Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 03 NOVEMBRE 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07120 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTSB
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Mars 2022 -Président du TJ de paris - RG n° 22/50171
APPELANTES
S.A.R.L. CABINET BETTI, RCS de PONTOISE 382 806 883, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 7]
S.A.R.L. CONSTANTIN PECQUEUR, RCS de PARIS 326 171 543, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentées par Me Marie-jeanne CUJAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1598
Assistées par Me Emmanuelle BOQUET, avocat au barreau du VAL D'OISE
INTIMEE
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES [Adresse 3] ET [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet S.A.S CIAD (RCS PARIS sous le numéro 811 288 893)
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1869
Assisté par Me Qi Yao ZHANG, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 29 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
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EXPOSE DU LITIGE
L'immeuble en copropriété sis [Adresse 3] et [Adresse 1] a pour syndic la société Cabinet Ciad, élu par l'assemblée générale des copropriétaires le 7 juin 2021, qui a pris la succession de la société Cabinet Betti qui elle-même a pris la succession de la société Constantin Pecqueur.
L'élection de la société Cabinet Betti est intervenue par assemblée générale du 30 janvier 2021 pour deux mois seulement, sur la proposition de la société Constantin Pecqueur qui a dû démissionner de son mandat de syndic suite à la perte de sa garantie financière.
La société Constantin Pecqueur a transmis un certain nombre de documents de la copropriété le 18 juin 2021.
Se plaignant du caractère incomplet de cette transmission, par acte du 24 novembre 2021 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Ciad, a assigné les sociétés Cabinet Betti et Constantin Pecqueur devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
- condamner in solidum les sociétés Cabinet Betti et Constantin Pecqueur à remettre, sous astreinte de 30.000 euros par jour de retard par document, les pièces suivantes :
' balances de 2014 à 2021,
' grands livres de 2014 à 2021,
' duplicata des appels provisionnels (charges et travaux) et répartitions de 2014 à 2021,
' état des copropriétaires débiteurs à ce jour,
' état des situations fournisseurs à ce jour,
' feuille d'émargement charges générales,
' dossier salariés de l'immeuble,
' contrat conclu avec ISTA,
' carnet d'entretien,
- condamner in solidum les sociétés Cabinet Betti et Constantin Pecqueur, à défaut de remise des pièces dans le délai d'un mois, à payer provisionnellement la somme de 4.800 euros ;
- condamner in solidum les sociétés Cabinet Betti et Constantin Pecqueur à payer provisionnellement la somme de 4.800 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner in solidum les sociétés Cabinet Betti et Constantin Pecqueur au paiement de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum les sociétés Cabinet Betti et Constantin Pecqueur aux entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire du 11 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
- ordonné à la société Constantin Pecqueur de communiquer au syndicat du [Adresse 3] et du [Adresse 1] les pièces suivantes :
'les balances depuis 2014 au 30 janvier 2021 inclus,
'les grands livres 2014 ; 2015 ; 2016 ; 2017 et 2021 (jusqu'au 30 janvier),
'les duplicatas des appels provisionnels (charges et travaux) 2014 à 2020,
'les répartitions 2014 à 2020 à l'exception de 2019,
et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant 10 jours à l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- ordonné à la société Cabinet Betti de communiquer au syndicat du [Adresse 3] et du [Adresse 1] les pièces suivantes :
'les balances depuis le 30 janvier 2021 jusqu'au terme de son mandat,
'les grands livres depuis le 30 janvier 2021 jusqu'au terme de son mandat
'les duplicatas des appels provisionnels (charges et travaux) 2021 à l'exception du premier trimestre 2021 jusqu'au terme de son mandat,
'les répartitions 2014 à 2021 à l'exception de 2019, jusqu'au terme de son mandat,
et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant dix jours à l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- condamné la société Constantin Pecqueur et la société Cabinet Betti à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 3] et du [Adresse 1] la somme de 2.000 euros ;
- rejeté les autres demandes ;
- condamné la société Cabinet Betti et la société Constantin Pecqueur aux entiers dépens ;
- rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
Par déclaration du 06 avril 2022, les sociétés Cabinet Betti et Constantin Pecqueur ont relevé appel de cette décision.
Par conclusions remises et notifiées le 24 mai 2022, elles demandent à la cour de :
- infirmer l'ordonnance du 11 mars 2022 rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris ;
- dire n'y avoir lieu à référé ;
- dire et juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société Ciad, irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes en l'en débouter ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société Ciad, aux entiers dépens.
Les appelantes soutiennent en substance que la société Constantin Pecqueur (qui n'avait remis aucune pièce à la société Cabinet Betti), a remis au syndicat des copropriétaires le 18 juin 2021 toutes les pièces de la copropriété en sa possession et qu'elle ne peut être condamnée à remettre des documents qui ne se trouvent pas en sa possession ; qu'en effet, le capital de la société Constantin Pecqueur a été intégralement cédé par acte de cession des parts le 29 octobre 2019 et la société cédante (la société Krystal), n'a pas remis les documents comptables essentiels en contradiction avec ses obligations de cédant, en sorte que la société Constantin Pecqueur a dû cesser son activité de syndic en urgence ; que la comptabilité des différents syndicats de copropriétaires dont elle avait la charge étant gérée informatiquement par une société dépendant du cédant (la société Septeo pôle immobilier), la société Constantin Pecqueur, qui n'a pas systématiquement imprimé et stocké cette comptabilité dans ses locaux, a mis en demeure le 2 février 2022 la société Septeo pôle immobilier de lui remettre tous les documents des différentes copropriété en sa possession, mais le contentieux existant entre les parties n'a permis aucune communication ; que la demande du syndicat des copropriétaires de communication des documents sous astreinte se heurte ainsi à contestation sérieuse et le litige ne peut que se déplacer le cas échéant sur le terrain de la responsabilité du syndic, qu'il n'appartient pas à la juridiction des référés de trancher.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 août 2022, la société Ciad demande à la cour de :
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions des sociétés Cabinet Betti et Constantin Pecqueur ;
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle rejette les demandes du syndicat des copropriétaires sollicitant la condamnation des sociétés Cabinet Betti et Constantin Pecqueur à lui communiquer les grands livres depuis 2018 à 2020 inclus, les duplicatas de répartition des charges de 2019, l'état des copropriétaires débiteurs à ce jour, l'état des situations fournisseurs à ce jour, la feuille d'émargement charges générales, le dossier salariés de l'immeuble, le contrat conclu avec la société Ista, et le carnet d'entretien sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard et à lui verser la somme provisionnelle de 4.800 euros au titre de dommages et intérêts ;
- confirmer l'ordonnance pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
- condamner la société Constantin Pecqueur à lui remettre sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard et par document manquant, passé le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, suivant bordereau conforme à l'article 33-1 du décret du 17 mars 1967, les documents, pièces et éléments suivants :
'les grands livres depuis 2018 à 2020 inclus,
'les duplicatas de répartitions des charges de 2019,
'l'état des copropriétaires débiteurs à ce jour,
'l'état des situations fournisseurs à ce jour,
'la feuille d'émargement charges générales,
'dossier salariés de l'immeuble comprenant notamment les fiches de paie des mois de février, mars, avril, juillet et décembre 2019, les appels de cotisation de l'URSSAF de juin et décembre 2020, les appels de cotisations d'Hummanis et d'Humanis prévoyance d'un montant de 56,23 euros ; 8,17 euros ; 16,34 euros et 170,50 euros,
'le contrat conclu avec la société Ista,
'le carnet d'entretien,
'la facture d'honoraires 2e trimestre de la société Constantin Pecqueur de 2.800 euros,
'les charges lot 133 du premier trimestre soit 8,05 euros,
'la facture Eau plus, recherche de fuite de 252 euros,
'PAS juillet de 52 euros,
'PAS décembre de 82 euros,
'la facture Cfs, remise en jeu bandeau de 361,28 euros,
'la facture Edf du 04 avril 2020 de 50,13 euros,
- condamner in solidum les sociétés Cabinet Betti et Contantin Pecqueur à lui payer la somme provisionnelle de 4.800 euros ;
Y ajoutant,
- condamner les sociétés Cabinet Betti et Constantin Pecqueur à lui verser la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La société Ciad soutient en substance :
- qu'il appartient à l'ancien syndic de prouver qu'il n'est pas en possession des documents demandés, la simple affirmation selon laquelle il ne dispose pas des éléments sollicités ne permettant pas de l'exonérer de son obligation, pas plus que la circonstance que ces pièces sont détenues par un tiers auprès duquel il doit entreprendre les actions nécessaires à leur récupération ;
- qu'en outre un simple bordereau de remise de pièces, même signé par les deux parties, ne permet pas de démontrer la remise effective des pièces ;
- qu'en l'espèce il appartient aux sociétés Cabinet Betti et Constantin Pecqueur de récupérer l'accès à leur logiciel de comptabilité afin de transmettre les documents nécessaires au Cabinet Ciad ;
- qu'en outre un syndic a l'obligation légale de garder une copie des pièces et archives découlant de sa gestion de l'immeuble pendant une durée de dix ans au moins ;
- que c'est à tort que le premier juge a limité la communication à certaines pièces alors que d'autres sont manquantes, et qu'il n'a pas fait droit à la demande de provision du syndicat des copropriétaires alors que celui-ci a subi un préjudice en devant régler au Cabinet Ciad la somme de 4800 euros au titre de prestations de reconstitution de la comptabilité.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, MOTIFS
Il convient de rappeler, en premier lieu, que l'article 18-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 , qui fonde la présente action, n'est destiné qu'à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l'ancien et n'a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu'il n'avait pas tenus préalablement, même s'il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n'appartient pas à la juridiction des référés de connaître.
Il doit être rappelé, en second lieu, qu'il appartient au syndic sortant d'apporter la preuve que les documents réclamés n'existent pas ou qu'il n'a pas pu se les procurer lorsqu'il est censé les détenir.
En l'espèce, s'agissant d'abord du Cabinet Betti, syndic ayant précédé le Cabinet Ciad actuellement en exercice, il n'est pas discuté qu'il ne s'est jamais vu transmette par son prédécesseur, la société Constantin Pecqueur, de document relatif à la copropriété en cause, le Cabinet Betti n'ayant été désigné qu'à titre provisoire et en urgence, sur proposition de la société Constantin Pecqueur tenue de démissionner pour avoir perdu sa garantie financière.
S'agissant de la société Constantin Pecqueur, il est établi par un bordereau de remise des pièces administratives et d'un bordereau de remise des pièces comptables en date du 18 juin 2021 que celle-ci a remis au Cabinet Ciad, signataire de ces deux bordereaux, tous les documents de la copropriété concernée qu'elle a déclaré avoir en sa possession.
La société Constantin Pecqueur soutient avoir ainsi transmis tous les documents en sa possession et être dans l'impossibilité de produire les autres documents sollicités par le Cabinet Ciad, ce qu'elle démontre suffisamment en justifiant :
- par la production d'une ordonnance de référé rendue le 18 février 2021 par le tribunal de commerce de Paris, du litige qui l'oppose à la société Krystal, cédante de son capital social, sur le défaut de transmission de ses documents comptables qui a causé la perte de sa garantie financière et la cessation de son activité de syndic ;
- d'une mise en demeure qu'elle a adressée le 2 février 2022 mais restée sans effet, à la société Septeo pôle immobilier qui gère informatiquement pour le compte de la société Krystal la comptabilité des différents syndicats de copropriété dont celui en cause, de lui transmettre tous les documents en sa possession relatifs à la gestion de ces copropriétés.
Si le défaut de stockage par la société Constantin Pecqueur en ses propres locaux des documents administratifs et comptables de la copropriété est susceptible d'engager sa responsabilité professionnelle et qu'il lui appartient effectivement d'engager contre la société détentrice de ses pièces toutes actions nécessaires à leur récupération, il reste que la société Constantin Pecqueur, dans le cadre de l'instance formée contre elle sur le fondement de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, établit se trouver dans l'impossibilité de communiquer les documents manquants sollicités, que ce soit ceux dont le premier juge a ordonné la communication que ceux sollicités en sus par le syndicat des copropriétaires.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur la demande de remise de documents du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 18-1 précité .
L'ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.
Il ne peut non plus y avoir lieu à référé sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires, à valoir sur son préjudice financier résultant de la nécessité de faire reconstituer sa comptabilité par son syndic, car il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés saisi sur le fondement de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 d'apprécier la responsabilité de l'ancien syndic dans le défaut de remise des documents et de déterminer le préjudice en résultant pour le syndicat des copropriétaires.
L'ordonnance entreprise sera ainsi confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires.
Le sens du présent arrêt commande de laisser à la charge de chacune des parties ses dépens et frais irrépétibles de première instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], [Adresse 1] ,
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], [Adresse 1],
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
