Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 10 NOVEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06665 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFSLA
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Janvier 2022 -Président du TJ de CRETEIL - RG n° 21/01401
APPELANTE
S.A.S. DOCTEUR NUISIBLES (RCS de CRETEIL sous le numéro 842 512 840)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée et assistée par Me Brice BOURGEOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0129
INTIME
M. [R] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0514
Assisté par Me Caroline RONIN DULON, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Octobre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte du 28 octobre 2019, M. et Mme [L] ont donné à bail à la société Docteur Nuisibles, à compter du 1er novembre 2019, pour une durée ferme de 24 mois, des locaux sis [Adresse 1] (94), moyennant un loyer annuel hors taxes et charges de 2.700 euros payable mensuellement et d'avance, le premier loyer pour le mois de novembre étant fixé 2.800 euros, outre 100 euros de provision mensuelle à valoir sur les prestations, impôts et taxes et un dépôt de garantie de 8.100 euros correspondant à trois mois hors charges du loyer.
Le bail signé était un bail dérogatoire au sens de l'article L. 145-5 du code de commerce.
Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 1er novembre 2019.
La société Docteur Nuisibles a donné congé par courrier du 1er juin 2021, à effet à compter du 1er juillet 2021, M. [L] contestant la validité de ce congé s'agissant d'un bail devant s'achever le 1er novembre 2021.
Par exploit du 22 septembre 2021, M. [L] a assigné la société Docteur Nuisibles devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil afin de voir :
' condamner la société Docteur Nuisibles par provision à payer la somme de 11.800 euros à titre de loyers et charges impayés au 31 octobre 2021, date du terme du bail ;
' dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire ;
' condamner la société Docteur Nuisibles à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par ordonnance réputée contradictoire du 18 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a :
- condamné la société Docteur Nuisibles à payer à M. [L] une provision d'un montant de 300 euros à valoir sur le solde de loyers et charges dus arrêtés au mois de juillet 2021 inclus, après déduction du dépôt de garantie de 8.100 euros ;
- vu les contestations sérieuses dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
- condamné la société Docteur Nuisibles à payer à M. [L] une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Docteur Nuisibles aux dépens de l'instance en référé ;
- rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Par déclaration du 30 mars 2022, la société Docteur Nuisibles a relevé appel de la décision.
Dans ses conclusions remises le 25 juillet 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société SAS Docteur Nuisibles demande à la cour, au visa des articles 1101, 1103, 1104 et 1113 du code civil, des articles 32-1 et 700 du code de procédure civile, de :
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce que le président du tribunal judiciaire de Créteil a :
' condamné la société Docteur Nuisibles à payer à M. [L] à une provision d'un montant de 300 euros à valoir sur le solde de loyers et charges dus arrêtés au mois de juillet 2021 inclus, après la déduction du dépôt de garantie de 8.100 euros ;
' condamné la société Docteur Nuisibles à payer à M. [L] une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamné la société Docteur Nuisibles aux dépens de l'instance de référé ;
par conséquent,
- décharger la société Docteur Nuisibles des condamnations prononcées contre elle en principal, intérêts, frais et accessoires ;
- ordonner à M. [L] de rembourser à la société Docteur Nuisibles la somme de 926,91 euros qui a été versée en vertu de l'exécution provisoire de la décision entreprise, en principal, intérêts, frais et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de son versement ;
statuant de nouveau sur ces points,
- condamner M. [L] à payer à la société Docteur Nuisibles la somme de 2.511,09 euros au titre de l'exécution du contrat de bail ;
- condamner M. [L] à payer à la société Docteur Nuisibles la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive au visa de l'article 32-1 du code de procédure civile ;
- condamner M. [L] à payer à la société Docteur Nuisibles la somme de 2.600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [L] aux entiers dépens.
La société Docteur Nuisibles soutient en substance :
- que l'absence d'une quelconque réclamation des bailleurs, s'agissant des loyers non réglés à compter du 1er mai 2021 et de la libération des locaux en date du 28 juillet 2021, constitue un comportement non-équivoque qui démontre parfaitement l'accord concernant la résiliation anticipée du contrat de bail ;
- que les bailleurs ayant reloué les locaux dès le 30 juillet 2021 ' et à un loyer supérieur de surcroît ' les obligations de preneur de la société Docteur Nuisibles, et notamment celle de leur régler le loyer mensuel et la provision pour charges, n'a pas pu perdurer au-delà du 29 juillet 2021 ;
- que les bailleurs n'ont procédé à aucune régularisation de charges depuis le 1er novembre 2019, ce que M. [L] reconnaît expressément, ce dernier devant rembourser l'intégralité des provisions sur charges versées par elle, soit la somme de 1.800 euros ;
- qu'aucune clause ne prévoyait la prise en charge par le locataire de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, pas plus que la prise en charge de l'entretien de l'immeuble ;
- que M. [L] reste redevable du coût d'intervention d'une société pour mettre fin à l'inondation de la cour, les sommes réclamées pour de supposés travaux de remise en état ne pouvant être octroyées.
Dans ses conclusions remises le 8 septembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [L] demande à la cour, au visa de l'article 3-2 du 30 septembre 1953 et des dispositions des articles 1193 et 1194 du code civil, de :
- infirmer l'ordonnance rendue le 18 janvier 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil dont appel en ce qu'elle a :
' condamné la société Docteur Nuisibles à payer à M. [L] une provision d'un montant de 300 euros à valoir sur le solde de loyers et charges dus arrêtés au mois de juillet 2021 inclus, après la déduction du dépôt de garantie de 8.100 euros ;
' vu les contestations sérieuses dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes, lesquelles portaient sur le remboursement des travaux locatifs ;
' condamné la société Docteur Nuisibles à payer à M. [L] une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
statuant de nouveau sur ces points,
- condamner la société Docteur Nuisibles, par provision, à payer à M. [L] la somme de 11.753 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2021, date du terme du bail, déduction faite du dépôt de garantie de 8.100 euros ;
- condamner la société Docteur Nuisibles, par provision, à payer à M. [L] la somme de 3.100 euros au titre des réparations locatives ;
- condamner la société Docteur Nuisibles à payer à M. [L] une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;
- débouter la société Docteur Nuisibles de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société Docteur Nuisibles à payer à M. [L] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.
M. [L] soutient en substance :
- que le bail, dérogatoire au statut des baux commerciaux, ne prévoyait aucune faculté de résiliation sans un accord commun ;
- que la société Docteur Nuisibles a décidé seule de quitter les lieux en cours de bail ;
- que sont inopérantes les circonstances que le locataire n'ait pas réglé les derniers mois de loyers ou que l'assignation n'ait été délivrée qu'en septembre 2021, étant observé que lui-même n'a pu que prendre acte du départ anticipé du locataire, sans aucun accord entre les parties ;
- que, pour tenter d'échapper au paiement des charge locatives, la société Docteur Nuisibles fait état de jurisprudences certes établies et constantes, mais rattachables au statut des baux commerciaux, en oubliant que le bail conclu par les parties est un bail dérogatoire ;
- que la dette alléguée au titre de la facture du camion de dégorgement n'est pas établie ;
- que les lieux ont été restitués en étant particulièrement dégradés, justifiant que la société appelante soit condamnée au titre de la dette de travaux locatifs.
SUR CE LA COUR
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
En l'espèce, il est constant :
- que le bail signé par les parties est un bail dérogatoire, non soumis au statut des baux commerciaux ;
- que, s'agissant de la durée du bail, l'article 2 du contrat stipule que le bail est consenti pour une durée de 24 mois fermes consécutifs qui commenceront à courir du 1er novembre 2019 pour se terminer le 1er novembre 2021, que le bail finira de plein droit à l'expiration du terme fixé, sans que le bailleur ait à signifier congé au preneur, ce dernier s'obligeant à quitter les lieux loués à l'expiration de la convention sans chercher à s'y maintenir ;
- qu'aucune stipulation du contrat ne prévoit les modalités d'une résiliation anticipée.
Dans ces circonstances, est due l'intégralité des loyers jusqu'au 31 octobre 2021, sauf à démontrer, pour la société preneuse, un accord des parties pour mettre un terme de manière anticipée au bail litigieux, étant rappelé que le bailleur conteste tout accord sur ce point.
Or, à cet égard, il sera relevé :
- que la société Docteur Nuisibles ne verse aucun document écrit établissant l'accord des parties, se limitant à produire un congé de sa part en date du 1er juin 2021 pour le 1er juillet 2021;
- que la circonstance que la société locataire se soit abstenue de régler le loyer à compter de mai 2021 n'établit pas un quelconque accord des parties pour une résiliation anticipée ;
- qu'aucun autre élément n'établit une entente des parties, que ce soit sur une remise des clés anticipée ou sur une compensation avec le dépôt de garantie, étant observé qu'aucun état des lieux de sortie contradictoire n'a été établi, peu important aussi que les clés aient été remises au gestionnaire du bien le 28 juillet 2021 ;
- que c'est en vain que la société Docteur Nuisibles argue de ce que l'absence de toute réclamation de son bailleur, à la suite du congé, manifesterait l'accord des parties ;
- que, si un nouveau bail avec une autre société a été signé par le bailleur à compter du 1er août 2021, une telle circonstance n'implique ni un accord avec le précédent locataire, ni la volonté de ne plus percevoir les loyers restant à échoir conformément au contrat valable jusqu'au 31 octobre 2021 ;
- qu'enfin importe également peu en outre le fait que M. [L] n'ait assigné la société Docteur Nuisibles qu'en septembre 2021.
Dans ces conditions, reste due, s'agissant du loyer hors charges de 2.700 euros par mois, la somme de 16.200 euros, correspondant à six mois (soit de mai à octobre 2021).
Concernant les provisions sur charges, le contrat stipule une provision de 100 euros par mois, la clause sur ce point étant ainsi rédigée :
"Le preneur s'engage en sus de son loyer une provision mensuelle à valoir sur les prestations, impôts et taxes de 100 euros. Le solde sera réglé après l'arrêté du compte des dépenses au moins une fois l'an. Il sera fourni au preneur le relevé des dépenses émanant du syndic de l'immeuble".
Il se déduit de cette clause que le preneur devait verser une provision sur charges de 100 euros par mois, nonobstant les maladresses de rédaction (absence du verbe payer) de cette clause.
La société Docteur Nuisibles conteste devoir toute somme au titre des provisions sur charges et sollicite au surplus le remboursement de toutes les sommes versées à ce titre, faisant état de l'absence de toute régularisation, étant observé que, nonobstant les mentions du bail en cause, il n'existe pas de syndic de l'immeuble dans la mesure où M. [L] est seul propriétaire de l'immeuble.
Si le propriétaire objecte valablement que l'absence de régularisation au moment du départ de la société preneuse ne peut suffire à l'empêcher de réclamer les charges récupérables incontestablement dues, il n'en demeure pas moins que constituent des contestations sérieuses opposées par la société Docteur Nuisibles les éléments suivants :
- le contrat litigieux n'indique pas que les taxes foncières et les taxes sur ordures ménagères sont à la charge de la société preneuse, peu important ici qu'il ne s'agisse pas d'un bail commercial soumis aux dispositions de la loi Pinel sur les charges dues par le preneur, alors qu'il suffit de constater que le contrat ne stipule pas qu'il s'agit de charges à régler par la société preneuse ;
- le calcul opéré par M. [L] sur le décompte des charges d'entretien ne se fonde que sur une attestation d'un de ses autres locataires, M. [F] (pièce 10bis), selon laquelle ce dernier aurait accepté de faire l'entretien de l'immeuble en contrepartie d'une réduction de loyer, les factures d'entretien d'une société étant uniquement au nom de ce locataire comme le fait remarquer à juste titre la société appelante, et sans que ne soit produit le contrat signé entre M. [L] et M. [F] sur ces points.
Dans ces conditions, devant le juge des référés, juge de l'évidence, la société Docteur Nuisibles oppose valablement que non seulement les provisions pour charges ne sont pas dues avec l'évidence requise pour les mois de mai à octobre 2021, mais que subsiste aussi un doute sérieux sur l'obligation de paiement de la société preneuse pour les provisions pour charges précédemment réglées à hauteur de 1.800 euros.
Dès lors, il convient de déduire, s'agissant de l'obligation de paiement incontestable de la SAS Docteur Nuisibles, 1.800 euros correspondant aux provisions sur charges effectivement versées dont le caractère dû n'est pas établi, étant observé que ne sont plus dues les provisions pour charge pour les échéances de mai à octobre 2021.
Le dépôt de garantie de 8.100 euros a été conservé par le bailleur, somme venant aussi en déduction.
Est donc incontestablement due par la société preneuse la somme suivante :
16.200 (loyers hors charges pour les six mois restants)
- 1.800 (provisions pour charges précédemment versées à déduire)
- 8.100 (dépôt de garantie conservé par le bailleur)
soit 6.300 euros, au titre des loyers impayés.
Par ailleurs, M. [L] réclame à titre provisionnel la somme de 3.100 euros pour de supposées réparations locatives, faisant état de ce que les lieux en cause auraient été restitués dans un état particulièrement dégradé.
Il se fonde pour cela sur le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 29 juillet 2021 (sa pièce 5), faisant état de carreaux au sol abîmés, de dalles au plafond manquantes ou détériorées, de murs tachés, de meubles cassés.
Il indique avoir convenu avec le nouveau locataire d'une franchise de loyer de 3.100 euros, qu'il considère comme correspondant à la perte financière liée aux dégradations.
Reste que, là encore, la société appelante oppose des contestations sérieuses au sens de l'article 835 du code de procédure civile, dans la mesure où l'état des lieux d'entrée du 1er novembre 2019 relevait déjà des murs écaillés, en état d'usage, avec des plinthes arrachées, que l'état des lieux d'entrée du 2 août 2021 avec la nouvelle société preneuse ne mentionne lui que des éléments en "très bon état" ou en "bon état", sans faire état des dommages allégués, étant aussi précisé que la franchise de loyer d'un mois accordée n'indique aucun motif à celle-ci dans le nouveau bail signé, nonobstant les constatations de l'huissier de justice du 29 juillet 2021.
Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande.
Enfin, la société Docteur Nuisibles réclame à titre provisionnel la somme de 450 euros au titre d'une facture pour un camion de dégorgement qu'elle aurait réglée en lieu et place du propriétaire, sans toutefois en justifier par une quelconque pièce, de sorte que l'obligation de paiement du propriétaire n'est pas établie avec l'évidence requise en référé.
Ainsi, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance sur la condamnation provisionnelle, la décision étant confirmée pour le surplus - le sort des frais et dépens de première instance ayant exactement été réglé par le premier juge.
Statuant à nouveau, la cour dira que la société Docteur Nuisibles devra verser à M. [L] la somme provisionnelle de 6.300 euros au titre des loyers impayés au 31 octobre 2021.
Il sera dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des diverses demandes des parties en condamnations provisionnelles.
Au regard de la décision de la cour, le présent appel n'apparaît ni abusif ni téméraire, les supposées menaces de mort alléguées ne résultant que des dépôts de plainte de M. [L] (ses pièces 13 et 14), de sorte que la demande de dommages et intérêts formée par M. [L] sera rejetée.
Enfin, ce qui est jugé à hauteur d'appel commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel, chacune des parties conservant la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise sur la condamnation provisionnelle, la confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la SAS Docteur Nuisibles à verser à M. [R] [L] la somme provisionnelle de 6.300 euros au titre des loyers impayés au 31 octobre 2021 ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de condamnations provisionnelles des parties ;
Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
