Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 27 OCTOBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05920 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQEF
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mars 2022 -Président du TJ de Paris / France - RG n° 20/53246
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Mme [B] [P], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée et assistée par Me Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844
INTIMEE
S.C.I. SCI JULIEN K
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Septembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par exploit du 19 mai 2020, la Ville de [Localité 6] a fait assigner la SCI Julien K devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation concernant l'appartement [Adresse 4] (1er étage, escalier 2, bâtiment A, lot n°1).
Par jugement du 3 juillet 2020, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la ville de Paris dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov.2018, n° 17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Le 22 septembre 2020 la Cour de justice de 1' Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18). Le 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne, jugeant notamment que la réglementation locale de la Ville de [Localité 6] sur le changement d'usage était conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 31 janvier 2022.
Dans le dernier état de ses conclusions, la Ville de [Localité 6] demandait au premier juge de :
'condamner la société Julien K à lui payer une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
'condamner la société Julien K à une amende civile de 10.000 euros au titre de l'article L.324-1-1 V du code de tourisme et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé ;
'ordonner le retour à l'habitation de l'appartement situé au [Adresse 4] (constituant le lot n°1) transformé sans autorisation, sous astreinte de 252 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'i1 plaira au tribunal de fixer ;
'se réserver la liquidation de l'astreinte ;
'débouter la société Julien K de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions ;
'condamner la société Julien K à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la Ville de [Localité 6] ainsi qu'aux entiers dépens.
En réplique, la SCI Julien K demandait le rejet et subsidiairement la limitation du montant de l'amende, outre 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 7 mars 2022, le magistrat saisi a :
- condamné la société Julien K au paiement d'une amende civile d'un montant de 15.000 euros sur le fondement des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6] ;
- ordonné le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 4] (1er étage, escalier 2 , bâtiment a, lot n°1) appartenant à la société Julien K sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision à la société Julien K, pour une durée maximale de 12 mois ;
- dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- débouté la Ville de [Localité 6] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme ;
- condamné la société Julien K à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Julien K aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 18 mars 2022, la Ville de [Localité 6] a relevé appel de cette décision.
Dans ses conclusions remises le 25 avril 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Ville de [Localité 6] demande à la cour, au visa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, de l'article 492-1 du code de procédure civile, de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, de l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation, de l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation modifiée par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, des articles L. 324-1-1 et suivants du code du tourisme, de :
- la juger recevable en son appel et en ses conclusions et l'y en juger bien fondée ;
- confirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 7 mars 2022 par le juge au tribunal judiciaire de Paris, en ce que le juge a :
'condamné la société Julien K au paiement d'une amende civile d'un montant de 15.000 euros sur le fondement des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6] ;
'ordonné le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 4] (1 er étage, escalier 2, bâtiment a, lot n°1), appartenant à la société Julien K, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision à la société Julien K, pour une durée maximale de 12 mois ;
'condamné la société Julien K à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamné la société Julien K aux dépens ;
'rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit ;
- infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 7 mars 2022 par le président tribunal judiciaire de Paris, en ce que le juge a débouté la ville de sa demande fondée sur les dispositions de l'article l.324-1-1 IV du code du tourisme ;
et statuant de nouveau,
- juger que la société Julien K a enfreint les dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code de tourisme en ne transmettant le nombre de jours au cours desquels l'appartement a été loué dans le mois qui a suivi la demande ;
- et condamner la société Julien K à payer une amende civile de 10.000 euros de l'article L.324-1-1 V du code de tourisme et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 6] ;
- débouter la société Julien K de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner la société Julien K à verser à la Ville de [Localité 6] une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Julien K aux entiers dépens d'instance et d'appel.
La Ville de [Localité 6] soutient en substance :
- que le tribunal judiciaire en la déboutant de sa demande de condamnation au titre de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme a fait une mauvaise analyse de ces dispositions jugeant qu'elles ne s'appliquaient qu'aux meublés de tourisme déclarés comme résidence principale ;
- que le paragraphe IV de l'article L.324-1-1 du code du tourisme est divisé en deux alinéas dont seul l'alinéa 1er ne concerne que les résidences principales alors que l'alinéa 2 concerne tout meublé de tourisme sans distinction entre les résidences principales et secondaires ;
- que le fait que ces deux alinéas soient rassemblés sous le même paragraphe IV ne révèle pas une quelconque volonté de limiter leur application aux résidences principales, le législateur ayant seulement voulu prévoir le même montant d'amende pour la violation de ces deux obligations, d'où le V de l'article L.324-1-1 du code du tourisme ;
- qu'il est établi que la ville a demandé à la société Julien K de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué et qu'il n'a pas été donné suite à cette demande ;
- qu'il est demandé à la cour d'infirmer le jugement dont appel de ce chef et de condamner la société Julien K une amende civile de 10.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de [Localité 6] conformément aux dispositions de l'article L.324-1-1 du code du tourisme.
Dans ses conclusions remises le 19 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société SCI Julien K demande à la cour, au visa de l'article L. 314-1-1 IV et V du code du tourisme, de :
à titre principal,
- débouter la Ville de [Localité 6] de l'intégralité de ses demandes en raison de la base légale de la demande de condamnation au titre de l'article L.324-1-1 du code du tourisme ;
en conséquence,
- confirmer le chef du jugement attaqué rendu selon la procédure accélérée au fond le 7 mars 2022 RG n°20/53246 du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu'il a débouté la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation à une amende civile de 10.000 euros à l'encontre de la Julien K ;
à titre subsidiaire si, par extraordinaire, l'amende de l'article L.314-1-1 IV et V du code du tourisme devrait être appliquée aux résidences secondaires,
- juger de la bonne foi et des diligences de la société Julien K ;
- juger que le montant de 10.000 euros au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;
en conséquence,
- débouter la Ville de [Localité 6] de l'intégralité de ses demandes de condamnations dirigées contre la société Julien K ;
- condamner la société Julien K à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l'infraction présumée et de sa coopération avec la Ville de [Localité 6] ;
- si la cour devait entrer en voie de condamnation, condamner la société Julien K à une somme qui ne pourrait excéder 500 euros ou toute somme que l'équité commandera ;
et statuant de nouveau,
- condamner la Ville de [Localité 6] à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles.
La société Julien K soutient en substance :
- que les dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme ne concernent que les locations d'un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale ;
- qu'il est de jurisprudence constante et qu'il ressort de l'interprétation expresse des juges en la matière que les dispositions du paragraphe V de l'article L.324-1-1 du code du tourisme ne s'appliquent qu'aux personnes offrant à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale et non secondaire ;
- qu'il a été jugé de même par la présente chambre dans un arrêt du 12 mai 2022, RG n°21/18214 ;
- que le tribunal a fait une bonne interprétation de la loi en déboutant l'appelante de sa demande de condamnation au titre des dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme ;
- que le tribunal judiciaire a prononcé l'infraction de location saisonnière dans une résidence secondaire à une clientèle qui n'y élit pas domicile à l'encontre de la société Julien K, la fiche H2 constituant la base légale de l'assignation de la ville de Paris, démontre l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 condamnant la société Julien K sur le fondement des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation à une amende de 15.000 euros ;
- que la Ville de [Localité 6] a pu convaincre le tribunal de ce que le local en cause constituait la résidence secondaire de l'intimée, de sorte qu'elle ne peut prétendre à une condamnation sur le fondement des dispositions de l'article précité ;
- que l'amende civile prévue à l'article L.324-1-1 du code du tourisme est destinée aux locations sur résidence principale soumise à la limite de 120 jours, s'appliquant uniquement dans ce cadre en raison du quota de jours fixé ;
- que la Ville de [Localité 6] a admis un gain illégal d'un montant de 17.698 euros, qu'il serait donc inutile et disproportionné de condamner l'intimé à amende de 10.000 euros en plus de la condamnation de 15.000 euros devant le tribunal judiciaire ;
- qu'un tel montant est supérieur au gain réalisé, gain dont il n'est pas déduit les charges, que devait être pris en compte le bénéfice réellement réalisé par elle et donc le prêt immobilier contracté par l'intimée pour l'achat du local litigieux ;
- que la société Julien K a agi en toute bonne foi comme en témoignent les nombreux documents à sa disposition attestant de la commercialité du lot litigieux et a cessé toute mise en location de courte durée lors qu'elle a été informée que la ville considérait qu'elle n'était pas dans son droit.
SUR CE LA COUR
Il sera rappelé qu'au vu de la déclaration d'appel et des écritures des parties, la cour n'est saisie en appel que l'infraction prévue par les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme, et non de celle résultant des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation.
L'article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose notamment que :
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
IV.-Dans les communes ayant mis en 'uvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.
V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.
En l'espèce, s'agissant de l'infraction aux dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme, à savoir le défaut de transmission relative au nombre de jours loués, il sera relevé que l'obligation de transmission de l'article L.324-1-1 IV alinéa 2 du code du tourisme ne peut concerner que les locations visés à l'article L.324-1-1 IV alinéa premier, à savoir les locations d'un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, étant rappelé :
- que les textes relatifs à une infraction civile, pouvant conduire au prononcé d'une amende, doivent s'interpréter strictement ;
- que l'article L. 324-1-1 IV, constitué de deux alinéas, doit s'analyser en son ensemble ;
- que la transmission du nombre de jours vise à établir si la limite des 120 jours a été dépassée, de sorte que cette disposition concerne bien logiquement les meublés déclarés comme résidence principale, astreints à cette limite.
Le logement en cause n'est pas ici la résidence principale de la SCI Julien K, ce qui n'est contesté par aucune des parties.
Les conditions pour prononcer une amende en application de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme ne sont donc pas remplies, comme l'a justement indiqué le premier juge.
Ainsi, au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour, en ce compris le sort des frais et dépens de première instance exactement réglé par le premier juge.
A hauteur d'appel, l'appelante devra indemniser l'intimée pour ses frais non répétibles exposés et sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant,
Condamne la Ville de [Localité 6] à verser à la SCI Julien K la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Condamne la Ville de [Localité 6] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
