REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 26 OCTOBRE 2022
(n° , 18 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/04644 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7NWJ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Décembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU RG n° 13/00648
APPELANTE
Société AXA FRANCE IARD
SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460
[Adresse 10]
[Localité 26]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
ayant pour avocat plaidant : Me Jean-Marc BORTOLOTTI de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI AVOCATS, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
INTIMES
Madame [X] [K]
née le 08 Avril 1970 à [Localité 30] (77)
[Adresse 14]
[Localité 20]
Représentée par Me Danielle POINTU de la SCP CAVALLINI POINTU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0447
Monsieur [L] [K]
né le 12 Mars 1968 à [Localité 30] (77)
[Adresse 23]
[Localité 17]
Représenté par Me Danielle POINTU de la SCP CAVALLINI POINTU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0447
Monsieur [ZR] [H]
né le 21 Août 1973 à Curepipe (Ile Maurice)
chez Monsieur [OG] [Adresse 7]
[Localité 24]
Représenté par Me Alyette REBIFFÉ, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
Madame [XY] [OG] épouse [H]
née le 26 Juin 1969 à [Localité 31] (13)
chez Monsieur [OG] [Adresse 7]
[Localité 24]
Représentée par Me Alyette REBIFFÉ, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
Monsieur [S] [PM]
né le 04 Février 1947 à Paris 15ème
[Adresse 3]
[Localité 19]
Représenté par Me Yann JASLET de la SCP JASLET, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
Monsieur [O] [P]
né le 10 Août 1954 à [Localité 25] (92)
[Adresse 6]
[Localité 25]
Représenté par Me Philippe VOGEL, avocat au barreau de MELUN
ayant pour avocat plaidant : Me Sylvie MONTERO, avocat au barreau de MELUN
Madame [E] [BM] [T] épouse [P]
née le 14 Avril 1952 à Moret sur Loing (77)
[Adresse 5]
[Localité 16]
Représentée par Me Philippe VOGEL, avocat au barreau de MELUN
ayant pour avocat plaidant : Me Sylvie MONTERO, avocat au barreau de MELUN
Monsieur [FC] [G]
né le 08 Juillet 1936 à [Localité 27] (27)
[Adresse 11]
[Localité 21]
Représenté par Me Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251
Monsieur [AL] [G]
né le 10 Novembre 1975 à Beyrouth (LIBAN)
[Adresse 15]
[Localité 1]
Représenté par Me Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251
Madame [LU] [G]
née le 15 Juin 1977 à Beyrouth (LIBAN)
[Adresse 2]
[Localité 18]
Représentée par Me Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 13] représenté par son syndic, la SARL SYNDIC IMO DISCOUNT C/O Société IMMO DISCOUNT
[Adresse 9]
[Localité 28]
Représenté par Me Hervé SELAMME, avocat au barreau de PARIS, toque : E1168
SCI DEMY
immatriculée au RCS de [Localité 29] sous le numéro 385 104 377
[Adresse 11]
[Localité 21]
Représentée par Me Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251
INTERVENANTS
Madame [U] [DW] [V] [JH] veuve [UF] en sa qualité d'ayant-droit de son mari [N] [UF] décédé
née le 27 Septembre 1929 à [Localité 29] (77)
[Adresse 33]
[Adresse 8]
[Localité 22]
Représentée par Me Coralie MALAGUTTI de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI ALFONSI, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
Madame [GI] [F] [M] [UF] épouse [HO] en sa qualité d'ayant-droit de son père [N] [UF] décédé
née le 26 Mars 1955 à [Localité 29] ([Localité 29])
[Adresse 32]
[Adresse 8]
[Localité 22]
Représentée par Me Coralie MALAGUTTI de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI ALFONSI, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
Madame [IV] [UF], en sa qualité d'ayant-droit de son père M.[C] [UF], décédé (lui-même héritier de son père, M. [N] [UF])
née le 03 Mai 1977 à PARIS 14ème
[Adresse 12]
[Localité 4]
Représentée par Me Coralie MALAGUTTI de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI ALFONSI, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 Juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
Selon l'acte authentique reçu par maître [LH], le 9 juin I987, M. [PM] a acquis de M. et Mme [P] dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 13] :
- le lot n° 22 de la copropriété, dans le bâtiment C au 2ème étage, un appartement, comprenant un couloir desservant une pièce à usage de cuisine et de salle à manger, deux chambres, salle de bains, WC particuliers, trappe d'accès au grenier privatif au dessus de l'appartement,
- le lot n°25 de la copropriété, dans le bâtiment C, une cave délimitée par une cloison en bois.
Selon l'acte authentique reçu par Maître [W] le 9 octobre 1992, la société civile immobilière Demy a acquis de M. [JH], M. et Mme [UF] vendeurs solidaires dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 13] :
- le lot n° 10 de la copropriété, dans le bâtiment B au rez-de-chaussée, un WC indépendant
avec éclairement et aération à un châssis sur cour au-dessus de la trémie d'accès aux caves,
- le lot n° 20 de la copropriété, dans le bâtiment C au rez-de-chaussée, un logement de trois
pièces avec salle d'eau dans laquelle se trouvent les WC, avec accès sur la cour.
La salle d'eau avec les WC dépendant du bâtiment B,
- le lot n°23 clans le bâtiment C au rez-de-chaussée, une cave délimitée par une cloison de
bois.
L'acte stipulait une clause d'exonération des vices apparents ou cachés au profit des vendeurs, le notaire informant, toutefois, que la clause d'exonération des vices cachés ne
pourra s'app1iquer dans le cas où le vendeur serait un professionnel de l"immobilier.
Selon 1'acte authentique reçu par Maître [W] le 4 avril 2005, Mme [X] [K] et M. [L] [K] ont acquis de la société Demy, dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 13] :
- le lot n° 10 de la copropriété, dans le bâtiment B au rez-de-chaussée, un WC indépendant
avec éclairement et aération à un châssis sur cour au dessus de la trémie d'accès aux caves,
- le lot n° 20 de la copropriété, dans le bâtiment C au rez-de-chaussée, un logement de trois
pièces avec salle d'eau dans laquelle se trouvent les WC, avec accès sur la cour.
La salle d'eau avec les WC dépendant du bâtiment B.
Précision étant faite dans l'acte que les lots 10 et 20 ont été réunis par le vendeur et que
1'appartement comprend désormais : cuisine, séjour, une chambre avec placard, salle de bains avec WC.
- le lot n° 23 dans le bâtiment C au rez-de-chaussée, une cave délimitée par une cloison de
bois.
Cet acte stipule que le vendeur ne pourra se retrancher derrière les clauses d'exonération
de garantie des vices cachés envers l'acquéreur s'il venait à être considéré comme un
professionnel de l'immobilier. Il stipule, en outre, que l'acquéreur prendra le bien vendu
dans l'état où il se trouve sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison, notamment des vices apparents ou cachés dont il peut être affecté.
Par exploits d'huissier des 27 mai 2013, 28 mai 2013, et 31 mai 2013 M. et Mme [H] ont fait assigner 1e syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], M. et Mme [P], la compagnie Axa, la société Demy, M. [UF] et Mme [G] devant le tribunal de grande instance de Fontainebleau aux fins de voir déclarer les consorts [P], la société Demy, le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Axa France Iard, responsables des préjudices qu'ils ont subis.
Par exploit d'huissier du 13 juin 2013, M. [S] [PM] a fait assigner les consorts [P], la société Demy, 1e syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], et son assureur Axa France Iard, M. [N] [UF], Mme [G] devant le tribuna1 de grande instance de [Localité 28] aux fins de voir condamner in solidum les consorts [P], la société Demy, le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Axa France Iard, M. [N] [UF] et Mme [G] à lui payer :
- la somme de 44.958, 49 € HT correspondant au coût des travaux de réfection de son appartement, outre la TVA en vigueur à la date du règlement et dire que la dite somme sera à actualiser en fonction des variations de l'indice de construction BT01 entre juin 2012, date du rapport d'expertise et la date du règlement,
- la somme de 1.098,76 € HT à titre des travaux communs, outre la TVA en vigueur à la date du règlement,
- la somme de 11.165 € au titre de la perte de loyers, arrêtée au 30 juin 2013,
- la somme de 319 € par mois du 1er juillet 2013 jusqu'à la date du règlement des sommes permettant la réalisation des travaux.
Par ordonnance du 4 juillet 2013, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux
procédures sous le numéro unique 13/648.
Par exploit d'huissier du 14 juin 2013 enregistré sous le n° 13/716, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] a fait assigner M. et Mme [P], la société Demy, M. [N] [UF], Mme [G] devant le tribunal de grande instance de Fontainebleau aux fins de voir condamner solidairement M. et Mme [P], la société Demy, M. [N] [UF], Mme [G] à lui payer la somme de 152.484,36 € HT augmentée de la TVA applicable au jour du paiement, cette somme étant indexée sur l'indice du coût de la construction du mois de mars 2012 au jour du paiement et de lui donner acte de ses réserves concernant le coût de l'assurance dommage et les honoraires de suivie de travaux par son syndic.
Par ordonnance du 4 juillet 2013, 1e juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette
procédure avec celle enregistrée sous le n°13/648, sous 1e numéro unique 13/648.
Par exploits d'huissier des 14 mai 2013, 15 mai 2013, 16 mai 2013, et 3 juillet 2013, M. [L] [K] et Mme [X] [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], la société AXA France Iard, la société Demy, Mme [G], M. et Mme [P], M. [N] [UF] et M. et Mme [H] devant le tribunal de grande instance de Fontainebleau aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de leur donner acte qu'ils demandent l'entérinement du rapport de M. [WS], dire que les désordres sont imputables aux travaux faits par M. et Mme [P], la société Demy, M. [UF], pendant qu'il était syndic de 1'immeuble puis Mme [G] qui l'a remplacé, et en conséquence, condamner solidairement M. et Mme [P], la société Demy en tant que propriétaires vendeurs des lots 21, 10, 20 et 23, M. [N] [UF] en tant que syndic à l'époque des travaux et Mme [G] qui lui a succédé en tant que syndic à 501,13 € à titre de frais de sondage,16.444,71 € au titre de la quote-part des travaux de 1'immeuble, 21.212,16 € au titre des options retenues par l'expert, 45.540 € au titre de la perte de loyers du 23 septembre 2007 au 23 mars 2013, somme à parfaire jusqu'à ce que la location soit à nouveau possible, au titre des honoraires de l'architecte qui sera charge des travaux, au coût de l'assurance dommage-ouvrage, et aux honoraires du syndic, 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour les tracasseries supportées et les démarches outre le remboursement du prêt contracté pour l'achat et qui n'est plus garanti par des loyers.
Par ordonnance du 3 octobre 2013, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette
procédure à celle enregistrée sous le n° 13/648, sous le numéro unique 13/648.
Le 3 juillet 2019, M. [N] [UF] est décédé. Mme [U] [JH] épouse [UF], M. [C] [UF] et Mme [GI] [UF] épouse [UF] sont intervenus de façon volontaire en qualité d'ayant droits du défunt.
Par jugement du 19 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Fontainebleau a :
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA à verser à M. et Mme [H] la somme de 80.505, 38 € au titre de la remise en état des lieux,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA à verser à M. et Mme [H] la somme de 10.000 € au titre de leur préjudice de jouissance,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA à verser à M. et Mme [K] la somme 100.764,18 € au titre de la remise en état des 1ieux,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA à verser à M. et Mme [K] la somme de 32.000 € au titre de la perte de loyers,
- condamné in solidum 1e syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA à verser à M. [PM] la somme 74.109,35 € au titre des travaux de réfection,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA à verser à M. [PM] la somme de 15.312 € au titre de sa perte de loyers ;
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise et les frais de constat d'huissier du 4 mars 2010 supportés par M. [PM],
- accordé à maître Jaslet, avocat de M. [PM] et à maître Malagutti, avocat de M. [UF], le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA à verser à M. et Mme [P] une somme de 4.000 € au titre des dispositions de 1'artic1e 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA à verser à M. [UF], une somme de 5.000 € au titre des dispositions de1'artic1e 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA à verser à M. [PM] une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA à verser à M. et Mme [K] une somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA à verser à M. et Mme [H] une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire.
La société AXA France IARD a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 27 février 2019.
Le 3 juillet 2019, M. [N] [UF] est décédé.
Le 19 décembre 2019, M. [C] [UF], son fils, est décédé.
Le 12 mars 2021, la société AXA France IARD a assigné en intervention forcée Mme [IV] [UF] par acte remis à étude.
La procédure devant la cour a été clôturée le 6 avril 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 21 octobre 2019, par lesquelles la société anonyme AXA France IARD, appelante, invite la cour, au visa des articles 1382, 1383, 1384 anciens et 1147 ancien devenu 1231-1 du code civil, à :
- juger que la responsabilité des dommages à l'immeuble n'incombe pas au syndicat des copropriétaires,
- juger dès lors qu'il n'y a pas lieu à sa garantie,
en conséquence,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de mise hors de cause en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée avec le syndicat des copropriétaires à indemniser les consorts [H], [K] et M. [PM],
et statuant à nouveau,
- prononcer sa mise hors de cause,
en tant que de besoin,
- les débouter de toutes les demandes, fins et conclusions de toutes leurs demandes à son encontre,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes récursoires à l'encontre, d'une part, de M. et Mme [P] et de la société Demy, et d'autre part, de M. [UF] et de Mme [G], ceux-ci en qualité d'anciens syndics de la copropriété, à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires,
en conséquence,
- condamner en tant que de besoin solidairement M. et Mme [P], la société Demy et les consorts [G] venant aux droits de Mme [G] à la relever et garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires,
en tout état de cause,
- débouter les consorts [K], [H] et M. [PM], de leurs demandes au titre des préjudices financiers,
et subsidiairement les réduire dans les plus larges proportions,
- débouter toutes les parties de leurs demandes au titre d'un préjudice moral,
- enjoindre aux consorts [H], [K] et M. [PM] à produire les factures acquittées des travaux dans les parties privatives,
- débouter les consorts [H], [K] et M. [PM] de leurs demandes sur les indemnités réclamées et allouées au titre des travaux de remise en état jusqu'à production de factures acquittées par les consorts [H], [K] et M. [PM],
- infirmer le jugement en ce qu'il a alloué aux consorts [H], [K] et M. [PM] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- statuer ce que de droit sur les dépens, y compris les frais d'expertise en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 24 juillet 2019 par lesquelles Mme [X] [K] et M. [L] [K], intimés ayant formé appel incident, invitent la cour, au visa des articles 1382, 1383 et 1384 alinéa 1 et 1998 du code civil et 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- confirmer le jugement qui a retenu l'entière responsabilité du syndicat des copropriétaires et la garantie de son assureur AXA France IARD,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires et la
compagnie AXA France IARD à la somme de 100.764,18€ au titre de la remise en état des lieux,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas retenu la totalité de la perte de loyers et ne leur a accordé que 32.000€ au titre de la perte de loyers,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur préjudice financier et moral et ne leur a alloué que 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
et statuant à nouveau,
- condamner la compagnie Axa France Iard à leur verser la somme de 17.004 € correspondant à deux ans de loyers conformément à la police d'assurance habitation souscrite par Mme [K],
- condamner le syndicat des copropriétaires qui sera garanti par la compagnie AXA France IARD à la somme de 44.168 € correspondant aux loyers du 1er octobre 2009 au 12 septembre 2014,
- condamner le syndicat des copropriétaires qui sera garanti par la compagnie AXA France IARD à la somme de 5.150,37 € au tire des intérêts du prêt souscrit en 2014 pour une durée de 7 ans pour le financement des travaux,
- condamner le syndicat des copropriétaires qui sera garanti par la compagnie AXA France IARD à la somme de 20.000€ au titre du préjudice moral,
- condamner le syndicat des copropriétaires qui sera garanti par la compagnie AXA France IARD à la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance déduction faite de la somme de 4.000 € accordée par le tribunal,
- débouter de toutes ses demandes AXA France IARD de toutes ses demandes en ce qu'elles sont dirigées contre eux,
- condamner le syndicat des copropriétaires qui sera garanti par AXA France IARD aux dépens en ce compris les frais d'expertise ainsi qu'à leur verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés au titre de la procédure d'appel ;
Vu les conclusions en date du 21 août 2019 par lesquelles M. [S] [PM], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1382, 1383 et 1641 et suivants, du code civil, à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'entière responsabilité du syndicat des copropriétaires sous la garantie de son assureur, la Compagnie AXA France IARD,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA à lui payer la somme de 74.109,35 € correspondant au coût des travaux de réfection,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA à lui payer la somme de 15.312 € au titre de sa perte de loyers,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA à lui payer une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner in solidum à lui payer une indemnité de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- confirmer le jugement concernant la charge des dépens,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA à lui payer les frais du constat d'huissier du 4 mars 2010 soit la somme de 280 €,
très subsidiairement,
- infirmer le jugement et :
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la compagnie AXA France IARD, M. [O] [P] et Mme [E] [T] épouse [P], la société Demy, M. [AL] [G], Mme [LU] [G] et les ayants droit de M. [N] [UF] à lui payer à les sommes ci-dessus,
- condamner tout succombant aux dépens d'appel en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 12 août 2019 par lesquelles la société Demy, M. [AL] [G], Mme [LU] [G], pris tous deux en leurs qualités d'ayants droits survivants de Mme [Z] [G], intimés ayant formé appel incident, invitent la cour à :
à titre principal,
- confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,
- déclarer recevable leur appel incident,
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA France IARD aux dépens de première instance ainsi qu'à leur verser la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,
à titre subsidiaire,
si par extraordinaire, la responsabilité de la société Demy et/ou de Mme [G] devait être retenue :
- juger que la société Demy et Mme [Z] [G] ne sont pas responsables des désordres identifiés par M. l'expert dans la survenance du dégât des eaux du 8 août 2007,
- par conséquent, juger que la société Demy et Mme [Z] [G] ne sont pas tenus de réparer les dommages engendrés par les époux [P],
- les condamner in solidum, avec les autres intimés dont la responsabilité sera retenue, au versement des sommes arrêtées par l'expert judiciaire, après déduction du montant des sommes nécessaires pour réparer les dommages causés par les époux [P] ;
en toute hypothèse,
- condamner la compagnie AXA France IARD aux dépens d'appel ainsi qu'à leur verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;
Vu les conclusions en date du 15 mars 2021 par lesquelles Mme [U] [DW] [V] [JH] veuve [UF] en sa qualité d'ayant-droits de son mari M. [N] [UF], Mme [IV] [UF] en sa qualité d'ayant-droits de M. [C] [B] [UF] (fils de M. [N] [UF]), Mme [GI] [R] [UF] épouse [HO] en sa qualité d'ayant-droit de son père M. [N] [UF], intimés et intervenants volontaires, invitent la cour, au visa des articles 1992 et 1382 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- les déclarer recevables et bien-fondés en leur intervention volontaire et reprise d'instance,
- confirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions,
- débouter les appelants et l'ensemble des intimés du surplus de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées contre eux,
y ajoutant,
- condamner les parties succombant in solidum aux dépens ainsi qu'à leur payer la somme de 8.000 € sur le fondement de l'artic1e 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 5 avril 2022 par lesquelles M. [O] [P] et Mme [E] [T] épouse [P], intimés, invitent la cour à :
- débouter la compagnie AXA France IARD de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions tendant à leur condamnation,
- débouter également l'ensemble des intimés de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées contre eux, et en particulier :
débouter la société Demy et Mme [G] de leurs demandes subsidiaires tendant à leur voir reconnaître une part de responsabilité dans la survenance des désordres,
débouter M. [PM] de ses demandes « très subsidiaires » à leur encontre,
débouter les époux [H] de leurs demandes subsidiaires à leur encontre,
débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes en garantie et au titre de l'article 700 du code de procédure civile formées à leur encontre,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions du chef de leur mise hors de cause et en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires et la compagnie Axa à leur verser la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
à titre infiniment subsidiaire,
si par extraordinaire, leur responsabilité devait être retenue, réduire leur condamnation au strict minimum au regard des conclusions du rapport d'expertise, notamment, soulignant que la cause majeure des désordres évolutifs résulte des travaux de modification du plancher entre le rez-de-chaussé et le 1er étage qui n'ont jamais été réalisés par les époux [P], la vétusté constituant un facteur aggravant de la dégradation de l'immeuble, facteur éminent et connu de toutes les parties,
- constater en conséquence, à supposer qu'il soit démontré, le rôle limité et tout à fait marginal des travaux de plomberie sur l'état de l'immeuble qualifié de vétuste et sur le seul lot [H],
en tout état de cause,
- condamner la compagnie AXA France IARD, solidairement avec tous les intimés succombant aux dépens ainsi qu'à leur payer, la somme de 8.000 € au titre des frais irrépétibles par eux exposés devant la cour en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 29 août 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1382, 1383, 1384 anciens du code civil, à :
- infirmer le jugement en ce qu'il a inclu les montants des travaux sur les parties communes dans les condamnations du syndicat des copropriétaires prononcées au titre de l'indemnisation des frais de remise en état des lots appartenant aux consorts [K], aux consorts [H] et à M. [PM],
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de son action récursoire à l'encontre des consorts [P], de la société Demy, de Mme [G] et M. [UF],
et statuant de nouveau,
- limiter l'indemnisation des Consorts [H] au titre des frais de remise en état à la somme de 56.079,08 €, sous réserve des justifications,
- limiter l'indemnisation des consorts [K] au titre des frais de remise en état à la somme de 48.050.99 €, sous réserve des justifications,
- limiter l'indemnisation de M. [PM] des frais de remise en état à la somme de 50.991 €, sous réserve des justifications,
- confirmer les décisions du tribunal en ce qui concerne les préjudices de jouissance,
- débouter les parties des surplus de leurs demandes à ce titre,
- confirmer les décisions du tribunal ayant rejeté les demandes au titre d'un préjudice moral,
- débouter les parties des surplus de leurs demandes à ce titre,
- débouter les parties du surplus de leur demande à son encontre,
- condamner solidairement les époux [P], la société Demy, Mme [G] et M. [UF] à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,
- condamner la compagnie Axa France Iard à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,
- condamner solidairement la compagnie Axa France, les époux [P], la société Demy, Mme [G] et M. [UF] aux dépens ainsi qu'à lui verser la somme de 10.000 € au titre du l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 22 août 2019 par lesquelles M. et Mme [H], intimés, invitent la cour, au visa de la loi 10 juillet 1965 et notamment des articles 14 et 18 et les articles 1382 et suivants, 1641 et suivants du code civil, à :
Sur les responsabilités :
à titre principal,
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la compagnie Axa à réparer les entiers préjudices des concluants,
à titre subsidiaire,
- infirmer le jugement quant aux responsabilités encourues,
- juger que les consorts [P], la société Demy, le syndicat des copropriétaires et son assureur la compagnie Axa France Iard, M. [N] [UF], es-qualité de syndic, M. [FC] [G], M. [AL] [G] et Mme [LU] [G] en leur qualité d'ayants droits de Mme [Z] [G], décédée, sont responsables des préjudices qu'ils ont subis,
en conséquence,
- condamner solidairement les consorts [P], la société Demy, le syndicat des copropriétaires et son assureur la compagnie AXA France IARD, M. [N] [UF] es-qualité de syndic, M. [FC] [G], M. [AL] [G] et Mme [LU] [G] en leur qualité d'ayants droits de Mme [Z] [G], décédée, à réparer les entiers préjudices des consorts [H],
Sur le quantum,
sur la remise en état des lieux,
- confirmer le jugement de première instance et condamner solidairement tout succombant
à leur régler la somme de 80.505,38 € TTC
sur le préjudice de jouissance,
- infirmer le jugement et statuant à nouveau condamner solidairement tout succombant à leur régler la somme de 81.265,91 € TTC
sur le préjudice financier,
- infirmer le jugement et statuant à nouveau condamner solidairement tout succombant à leur régler la somme de 10.153 € au titre des intérêts de leur emprunt,
sur le préjudice moral,
- infirmer le jugement et statuant à nouveau condamner solidairement tout succombant à leur régler la somme de 10.000 € au titre de leur préjudice moral,
sur l'article 700 et les dépens,
- infirmer le jugement et statuant à nouveau condamner solidairement tout succombant aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à leur régler la somme de 15.000 € au titre des frais engagés en expertise, en première instance et en appel ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
A l'exception des demandes relatives aux préjudices de perte de loyers des consorts [K] et de jouissance des consorts [H], les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Sur la reprise d'instance
Il résulte des articles 370, 373 et 374 du code de procédure civile, que les héritiers d'une partie décédée en cours d'instance peuvent, tout en notifiant ce décès à la partie adverse, intervenir volontairement dans cette instance, qui reprend son cours en l'état où elle se trouvait ;
En l'espèce, MM. [N] et [C] [UF] sont décédés en cours d'instance d'appel ;
Leurs héritiers peuvent poursuivre l'instance ;
Il résulte de l'acte de notoriété du 13 août 2019 que M. [N] [UF] a laissé pour lui succéder son conjoint survivant Mme [U] [DW] [V] [JH] et ses héritiers, M. [C] [B] [UF] et Mme [GI] [R] [UF] ;
Il résulte des actes notariés des 14 février 2020 et 13 octobre 2020, que Mme [IV] [UF] est seule héritière de M. [C] [B] [UF] ;
Il convient par conséquent de déclarer recevable Mme [U] [DW] [V] [JH] veuve [UF] en sa qualité d'ayant-droit de son mari M. [N] [UF], Mme [IV] [UF] en sa qualité d'ayant-droit de M. [C] [B] [UF] (fils de M. [N] [UF]) et Mme [GI] [F] [M] [UF] épouse [HO] en sa qualité d'ayant-droits de son père M. [N] [UF], en leurs interventions volontaires et reprise d'instance ;
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;
Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en prouvant la faute de la victime ou en cas de force majeure ; cette responsabilité est une responsabilité sans faute ;
Devant la cour, la société AXA France IARD maintient que la responsabilité de son assuré le syndicat des copropriétaires n'est pas engagée, soutenant que les travaux entrepris par les époux [P] et la SCI Demy sont la cause des dommages causés à l'immeuble ;
Il résulte cependant expressément des pièces produites aux débats et notamment du rapport d'expertise de M. [WS] que la principale cause des désordres n'est pas l'installation de plomberie défectueuse de l'appartement du 1er étage mais le sciage des solives anciennes qui assuraient l'intégrité du plancher ; modification structurelle qui a mis en péril l'immeuble bâtiment C ; que ce sciage n'est pas l'oeuvre des époux [P] puisqu'il n'est pas contesté que comme l'a affirmé l'expert, les solives récentes ont été posées par le rez-de-chaussée qui n'a jamais été la propriété des époux [P] ;
L'expert a expressément énoncé que la fuite d'eau ponctuelle à l'origine des dégradations au rez-de-chaussée est sans rapport avec l'ensemble des déformations de l'immeuble, que cette fuite qui a provoqué des dégradations a mis en évidence des problèmes structurels au droit du plancher avec des incidences sur l'ensemble du bâtiment C ;
Il ressort au surplus du rapport d'expertise, que la vétusté du bâtiment et les bois d'origine, non traités contre les insectes xylophages et les champignons de pourriture cubique, sont des facteurs aggravants ;
Comme l'a exactement retenu le tribunal, aucune faute ne peut être retenue à l'encontre des époux [P], lesquels ont vendu leurs lots en 1987 après avoir fait réaliser au 1er étage, la division du lot n° 21 en deux studios séparés par des entreprises qualifiées ;
S'agissant de la SCI Demy, aucune faute n'est davantage établie en appel, dès lors qu'aucune pièce ne vient établir que celle-ci a procédé au sciage des solives anciennes qui assuraient l'intégrité du plancher ;
La réunion des lots 10 et 20 non contestée, ainsi que l'absence de production des baux pour la période de 1997 à 2003, ne sauraient établir que la SCI Demy est à l'origine de cette malfaçon ;
Si l'expert a affirmé que ce sciage n'est pas 1'oeuvre de professionnels qualifiés, il n'est pas parvenu à établir lequel des copropriétaires successifs a pu y procéder, comme l'a exactement relevé le tribunal ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité des époux [P] et de la SCI Demy ;
La société AXA maintient également que la responsabilité des syndics bénévoles M. [UF] et Mme [G] est engagée ;
S'agissant de M. [UF], syndic bénévole jusqu'au 29 janvier 1993, la société AXA France IARD reconnaît pourtant qu'il n'est pas établi que celui-ci a été informé du passage des réseaux d'évacuations en dehors du lot privatif des époux [P] ;
Concernant Mme [G], syndic du 29 janvier 1993 à 1996, il a été vu qu'il n'est pas démontré que la SCI Demy soit à l'origine de la malfaçon affectant les solives de son plancher haut ;
Aucune faute n'est établie ;
Comme l'a dit le tribunal, la pleine responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] doit être retenue pour défaut d'entretien de 1'immeuble dont il s'agit puisque ce défaut d'entretien apparaît avoir favorisé l'infestation des solives de cet immeuble par des insectes xylophages ; qu'il ressort du rapport d'expertise, que les travaux de modification du plancher entre le rez-de-chaussée et le premier étage sont la cause majeure des désordres évolutifs ; que la vétusté est un facteur aggravant ; que les solives ont été coupées lors de la création du faux plafond ; que ce n'est pas l'installation de plomberie défectueuse qui a généré les dégradations des solives anciennes précédemment amputées, mais seulement le dégât des eaux qui a révélé les installations de réseaux défectueuses ; que ces désordres, préjudiciables à la collectivité des copropriétaires de l'immeuble sont dues à un défaut d'entretien et un vice affectant les parties communes ;
Enfin, la société AXA fait valoir qu'elle ne garantit que les dommages causés aux tiers sur le fondement quasi-délictuel alors que seule la responsabilité contractuelle peut être envisagée s'agissant de rapports entre le syndicat et les copropriétaires outre que la vétusté de l'immeuble, en raison de son caractère non accidentel, n'est pas garantie ;
Toutefois, contrairement à ses affirmations, le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée envers les copropriétaires sur le fondement contractuel ou délictuel, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, s'il remplit mal sa mission ;
Comme l'a énoncé le tribunal, ce sont les stipulations de la page 5 des conditions générales qui s'appliquent et qui visent les conséquences pécuniaires que l'assuré encourt légalement du fait de ses biens immobiliers, lorsqu'ils causent des dommages aux tiers (articles 1382 à 1386 du code civil) ;
Le tribunal a relevé en outre à juste titre qu'il ressort des pièces du dossier que les consorts [K] ont fait une déclaration de sinistre à leur assureur Axa qui leur a répondu le 25 septembre 2007 en déniant sa garantie au motif que : 'les dommages portant sur les poutres sont considérés comme immobiliers et doivent être pris en charge par l'assureur de l'immeuble' ; la compagnie Axa étant précisément l'assureur de l'immeuble ;
Par ailleurs, il a été vu que la vétusté n'est qu'un facteur aggravant et non la cause des dommages ;
En outre, comme le soulignent le syndicat des copropriétaires et M. et Mme [H] dans leurs écritures, le syndicat des copropriétaires a été assisté de Maître [Y], soit le conseil de la société AXA, pendant toutes les opérations d'expertise et durant l'instance au fond, et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires et la société AXA ont été identiques ;
Or, aux termes de l'article L.113-17 du code des assurances 'L'assureur qui prend la direction d'un procès intenté à l'assuré est censé aussi renoncer à toutes les exceptions dont il avait connaissance lorsqu'il a pris la direction du procès' ;
La société AXA ne peut donc en application de ces dispositions refuser en appel sa garantie à son assuré le syndicat des copropriétaires ;
La demande de mise hors de cause de la société AXA France IARD ainsi que l'action récursoire dirigée contre les époux [P], la SCI Demy et des syndics bénévoles M. [UF] et Mme [G], seront rejetées et le jugement déféré confirmé de ces chefs ;
La société AXA doit être condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires à l'indemnisation des dommages ;
Le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;
Il sera ajouté au jugement que la société AXA France IARD est condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées contre lui et qu'elle est tenue dans les limites de son contrat dont les plafonds et franchises sont opposables à l'assuré et aux tiers ;
Sur la réparation des dommages
En vertu des dispositions des articles 1382 à 1384 du code civil, la réparation du dommage doit être intégrale ;
Sur les préjudices relatifs au coût de réparation de biens
Devant la cour, M. et Mme [H], M. et Mme [K] et M. [PM] maintiennent leur demande au titre de la remise en état des lieux à hauteur respectivement de 80.505.38 € TTC, 100.764,18 € et 74.109,35 € ;
Il apparaît que ces sommes comprennent non des sommes versées au syndicat des copropriétaires au titre des réparations des parties communes mais la quote-part de chacun (respectivement 331, 332 et 331 millièmes) dans la reconstruction du plancher haut du rez-de-chaussée outre les travaux de second oeuvre sur les parties communes hors plancher haut du rez-de-chaussée ;
Ces sommes font donc bien parties du préjudice indemnisable de ces copropriétaires ;
Il résulte des pièces produites aux débats et notamment de la note technique de M. [J], Architecte, outre des compte-rendus de réunions de chantier, que les travaux ont été réalisés entre le 24 septembre 2013 et le 5 juin 2014, en ce compris les travaux privatifs (réhabilitation complète des parties privatives des trois appartements), il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de la société AXA de communication de l'ensemble des factures acquittées ;
Au surplus, M. et Mme [K] produisent aux débats une attestation de M. [J] indiquant que les travaux effectués dans leur appartement ont bien été réalisés dans les règles de l'art et que toutes les factures des entreprises et de l'architecte ont été réglées ;
L'état des paiements au 7 mai 2015 produit par M. et Mme [H] permet également de démontrer que l'ensemble des factures ont été réglées ;
Enfin, le retour à l'ancienne configuration du lot de M. Mme [H] a permis une diminution des coûts de restructuration de 10.000 € HT environ, soit 11.000 € TTC, ainsi que l'atteste M. [J] (pièce 66 de M. et Mme [H] : courrier du 21 décembre 2015) ;
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société AXA France IARD à payer à M. et Mme [H] la somme de 80.505.38 € TTC au titre de leur préjudice de remise en état des lieux, à M. et Mme [K], celle de 100.764,18 € et à M. [PM] celle de 74.109,35 € au titre des travaux de réfection ;
Sur le préjudice financier
Devant la cour, M. et Mme [H] maintiennent leur demande relative au prêt qu'ils indiquent avoir été contraints de souscrire pour financer la reconstruction de leur appartement ;
M. et Mme [K] maintiennent également leur demande au titre des intérêts du prêt souscrit pour l'acquisition du bien et celui souscrit pour les travaux ;
Ces demandes ne peuvent être accueillies dès lors que comme le souligne la société AXA France, tant M. et Mme [H] que M. et Mme [K], sollicitent l'indemnisation des pertes de loyers qui ne seront pas soumises à imposition fiscale, alors que les loyers eux-mêmes auraient été imposés ;
Le préjudice financier n'apparaît pas établi au regard de cet avantage fiscal dont ils bénéficient ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes ;
Sur la réparation au titre de la perte de loyers
M. et Mme [K] maintiennent leur demande à ce titre à hauteur de 61.172 €, soit 17.004 € à la charge de la société AXA au titre de contrat individuel, qu'ils ont souscrit (prise en charge du montant des loyers durant la période nécessaire pour la réparation ou la reconstruction des locaux sinistrés, dans la limite de deux ans) et pour le surplus (44.168 €) à la charge du syndicat des copropriétaires garanti par la société AXA ;
Ils font valoir qu'ils ont subi une perte de loyers du 23 septembre 2007 au 12 septembre 2014 ;
Ils produisent aux débats le contrat de bail consenti à M. [I] et Mme [ZE], le 3 décembre 2006 pour un loyer mensuel de 660 €, avec clause d'indexation, ainsi que le courrier recommandé adressé à Gestrim le 25 septembre 2007, informant du départ de leurs locataires le 23 septembre 2007 à la suite du dégât des eaux ;
Il est par ailleurs établi que les travaux de réhabilitation ont été réalisés entre le 24 septembre 2013 et le 5 juin 2014 ;
Il est également exact que le contrat d'assurance souscrit auprès de la société AXA à effet au 6 avril 2005 prévoit l'indemnisation de la perte de loyers subie par le propriétaire limitée à deux années ;
S'il ressort du courrier du 25 septembre 2007, que la société AXA a indiqué à Mme [K] que les dommages devaient être pris en charge par l'assureur de l'immeuble, il s'avère que cet assureur est également la société AXA ;
Il sera par conséquent fait droit à la demande de prise en charge par la société AXA au titre de la perte de loyers pendant deux ans ;
Il est justifié de la souscription d'un nouveau bail à compter du 12 septembre 2014 ;
Le préjudice doit être arrêté à cette date, conformément à la demande de M. et Mme [K] ;
Ainsi la somme due par la société AXA seule est celle de 17.004 € et la somme due par le syndicat des copropriétaires garanti par la société AXA est celle de 44.168 €;
Le jugement déféré sera donc réformé en ce qu'il a limité l'indemnisation de M. et Mme [K] à 32.000 € ;
La société AXA France IARD sera condamnée à régler la somme de 17.004 €, outre in solidum avec le syndicat des copropriétaires celle de 44.168 €, au titre des pertes de loyer subies par M. et Mme [K] ;
S'agissant de la demande de M. [PM], le tribunal a exactement énoncé que celui-ci justifie de ce que l'appartement était donné à bail ; que son appartement n'étant plus habitable, sa locataire a quitté les lieux fin juillet 2010 ; que le loyer mensuel était d'un montant de 319 €, hors charges ; qu'i1 n'a pas pu louer son appartement avant le mois d'août 2014 ; que dès lors, sa demande est justifiée ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société AXA à verser à M. [PM] la somme de 15.312 € au titre de la perte de loyers ;
Sur le préjudice de jouissance
M. et Mme [H] maintiennent en appel leur demande à hauteur de 81.265,91 € ;
Ils justifient avoir consenti un bail d'habitation à Mme [D] le 26 mai 2006 pour l'un des studios, moyennant un loyer de 430 € par mois, et du départ de la locataire du studio porte droite, Mme [A], le 1er mars 2007, soit avant le sinistre ;
Ils justifient également d'un avis d'expulsion de Mme [D] du 20 octobre 2009, suite à l'ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort par le tribunal d'instance de Fontainebleau le 20 octobre 2008 ainsi que du procès-verbal d'expulsion du même jour ;
Il résulte ainsi des pièces produites que d'une part l'un des studios n'était pas loué lors de l'apparition des désordres et que d'autre part, les loyers pour le second studio ont cessé d'être réglés, engendrant une procédure d'expulsion toujours en cours en octobre 2009, les lieux ayant été repris le 20 octobre 2009 ;
Le préjudice correspond donc bien à une perte de chance de louer l'un des studios sur la période du 8 août 2007 (rapport d'expertise page 16, les appartements sont inhabitables à compter de cette date) jusqu'au 11 octobre 2014 (date justifiée de souscription d'un nouveau bail pour l'appartement réhabilité), soit pendant 86 mois, ainsi qu'à une perte de chance de louer l'autre studio du 20 octobre 2009 (date de reprise des lieux) au 11 octobre 2014, soit pendant 60 mois ;
Cette perte de chance doit être évaluée à 50 % des loyers qui auraient pu être perçus, s'agissant de deux studios loués meublés, dont l'un est notamment resté vacant entre mars et août 2007 et l'autre a nécessité une procédure d'expulsion ;
Le préjudice s'élève donc à la somme de 31.175 € (425 € x 86 mois + 430 € x 60 mois / 2) soit (36.550 + 25.800 € = 62.350 € /2) ;
Le jugement déféré en ce qu'il a alloué à M. et Mme [H] une somme de 10.000 € au titre de la perte de chance de louer le bien sera réformé de ce chef ;
Il convient de leur allouer la somme de 31.175 € au titre de leur préjudice de jouissance ;
Sur le préjudice moral
M. et Mme [K] ainsi que M. et Mme [H] maintiennent en appel que le contentieux a généré une inquiétude grandissante au fur et à mesure des opérations d'expertise qui révélaient l'ampleur des désordres et la question du devenir de leur bien ;
Ils n'établissent cependant par aucune pièce le préjudice moral allégué, étant observé que les biens sinistrés n'étaient pas leur lieu d'habitation mais destinés à être loués et qu'ils ont été totalement rénovés ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées au titre du préjudice moral ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, en ce compris les frais d'expertise et les frais de constat d'huissier du 4 mars 2010 supportés par M. [PM] et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La société AXA France IARD, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- à M. et Mme [H] : 3.000 €,
- aux consorts [UF] : 2.000 €,
- aux consorts [P] : 2.000 €,
- à la SCI Demy et aux consorts [G] : 2.000 €,
- au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] : 2.000 € ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société AXA France IARD ;
La demande par application de l'article 700 du code de procédure civile dirigée contre le syndicat des copropriétaires par M. et Mme [K] doit être rejetée ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Reçoit Mme [U] [DW] [V] [JH] veuve [UF] en sa qualité d'ayant-droits de son mari M. [N] [UF], Mme [IV] [UF] en sa qualité d'ayant-droits de M. [C] [B] [UF] ( fils de M. [N] [UF]) et Mme [GI] [F] [M] [UF] épouse [HO] en sa qualité d'ayant-droits de son père M. [N] [UF], en leurs interventions volontaires et reprise d'instance ;
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et la compagnie AXA à verser à M. et Mme [H] la somme de 10.000 € au titre de leur préjudice de jouissance et à verser à M. et Mme [K] la somme de 32.000 € au titre de la perte de loyers ;
Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et la société AXA France IARD à verser à M. et Mme [H] la somme de 31.175 € au titre de leur préjudice de jouissance ;
Condamne la société AXA France IARD à payer à M. et Mme [K] la somme de 17.004 €, outre in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] celle de 44.168 € au titre des pertes de loyer qu'ils ont subies ;
Condamne la société AXA France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] de toutes condamnations prononcées contre lui ;
Dit que la société AXA France IARD est tenue dans les limites de son contrat dont les plafonds et franchises sont opposables à l'assuré et aux tiers ;
Condamne la société AXA France IARD aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer par application de l'article 700 du même code en cause d'appel, les sommes supplémentaires suivantes :
- à M. et Mme [H] : 3.000 €,
- aux consorts [UF] : 2.000 €,
- aux consorts [P] : 2.000 €,
- à la SCI Demy et aux consorts [G] : 2.000 €,
- au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] : 2.000 € ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
