REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 26 OCTOBRE 2022
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/04245 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B2XVO
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Janvier 2017 -Tribunal de Grande Instance de Paris RG n° 13/15382
APPELANTS
Monsieur [L] [A]
né le 28 Novembre 1952 à [Localité 27] (05)
[Adresse 22]
[Localité 21]
Madame [X] [W] épouse [A]
née le 10 Juillet 1953 à Casablanca (Maroc)
[Adresse 22]
[Localité 21]
Monsieur [FH] [OV] [Y]
né le 02 Avril 1942 à Ain-Sefra (Algérie)
[Adresse 7]
[Localité 21]
Monsieur [Z] [CO]
[Adresse 18]
[Localité 21]
né le 20 Septembre 1940 à [Localité 28] (69)
Monsieur [DG] [E]
né le 05 Février 1954 à [Localité 21]
[Adresse 8]
[Localité 21]
Monsieur [IA] [FB]
né le 04 Septembre 1961 à [Localité 21]
[Adresse 3]
[Localité 21]
Madame [UV] [NS]
née le 07 Août 1955 à [Localité 32] (39)
[Adresse 17]
[Localité 21]
Monsieur [VY] [YX]
né le 25 Octobre 1958 à [Localité 21]
[Adresse 16]
[Localité 21]
Monsieur [YF] [EP]
né le 29 Juillet 1938 à Téhéran (Iran)
[Adresse 17]
[Localité 21]
Monsieur [J] [BJ]
né le 15 Février 1984 à [Localité 21]
[Adresse 4]
[Localité 21]
Madame [WE] [CI]
née le 11 Septembre 1982 à [Localité 21]
[Adresse 14]
[Localité 21]
Monsieur [H] [BJ]
né le 10 Mai 1985 à [Localité 21]
[Adresse 6]
[Localité 21]
Madame [D] [GR] épouse [PT]
née le 19 Mars 1943 à [Localité 31] (06)
[Adresse 10]
[Localité 21]
Monsieur [ZO] [PT]
né le 02 Avril 1931 à [Localité 21]
[Adresse 10]
[Localité 21]
Madame [RE] [NL]
née le 29 Janvier 1941 à [Localité 21]
[Adresse 19]
[Localité 21]
Madame [S] [C]
née le 11 Mars 1950 à [Localité 30] (57)
[Adresse 11]
[Localité 12]
Madame [XU] [MU] épouse [B]
née le 01 Décembre 1932 à [Localité 21]
[Adresse 2]
[Localité 21]
Madame [RK] [MU] épouse [OJ]
née le 09 Janvier 1943 à [Localité 25] (50)
[Adresse 2]
[Localité 21]
Madame [Z] [MU]
née le 04 Avril 1935 à [Localité 21]
[Adresse 2]
[Localité 21]
Monsieur [WW] [TF]
né le 23 Juin 1956 à [Localité 24] (92)
[Adresse 17]
[Localité 21]
Monsieur [N] [G]
né le 12 Mars 1977 à [Localité 21]
[Adresse 17]
[Localité 21]
Monsieur [MI] [DY]
né le 18 Décembre 1975 à [Localité 21]
[Adresse 17]
[Localité 21]
Monsieur [KB] [PB]
né le 04 Juin 1952 à [Localité 21]
[Adresse 17]
[Localité 21]
Monsieur [ZD] [T]
né le 23 Juillet 1935 à Marrakech (Maroc)
[Adresse 1]
[Localité 21]
Madame [JJ] [DS]
née le 20 Septembre 1972 à Téhéran (Iran)
[Adresse 17]
[Localité 21]
Madame [AK] [OD]
née le 17 Octobre 1991 à [Localité 21]
[Adresse 9]
[Localité 21]
Monsieur [O] [V]
né le 14 Mai 1949 à [Localité 26] (69)
[Adresse 20]
[Localité 21]
Madame [F] [R] épouse [PM]
née le 07 Septembre 1954 à [Localité 34] (94)
[Adresse 15]
[Localité 21]
Monsieur [IS] [PM]
né le 30 Juillet 1953 à [Localité 23] (91)
[Adresse 15]
[Localité 21]
Monsieur [LR] [FZ]
né le 14 Novembre 1953 à [Localité 29] (77)
[Adresse 5]
[Localité 21]
Tous représentés par Me François DUHART, avocat au barreau de PARIS, toque : E0172
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 17] représenté par son syndic, le cabinet [XC] ************
C/O CABINET [XC]
[Adresse 13]
[Localité 21]
Représenté par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
ayant pour avocat plaidant : Me [F] FRANCESCHI substituée par Me Jean-Philippe BONIFACI - ALTEVA AVOCATS - avocat au barreau de PARIS, toque : C1525
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 Juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * *
FAITS ET PROCÉDURE
L'immeuble situé au [Adresse 17], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et administré par son syndic, le cabinet [XC].
Cet immeuble est composé de 6 bâtiments, et desservi par des ascenseurs classés en trois catégories et ainsi répartis :
- deux ascenseurs, l'un principal et l'autre de service dépendant de la cage d'escalier A, côté avenue Malakof, et desservant en sous-sol, sous trois niveaux, les parkings et caves, du rez-de-chaussée, ainsi que les appartements jusqu'au 10ème étage,
- deux ascenseurs, l'un principal, l'autre de service, dépendant de la cage d'escalier B, se trouvant dans le corps central de l'immeuble, au droit du hall d'accueil des gardiens de l'immeuble, desservant également les parkings et les caves, sous trois niveaux, ainsi que les appartements des résidents jusqu'au 10ème étage de cette partie de l'immeuble,
- deux ascenseurs, l'un principal, l'autre de service, dépendant de la cage d'escalier C, se trouvant dans le troisième corps du bâtiment principal, côté rue Duret, desservant les parkings et box, sous trois niveaux,
- un monte charge/ascenseur, dépendant de la cage d'escalier G, qui dessert les parkings aux 2ème et 3ème sous-sols, ainsi que les locaux sur coursives aux 1er et 2ème étages de l'immeuble, et 1'ascenseur dessert les caves, parkings et boxes situés aux 1er, 2ème et 3ème sous-sols de l'immeuble.
Une assemblée générale s'est tenue le 27 mars 2013, au cours de laquelle ont notamment été adoptées deux résolutions relatives au contrôle d'accès aux ascenseurs et escaliers se trouvant au bâtiment I, cages d'escalier A, B et C.
Un groupe de 45 copropriétaires, a, par acte d'huissier en date du 13 juillet 2013, assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble devant le tribunal de grande instance de Paris, en annulation des deux résolutions, 29-1 et 31-1, relatives, respectivement, aux cages d'escalier B et C.
Il s'agit de M. [P] [K], Mme [BF] [FT] épouse [K], M. [O] [V], M. [L] [A], Mme [X] [W] épouse [A], M. [FH] [OV] [Y], M. [DG] [E], M. [N] [G], M. [KB] [M], Mme [SC] [TA] épouse [M], M. [ZD] [T], la société anonyme Colora, M. [VY] [YX], M. [LR] [FZ], Mme [I] [VM], Mme [RE] [NL], Mme [D] [GR] épouse [PT], M. [ZO] [PT], M. [YF] [EP], M. [MI] [DY], M. [KT] [ZV], Mme [TL] [U] épouse [ZV], Mme [F] [R] épouse [PM], M. [IS] [PM], Mme [MC] [UD], Mme [AK] [OD], M. [UJ] [NA], Mme [AH] [CL] épouse [NA], Mme [XU] [MU] épouse [B], Mme [RK] [MU] épouse [OJ], Mme [Z] [MU], Mme [UV] [NS], M. [KB] [PB], M. [Z] [CO], Mme [JJ] [DS], M. [J] [BJ], Mme [WE] [BJ] épouse [CI], M. [H] [BJ], M. [IA] [FB], Mme [S] [EJ] épouse [C], M. [WW] [TF], M. [LK] [YL] [SU], Mme [YL] [SU], Mme [RW] [HI] épouse [JP] et Mme [KZ] [KH].
Par jugement du 12 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré irrecevables à contester la résolution 29-1 de l'assemblée générale du 27 mars 2013 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 17], la société anonyme Colora, M. [WW] [TF], M. [N] [G], M. [MI] [DY], M. [KB] [PB], Mme [UV] [NS], M. [L] [A], Mme [X] [W] épouse [A], M. [FH] [OV] [Y], M. [Z] [CO], M. [DG] [E], M. [IA] [FB], Mme [D] [PT], M. [ZO] [PT], M. [VY] [YX], M. [J] [BJ], Mme [WE] [BJ] épouse [CI], M. [H] [BJ], Mme [S] [EJ] épouse [C], Mme [I] [VM], Mme [XU] [MU] épouse [B], Mme [RK] [MU] épouse [OJ], Mme [Z] [MU], Mme [MC] [UD], Mme [KZ] [KH], Mme [RW] [HI] épouse [JP], M. [ZD] [T], M. et Mme [LK] [YL] [SU], M. [UJ] [NA], Mme [AH] [CL] épouse [NA], Mme [JJ] [DS], M. [KT] [ZV], M. et Mme [P] [K], Mme [AK] [OD], M. [O] [V], Mme [F] [R] épouse [PM], M. [IS] [PM], Mme [TL] [U] épouse [ZV], M. [LR] [FZ] et M. et Mme [KB] [M],
- déclaré irrecevables à contester la résolution 31-1 de l'assemblée générale du 27 mars 2013 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 17], la société anonyme Colora, M. [WW] [TF], M. [N] [G], M. [MI] [DY], M. [KB] [PB], Mme [UV] [NS], M. [L] [A], Mme [X] [W] épouse [A], M. [FH] [OV] [Y], M. [Z] [CO], M. [DG] [E],, M. [IA] [FB], Mme [D] [PT], M. [ZO] [PT], M. [VY] [YX], M. [YF] [EP], M. [H] [BJ], Mme [RE] [NL], Mme [S] [EJ] épouse [C], Mme [I] [VM], Mme [XU] [MU] épouse [B], Mme [RK] [MU] épouse [OJ], Mme [Z] [MU], Mme [MC] [UD], Mme [KZ] [KH], Mme [RW] [HI] épouse [JP], M. [ZD] [T], M. et Mme [LK] [YL] [SU], M. [UJ] [NA], Mme [AH] [CL] épouse [NA], Mme [JJ] [DS], M. [KT] [ZV], M. et Mme [P] [K], Mme [AK] [OD], M. [O] [V], Mme [F] [R] épouse [PM], M. [IS] [PM], Mme [TL] [U] épouse [ZV], M. [LR] [FZ] et M. et Mme [KB] [M].
- débouté l'ensemble des copropriétaires de leurs demandes d'annulation des résolutions 29-1 et 31-1 de l'assemblée générale du 27 mars 2013 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 17],
- débouté l'ensemble des copropriétaires de leur demande de dommages et intérêts,
-débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives,
-ordonné l'execution provisoire de la présente décision,
- condamné la société anonyme Colora, M. [WW] [TF], M. [N] [G], M. [MI] [DY], M. [KB] [PB], Mme [UV] [NS], M. [L] [A], Mme [X] [W] épouse [A], M. [FH] [OV] [Y], M. [Z] [CO], M. [DG] [E], M. [IA] [FB], Mme [D] [PT], M. [ZO] [PT], M. [VY] [YX], M. [YF] [EP], M. [J] [BJ], Mme [WE] [BJ] épouse [CI], M. [H] [BJ], Mme [RE] [NL], Mme [S] [EJ] épouse [C], Mme [I] [VM], Mme [XU] [MU] épouse [B], Mme [RK] [MU] épouse [OJ], Mme [Z] [MU], Mme [MC] [UD], Mme [KZ] [KH], Mme [RW] [HI] épouse [JP], M. [ZD] [T], M. et Mme [LK] [YL] [SU], M. [UJ] [NA], Mme [AH] [CL] épouse [NA], Mme [JJ] [DS], M. [KT] [ZV], M. et Mme [P] [K], Mme [AK] [OD], M. [O] [V], Mme [F] [R] épouse [PM], M. [IS] [PM], Mme [TL] [U] épouse [ZV], M. [LR] [FZ] et M. et Mme [KB] [M], aux dépens de la présente instance ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec distraction.
Trente des copropriétaires parties en première instance ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 février 2017, soit M. [O] [V], M. [L] [A], Mme [X] [W] épouse [A], M. [FH] [OV] [Y], M. [DG] [E], M. [N] [G], M. [ZD] [T], M. [VY] [YX], M. [LR] [FZ], Mme [RE] [NL], Mme [D] [GR] épouse [PT], M. [ZO] [PT], M. [YF] [EP], M. [MI] [DY], M. [IS] [PM], Mme [F] [R] épouse [PM], Mme [AK] [OD], Mme [XU] [MU] épouse [B], Mme [RK] [MU] épouse [OJ], Mme [Z] [MU], Mme [UV] [NS], M. [KB] [PB], M. [Z] [CO], Mme [JJ] [DS], M. [J] [BJ], Mme [WE] [BJ] épouse [CI], M. [H] [BJ], M. [IA] [FB], Mme [S] [EJ] épouse [C] et M. [WW] [TF].
La procédure devant la cour a été clôturée le 11 mai 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 22 juin 2020 par lesquelles M. [O] [V], M. [L] [A], Mme [X] [W] épouse [A], M. [FH] [OV] [Y], M. [DG] [E], M. [N] [G], M. [ZD] [T], M. [VY] [YX], M. [LR] [FZ], Mme [RE] [NL], Mme [D] [GR] épouse [PT], M. [ZO] [PT], M. [YF] [EP], M. [MI] [DY], M. [IS] [PM], Mme [F] [R] épouse [PM], Mme [AK] [OD], Mme [XU] [MU] épouse [B], Mme [RK] [MU] épouse [OJ], Mme [Z] [MU], Mme [UV] [NS], M. [KB] [PB], M. [Z] [CO], Mme [JJ] [DS], M. [J] [BJ], Mme [WE] [BJ] épouse [CI], M. [H] [BJ], M. [IA] [FB], Mme [S] [EJ] épouse [C] et M. [WW] [TF], appelants, invitent la cour, au visa de de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d'ordre public, à :
- juger les appelants recevables et bien fondés en leur action,
- infirmer le jugement,
En conséquence,
- déclarer nulle les résolutions 29-1 et 31-1 votées à l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 17] qui s'est tenue le 27 mars 2013 et portant sur le contrôle d'accès aux ascenseurs et escaliers se trouvant respectivement aux cages d'escalier B et C du bâtiment I.
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions en date du 22 juin 2020, par lesquelles le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 17], intimé, invite la cour, au visa des articles 42 de la loi 10 juillet 1965 et 11 et 19-1 du décret du 17 mars 1967, à :
- dire les appelants irrecevables et mal fondés en leurs demandes,
En conséquence,
- débouter les requérants de l'ensemble de leurs demandes,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 12 janvier 2017,
- condamner les appelants aux dépens recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 8.000 € par application de l'article 700 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation,
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Sur la recevabilité des demandes d'annulations des résolutions 29-1 et 31-1 de l'assemblée générale du 27 mars 2013
Les appelants sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions d'infirmer le jugement ;
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée' ;
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants ;
Les premiers juges ont exactement retenu les éléments suivants :
'll convient à titre liminaire de rappeler que la résolution 29-1 de l'assemblée générale du 27 mars 2013, intitulée 'contrôles d'accès aux ascenseurs et escaliers de la cage d'escalier B', a été soumise au vote en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, selon la clé 602, avec 16 copropriétaires votants, dont 9 se sont prononcés en faveur de l'adoption de la résolution et 7 s'y sont opposés ; aucun copropriétaire ne s'est abstenu.
La résolution 31-1 de la même assemblée, intitulée 'contrôle d'accès aux ascenseurs et escaliers de la cage d'escalier C', a été soumise au vote en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, selon la clé 603 ; le collège électoral est constitué des copropriétaires payeurs de charges d'escalier et d'ascenseur de la cage C, clé de répartition 3 ; la résolution a été adoptée, avec 17 copropriétaires votants, dont 10 se sont prononcés en faveur de l'adoption de la résolution et 7 s'y sont opposés ; aucun copropriétaire ne s'est abstenu.
L'examen du règlement de copropriété permet de déterminer que :
- l'ensemble immobilier comprend 6 bâtiments,
- il existe des parties communes à tous les copropriétaires, et des parties communes spéciales aux propriétaires des lots dans chaque bâtiment, et ces parties communes sont réparties, par bâtiment, entre les copropriétaires des lots composant ces bâtiments,
- il existe une distinction entre :
' les charges générales, comprenant toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales (impôts, services communs de l'ensemble immobilier), et qui sont réparties entre les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété contenues dans les lots,
' les charges d'entretien de réparations et de reconstruction des bâtiments, ventilées selon qu'elles s'appliquent à l'un des bâtiments, et plus spécialement les frais d'entretien et le coût des réparations à effectuer dans chaque bâtiment qui seront supportés par les copropriétaires des lots se trouvant dans la bâtiment en cause,
' les charges d'entretien des escaliers, ascenseurs et tapis éventuellement, définies comme les charges d'entretien des escaliers, ascenseurs de service , monte-charges et éventuellement des tapis, charges comprenant les dépenses entraînées par le ravalement intérieur de cages d'escalier et de leurs paliers, l'entretien, les réparations, et même le remplacement des ascenseurs, ascenseurs de services, monte-charges et des tapis posés éventuellement dans les escaliers, ces charges étant réparties spécifiquement :
- escalier, tapis, ascenseur, ascenseur de service, ensemble dit ' escalier A' dans 1e bâtiment I, partie sur 1'avenue de Ma1akoff, entre les lots suivants et dans les proportions ci-dessus énoncées, étant précisé que ledit escalier, ascenseur, ascenseur de service, desservent les trois premiers sous-sols, mais que les lots privatifs (box, parkings, caves se situant au niveau de chacun de ces trois sous-sols) ne participeront pas à la répartition des charges ; étant précisé également que les lots à usage de caves ne pourront être acquis que par des personnes déjà copropriétaires de lots dans les étages du bâtiment 1 ; que l'acquisition de lots à usage de box ou parking aux 2ème et 3ème sous-sol par des personnes qui ne sont pas déjà copropriétaires de lot dans les étages du bâtiment 1, ne donnera aucun droit à l'usage des ascenseurs et de l'escalier (ensemble escalier A) ; ils ne pourront utiliser que les accès spécifiquement sous- sol, c'est ç dire, escalier G, escalier H et pour les parkings du 1er sous-sol (ascenseur D) ; les lots participant aux charges de l'escalier A sont les lots 9, 10, 11, 22, 23, 24, 25, 26, 35, 36, 41, 42, 47, 48, 53, 54, 59, 60, 65, 66, 70 et 73 ;
- escalier, tapis, ascenseur, ascenseur de service, ensemble dit ' escalier B' dans le bâtiment I, partie centrale ; les charges de l'escalier B sont réparties entre les lots 6, 7, 8, 12, 13, 19, 20, 21, 27, 28, 33, 34, 39, 40, 45, 46, 51, 52, 57, 58, 63, 64, 68, 69, 71 et 72 ;
- escalier, tapis, ascenseur, ascenseur de service, ensemble dit 'escalier C' dans le bâtiment 1, partie sur [Adresse 33] ; les charges de l'esca1ier C seront réparties entre les lots 2, 3, 4, 5, 14, 15, 16, 17, 18, 29, 30, 31, 32, 37, 38, 43, 44, 49, 50, 55, 56, 61, 62, 67 ;
- ascenseur monte-charge D entre le 1er sous-sol et le rez-de-chaussée : participent aux charges d'entretien de cet ascenseur, les lots 573, 574, 575, 576, 577, 578, 579, 580 et 581 ;
- escalier de service D, bâtiment I , desserte des 1er et 2ème étages ; participent aux charges relatives à l'escalier de service D les lots 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 15, 16, 17, 18, ,19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 ;
- escalier E ; participent aux charges relatives à l'escalier E les lots 105, 109, 115 à 125;
- escalier de service F ; batiment II, desserte des 1er et 2ème étages participent aux charges relatives à 1'escalier de service F les lots 103,104,106,107,108,110 à 114, 308 à 314, 321 à 326 ;
- escalier de service G, batiment III, desserte des 1er et 2ème étages ; participent aux charges d'entretien pour uniquement la partie située au-dessus de la dalle de couverture rez-de-chaussée les lots 202 à 225 ;
- escalier G dans sa partie en sous-sols (desserte du 1er au 3ème sous- sol) et escalier H monte charge de l'escalier G ; participent aux charges d'entretien les lots 603 à 677 et les lots 709 à 786 ; étant observé que l'escalier G n'assure pas la desserte des 4eme et 5ème sous-sols, que l'escalier H assure la desserte des 4ème et 5ème sous-sols, mais seulement au titre d'escalier de secours, et que de ce fait, le lot 501 ne participera pas à la repartition ; qu'il en sera de même pour les locaux du 1er sous-sol et des locaux à usage de caves aux 2ème et 3ème sous- sols, dont la desserte est assurée par les escaliers A, B, C, D, E, F ; les charges d'entretien de l'escalier G dans sa partie en sous-sols, du monte- charge G et de l'escalier H, sera effectuée entre les lots suivants et dans les proportions ci-dessous énoncées : lots 603 à 677 inclus et lots 709 à 786 inclus.
Il est par ailleurs établi que les résolutions 29-1 et 31-1, relatives à des parties communes spéciales, escalier B ou escalier C, ont été soumises au vote des seuls coproprietaires disposant de quotes-parts de parties communes spéciales, escalier B ou escalier C, ainsi qu'en témoigne la lecture du procès-verbal de ladite assemblée.
ll est constant, que dès lors, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants propriétaires de parties communes spéciales escalier B pour la résolution 29-1, et propriétaires de parties communes spéciales escalier C, pour la résolution 31-1, sont en effet recevables a les contester.
En l'espèce, il ressort des pièces versées en procédure que seuls M. [YF] [EP] et Mme [RE] [NL] sont propriétaires de parties communes spéciales escalier B, et se sont opposés à l'adoption de la résolution 29-1 contestée ; ils sont les seuls recevables à la contester.
S'agissant de la résolution 31-1, seuls M. et Mme [BJ] [XN] et Mme [NS] sont propriétaires de parties communes spéciales escalier C, et se sont opposés à l'adoption de la résolution contestée ; ils sont les seuls recevables à la contester' ;
Même si les appelants sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions d'infirmer le jugement, ils reconnaissent dans le corps de leurs conclusions que s'agissant de la résolution 29-1, 'ont notamment voté contre M. [YF] [EP] et Mme [RE] [NL]' et que s'agissant de la résolution 31-1, 'ont notamment voté contre Mme [UV] [NS], Mme [WE] [BJ] [XN] et M. [J] [BJ] [XN]' ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables à contester la résolution 29-1 de l'assemblée générale du 27 mars 2013 : la société anonyme Colora, M. [WW] [TF], M. [N] [G], M. [MI] [DY], M. [KB] [PB], Mme [UV] [NS], M. [L] [A], Mme [X] [W] épouse [A], M. [FH] [OV] [Y], M. [Z] [CO], M. [DG] [E], M. [IA] [FB], Mme [D] [PT], M. [ZO] [PT], M. [VY] [YX], M. [J] [BJ], Mme [WE] [BJ] épouse [CI], M. [H] [BJ], Mme [S] [EJ] épouse [C], Mme [I] [VM], Mme [XU] [MU] épouse [B], Mme [RK] [MU] épouse [OJ], Mme [Z] [MU], Mme [MC] [UD], Mme [KZ] [KH], Mme [RW] [HI] épouse [JP], M. [ZD] [T], M. et Mme [LK] [YL] [SU], M. [UJ] [NA], Mme [AH] [CL] épouse [NA], Mme [JJ] [DS], M. [KT] [ZV], M. et Mme [P] [K], Mme [AK] [OD], M. [O] [V], Mme [F] [R] épouse [PM], M. [IS] [PM], Mme [TL] [U] épouse [ZV], M. [LR] [FZ] et M. et Mme [KB] [M] ;
Et le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables à contester la résolution 31-1 de l'assemblée générale du 27 mars 2013 : la société anonyme Colora, M. [WW] [TF], M. [N] [G], M. [MI] [DY], M. [KB] [PB], Mme [UV] [NS], M. [L] [A], Mme [X] [W] épouse [A], M. [FH] [OV] [Y], M. [Z] [CO], M. [DG] [E],, M. [IA] [FB], Mme [D] [PT], M. [ZO] [PT], M. [VY] [YX], M. [YF] [EP], M. [H] [BJ], Mme [RE] [NL], Mme [S] [EJ] épouse [C], Mme [I] [VM], Mme [XU] [MU] épouse [B], Mme [RK] [MU] épouse [OJ], Mme [Z] [MU], Mme [MC] [UD], Mme [KZ] [KH], Mme [RW] [HI] épouse [JP], M. [ZD] [T], M. et Mme [LK] [YL] [SU], M. [UJ] [NA], Mme [AH] [CL] épouse [NA], Mme [JJ] [DS], M. [KT] [ZV], M. et Mme [P] [K], Mme [AK] [OD], M. [O] [V], Mme [F] [R] épouse [PM], M. [IS] [PM], Mme [TL] [U] épouse [ZV], M. [LR] [FZ] et M. et Mme [KB] [M] ;
Sur la demande d'annulation des résolution 29-1 et 31-1 de l'assemblée générale du 27 mars 2013
Les appelants considèrent que les résolutions 29-1 et 31-1 doivent être déclarées nulles en ce qu'elles ont pour effet d'interdire à une partie des copropriétaires de circuler librement sur les escaliers B et C de l'immeuble ; ils invoquent trois moyens à l'appui de leur demande :
- ils considèrent que le droit d'usage des escaliers et des ascenseurs est 'reconnu en tant que tel, juridiquement par l'assemblée générale du 18 janvier 1993 qui associe l'ensemble des copropriétaires à voter les mesures de contrôle des 14 portes d'accès reliant les trois parkings en sous-sol à l'immeuble', 'l'assemblée générale du 18 janvier 1993 reconnaît à tous les copropriétaires le droit d'usage des escaliers B et C' et 'les effets juridiques découlant de la résolution votée lors de l'assemblée générale du 18 janvier 1993 sont la remise effective et comptable de cartes magnétiques à l'ensemble des copropriétaires',
- ils estiment que la sécurité de l'immeuble est remise en cause par le vote des deux résolutions litigieuses, qui a pour effet d'interdire les propriétaires de studios aux 1er et 2ème étage non assujettis aux charges spéciales d'accéder aux sorties naturelles indiquées sur les portes coupe-feu,
- ils 'revendiquent un droit d'usage des escaliers et des ascenseurs qui leur a été accordé depuis que l'immeuble a eu vocation à recevoir des occupants soit depuis septembre 1977. Il s'agit d'un droit personnel depuis le 1er octobre 1987 en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965" ;
sur le moyen relatif au droit d'usage résultant de l'assemblée générale du 18 janvier 1993
Il ressort du procès-verbal du 18 janvier 1993 (pièce 12 appelants) que si l'assemblée générale a adopté 'les travaux de sécurité des 14 portes d'accès à l'immeuble par le parking situé aux 2ème et 3ème sous-sols', aucune résolution n'est afférente au droit d'usage des escaliers et ascenseurs de la copropriété ;
Le fait que cette résolution ait été votée par tous les copropriétaires alors que les copropriétaires non assujettis aux charges spéciales n'auraient pas dû être invités à y participer ne crée pas d'autre effet juridique que les travaux votés, qui sont en tout état de cause sans lien avec le droit d'usage des escaliers et ascenseurs ;
Le fait que, suite à cette assemblée générale, des cartes magnétiques des portes d'accès à l'immeuble par le parking ont été commandées, et que le procès-verbal d'huissier du 18 mars 2011 (pièce 6 appelants) constate que des copropriétaires non assujettis aux charges spéciales d'entretien des escaliers et ascenseurs détiennent un carte magnétique qui leur permet, après avoir badgé la porte d'accès du parking, d'accéder aux portes non badgées donnant sur les escaliers et ascenseurs B ou C, confirme que, pendant une période, l'usage des escaliers et ascenseurs B ou C par ces copropriétaires a été toléré mais ne justifie pas de l'existence d'un droit d'usage des escaliers et ascenseurs B et C résultant de l'assemblée générale du 18 janvier 1993 ;
sur le moyen relatif à la remise en cause de la sécurité des 1er et 2ème étages
Si les résolutions litigieuses empêchent les occupants des appartements des 1er et 2ème étage d'accéder aux escaliers B et C, il ressort du règlement de copropriété, dans le paragraphe relatif à la répartition des charges d'entretien des escaliers et ascenseurs, que les 1er et 2ème étages bénéficient d'accès à l'extérieur par les escaliers suivants :
- 'escalier de service D bâtiment I, desserte des 1er et 2ème étages (locaux sur coursives)',
- 'escalier de service F bâtiment II, desserte des 1er et 2ème étages (locaux sur coursives)',
- 'escalier de service G bâtiment III, desserte des 1er et 2ème étages (locaux sur coursives)' ;
Le fait que le studio 3 au 1er étage, appartenant à M. [J] [BJ] [XN], serait plus proche de l'escalier C est insuffisant à justifier de l'absence des conditions de sécurité en cas d'incendie ;
Les appelants ne démontrent donc pas que les deux résolutions litigieuses remettent en cause la sécurité des 1er et 2ème étage ;
sur le moyen relatif au droit d'usage obtenu par prescription
Aux termes de l'artic1e 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 27 mars 2013, 'Sans prejudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de 10 ans' ;
Les premiers juges ont estimé à juste titre que :
'En l'espèce, la contestation des résolutions 29-1 et 31-1 s'apparente à une revendication du principe de libre circulation dans les parties communes spéciales de la copropriété et à un droit d'usage sur ces parties communes spéciales pour l'ensemble des copropriétaires. Elle ne s'apparente pas à une question de revendication ou d'appropriation de ces parties communes spéciales, mais à une question d'usage de ces parties communes ; elle ne constitue donc pas une action réelle, mais bien une action personnelle, soumise à la prescription décennale de l'article 42 de la loi susvisée.
Toutefois, il n'est pas contestable, que le règlement de copropriété, ainsi qu'il a été précédemment exposé, établit une distinction entre les parties communes à tous les copropriétaires (page 11), et les parties communes spéciales aux propriétaires des lots dans chaque bâtiment (page 12), ces parties communes spéciales étant réparties, par bâtiment, entre les copropriétaires des lots composant ces bâtiments. Ainsi, cette distinction initiale a permis notamment une répartition des charges imputables aux copropriétaires des parties communes spéciales. Il est précisé que chaque copropriétaire d'un lot dépendant d'un bâtiment aura, outre la copropriété des parties communes générales indiquées, les droits de copropriété dans les parties communes spéciales de celui des bâtiments dans lequel se trouve son lot. Les parties communes spéciales comprennent notamment les ascenseurs et monte-charges, les escaliers, leurs cages et paliers.
Il ressort des pièces qu'il a existe une tolérance du droit d'usage pour l'ensemble des copropriétaires depuis plusieurs années sur ces parties communes spéciales ; ainsi dès l'assemblée générale du 19 décembre 2006, il était fait mention de l'utilisation quotidienne des ascenseurs y compris par des copropriétaires non assujettis aux charges spéciales d'ascenseur ; toutefois la résolution prévoyant d'en définir les modalités financières n'avait pas été adoptée. Par ailleurs, le seul fait que la question ait été abordée lors de cette assemblée, ou lors d'une autre le 9 fevrier 2011, ne suffit pas à établir formellement que cet usage ait été toléré depuis plus de 10 ans.
En tout état de cause, il échet d'observer que lorsqu'une copropriété comprend des parties communes générales et des parties communes spéciales, le droit d'usage sur ces parties spéciales n'existe qu'en faveur des détenteurs de droits indivis sur elles. C'est le sens du règlement de copropriété.
Dès lors, l'existence et la tolérance d'un usage ne peut prévaloir sur la lettre du règlement de copropriété, qui régit les droits et les obligations des copropriétaires et le fonctionnement de la copropriété, règlement qui, en l'état, n'a jamais été modifié pour instituer contractuellement et consacrer ce droit d'usage, étant precisé que cet usage n'a de surcroît jamais été validé par une quelconque résolution d'assemblée générale.
En conséquence, il y a lieu de relever d'une part que les résolutions contestées, relatives au contrôle d'accès aux ascenseurs et escaliers de la cage d'escalier B ct C, ne sont pas, en l'état, contraires au règlement de copropriété, et que d'autre part, la prescription acquisitive soulevée, et par ailleurs non établie, ne peut s'appliquer "s'agissant de parties communes spéciales à un ensemble de copropriétaires' ; en effet, un droit acquis n'a de signification que dans la mesure où ces droits existent non pas au profit de l'ensemble des propriétaires et de manière égalitaire mais seulement de l'un ou de certains d'entre eux en vertu soit de règlement soit d'une décision antérieure du syndicat ; la théorie des droits acquis ne peut être invoquée que lorsqu'une assemblée générale entendrait retirer à un copropriétaire une prérogative accordée précédemment' ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté l'ensemble des copropriétaires de leurs demandes d'annulation des résolutions 29-1 et 31-1 de l'assemblée générale du 27 mars 2013 ;
Sur les dommages-intérêts
Compte tenu de la confirmation du débouté des demandes d'annulation des résolutions susvisées, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté l'ensemble des copropriétaires de leur demande de dommages et intérêts ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les appelants, partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les appelants ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne M. [O] [V], M. [L] [A], Mme [X] [W] épouse [A], M. [FH] [OV] [Y], M. [DG] [E], M. [N] [G], M. [ZD] [T], M. [VY] [YX], M. [LR] [FZ], Mme [RE] [NL], Mme [D] [GR] épouse [PT], M. [ZO] [PT], M. [YF] [EP], M. [MI] [DY], M. [IS] [PM], Mme [F] [R] épouse [PM], Mme [AK] [OD], Mme [XU] [MU] épouse [B], Mme [RK] [MU] épouse [OJ], Mme [Z] [MU], Mme [UV] [NS], M. [KB] [PB], M. [Z] [CO], Mme [JJ] [DS], M. [J] [BJ], Mme [WE] [BJ] épouse [CI], M. [H] [BJ], M. [IA] [FB], Mme [S] [EJ] épouse [C] et M. [WW] [TF] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 17] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
