Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 10 NOVEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06411 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFRRK
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Mars 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 19/54265
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 11], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 10], Mme [N] [Z], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Localité 4]
Représentée par Me Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229
Substitué à l'audience par Me Colin MAURICE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844
INTIMEES
Mme [C] [S]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Nadège LOUAFI RYNDINA, avocat au barreau de PARIS
Mme [F] [R]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : K0043
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 septembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par exploits des 18 et 25 mars 2019, la Ville de [Localité 10] a fait assigner Mmes [S] et [R] devant le tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant1'appartement situé [Adresse 1] (lot n°140).
Par ordonnance du 19 juin 2019, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la ville de Paris dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov.2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Le 22 septembre 2020 la Cour de justice de l'Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18). Le 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne, jugeant notamment que la réglementation locale de la Ville de [Localité 10] sur le changement d'usage était conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 14 février 2022.
Par ordonnance contradictoire du 21 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
- rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] (lot n°140) ;
- rejeté la demande formulée par la Ville de [Localité 10] au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Ville de [Localité 10] à payer à Mme [S] la somme de mille cinq cents euros (1.500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Ville de [Localité 10] aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 28 mars 2022, la ville de [Localité 10] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 juin 2022, la ville de [Localité 10] demande à la cour de :
- la juger recevable et bien fondée en son appel ;
- infirmer l'ordonnance du 21 mars 2022 en ce qu'elle a :
rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] (lot n°140) ;
rejeté sa demande formulée au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné à payer à Mme [S] la somme de mille cinq cents euros (1.500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la Ville de [Localité 10] aux dépens ;
- juger que Mmes [S] et [R] ont enfreint les dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
En conséquence,
- condamner Mmes [S] et [R] à lui payer à une amende civile de 50.000 euros ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 1]
[Localité 7] à [Localité 12] ème, lot 140, sous astreinte de 164 € par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira à la cour de fixer ;
- condamner Mmes [S] et [R] à payer à la ville de [Localité 10] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamne Mmes [S] et [R] aux entiers dépens.
La Ville de [Localité 10] soutient en substance que :
- le tribunal a fait une mauvaise appréciation de la cause en jugeant qu'elle échouait à démontrer l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
- en l'absence d'autorisation d'urbanisme de changement de destination en un autre usage que l'habitation et en l'absence d'autorisation de changement d'usage, le bien n'a pas changé d'usage ;
- elle rapporte la preuve de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 du local de Mme [S] ;
- Mme [S] a sa résidence principale à [Adresse 8] (94) et Mme [R] a déclaré deux résidences principales dans les deux appartements proposés à la location de courte durée sur airbnb.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 juin 2022, Mme [S] demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance rendue le 21 mars 2022 ;
En tout état de cause,
- la mettre hors de cause ;
- débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes à son encontre ;
- condamner l'appelante aux entiers dépens.
Mme [S] soutient en substance que :
- le contrat de bail conclu entre elle-même et Mme [R] le 17 juillet 201, l'a été à titre de résidence principale de la locataire comme précisé dans le formulaire qu'elle a adressé à la Direction Générale des Finances Publiques ;
- la sous-location est autorisée pour trois mois maximum sous la responsabilité du locataire principal ;
- pour condamner solidairement le propriétaire d'un logement sous-loué en locations de courte durée, la jurisprudence exige que le contrat de bail autorise expressément de telles locations (pôle 1, chambre 2, 10 janvier 2019, n° 18/06558) ;
- toutefois, en l'espèce, non seulement aucune location de courte durée n'est autorisée par le contrat de bail, mais même la sous-location n'a été autorisée que dans des conditions particulièrement strictes ;
- elle n'est pas à l'origine des locations de courte durée qu'elle n'a jamais autorisées, elle a fait cesser le contrat de location dès qu'elle a été informée de l'infraction commise par sa locataire ;
- qu'elle a toujours reçu le loyer d'un montant conforme au contrat de bail et n'a donc tiré aucun profit de l'activité de sa locataire.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 juin 2022, Mme [R] demande à la cour de :
A titre principal,
- juger que la fiche H2 produite par la Ville de [Localité 10] est entachée d'irrégularités ;
- juger que la fiche R et le calepin produits par la Ville de [Localité 10] sont entachés d'irrégularités ;
- débouter la Ville de [Localité 10] de sa demande de condamnation à une amende de 50.000 euros en application des articles L.637-1 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation en l'absence de démonstration du changement d'usage ;
- débouter la Ville de [Localité 10] de l'intégralité de ses demandes de condamnations dirigées à son encontre ;
- rejeter la demande de la Ville de [Localité 10] d'ordonner le retour à l'habitation du local litigieux, sous astreinte de 164 euros par jour de retard car sans objet ;
En conséquence,
- confirmer l'ordonnance rendue le 21 mars 2022 ;
- condamner la Ville de [Localité 10] aux dépens de l'instance à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles ;
A titre subsidiaire,
- juger que la Ville de [Localité 10] est mal fondée dans sa demande en raison de l'absence de base légale, l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation n'étant pas applicable à l'espèce ;
- juger que l'appartement en question constitue sa résidence ;
En conséquence et statuant à nouveau,
- juger que le local litigieux constituait sa résidence ;
- juger qu'elle n'a pas dépassé les 120 jours au titre des dispositions du code du tourisme ;
- juger l'antériorité des locations aux prescriptions du plafond des 120 jours prévus par le code du tourisme ;
A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire l'infraction présumée au changement d'usage devait être caractérisée,
- juger que compte tenu de la bonne foi, des diligences et de la coopération, Mme [R] est fondée à n'être condamné qu'à une amende symbolique ;
En conséquence et statuant à nouveau,
- condamner Mme [R] à une amende civile à la somme symbolique de 1 euro ;
Si par extraordinaire la cour ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique d'un euro,
- juger que le montant de 50.000 euros au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;
- condamner, le cas échéant, le montant de l'amende civile à la somme maximale de 1.000 euros ou à toute somme que l'équité commandera ;
En tout état de cause,
- condamner la Ville de [Localité 10] à payer à Mme [R] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner que les parties conservent la charge de leurs frais de procédure et leurs dépens.
Mme [R] soutient en substance que :
- la Ville de [Localité 10] produit une fiche H2 entachée d'irrégularités ;
- l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 n'est pas démontré par la Ville de [Localité 10] au vu de la réglementation en vigueur et de la jurisprudence constante et bien établie ;
- l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, plus généralement la réglementation des meublés touristiques et la réglementation relative au changement d'usage ne concerne que les résidences secondaires et non la résidence principale du loueur ;
- la Ville de [Localité 10] est mal fondée en ses demandes dans la mesure où le local visé a en réalité la qualité de sa résidence principale ;
- le changement de qualification du bien entraîne un changement de fondement juridique, l'amende rattachée à l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation devant être purement et simplement écartée, seules les dispositions du code du tourisme pouvant être poursuivies de sorte que l'amende ne peut excéder la somme de 10.000 euros dans ce cas ; en présence d'une résidence principale ;
- la Ville de [Localité 10] ne peut la tenir responsable d'une obligation qui ne lui était pas opposable dans une relation la liant exclusivement à la plate-forme de location ;
- Mme [S], propriétaire du bien lui avait donné son accord pour des locations de courtes durées pour une période de trois mois, qu'elle a respectés ;
- étant en Russie au moment de l'envoi du courrier de la Ville de [Localité 10] en octobre 2018, elle n'a pas pris connaissance du contrôle immédiatement, ne l'ayant reçu que trois jours après le contrôle du 5 novembre 2018 ;
- qu'elle a été victime de plusieurs faits de harcèlement et a déposé une main courante contre un voisin ;
- le bénéfice qu'elle a réalisé est bien moindre que ce que la Ville de [Localité 10] allègue.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.
Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 10] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
En l'espèce, les parties s'opposent sur les éléments de preuve à apporter par la Ville de [Localité 10] de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.
Il revient ainsi à la Ville de [Localité 10], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation.
La fiche H2 a été ici remplie le 15 octobre 1970.
Elle décrit le local, comme un appartement à usage exclusif d'habitation de 28 m² et fait état d'une occupation par une personne, "Charmel", autre que le propriétaire, "[W] succession [K] mention toutefois d'un locataire ni d'un loyer au 1er janvier 1970.
Par ailleurs, la fiche H2 produite est relative à un local situé Batiment B (la lettre B étant barrée), étage 3, porte D tandis que le constat d'infraction est relatif à un local Batiment A, étage 3, sans précision de porte.
La fiche R, qui pour sa part ne reprend pas le nom de l'occupant, "Charmel", n'a pour objet que de décrire la situation de l'immeuble à la date de souscription soit le 15 octobre 1970 et mentionne un local situé batiment A (la lettre B étant raturée).
Le calepin des propriétés baties produit porte sur un local situé batiment B, escalier U, 2e porte droite, le nom des occupants étant cette fois raturé.
Ainsi, aucun élément probant n'est versé aux débats s'agissant de la preuve de l'usage d'habitation des lieux, qui n'apparaît donc pas établi au 1er janvier 1970.
Aussi, sans qu'il ne soit nécessaire de se prononcer sur les autres moyens soulevés, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise, en ce compris le sort des frais et dépens de première instance exactement réglé par le premier juge.
La Ville de [Localité 10], succombant en son appel, sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Condamne la Ville de [Localité 10] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
