Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 26 OCTOBRE 2022
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/26663 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6YX4
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/09416
APPELANT
Monsieur [J] [O]
né le 27 avril 1949 à [Localité 4] (82)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Guillaume ANCELET de la SCP ANCELET ELIE SAUDUBRAY ou ADE S, avocat au barreau de PARIS, toque : P0501
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet AGENCE ETOILE, SARL inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 054 804 166
C/O Cabinet AGENCE ETOILE
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0750
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [J] [O] est propriétaire des lots 3 et 20 dans le bâtiment A et les lots 110 et 111 dans le bâtiment B de l'ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2].
L'assemblée générale des copropriétaires du 22 octobre 2009 a pris les résolutions suivantes :
- dans sa résolution n°5, elle a décidé le ravalement du bâtiment A et la réfection de la toiture cour du bâtiment A,
- dans sa résolution n°6, elle a décidé le ravalement du bâtiment B et la réfection de la toiture du bâtiment B,
- dans sa résolution n°7, elle a décidé les travaux d'électricité selon proposition de l'entreprise EPL, le ravalement selon proposition de l'entreprise Lenzi, la réfection de zinguerie sur ravalement et les travaux de couverture selon proposition de l'entreprise
Madi Saint.
Le tribunal de grande instance de Paris, par jugement rendu le 15 septembre 2011, a :
- débouté M. [J] [O] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 22 octobre 2009,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en paiement de charges,
- condamné M. [J] [O] à payer 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt du 3 décembre 2014, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du 15 septembre 2011 et a annulé les résolutions 5, 6 et 7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 octobre 2009.
L'assemblée générale du 18 mars 2015 a, aux termes des résolutions n° 3 à 18, à nouveau, voté les travaux de ravalement et de réfection de la toiture des bâtiments A et B, dans les termes suivants :
'- Résolution n°3 Travaux de ravalement et réfection des toitures du bâtiment A ...
Ravalement Entreprise Lenzi ...
Ont voté pour : 9 copropriétaires, représentant 834/834èmes
Ont voté contre : néant
Absentions : néant
Cette entreprise est retenue
Zinguerie Couverture Entreprise : Madi Sanit
Ont voté pour : 9 copropriétaires, représentant 834/834èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette entreprise est retenue ...
L'assemblée générale décide et confirme en tant que de besoin des travaux suivants :
les travaux de ravalement et réfection de la toiture versant cour du bâtiment A seront
exécutés selon proposition et de l'entreprise Lenzi au prix de 100.708,64 € TTC et de l'entreprise Madi Sanit au prix de 39.312,04 € TTC
' le syndic est autorisé à passer commande et appeler les fonds suivant le calendrier fixé
ci-dessous ;
' le démarrage des travaux est prévu fin septembre 2010 ;
' le coût des travaux ainsi que les frais, honoraires et assurances y afférents seront
répartis selon les millièmes bâtiments A.
Ont voté pour : 9 copropriétaire, représentant 834/834èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est adoptée
- Résolution n°4 ...
L'assemblée générale décide et confirme en tant que de besoin que la maîtrise d''uvre pour
les travaux de ravalement et réfection de la toiture versant cour du bâtiment A est confiée au cabinet Item moyennant des honoraires de 13.226,54 € TTC.
Ont voté pour : 9 copropriétaires, représentant 834/834èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est adoptée
- Résolution n°5 ...
L'assemblée générale décide et confirme en tant que de besoin que la mission de
coordinateur SPS pour les travaux de ravalement et réfection de la toiture versant cour du
bâtiment Aest confiée à la société BDNC moyennant des honoraires de 2.998,87 € TTC.
Ont voté pour : 9 copropriétaires, représentant 834/834èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est adoptée
- Résolution n°6 ...
L'assemblée générale décide et confirme en tant que de besoin qu'une police d'assurance dommage ouvrage sera souscrite en vertu de la loi du 4 janvier 1978 pour les travaux de ravalement et réfection de la toiture versant cour du bâtiment A moyennant une prime de 3.174,32 € TTC du coût des travaux auprès de la compagnie De Clarens ;
Ont voté pour : 9 copropriétaires, représentant 834/834èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est adoptée
- Résolution n°7 ...
L'assemblée générale décide et confirme en tant que de besoin que le syndic aura droit, sur le montant des travaux, à une rémunération fixée à 2.666,49 € TTC.
Ont voté pour : 9 copropriétaires, représentant 834/834èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est adoptée
- Résolution n°8 Travaux de ravalement et réfection des toitures du bâtiment B ...
L'assemblée générale examine et soumet au vote les propositions suivantes :
Ravalement Entreprise : Lenzi
Ont voté pour : 16 copropriétaires, représentant 899/899èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette entreprise est retenue
Zinguerie couverture Entreprise Madi Sanit
Ont voté pour : 9 copropriétaires, représentant 834/834èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette entreprise est retenue
L'assemblée générale décide et confirme en tant que de besoin les travaux suivants :
' les travaux de ravalement réfection de la toiture du bâtiment B seront exécutés selon
proposition de l'entreprise Lenzi au prix de 252.553,52 € TTC et de l'entreprise Madi Sanit au prix de 93.596,92 € TTC.
' le syndic est autorisé à passer commande et appeler les fonds suivant le calendrier fixé
ci-dessous ;
' le démarrage prévisionnel des travaux est prévu fin septembre 2010 ;
' le coût des travaux ainsi que les frais, honoraires et assurances y afférents seront
répartis selon les millièmes bâtiments B.
Ont voté pour : 16 copropriétaires, représentant 899/899èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est adoptée
- Résolution n°9 ...
L'assemblée générale décide et confirme en tant que de besoin que la maîtrise d'oeuvre pour les travaux de ravalement et réfection de la toiture du bâtiment B est confiée au cabinet Item moyennant des honoraires de 32.735,37 € TTC.
Ont voté pour : 16 copropriétaires, représentant 899/899èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est adoptée
- Résolution n°10 ...
L'assemblée générale décide et confirme en tant que de besoin que la mission de coordinateur SPS pour les travaux de ravalement et réfection de la toiture du bâtiment B est confiée à la société BDNC moyennant des honoraires de 7.421,87 € TTC.
Ont voté pour : 16 copropriétaires, représentant 899/899èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est adoptée
- Résolution n°11 ...
L'assemblée générale décide et confirme en tant que de besoin qu'une police d'assurance dommages ouvrage sera souscrite en vertu de la loi du 4 janvier 1978 pour les travaux de
ravalement et réfection de la toiture du bâtiment B moyennant une prime de 7.884,14 € TTC du coût des travaux auprès de la compagnie De Clarens ;
Ont voté pour : 16 copropriétaires, représentant 899/899èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est adoptée
- Résolution n°12 ...
L'assemblée Générale décide et confirme en tant que de besoin que le syndic aura droit, sur
le montant des travaux, à une rémunération fixée à 7.933,65 € TTC.
Ont voté pour : 16 copropriétaires, représentant 899/899èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est adoptée
- Résolution n°13 Travaux communs aux deux bâtiments pour les travaux votés aux résolutions 3 et 8 ...
L'assemblée générale examine et soumet au vote les propositions suivantes :
Electricité Entreprise : EPL
Ont voté pour : 22 copropriétaires, représentant 8650/8650èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est retenue
Ravalement Entreprise : Lenzi
Ont voté pour : 22 copropriétaires, représentant 8650/8650èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est retenue
Zinguerie couverture Entreprise : Madi Sanit
Ont voté pour : 22 copropriétaires, représentant 8650/8650èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est retenue ...
L'assemblée générale décide et confirme en tant que de besoin des travaux suivants :
' les travaux communs aux deux bâtiments pour les travaux votés aux résolutions 3 et 8
seront exécutés selon proposition de l'entreprise EPL au prix de 6.045,15 € TTC, de l'entreprise Lenzi au prix de 9. 878 ,17 € TTC et de l'entreprise Madi Sanit au prix de 4.509,98 € TTC ;
' le syndic est autorisé à passer commande et appeler les fonds suivant le calendrier
fixé ci-dessous ;
' le démarrage prévisionnel des travaux est prévu fin septembre 2010 ;
' le coût des travaux ainsi que les frais, honoraires et assurances y afférents seront
répartis selon les millièmes bâtiments A.
Ont voté pour : 22 copropriétaires, représentant 8650/8650èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est adoptée
- Résolution n°14 ...
L'assemblée générale décide et confirme en tant que de besoin que la maîtrise d''uvre pour
les travaux communs aux deux bâtiments pour les travaux votés aux résolutions 3 et 8 est confiée au cabinet Item moyennant des honoraires de 1.960,20 € TTC.
Ont voté pour :
22 copropriétaires, représentant 8650/8650èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est adoptée
- Résolution n°15 ...
L'assemblée générale décide et confirme en tant que de besoin que la mission de
coordinateur SPS pour les travaux communs aux deux bâtiments pour les travaux votés aux
résolutions 3 et 8 est confiée à la société BDNC moyennant des honoraires de 444,43 € TTC. Ont voté pour : 22 copropriétaires, représentant 8650/8650èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est adoptée
- Résolution n°16 ...
L'assemblée générale décide et confirme en tant que de besoin qu'une police d'assurance dommage ouvrage sera souscrite en vertu de la loi du 4 janvier 1978 pour les travaux communs aux deux bâtiments pour les travaux votés aux résolutions 3 et 8 moyennant une prime de 524, 47 euros TTC du coût des travaux auprès de la compagnie DE CLARENS. Ont
voté pour : 22 copropriétaires, représentant 8650/8650èmes Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est adoptée
- Résolution n°17 ...
L'Assemblée générale décide et confirme en tant que de besoin que le syndic aura droit, sur le montant des travaux, à une rémunération fixée à 444,43 euros TTC.
Ont voté pour : 22 copropriétaires, représentant 8650/8650èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est adoptée
- Résolution n°18 ...
L'Assemblée générale confère au syndic tous pouvoirs à l'effet de, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires :
' solliciter un prêt auprès du Crédit Foncier dont le montant ne pourra dépasser la somme du coût des travaux dus par les copropriétaires emprunteurs au titre de leurs quotes-parts et accepter l'offre de prêt valant contrat, dont un projet a été annexé à la convocation de l'assemblée générale.
' recenser les copropriétaires qui entendent payer comptant,
' recenser les copropriétaires qui entendent adhérer à l'emprunt,
Les copropriétaires qui décident de participer à l'emprunt doivent notifier leur décision au
Syndic en précisant le montant de l'emprunt qu'ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part de dépenses.
Cette notification au syndic doit intervenir après le vote de l'assemblée générale de
l'opération financée dans le délai de deux mois maximum à compter de :
La notification du procès-verbal de l'assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants,
La tenue de l'Assemblée générale pour les autres copropriétaires.
' exécuter toutes les obligations du contrat de prêt, étant précisé que le remboursement
se fera par prélèvements automatiques sur le compte bancaire de chacun des
copropriétaires, tenu envers le syndicat pour le seul montant de sa quote-part de prêt
correspondant au paiement des travaux. A cet égard, les prélèvements seront effectués
par le Crédit Foncier en qualité de mandataire, au nom et pour le compte du syndicat.
' souscrire un contrat de cautionnement ...
Les copropriétaires payant les travaux à l'aide de l'emprunt contracté par le syndicat dans
les conditions visées ci-dessus donnent d'ores et déjà leur accord.
Pour les copropriétaires ne souscrivant pas le prêt, le syndic procédera aux appels de fonds
nécessaire au paiement des travaux ci-dessus votés à raison de 100% au 20 juin 2015, de telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations des entreprises aux dates convenues.
Les paiements s'effectuant au fur et à mesure de l'avancement des travaux, il n'y aura pas
lieu de placer les fonds recueillis.
Ont voté pour : 22 copropriétaires, représentant 8650/8650èmes
Ont voté contre : néant
Abstentions : néant
Cette résolution est adoptée'.
Par acte d'huissier en date du 19 mai 2015, M. [J] [O] a saisi le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir l'annulation de l'assernblée générale du 18 avril 2015 et à titre subsidiaire l'annulation des résolutions 'n°6 à 28" de cette assemblée.
Suite à la réouverture des débats, M. [J] [O] a précisé que sa demande subsidiaire portait sur l'annulation des résolutions n° 3 à 18 de cette assemblée.
Par jugement du 30 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté M. [J] [O] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 mars 2015,
- débouté M. [J] [O] de sa demande d'annulation des résolutions n° 3 à 18 de l'assemblée générale du 18 mars 2015,
- débouté les parties de toutes leurs autres demandes,
- condamné M. [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédtue civile,
- condamné M. [J] [O] aux dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. [O] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 novembre 2018.
La procédure devant la cour a été clôturée le 18 mai 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 6 février 2019 par lesquelles M. [O], appelant, invite la cour, à :
- dire recevable et bien fondée son action,
En conséquence,
A titre principal,
- annuler l'assemblée générale du 18 mars 2015 ; à défaut, annuler l'ensemble des
résolutions prises par cette assemblée générale des copropriétaires,
A titre subsidiaire,
- annuler les résolutions n°3 à 18 de l'assemblée générale du 18 mars 2015,
En tout état de cause,
- juger qu'il ne devra pas participer financièrement aux travaux,
- condamner le syndicat de copropriétaires à lui payer la somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Vu les conclusions en date du 22 février 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, de :
- débouter purement et simplement M. [O] de l'intégralité de ses demandes,
- confirmer le jugement du 30 octobre 2018 en toutes ses dispositions et y ajoutant,
- condamner M. [O] à lui payer une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner M. [O] à lui payer somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation,
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 mars 2015
M. [O] fonde sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 mars 2015 sur :
- la violation de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 3 décembre 2014, en ce que l'assemblée générale du 18 mars 2015 est identique à celle du 22 octobre 2009, annulée par cet arrêt, et que le syndicat ne peut passer outre l'autorité de la force jugée sauf à commettre une fraude à l'arrêt,
- l'absence de preuve de tenue de l'assemblée générale,
- l'absence de respect des voix des copropriétaires, en ce que selon le règlement de copropriété du 8 septembre 1988, l'ensemble des voix des copropriétaires correspond à 10.000 tantièmes alors que l'assemblée a procédé au vote sur la base de 9.950 tantièmes ;
sur l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 3 décembre 2014
Selon les pièces produites, les résolutions de l'assemblée générale du 18 mars 2015 relatives aux travaux ont le même objet que les résolutions 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 22 octobre 2009 qui ont été annulées par l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 3 décembre 2014 ;
Toutefois les premiers juges ont exactement retenu que 'En application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d'annulation judiciaire d'une décision de l'assemblée générale, celle-ci est en droit d'adopter, dans des conditions régulières cette fois, une nouvelle décision ayant le même objet que celle qui a été annulée.
L'assemblée générale du 18 mars 2015 était donc bien fondée à voter à nouveau les travaux de ravalement et de réfection de la toiture des bâtiments A et B, à la suite de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 3 décembre 2014 qui a annulé les résolutions 5, 6 et 7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 octobre 2009 qui avaient le même objet, sans porter atteinte à l'autorité de la chose jugée s'il s'agit de travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble' ;
En outre, le fait que l'assemblée générale n'ait pas décidé de former un pourvoi à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 3 décembre 2014 et le fait que les travaux aient été exécutés et financés avant l'assemblée générale du 18 mars 2015 n'empêchaient pas l'assemblée générale d'entériner a posteriori ces travaux ; d'autre part au vu de l'analyse ci-après, il s'agissait de travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble et non de travaux d'amélioration ;
sur la preuve de la tenue de l'assemblée générale du 18 mars 2015
Les premiers juges ont à juste titre relevé que 'En application de l'article 14 du décret du 17 mars 1967, il est tenu à l'occasion des assemblées générales une feuille de présence qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose et qui est émargée par chaque copropriétaire présent ou par son mandataire.
Le syndicat des copropriétaires produit la feuille de présence des copropriétaires relative à l'assemblée générale du 18 mars 2015, apportant ainsi la preuve que cette demière s'est bien tenue' ;
Il y a lieu d'ajouter que le syndicat a à nouveau devant la cour produit la feuille de présence de l'assemblée générale du 18 mars 2015 (pièce 5) ;
sur le respect des voix des copropriétaires
En application de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ;
Le règlement de copropriété du 8 septembre 1988 (pièce 2 [O]) mentionne 10.000 tantièmes ;
Toutefois les premiers juges ont à bon escient mentionné que 'En l'espèce, aux termes d'un acte notarié en date du 24 avril 2002, l'état descriptif de division a été modifié à la suite de la création d'un lot n°131 correspondant à une bande de terrain dans le bâtiment B au rez-de-chaussée, portant le nombre de millièmes de la copropriété à 10.018 tantièmes.
Un deuxième acte notarié établi le même jour, prend acte de l'échange de ce lot n° 131 entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire avec le lot n°105 qui correspond à une réserve. Le lot n°105 qui comportait 68/1018èmes des parties communes a été supprimé lors du même acte, ramenant ainsi les tantièmes de la copropriété à 9.950èmes.
Ces actes sont produits par le syndicat des copropriétaires et pour lesquels il est justifié de leur publication' ;
Il y a lieu d'ajouter que le syndicat produit à nouveau en appel les actes susvisés et que c'est donc à juste titre que l'assemblée générale du 18 mars 2015 a procédé au vote sur la base de 9.950 tantièmes ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [J] [O] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 mars 2015 ;
Sur la demande d'annulation des résolutions n°3 à 18 de l'assemblée générale du 18 mars 2015
M. [O] fonde sa demande d'annulation des résolutions n°3 à 18 sur :
- la violation des règles de majorité, estimant que s'agissant de travaux d'amélioration, ils auraient dû être votés à la majorité de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 et non à celle de l'article 24,
- la violation des règles relatives à la participation aux assemblée générales, au motif d'une part que le règlement ne stipule pas que seuls les copropriétaires concernés par les dépenses d'entretien doivent prendre part au vote, et d'autre part que s'agissant de travaux d'amélioration, les résolutions ne peuvent relever des dispositions de l'article 24-III,
- l'absence d'information des copropriétaires, en ce que les résolutions 3 à 18 décidant de travaux déjà réalisés constituent une fraude à la loi dans le but de faire payer M. [O] et que l'absence de production du projet de contrat et de la proposition d'engagement de caution n'ont pas suffisamment permis l'information des copropriétaires ;
sur le respect des règles de majorité
Aux termes de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 18 mars 2015, ' I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ...' ;
Aux termes de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 18 mars 2015, 'L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux ...' ;
En l'espèce, dans son rapport du 23 novembre 2010 (pièce 11 SDC), relatif au ravalement des façades sur cour et à la réfection des couvertures versant cour, l'architecte M. [B] précise 'J'attire une nouvelle fois votre attention sur le mauvais état des éléments de structure en bois de ces façades ... Les façades Est et Sud ont été totalement mises à nu. L'état de dégradation des pans de bois correspond malheureusement à ce qu nous avions estimé. Les façades Ouest et Est seront déshabillées fin décembre/début janvier. Nous craignons également que les bois mis à nu présentent des désordres corroborant nos estimations de départ. Toute interruption de chantier est donc à proscrire formellement ...' ;
Il convient donc de considérer que c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé que les travaux de ravalement des bâtiments et de réfection de la toiture des immeubles A et B adoptés par l'assemblée générale du 18 mars 2015, sont manifestement des travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble, imposés par la vétusté et le mauvais état de l'immeuble et nécessaires à sa conservation, et non des travaux d'amélioration au sens de l'article 30 précité et que les résolutions n° 3 à 18 ont pu être légitimement votées à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;
sur l'application des règles relatives à la participation aux assemblées générales
Aux termes de l'article 24 III de la loi du l0 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 18 mars 2015, 'Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses' ;
Les premiers juges ont exactement relevé que 'En l'espèce, le règlement de copropriété a prévu des charges spéciales à chaque bâtiment qui sont définies comme étant 'les charges relatives à l'entretien et à la conservation propres à chaque bâtiment (réparation et réfection de toitures, de terrasses, ravalement de façade, entretien, réparation et reconstruction des murs, des planchers, décorations et éléments extérieurs de façades y compris les balcons, réparations et entretien du hall, des escaliers, des couloirs)' ainsi que les peintures extérieures notamment à l'occasion d'un ravalement des façades.
Aux termes de ce règlement de copropriété, seuls les copropriétaires concernés par les dépenses d'entretien de l'immeuble doivent prendre part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses' ;
Il convient d'ajouter qu'il ressort de l'analyse ci-avant que les travaux objets des résolutions contestées ne sont pas des travaux d'amélioration mais d'entretien et de conservation de l'immeuble ;
En conséquence, les résolutions litigieuses relèvent bien des dispositions de l'article 24-III précité et c'est à juste titre que les premiers juges ont conclu que les résolutions n° 3 à 18 sont régulières en ce qu'elles ont été votées en application de l'article 24-III de la loi du 10 juillet 1965 ;
sur l'information des copropriétaires
Aux termes de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, 'Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : I-Pour la validité de la décision : (...) 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi' ;
L'assemblée générale pouvant voter a posteriori des travaux déjà exécutés, le seul fait que les travaux étaient déjà réalisés lors du vote des résolutions litigieuses par l'assemblée générale du 18 mars 2015 ne constitue pas une fraude à la loi tel que l'allègue M. [O], sous réserve que l'information des copropriétaires ait été respectée ;
Les premiers juges ont à juste titre retenu que 'L'assemblée générale du 18 mars 2015 a été informée de l'annulation des résolutions 5, 6 et 7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 octobre 2009, 1'arrêt rendu par la cour d'appel le 3 décembre 2014 étant joint à la convocation.
Par ailleurs, l'assemblée générale a la possibilité de voter à nouveau desrésolutions annulées judiciairement.
Enfin, il a été joint à la convocation à l'assemblée générale du 18 mars 2015, outre les projets des résolutions n° 3 à 18 :
- le tableau de répartition des travaux par copropriétaire, précisant le montant de la participation de chaque copropriétaire,
- un rapport d'analyse des offres ainsi qu'un comparatif de ces offres,
- un descriptif détaillé des travaux,
- les devis détaillés des entreprises comprenant la description des travauxet le coût de chacun d'eux, étape par étape,
- une offre de prêt copropriété valant contrat établi par le Crédit Foncier, comportant les conditions particulières et générales et la proposition d'engagement de caution' ;
Il convient de considérer que les copropriétaires ont été notamment informés 'des conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi' au sens de l'article 11 précité ;
En conséquence, c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que l'information des copropriétaires qui répond aux conditions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 a donc été complète, de sorte que ceux-ci ont pu se prononcer en toute connaissance de cause ;
Ainsi le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande d'annulation des résolutions n° 3 à 18 de l'assemblée générale du 18 mars 2015;
Sur la demande de dispense de participation aux travaux
M. [O] sollicite de dire qu'il ne devra pas participer financièrement aux travaux ; il ne motive pas cette demande dans le corps de ses conclusions ;
En l'espèce, M. [J] [O] étant débouté de sa demande d'annulation des résolutions n° 3 à 18, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a aussi débouté de sa demande de dispense de participation aux travaux, ceux-ci ayant été régulièrement adoptés ;
Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires sollicite de 'confirmer le jugement en toutes ses dispositions et y ajoutant de condamner M. [O] à lui verser la somme de 10.000 € pour procédure abusive', au motif que M. [O] se livre à un harcèlement à l'encontre du syndicat et que son seul objectif est précuniaire, ne souhaitant pas régler les travaux dont il a profité ;
Il convient de considérer que le syndicat ne conteste pas le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts formée en première instance et qu'il forme une demande de dommages et intérêts au titre de l'appel abusif ;
En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ;
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que l'appel de M. [O] aurait dégénéré en abus du droit de former un recours ; il doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts formée en appel ;
En conséquence, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande en appel de condamner M. [O] à lui verser des dommages et intérêts pour appel abusif ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [O], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [O] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en appel de condamner M. [O] à lui verser des dommages et intérêts pour appel abusif ;
Condamne M. [J] [O] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
