Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 03 NOVEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06778 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFST7
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Mars 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 6] - RG n° 22/00103
APPELANTE
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 6] 503, RCS de PARIS sous le numéro 824.026.553, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, toque : L158
INTIMEE
S.A.S. RANDSTAD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090
Assistée par Me Jacques DESGARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1283
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 29 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
La société [Localité 6] 503 est propriétaire de treize bâtiments à usage d'activités et de bureaux dans l'ensemble immobilier « Parc d'affaires » sis [Adresse 2].
Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2013, elle a donné à bail à la société Randstad des locaux à usage de bureaux constituant le lot n°120 au premier étage du bâtiment Vanoise pour une durée de 3/6/9 ans à compter du 1er octobre 2013.
Par la suite, le lot n°120 a été divisé en deux lots et le bail du 27 septembre 2013 a été résilié.
Ces deux nouveaux lots ont été donnés à bail à la société Randstad par deux actes sous seing privés distincts du 2 juin 2017, pour une durée de neuf années à compter du 11 avril 2017 jusqu'au 10 avril 2026.
Par acte sous seing privé du 1er juillet 2020, la société [Localité 6] 503 a donné à bail à la société Randstad le lot n°508 du bâtiment Aneto pour une durée de neuf années à compter du 15 mars 2021 jusqu'au 14 mars 2030.
Le chauffage des bâtiments Vanoise et Aneto est assuré par une chaufferie installée dans le bâtiment Kilimandjaro et commune aux trois bâtiments : Aneto, Vanoise et Kilimandjaro.
Se plaignant du dysfonctionnement de l'installation de chauffage dans les locaux des bâtiments Aneto et Vanoise (insuffisance de la température) et de son défaut de résolution par le bailleur, par acte du 21 janvier 2022, la société Randstad a assigné en référé la société civile immobilière [Localité 6] 503 devant le président du tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir, sur le fondement des articles 834 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile et des articles 1719 et 1722 du code civil :
A titre principal,
- condamner la société [Localité 6] 503 à faire remédier à l'insuffisance de chauffage dans les locaux loués, et ce dans un délai maximum de huit jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte définitive de 1.500 euros par jour de retard ;
- autoriser la société Randstad à suspendre le versement des loyers et charges dus en exécution des baux consentis par la société [Localité 6] 503 et ce jusqu'au complet rétablissement du chauffage des lieux loués ;
A titre subsidiaire,
- autoriser la société Randstad à consigner le montant des loyers et charges dus en exécution des baux consentis par la société [Localité 6] 503 auprès d'un séquestre qu'il plaira au tribunal de désigner, qui ne pourra s'en décharger au profit du bailleur qu'avec l'autorisation de la société Randstad et après la remise en état complète, satisfaisante et définitive des installations de chauffage des lieux loués ;
En tout état de cause,
- condamner la société [Localité 6] 503 à verser à la société Randstad la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par ordonnance réputée contradictoire du 18 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry a :
- condamné la société [Localité 6] 503 à faire remédier aux désordres affectant le système de chauffage, et ce dans un délai maximum de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai ;
- autorisé la consignation des loyers et charges dus en exécution des baux consentis par la société [Localité 6] 503 sur le compte séquestre CARPA du bâtonnier de l'Essonne, qui ne pourra s'en décharger auprès de la société [Localité 6] 503 qu'avec l'autorisation de la société Randstad et après remise en état du système de chauffage pour permettre un usage conforme des locaux loués à leur destination de bureaux, remise en état qui devra être constatée par huissier ;
- rejeté toute demande plus ample ou contraire ;
- condamné la société [Localité 6] 503 à payer à la société Randstad la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société [Localité 6] 503 aux entiers dépens.
Par déclaration du 1er avril 2022, la société [Localité 6] 503 a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a rejeté toute demande plus ample ou contraire.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 05 septembre 2022, l'appelante demande à la cour, au visa des articles 1719 du code civil et 835 du code de procédure civile, de :
- infirmer l'ordonnance entreprise en tous ses chefs et statuant à nouveau,
A titre principal,
- dire n'y avoir lieu à référé,
- renvoyer la société Randstad à se pourvoir au fond,
- débouter la société Randstad de l'ensemble de ses demandes,
A titre subsidiaire,
- débouter la société Randstad de sa demande d'astreinte,
- débouter la société Randstad de sa demande de suspension ou de consignation des loyers,
Plus subsidiairement,
- ordonner la désignation de tel expert avec mission de dire s'il existe des dysfonctionnements de l'installation de chauffage et de climatisation desservant les locaux loués à la société Randstad entraînant un inconfort d'utilisation desdits locaux,
En tout état de cause,
- condamner la société Randstad à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Randstad aux entiers dépens.
La société [Localité 6] 503 soutient en substance :
- qu'elle a toujours régulièrement entretenu l'installation de chauffage et fait réaliser les travaux de réparation nécessaires par son prestataire la société Enerchauf ;
- que suite aux courriers électroniques émis par la société Randstad en novembre 2021, elle a fait intervenir la société Enerchauf aux mois de novembre et décembre 2021 afin de rénover les pompes et soupapes du bâtiment Vanoise et réparer le système de chauffage des trois bâtiments;
- que suite aux problèmes résiduels de chauffage après les opérations de rénovation de décembre 2021, une plaque d'obturation a été mise en place sur la pompe fuyarde la dernière semaine de janvier et une nouvelle pompe a été installée en mars 2022, si bien qu'aujourd'hui l'installation de chauffage est en bon état de réparation et qu'aucun problème de chauffage ne persiste ;
- que le juge des référés s'est exclusivement fondé sur le constat d'huissier de justice du 10 décembre 2021 qui établirait une violation manifestement illicite de ses obligations contractuelles en tant que bailleresse pour caractériser le trouble manifestement illicite alors que, concernant le chauffage, le bailleur ne saurait être tenu de garantir de manière absolue et permanente une température donnée dès lors que l'efficacité du système de chauffage dépend d'éléments indépendants de sa volonté : conditions météorologiques, modalités d'utilisation des locaux et du chauffage par le preneur, travaux d'entretien ;
- que ce procès-verbal de constat est très lacunaire si bien qu'il est impossible de savoir si les températures indiquées sont représentatives de la température relevée dans l'ensemble des locaux dans l'ensemble de la journée et de déterminer si le système de chauffage a été correctement utilisé ou si des omissions ou des erreurs de manipulations ont pu survenir ;
- que le trouble avait cessé le jour où le juge a statué le 18 mars 2022 ;
- qu'en la condamnant à un résultat, le fonctionnement du chauffage, et en s'abstenant d'indiquer les mesures qu'il lui appartenait de réaliser, le président du tribunal ne pouvait assortir sa condamnation d'une astreinte ;
- que par ailleurs il ne pouvait ordonner la consignation des loyers, qui est une sanction financière et n'est pas de nature à faire cesser le dysfonctionnement allégué du chauffage, qui est un problème technique ;
- que la société Randstad ne démontre pas que l'installation ne fonctionnerait toujours pas convenablement et s'il existe un doute, la cour pourra ordonner une mesure d'expertise.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 juin 2022, la société Randstad demande à la cour, au visa des 1719 et 1722 du code civil, 834 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile, de :
- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 18 mars 2022 par le président du tribunal judiciaire d'Evry en ce qu'elle a :
' condamné la société [Localité 6] 503 à faire remédier aux désordres affectant le système de chauffage, et ce dans un délai maximum de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai,
' autorisé la consignation des loyers et charges dus en exécution des baux consentis par la société [Localité 6] 503 sur le compte séquestre CARPA du bâtonnier de l'Essonne, qui ne pourra s'en décharger auprès de la société [Localité 6] 503 qu'avec l'autorisation de la société Randstad et après remise en état du système de chauffage pour permettre un usage conforme des locaux loués à leur destination de bureaux, remise en état qui devra être constatée par huissier,
' condamné la société [Localité 6] 503 à payer à la société Randstad la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Y ajoutant,
- condamner la société [Localité 6] 503 à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société Randstad soutient en substance :
- que l'affirmation selon laquelle elle ne justifie d'aucun problème de chauffage postérieur au 8 décembre 2021 est totalement erronée au regard des pièces produites en première instance puisque le constat des dommages ayant emporté la conviction du juge des référés est daté du 10 décembre 2021 ;
- qu'elle a bien prouvé le dysfonctionnement de l'installation de chauffage et en revanche, la société [Localité 6] 503 n'apporte aucune preuve d'un bon fonctionnement et se limite à exposer des travaux de réparation sans justifier du caractère satisfaisant du fonctionnement des installations ;
- que concernant l'astreinte, la décision est claire et précise en ce qu'elle impose au bailleur de faire le nécessaire afin que le chauffage des locaux soit satisfaisant et que concernant la consignation des loyers, elle constitue un moyen de contraindre le bailleur à s'acquitter de son obligation de délivrer un local conforme et de satisfaire à ses obligations ;
- qu'à l'heure actuelle, l'installation, sans doute vieillissante voire obsolète, fait de nouveau apparaître ses insuffisances, notamment sur la climatisation des locaux et elle ne permet manifestement plus au bailleur de satisfaire à ses obligations contractuelles.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, MOTIFS
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
En l'espèce, il est justifié :
- par la production d'une correspondance électronique que les sociétés bailleresse et locataire ont échangé à partir de 2018 sur des dysfonctionnements de l'installation de chauffage des locaux donnés à bail (températures insuffisantes) ;
- par la production de factures que la société bailleresse fait régulièrement entretenir cette installation et a fait effectuer plusieurs réparations suite aux dysfonctionnements signalés par son locataire :
réparation du groupe froid en juillet 2020
remplacement du moto-ventilateur en juin 2021
rénovation des pompes et soupapes en septembre 2021
rénovation du système de la pompe de charge chaudière le 2 décembre 2021
remplacement du circulateur de chauffage en mars 2022 ;
- par la production d'un constat d'huissier de justice établi le 10 décembre 2021 à la requête de la société locataire, les constatations suivantes dans les lieux loués :
à 8 h 15, l'huissier de justice a disposé deux thermomètres dans les bureaux du bâtiment Aneto et constaté des températures de 16,5 et 17,5 °,
l'huissier a mis ensuite tout le système de climatisation réversible en position de chauffage, au plus chaud et avec la ventilation la plus forte, constatant au bout de 15 minutes l'absence d'air chaud ressortant des ventilations et le défaut d'évolution de la température,
à 8 h 35, l'huissier a disposé deux thermomètres dans les bureaux du bâtiment La Vanoise et constaté des températures oscillant entre 13 et 13,5 °,
il a allumé tous les boîtiers de chauffe au plus chaud et avec le plus de ventilation possible, constatant qu'il ne se produisait aucun bruit de ventilation ni mouvement d'air pas plus qu'au bout de 10 minutes, le thermomètre affichant 13,5 °;
- que sur la base de ce constat d'huissier le premier juge a considéré qu'était établi le manquement par la SCI [Localité 6] 503 à ses obligations de délivrance conforme et paisible des locaux donnés à bail et, par suite, l'existence d'un trouble manifestement illicite, ordonnant au bailleur d'y mettre fin en le condamnant à remédier aux désordres affectant le système de chauffage dans un délai de 15 jours et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai, et en autorisant la société locataire à consigner les loyers sur le compte séquestre CARPA du Bâtonnier de l'Essonne jusqu'à la remise en état à constater par un huissier de justice ;
- qu'il apparaît toutefois, comme le souligne la société bailleresse, que le procès-verbal de constat du 10 décembre 2021 n'est pas suffisamment techniquement probant, sinon de la réalité du moins de l'importance du dysfonctionnement de l'installation de chauffage en ce que, notamment, il n'est pas précisé par l'huissier, qui est intervenu dès 8 heures le matin, si l'installation était auparavant éteinte ou déjà en marche avant qu'il n'installe des thermomètres, et il s'est écoulé après l'activation maximale du chauffage par l'huissier un temps très court (10 minutes, un quart d'heure), les constatations n'ayant pas en outre été réitérées à un autre moment de la journée ;
- que si le dysfonctionnement semble avoir persisté après les constatations de l'huissier de justice (lesquelles étaient postérieures aux réparations effectuées par le bailleur le 2 décembre 2021), le locataire écrivant le 28 janvier 2022 à son bailleur pour l'informer de son souhait de faire installer des convecteurs électriques d'appoints dans les locaux et lui demandant de prendre en charge les travaux électriques indispensables à cette installation, et faisant état d'une privation complète de jouissance depuis le 13 janvier 2022, aucune nouvelle mesure de constat ne vient toutefois l'établir ;
- qu'en outre, force est de constater que le bailleur n'est pas resté inactif et a fait réaliser des travaux réparatoires sur l'installation litigieuse, comme indiqué plus haut, la dernière en mars 2022 soit postérieurement au procès-verbal de constat du 10 décembre 2021 et au moment où le premier juge a statué, dont on ignore cependant si elle a porté ses fruits, aucune mesure de constat postérieure à cette dernière intervention n'étant produite en appel ;
- qu'enfin, il doit être rappelé que le locataire n'est fondé à se prévaloir de l'exception d'inexécution et à se voir autorisé à consigner les loyers que s'il se trouve dans l'impossibilité de jouir des lieux, ce qui n'est pas suffisamment établi en l'espèce ;
- qu'ainsi n'était pas suffisamment caractérisée l'existence d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, pas plus d'ailleurs à ce jour, le dysfonctionnement allégué de la climatisation durant l'été dernier n'étant pas techniquement justifié par le locataire ;
- que le premier juge n'a pu d'ailleurs, faute d'éléments techniques suffisants, définir les travaux de remise en état nécessaires à la cessation du trouble, et qu'en outre il a ordonné la consignation des loyers sans caractériser l'impossibilité pour la société locataire de jouir des lieux loués.
L'ordonnance sera par conséquent infirmée et il sera dit n'y avoir lieu à référé.
La nature du litige et l'équité commandent de laisser à chaque partie la charge de ses dépens et frais irrépétibles tant de première instance que d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à référé,
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
