-2 du code du tourisme,
Statuant à nouveau des chefs réformés et y ajoutant,
Constate le désistement de Mme [AS] et l'extinction partielle de l'instance à son endroit ;
Condamne la société Réside Etudes Apparthôtels à payer, au titre des échéances de loyer impayées du deuxième trimestre 2020 au quatrième trimestre 2021 inclus, les provisions suivantes :
Pour la résidence [Adresse 107] :
[K] : 20.473,45 euros ;
[U] : 7.329,13 euros ;
[N] : 7.279,38 euros ;
[KN] : 21.034,61 euros ;
[RU] : 12.102,35 euros ;
[OE] : 7.334,78 euros ;
[ZO] : 12.125 euros ;
[DA] : 7.279,38 euros ;
[TW] : 7.339,89 euros ;
[ZB] : 7.371,45 euros ;
[VK] : 12.101,33 euros ;
Gros : 19.808,89 euros ;
[PS] : 12.126,13 euros ;
[TH] : 12.126,13 euros ;
[HX] : 7.381,73 euros ;
[IK] : 10.669,03 euros ;
Société Cecilaure : 12.126,13 euros ;
Société Scwhimmer : 20.036,79 euros ;
' Pour la résidence Resid Home Apparthotel Grenoble de Bonne :
[ND] : 7.413,14 euros ;
[FI] : 9.151,26 euros ;
[EH] : 42.432,76 euros ;
[CF] : 32.487,40 euros ;
[TV] : 12.693,87 euros ;
Lemineur : 14.062,62 euros ;
[HJ] : 13.956,40 euros ;
[FV] : 9.954,48 euros ;
' Pour la résidence Resid home Apparhotel Courbevoie la défense :
[MC] : 9.833,51 euros ;
' [Adresse 109] :
[YM] : 5.720,33 euros ;
' Pour la résidence Resid home Apparhotel Nanterre Paris la défense :
[B] : 10.353,82 euros ;
[PT] : 10.395,88 euros ;
Ng Sung Kwong : 9.793,19 euros ;
[KB] : 10.096,33 euros ;
[IY] : 10.498,59 euros ;
' Pour la résidence [Adresse 106] :
[AW] : 14.181,93 euros ;
[NR] : 14.998,26 euros ;
' Pour la résidence Resid Home Apparthotel Paris Evry :
Pagneux : 8.763,43 euros ;
[U] : 8.784,60 euros ;
' Pour la résidence [Adresse 102] :
[FH] : 23.225,92 euros ;
' Pour la résidence Réside Home Apparthotel Asnieres Paris Asnières Park :
[C] : 6.675,98 euros ;
[DU] : 6.934,42 euros ;
[MP] : 10.002,43 euros ;
[LO] : 8.017,77 euros ;
[KM] : 7.704,33 euros ;
[OD] : 6.649,02 euros :
[GI] : 6.313,06 euros ;
' Pour la résidence [Adresse 104] :
[XZ] : 7.772,50 euros ;
' Pour la résidence Residhome Apparthotel Marseille Saint-Charles :
[JN] [BO] : 13.658,65 euros ;
[JN] [DV] : 8.099,07 euros ;
' Pour la résidence [Adresse 105] :
[DU] : 6.994,15 euros ;
[AS] : 10.197,14 euros ;
[UX] : 7.458,51 euros ;
[AB] : 8.248,54 euros :
[SG] : 8.022,41 euros ;
[HZ]: 10.212, 49 euros ;
' Pour la résidence Residhome Apparthotel Roissy en France Roissy-Park :
Lions : 12.900,76 euros ;
' Pour la résidence Residhome Apparthotel Saint-Ouen :
[VX] : 10.195,48 euros ;
[Z] : 8.403,45 euros ;
[T] : 8.844,53 euros ;
[H] : 8.244, 62 euros ;
' Pour la résidence Residhome Toulouse Occitania :
[LA] : 10.322,30 euros ;
[WZ] : 10.780,75 euros ;
[MC] : 10.420,90 euros ;
' Pour la résidence [Adresse 110] :
[N] : 9.647,02 euros ;
' Pour la résidence Residhomme Massy Paris-Massy:
[G]: 13.880, 02 euros.
Autorise la société Réside Etudes Apparthôtels à s'acquitter de ces provisions en huit échéances trimestrielles successives correspondant à un 8ème de la dette chacune, à payer avec le loyer courant et pour la première fois avec le loyer du dernier trimestre 2022 ;
Dit qu'à défaut de respect de l'échéancier ou de règlement du loyer courant à son échéance, le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
Ordonne à la société Réside Etudes Apparthôtels de communiquer à l'avocat des appelants, dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par document :
- les comptes d'exploitation des résidences ci dessus citées, visés à l'article L.321-2 du code du tourisme pour les années 2015 à 2021 compris ;
- les bilans de la résidence des années 2015 à 2021 précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visé à l'article L.321-2 du code du tourisme ;
- du ou des justificatifs des prêts garantis par l'Etat, ainsi que du ou des aides du fonds de solidarité et de l'aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 et de leur affectation, de tous les justificatifs de fermeture des résidences pendant la période concernée par l'abandon de loyer ;
Dit que l'astreinte courra pendant un délai de six mois ;
Dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ;
Rejette les autres demandes formées par les parties ;
Confirme la décision rendue pour le surplus ;
Condamne la société Réside Etudes Apparthôtels aux dépens d'appel ;
Condamne la société Réside Etudes Apparthôtels à payer aux appelants la somme globale de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
