Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 09 NOVEMBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/27539 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B63VW
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Septembre 2018 -Tribunal d'Instance de paris - RG n° 1117050125
APPELANTE
Madame [F] [W]
née le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-Eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocat au barreau de PARIS, toque : R273
INTIMEES
Madame [C] [E]
née le [Date naissance 4] 1972
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Léopoldine MAPCHE TAGNE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0908
Société CABINET MAS ROCHER
immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 349 504 548
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Léonore BOCQUILLON de l'AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
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FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 19 juillet 2007, Mme [F] [W] a acquis au sein de l'immeub1e sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété, les lots n°18 et 32 correspondant à un studio au 6ème étage et une cave.
Le syndic de l'immeuble est la société Cabinet Mas Rocher.
Mme [C] [E] est propriétaire d'un studio au 6ème étage du même immeuble.
Des wc communs sont situés au 6ème étage.
Par actes d'huissiers en date du 19 mai 2017 remis à personne morale et à etude, Mme [F] [W] a fait assigner la société Cabinet Mas Rocher et Mme [C] [E] devant le tribunal d'instance du 5ème arrondissement de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir ordonner à Mme [E] de cesser toute activité hôtelière ou de location de courte durée dans l'appartement sis [Adresse 2] sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification de la décision, voir condamner solidairement Mme [E] et la société Cabinet Mas Rocher à lui payer la somme de 6.000 € de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision, de 2.000 € au titre des frais irrépétibles et des entiers dépens.
Par jugement du 21 septembre 2018 (RG 1117050125), le tribunal d'instance de Paris a :
- déclaré recevable les demandes de Mme [F] [W],
- débouté Mme [F] [W] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné Mme [F] [W] à payer à Mme [C] [E] la somme de 1.000 € en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
- condamné Mme [F] [W] à payer à la société Cabinet Mas Rocher la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles,
- condamné Mme [F] [W] aux dépens,
- débouté Mme [C] [E] du surplus de ses demandes,
- débouté la société Cabinet Mas Rocher du surplus ses demandes.
Mme [F] [W] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 décembre 2018.
La procédure devant la cour a été clôturée le 1er juin 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 5 mars 2019 par lesquelles Mme [F] [W], appelante, invite la cour, au visa des articles 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, L.324-2-1 et suivants du code du tourisme, 544, 1240 et suivants du code civil et 700 du code de procédure civile, à :
- ordonner à Mme [C] [E] de cesser définitivement tout activité hôtelière ou
de location saisonnière de courte durée dans son appartement sis au [Adresse 2], et ce, sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,
- condamner solidairement Mme [C] [E] et le Cabinet Mas Rocher à lui
payer la somme de 6.000 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- débouter Mme [C] [E] et le Cabinet Mas Rocher de l'intégralité de leurs prétentions,
- condamner Mme [C] [E] et le Cabinet Mas Rocher à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Vu les conclusions en date du 5 juin 2019 par lesquelles Mme [C] [E], intimée, invite la cour, au visa des articles 74 et 909 du code de procédure civile, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, 1240 et suivants du code civil, à :
- déclarer Mme [C] [E], recevable et bien fondée en ses demandes ;
- débouter Mme [F] [W] de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [F] [W] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné à payer à Mme [C] [E] la somme de 1.000 € au titre de l'article 37 de la loi de 1991,
Y ajoutant
- condamner Mme [F] [W] à lui payer la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral,
- condamner Mme [F] [W] aux dépens par application de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'à lui payer la somme complémentaire de 2.500 € en application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions en date du 4 juin 2019 par lesquelles la société Cabinet Mas Rocher, intimée, invite la cour à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
débouté Mme [W] de l'intégralité de ses demandes dirigées à l'encontre de la société Cabinet Mas Rocher,
condamné Mme [W] à lui régler à une somme de 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,
- condamner Mme [W] à lui payer une somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil pour mise en cause abusive, ainsi qu'une somme de 4.000 € complémentaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- la condamner aux dépens ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation,
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Au préalable, il convient de préciser que dans le dispositif de leurs conclusions en appel, les parties ne contestent pas le jugement en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de Mme [F] [W], le premier juge relevant que 'Mme [W] ne formule pas de demande sur ces fondements (articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation), invoquant ces articles pour 'rappeler le cadre légal des locations Airbnb' indique-t-elle'; compte tenu de la rédaction de ses conclusions en appel, il convient de considérer que Mme [W] invoque à nouveau ces articles, ainsi que les articles L.324-2-1 et suivants du code du tourisme, uniquement pour rappeler le cadre légal des locations Airbnb, sans formuler de demande sur leurs fondements ;
Mme [W] agit en responsabilité d'une part à l'encontre de Mme [E] et d'autre part à l'encontre du syndic de l'immeuble, la société Cabinet Mas Rocher ;
Sur la responsabilité de Mme [E]
Mme [W] sollicite d'ordonner à Mme [C] [E] de cesser toute activité de location saisonnière de courte durée dans son appartement et de lui verser des dommages et intérêts, d'une première part sur le fondement du non respect des paragraphes 2°et 3° de l'article 4 du règlement de copropriété constituant une clause d'habitation bourgeoise et d'une deuxième part sur les fondements du trouble anormal de voisinage et du non respect des dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
sur le règlement de copropriété
L'article 4 du règlement de copropriété stipule 'Droits et obligations des propriétaires : usage des parties constituant une propriété privée : Chacun des propriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivemnt et leurs annexes et accessoires le droit d'en jouir et disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres lovaux et de ne rien faire qui compromette la solidité de l'immeuble et sous les réserves qui vont être ci-après formulées ...
'2° Les appartements et logements ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et moeurs.
3° Il ne pourra être exercé dans chaque appartement ou logement, d'une façon générale, aucune industrie ni commerce. Seront considérés comme des habitants bourgeois : les hommes de lettres, docteur en médecine, chirurgien, dentiste, avocat, architecte, ingénieur, agent général ou représentant, gérant d'immeubles ou de sociétés et autres professions tranquilles ne nécessitant pas pour leur exercice un nombreux personnel.
Aucune clinique, salle d'opérations, ni aucun laboratoire d'expériences, ne pourront être établis dans un appartement ou logement, non plus qu'un cours de leçons de musique ou de chant ou de danse, ni salle de conférences.
Il ne pourra être procédé à aucune vente publique dans les appartements ou logements.
4° ...' ;
Mme [W] produit un procès-verbal de constat d'huissier du 22 février 2017, relatif à la mise en location de son studio par Mme [E] sur le site 'airbnb' et des commentaires de sept locataires entre octobre 2014 et décembre 2016 (pièce 3) ;
Mme [E] reconnaît des réservations occasionnelles de son studio pour les mois de novembre 2016, décembre 2016, mai 2017 et juin 2017 ;
Mme [W] ne produit aucune pièce justifiant que le studio de Mme [E] ait été occupé par des personnes qui ne sont pas 'de bonne vie et moeurs' au sens de l'article 4 2° du règlement de copropriété ;
D'autre part, il n'y a aucune clause du règlement de copropriété qui indique expressément l'interdiction des locations de courte durée de type Airbnb ;
L'article 4 3° du règlement de copropriété n'est pas une clause d'habitation bourgeoise exclusive puisqu'elle permet l'exercice d'activités professionnelles libérales et Mme [W] ne justifie donc pas que ces locations occasionnelles 'airbnb' par neuf locataires entre octobre 2014 et juin 2017 constituent 'une industrie ou un commerce' au sens de l'article 4 3° du règlement de copropriété ;
Ainsi Mme [W] ne démontre pas le non respect des paragraphes 2° et 3° de l'article 4 du règlement de copropriété par Mme [E] ;
sur le trouble anormal de voisinage et le non respect de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965
Mme [W] estime que les locataires de Mme [E] causent des nuisances, en ce qu'ils ne respectent pas la propreté du wc commun et sont souvent très bruyants, et que ces nuisances constituent un trouble anormal de voisinage et un non respect de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 à son égard ;
Aux termes de l'article 544 du code civil 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la maniere la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements';
Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ;
Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, 'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives
et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres
copropriétaires ni à la destination de l'immeuble' ;
Au préalable, il convient de préciser que les courriers et mains-courantes de Mme [W] (pièces 6, 8, 11) et les courriers ne faisant que rapporter les paroles de Mme [W] (pièce 7 courrier de la Matmut, pièce 8 courrier de la mairie, pièce 19 attestations du docteur [T] et du docteur [U]) n'ont pas de valeur probante ;
Mme [W] produit des photographies de choses indéterminables et d'intérieurs de cuvettes de toilettes contenant pour la plupart du papier toilette et d'autres substances (pièce 5) ; toutefois ces photographies n'ont pas de valeur probante en ce qu'elles ne sont pas datées ni localisées ;
Le courrier de M. [R], gardien de l'immeuble, du 15 février 2017 (pièce 16) n'a pas de valeur probante en ce qu'il ne fait que rapporter les dires 'd'une résidente' de l'immeuble ;
Mme [W] verse aux débats :
- une attestation de M. [R], gardien de l'immeuble, du 7 décembre 2015 (pièce 15) lequel indique :
'Le 18 novembre 2014 à 14h30, j'ai du demander à l'occupant du studio au 6ème étage de descendre son gros sac poubelle déposé dans le couloir.
J'ai du également nettoyer à plusieurs reprises les wc utilisés par les nombreux occupants qui n'ont pas respecté les consignes d'usage et d'hygiène empêchant Mme [W] d'accéder aux wc.
J'ai du intervenir pour les nuisances sonores d'une touriste asiatique à 10h du matin afin qu'elle baisse le son.
De nombreuses allées et venues de personnes étrangéres à l'immeuble depuis juillet 2014 sont enregistrées au studio du 6ème étage et dont ces personnes possèdent le code d'accès',
- une note manuscrite de M. [Z] indiquant avoir séjourné chez Mme [W] et avoir constaté sur les années 2014, 2015, 2016 :
'de nombreux problèmes d'hygiène m'empêchant d'utiliser normalement les wc et m'obligeant à les nettoyer, des nuisances sonores dues aux nombreuses allées et venues de personnes étrangeres à l'immeuble, des nuisances sonores tard le soir et porte qui claque et défilé au wc entre minuit, milieu de nuit et tôt le matin, ce qui m'a perturbé dans mon sommeil' ;
Ces pièces étant imprécises sur la fréquence des nuisances décrites, Mme [W] ne démontre pas l'existence de nuisances de nature à constituer un trouble anormal de voisinage ;
D'autre part, il ressort du règlement de copropriété que cinq logements sont situés au 6ème étage composant les lots 14 à 18 et que les wc communs du 6ème étage peuvent être utilisés par les occupants de ces 5 lots : 'Article 5 Usage des parties communes ... Les water-closets communs seront réservés savoir ... 2° au sixième étage pour les lots numéros quatorze, quinze, seize, dix sept et dix huit ...' ;
Or, aucun élément dans l'attestation et la note manuscrite produites ne permet de justifier que les occupants du studio de Mme [E] soient à l'origine des nuisances relatives à l'hygiène du wc commun et des nuisances sonores ;
Ainsi Mme [W] ne démontre pas que les occupants occasionnels du studio de Mme [E] soient à l'origine de nuisances de nature à constituer un trouble anormal de voisinage ou un non respect des dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [W] de sa demande de dommages-intérêts à 1'égard de Mme [E] de même que de sa demande de lui voir ordonner d'arrêter les locations hôtelières et de courte durée sous astreinte ;
Sur la responsabilité du syndic, la société Cabinet Mas Rocher
Mme [W] reproche au syndic d'avoir commis une faute en ne mettant pas fin aux infractions au règlement de copropriété et aux nuisances commises par Mme [E] ;
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibéraiion spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le règlement d'administration publique prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des déliberations de l'assemblée générale;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci; [...]' ;
Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriéte, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l'exercice de sa mission ;
En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que Mme [W] n'a pas démontré l'existence d'une atteinte au règlement de copropriété commise par Mme [E], ni l'existence de nuisances relevant de la responsabilité de Mme [E] ;
Mme [W] ne démontrant pas une faute commise par le syndic dans l'exercice de sa mission, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l'égard du syndic ;
Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [E]
Mme [E] sollicite de condamner Mme [W] à lui verser la somme de 5.000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, aux motifs que Mme [W] n'a jamais accepté de partager les wc, Mme [E] a perdu des revenus locatifs car elle a dû cesser de louer son studio à un étudiant qui a reçu sur le pas de sa porte un 'colis d'excréments' et un autre locataire est parti suite au harcèlement de Mme [W], Mme [W] avait adressé le même colis à Mme [E] lorsqu'elle occupait le studio ;
En l'espèce, le courrier de Mme [E] (pièce 1) n'a pas de valeur probante et les mails de '[S] [X]', père de l'ancien locataire de Mme [E] (pièces 5, 6 et 7), et l'attestation isolée de M. [J] (pièce 10) ne démontrent pas les allégations de Mme [E] ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de Mme [W] ;
Sur la demande de dommages-intérêts de la société Cabinet Mas Rocher
La société Cabinet Mas Rocher sollicite de condamner Mme [W] à lui verser la somme de 3.000 € de dommages et intérêts pour mise en cause abusive ;
En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ;
La société Cabinet Mas Rocher ne rapporte pas la preuve de ce que l'action de Mme [W] aurait dégénéré en abus du droit de former un recours ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de Mme [W] ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Mme [W], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Mme [E] et à la société Cabinet Mas Rocher la somme supplémentaire de 2.500 € chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [W] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [F] [W] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [C] [E] et à la société Cabinet Mas Rocher la somme supplémentaire de 2.500 € chacun par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
