Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 27 OCTOBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05721 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFPSE
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Février 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 19/57737
APPELANTE
S.C.I. ISAAC (RCS de Paris N° 808094932)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Assistée par Me Mickaël OHAYON, avocat au barreau du VAL D'OISE, toque : P37
INTIMEE
LA VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Mme [F] [W], domiciliée en cette qualité audit siège
Hôtel de Ville
[Localité 5]
Représentée et assistée par Me Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Septembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport dont il a donné lecture.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier présent lors du prononcé.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par exploit délivré le 5 juillet 2019, la Ville de [Localité 6] a fait assigner la SCI Isaac devant le tribunal de grande instance de Paris devenu tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure en la forme des référés, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant 1'appartement situé concernant 1'appartement situé [Adresse 3] (bâtiment A, escalier 1, 2ème porte gauche, lots 12/74).
Par ordonnance du 10 octobre 2019, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 6] dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov.2018, n° 17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Le 22 septembre 2020 la Cour de justice de 1' Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18). Le 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne, jugeant notamment que la réglementation locale de la Ville de [Localité 6] sur le changement d'usage était conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 17 janvier 2022.
Dans le dernier état de ses conclusions, la Ville de [Localité 6] a demandé au juge de :
'condamner la SCI Isaac à lui payer une amende civile de 50.000 euros ;
'ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 3], lots 12/74 sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ;
'se réserver la liquidation de l'astreinte ;
'condamner la SCI Isaac à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
'la condamner aux entiers dépens.
La SCI Isaac a demandé le rejet de l'amende, subsidiairement sa limitation, outre 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 14 février 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en la forme des référés a :
- condamné la société Isaac au paiement d'une amende civile de 25.000 euros dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6] ;
- rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 3] (bâtiment A, escalier 1, 2ème porte gauche, lots 12/74) ;
- condamné la société Isaac à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Isaac aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 16 mars 2022, la SCI Isaac a relevé appel de cette décision.
Dans ses conclusions remises le 09 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société SCI Isaac demande à la cour, au visa des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de :
- recevoir la société Isaac et la déclarer bien fondée ;
- infirmer l'ordonnance rendue la forme des référés le 14 février 2022, en ce qu'elle a :
'condamné la société Isaac au paiement d'une amende civile de 25.000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6] ;
'condamné la société Isaac à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamné la société Isaac aux dépens ;
statuant à nouveau,
à titre principal,
- juger que la Ville de [Localité 6] ne justifie pas de l'usage d'habitation du lot [Adresse 1] ;
- juger que les dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation sont inapplicables en l'espèce ;
- débouter la Ville de [Localité 6] de l'intégralité de ses demandes ;
en conséquence,
- condamner la Ville de [Localité 6] au paiement d'une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
subsidiairement, si par impossible, la cour devait considérer que les articles L.631-7 et L.651-2 trouvent ici à s'appliquer,
- limiter l'amende à un montant symbolique.
La SCI Isaac soutient en substance :
- que le premier juge a considéré que la preuve de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 était rapportée ;
- que la Ville de [Localité 6] échoue à rapporter la preuve de l'usage d'habitation du local incriminé au 1er janvier 1970, soit le lot n°12 de l'immeuble sis [Adresse 3] ;
- que la pièce adverse 5 fait apparaître une fiche de révision foncière quasi illisible mais on déchiffre que M. [D] était le propriétaire de ce bien, qu'il n'a rempli sa fiche de révision foncière qu'en octobre 1970, que le lot n°12 est occupé par M. ou Mme [U] (') mais que la fiche de révision produite est celle d'un occupant dénommé [B] qui occupe le lot n°5 ;
- que M. [B] ne pouvait être, sur la même fiche, l'occupant du lot n°5 et du lot n°12 ou, qu'en d'autres termes, il n'y a aucune fiche de révision foncière produite pour les conditions d'occupation du lot n°12 au 1er janvier 1970 ;
- que la jurisprudence constante est rigoureuse sur l'application de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation et la nécessité de justifier de l'affectation au 1er janvier 1970, qu'à défaut d'une fiche de révision foncière établie à cette date démontrant l'usage d'habitation avec la mention du loyer et le nom de l'occupant, la preuve n'est pas rapportée ;
- qu'on constate que cette fiche de révision ne remplit aucune des conditions permettant d'affirmer que le bien était à usage d'habitation au 1er janvier 1970, puisque le lot n°12 est occupé par M. ou Mme [U] et que la fiche de révision produite concerne M. [B] ;
à titre subsidiaire sur la bonne foi de la société Isaac,
- que le premier juge l'a condamnée à une amende de 25.000 euros sans commune mesure avec son comportement ou avec les revenus générés par son activité ;
- qu'elle a rencontré des difficultés financières en raison desquelles elle a du mal à rembourser les crédits immobiliers relatifs à l'acquisition du bien litigieux ;
- qu'à la suite des visites des services de la ville, la société Isaac a mis un terme aux locations de courte durée, donc avant même l'assignation ;
- qu'elle a opté pour la conclusion de « baux mobilité » ; qu'il n'est donc pas étonnant que le bien apparaisse encore sur le site airbnb en 2020, puisque ce site propose un service bail mobilité ;
- qu'elle verse aux débats l'historique des locations depuis le mois de juillet 2019 et que se sont succédés des baux mobilités ou meublés, conclus en soit en direct, soit par l'intermédiaire d'une agence, soit par airbnb pour des durées oscillant entre 1 et 5-6 mois ;
- que si l'infraction a pu exister en 2018, elle avait cessé en 2019 ;
- que les revenus qu'elle a pu tirer de ces locations jusqu'en 2018 sont sans rapport avec les projections de la ville car les locaux n'étaient pas occupés à plein temps ;
- que les résultats cumulés de la société Isaac depuis sa création s'établissent à environ 24.000 euros, soit environ 1.833 euros par an après déduction des impôts sur le revenu, très loin des spéculations de la ville de [Localité 6] qui estimait les gains à 212.000 euros ;
- qu'à l'évidence l'amende prononcée était disproportionnée.
Dans ses conclusions remises le 3 juin 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Ville de [Localité 6] demande à la cour, au visa de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation et de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de :
- la juger recevable et bien fondée en ses conclusions ;
- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions en qu'elle a :
'condamné la société Isaac à payer une amende civile de 25.0000 euros dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6] ;
'condamné la société Isaac à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article700 du code de procédure civile ;
'condamné la société Isaac aux entiers dépens ;
- condamner la société Isaac à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- la condamner aux entiers dépens.
La Ville de [Localité 6] soutient en substance :
- que le 7 juin 2018, elle a effectué une campagne de contrôle des locaux d'habitation dans le 18ème arrondissement et a constaté que l'appartement [Adresse 3], 2ème étage était inoccupé, de même que lors d'un contrôle du 4 octobre 2018, l'appartement était occupé par une touriste française qui a déclaré avoir réservé pour 4 jours par l'intermédiaire du site airbnb ;
- que le 7 mars 2019, elle adressait une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire lui rappelant la réglementation et un constat d'infraction était dressé le 9 avril 2019 ;
- que le local sis [Adresse 3], lots 12/74, bâtiment A, escalier 1, 2ème étage porte gauche, d'une surface de 35m² est à usage d'habitation comme l'a jugé le premier juge ;
- que la fiche H2 produite par la Ville de [Localité 6] concerne le local situé au 2ème étage porte gauche de l'immeuble situé [Adresse 3], est datée du 14 octobre 1970 et précise le nom du locataire à cette date, M. [B], entré dans les lieux en 1920, son loyer au 1er janvier 1970 fixé sous le régime de la loi du 1er septembre 1948 ; que son nom figure sur la fiche modèle R du 14 octobre 1970 en qualité d'occupant de l'appartement situé au 2ème étage porte gauche de l'immeuble ;
- que la SCI Isaac prétend que le premier juge a commis une erreur d'appréciation car M. [D] était propriétaire du bien, qu'il n'a rempli sa fiche de révision foncière qu'en octobre 1970, que le lot n°12 est occupé par M. ou Mme [U], que la fiche de révision foncière produite est celle d'un occupant dénommé [B] qui occupe le lot n°5 et que M. [B] ne pouvait être sur la même fiche l'occupant du lot n°5 et du lot n°12 ;
- qu'elle fait une lecture erronée des éléments produits ;
- que la fiche H2 du 14 octobre 1970 porte mention du lot n°12, 2ème étage porte gauche de l'immeuble [Adresse 3], du nom du propriétaire, M. et Mme [D], du nom du locataire occupant, M. [B], du montant du loyer au 1er janvier 1970, de la date d'entrée des les lieux en 1920, d'un usage exclusivement réservé à l'habitation ;
- que la fiche R corrobore cet usage et porte mention de M. [B] comme occupant de l'appartement situé au 2ème étage porte gauche de l'immeuble ;
- que c'est à bon droit que le tribunal a jugé que la preuve de l'usage au 1er janvier 1970 était rapportée et que le local n'a pas changé d'affectation depuis cette date, extrait du registre cadastral et relevé de propriété ;
- que le bien litigieux est déclaré par le loueur comme n'étant pas sa résidence principale, la SCI Isaac ayant son siège social [Adresse 2] ;
- que la location meublée consentie pour une durée inférieure à un an constitue un changement d'usage illicite excepté la possibilité de louer sa résidence principale pour une durée ne pouvant excéder 4 mois ; que la SCI ne conteste pas avoir proposé à la location de courte durée le local litigieux dont elle est propriétaire ; que le constat de location meublée touristique du 9 avril 2019 établi par un agent assermenté du service municipal de la mairie fr [Localité 6] fait état d'une annonce sur airbnb ;
- que l'annonce est toujours active le 9 avril 2019 ;
- que, l'infraction perdurant depuis mars 2015, le gain peut être estimé à 428.670 euros, le gain régulier aurait été de 80.988 euros soit un gain illégal de 347.682 euros ; que le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l'autorisation de changement d'usage du local d'habitation et pouvoir exercer une activité d'hébergement hôtelier aurait été de 56.000 euros ;
- que la société n'a pas mis fin à l'infraction avant la délivrance de l'assignation, ni même après la nouvelle mise en demeure de la Ville de [Localité 6] le 28 février 2020 ; que l'annonce était toujours en ligne le 21 août 2021, date du constat ; que le relevé des réservations fait état de 252 nuitées en 2019 et 46 et 2020.
SUR CE LA COUR
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.
Selon l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque dans le cadre de la législation fiscale permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
En l'espèce, s'agissant d'abord de l'usage d'habitation, il sera relevé :
- que la fiche H2 versée aux débats, en date du 14 octobre 1970, indique que le bien, à usage d'habitation, a pour propriétaire M. [D] et est occupé par un locataire, M. [B], au 1er janvier 1970 ;
- qu'il s'en déduit que l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 est établi par ce seul document, ce qui se déduit sans difficulté de la mention d'un occupant locataire à cette date ;
- que, contrairement à ce qu'indique la SCI Isaac, la fiche R du 14 octobre 1970 n'est au surplus en rien incompatible avec les mentions de la fiche H2, dans la mesure où celle-ci fait bien état de ce que M. [B] occupe l'appartement du 2ème étage porte gauche, étant observé que les mentions de la première colonne correspondent non à des numéros de lot mais à des numéros de ligne, comme le fait observer la Ville de [Localité 6].
Le bien en cause est donc réputé à usage d'habitation et n'a pas changé d'affectation depuis le 1er janvier 1970, comme il résulte de l'extrait du registre cadastral et du relevé de propriété.
Le logement en cause n'est en outre pas la résidence principale de la société propriétaire, la SCI Isaac ayant son siège social au [Adresse 2].
De plus, le logement a bien fait l'objet de locations de courte durée à une clientèle de passage, sans que ne soit mise en oeuvre une mesure de compensation, étant rappelé :
- que le constat établi par l'agent de la Ville de [Localité 6] le 9 avril 2019 fait état de 180 commentaires au 26 mars 2019 sous l'annonce airbnb, proposant le bien à la location de courte durée, commentaires qui vont de mars 2015 à février 2019, relevant en outre la possibilité à cette date de faire des simulations de réservation ;
- qu'il en outre précisé par le contrôleur que, lors de sa visite du 20 février 2019, une touriste francophone a précisé séjourner pour quatre jours dans le logement.
L'infraction aux dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation est ainsi parfaitement caractérisée.
Concernant le quantum de l'amende, il y a lieu de rappeler le caractère d'intérêt général de la législation, l'objectif étant de lutter contre les difficultés de logement à [Localité 6].
La Ville de [Localité 6] rappelle à juste titre que le gain tiré de la location de courte durée peut être estimé pour 22,5 nuits à la somme mensuelle de 3.870 euros, là où le loyer mensuel classique compte tenu du loyer médian aurait été de 794 euros, et que le montant de la compensation aurait été de 56.000 euros.
L'infraction a perduré à tout le moins de mars 2015 à février 2019 selon le constat initial.
Si, aux termes d'un constat complémentaire du 26 août 2021 produit par l'intimée, l'annonce serait toujours visible et comporterait désormais 496 commentaires, le relevé airbnb faisant état de 252 nuitées en 2019 et de 46 nuitées en 2020, la SCI Isaac verse aux débats des pièces (pièce 3) justifiant que le site airbnb propose aussi des baux mobilités et qu'elle a bien signé des baux mobilités licites à compter de juillet 2019.
Il faut donc considérer à cet égard que l'infraction ne s'est pas poursuivie après juillet 2019, nonobstant les indications du constat complémentaire.
L'amende civile a ainsi été justement fixée à la somme de 25.000 euros, montant qui apparaît tenir compte de la situation financière de la SCI Isaac, qui reconnaît à tout le moins depuis sa création des résultats cumulés à environ 24.000 euros.
Aussi, la décision sera confirmée en tous ses éléments, en ce compris le sort des frais et dépens de première instance exactement réglé par le premier juge.
Succombant en appel, la SCI Isaac devra indemniser la Ville de [Localité 6] pour ses frais non répétibles exposés à hauteur d'appel et sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI Isaac à verser à la Ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Condamne la SCI Isaac aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
