Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05484 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFO7H
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mars 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/53405
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 3], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 3], Mme [X] [M], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229
INTIMES
M. [W] [A] [F]
[Adresse 2]
[Localité 5]
MEXIQUE
Mme [S] [I]
[Adresse 2]
[Localité 5]
MEXIQUE
M. [T] [C]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentés par Me Isabelle NICOLAÏ de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2028
Assistés par Me Alexia WALCZAK, avocat au barreau de PARIS
Cour d'Appel de ParisARRET DU 20/10/2022
Pôle 1 - Chambre 2N° RG 22/05484 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFO7H - 1ème page
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par assignation en date des 10 février et 8 mars 2021, la Ville de [Localité 3] a fait assigner M. [A] [F] et Mme [I] (propriétaires) et M. [C] (locataire) devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, en paiement d'amendes civiles concernant l'appartement situé [Adresse 1]), bâtiment C, escalier 1, 1er étage (lots 130 et 131).
Elle a demandé au tribunal de :
'condamner in solidum M. [A] [F], Mme [S] [I] et M. [T] [C] à payer à la ville de [Localité 3] une amende civile de 50.000 euros sur le fondement des articles L 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
'ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 1]) (lots 130 et 131), sous astreinte de 1.000 euros/m² par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ;
'se réserver la liquidation de l'astreinte ;
'condamner in solidum M. [A] [F], Mme [I] et M. [C] à payer à la ville de [Localité 3] une amende civile de 10.000 euros sur le fondement de l'article L 324-1-1 IV du code de tourisme ;
'condamner in solidum M. [A] [F], Mme [I] et M. [C] à payer à la ville de [Localité 3] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner M. [A] [F], Mme [I] et M. [C] aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire rendu le 7 mars 2022 selon la procédure accélérée au fond, le tribunal judiciaire de Paris a :
- rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1], à [Localité 3] (lots 130 et 131) ;
- rejeté la demande de la ville de [Localité 3] fondée sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme ;
- rejeté la demande visant à condamner la ville de [Localité 3] pour procédure abusive ;
- rejeté la demande visant à condamner la ville de [Localité 3] à payer des dommages et intérêts ;
- condamné la ville de [Localité 3] à payer à M. [C] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la ville de [Localité 3] à payer à M. [A] [F] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la ville de [Localité 3] à payer à Mme [I] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la ville de [Localité 3] aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Le tribunal a considéré :
- sur l'infraction principale, que la Ville de [Localité 3] échouait à démontrer qu'au 1er janvier 1970 le local en cause était affecté à usage d'habitation ;
- sur l'infraction secondaire, que les dispositions de l'article L 324-1-1 IV du code du tourisme ne sont pas applicables aux défendeurs, dès lors qu'il n'est pas démontré ni allégué par la Ville que le bien loué constitue leur résidence principale.
Par déclaration du 15 mars 2022, la Ville de [Localité 3] a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 05 mai 2022, elle demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
- juger que M. [A] [F], Mme [I] et M. [C] ont enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation et l'article L. 324-1 du code du tourisme ;
En conséquence,
- les condamner in solidum à lui payer une amende civile de 50.000 euros ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 1] à [Localité 3], lots 130 et 131, sous astreinte de 1.000 euros/m² par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ;
- condamner in solidum M. [A] [F], Mme [I] et M. [C] à lui payer une amende de 10.000 euros ;
- les condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 09 juin 2022, M. [A] [F], Mme [I] et M. [C] demandent à la cour de :
- débouter la ville de [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la ville de [Localité 3] de ses demandes sur le fondement des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation, et de l'article L. 324-1 du code du tourisme ;
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [A] [F] et Mme [I] de leurs demandes indemnitaires ;
Statuant à nouveau,
- condamner la ville de [Localité 3] à payer une amende civile de 10.000 euros pour procédure abusive ;
- condamner la ville de [Localité 3] à payer à M. [A] [F] et à Mme [I] la somme de 2.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
A titre subsidiaire,
- mettre hors de cause M. [A] [F] et Mme [I] ;
- débouter la ville de [Localité 3] de sa demande de condamnation de M. [C] à payer une amende civile de 50.000 euros pour violation des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
- débouter la ville de [Localité 3] de sa demande de condamnation de M. [C] à payer une amende civile de 10.000 euros pour violation des dispositions de l'article L.324-1-1 du code du tourisme ;
- débouter la ville de [Localité 3] de sa demande d'injonction de retour du logement à usage d'habitation, celle-ci étant devenue sans objet du fait de la vente par licitation du bien à la société Serrif et de la restitution des lieux par M. [C] ;
A titre infiniment subsidiaire,
- limiter le montant de l'amende civile à de plus justes proportions ;
Pour le surplus,
- condamner la ville de [Localité 3] à payer à M. [C] la somme de 2.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à payer à M. [A] [F] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à payer à Mme [I] la somme de 2.000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés par Me Isabelle Nicolaï, avocate au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, MOTIFS
Sur l'infraction principale
Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement qu'en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation et conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 3] d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
En l'espèce, est discutée la première condition de l'usage d'habitation du bien en cause au 1er janvier 1970, les intimés considérant, comme le premier juge, que la preuve n'en est pas faite par la Ville de [Localité 3].
L'appelante produit une fiche H2, remplie le 2 octobre 1970, qui décrit à cette date un logement de 60 m² alimenté en eau courante, gaz, électricité etc et comprenant notamment une salle à manger, deux chambres, une cuisine, une salle d'eau. Il est mentionné le nom du propriétaire (M. [D]), avec la précision qu'il est occupant du logement.
Il est aussi produit une fiche R, renseignée le 30 novembre 1970, sur laquelle M. [D] figure comme propriétaire du logement concerné.
Si ces mentions, qui ont été portées à une date assez proche du 1er janvier 1970, font présumer que le local était déjà affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970, elles ne suffisent cependant pas à l'établir, étant observé :
- qu'aux termes de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, le local doit être affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970, le texte ne posant pas une simple présomption d'affectation à un usage d'habitation,
- que la mention de l'occupation du bien par le propriétaire ne se réfère pas à la date du 1er janvier 1970 (contrairement à l'hypothèse de la perception d'un loyer au 1er janvier 1970), en sorte que l'occupation par le propriétaire ne peut être considérée comme étant acquise dès le 1er janvier 1970,
- qu'au demeurant, la preuve à faire n'est pas celle de l'occupation du bien au 1er janvier 1970, mais de son affectation à un usage d'habitation à cette date de référence,
- que de même, si le local est décrit sur la fiche H2 comme étant à usage exclusif d'habitation, cette description ne vaut qu'à la date à laquelle la fiche est renseignée, soit le 2 octobre 1970.
Si la Ville de [Localité 3] soutient que l'établissement des fiches H2 et R impliquerait nécessairement un usage d'habitation au 1er janvier 1970, les dispositions invoquées du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 ne permettent toutefois pas une telle déduction (article 38, les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l'administration ; article 39, la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970 ; article 40, les formules visées à l'article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à l'évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété [...] la date limite d'envoi ou de remise des déclarations est fixées au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5.000 habitants).
La présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 telle qu'alléguée ne résulte ni de ces textes ni, par ailleurs, d'aucun autre texte.
La décision du tribunal sera donc confirmée en ce qu'elle a jugé que l'infraction n'est pas caractérisée faute de démonstration suffisante par la Ville de [Localité 3] de ce que le bien concerné était affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970.
Sur l'infraction secondaire
La Ville de [Localité 3] sollicite le paiement d'une amende civile sur le fondement des dispositions de l'article L 324-1-1 IV du code du tourisme, faute par M. [A] [F], Mme [I] et M. [C] de lui avoir communiqué le nombre de jours loués depuis 2018, dans le délai d'un mois à compter de la demande qui a été faite le 13 juin 2020.
Ce texte prévoit :
"IV. Dans les communes ayant mis en oeuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans le délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. [...]
V. Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros.
Toute personne qu ne se conforme pas aux obligations du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros. [...]"
Il résulte de la rédaction du IV, dont les deux paragraphes ne sont pas dissociables, que l'obligation de transmission ne concerne que les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale.
Or, il n'est pas discuté que l'appartement concerné ne constitue pas la résidence principale de M. [A] [F] et Mme [I], en sorte que ceux-ci ne peuvent encourir l'amende prévue à l'article L 324-1-1 IV et V.
En revanche, il est constant que M. [C] a le 30 novembre 2017 déclaré le bien en ligne comme étant sa résidence principale et comme meublé de tourisme, et il confirme dans ses écritures que ce bien constituait sa résidence principale et l'avoir loué pour de courtes durées à une clientèle de passage au-delà des 120 jours annuels autorisés, en raison de ses obligations professionnelles le retenant aux Etats-Unis la majeure partie du temps.
Il doit être ici rappelé que l'infraction poursuivie par la Ville de [Localité 3] n'est pas celle du dépassement des 120 jours autorisés prévu au V de l'article L 324-1-1 du code du tourisme, mais du défaut de transmission du nombre de locations de courte durée à la demande de la Ville en juin 2020, en sorte que sont surabondants les développements de M. [C] sur le dépassement des 120 jours autorisés en raison de ses obligations processionnelles.
M. [C] ne conteste pas le défaut de transmission du nombre de locations reproché par la Ville de [Localité 3], et le fait qu'il invoque que la demande de la Ville a été faite au cours de la crise sanitaire alors qu'il se trouvait aux Etats-Unis n'est pas de nature à l'exonérer de son obligation, la transmission s'opérant à distance.
Par contre, il est bien fondé à soutenir que dans sa demande du 13 juin 2020 la Ville ne pouvait plus réclamer la communication des jours de location pour l'année 2018, le texte prévoyant en effet que la commune ne peut le faire que jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, soit en l'occurrence jusqu'au 31 décembre 2019 s'agissant de l'année 2018.
Il reste que M. [C] n'a pas communiqué les jours de location au titre de l'année 2019, ce qui constitue bien l'infraction visée à l'article L 324-1-1 IV du code du tourisme, laquelle sera sanctionnée par le prononcé d'une amende civile de 5.000 euros au vu des éléments de la cause et notamment du périmètre temporel de l'infraction (année 2019) et de l'objectif d'intérêt général de la législation qui est de lutter contre le manque de logements à [Localité 3].
Sur les demandes accessoires
Si l'action de la Ville de [Localité 3] échoue sur l'infraction principale, elle prospère sur l'infraction secondaire et ne saurait dès lors être considérée comme étant abusive, y compris à l'égard des propriétaires, alors qu'il était légitime que leur responsabilité soit recherchée aux côtés de celle de leur locataire au vu des constatations opérées par la Ville qui établissaient que leur bien avait fait l'objet de locations de courtes durées dont il convenait de vérifier la régularité.
Les demandes de dommages et intérêts seront par conséquent rejetées.
Partie perdante, M. [C] sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel et à payer à la Ville de [Localité 3] la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel, soit 1.000 euros pour chaque instance.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [A] [F] et Mme [I] la charge de leurs frais irépétibles de première instance et d'appel.
En définitive, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'amende civile sur le fondement de l'article L 324-1-1 IV du code du tourisme et en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; il sera confirmé pour le surplus.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris :
- en ce qu'il a rejeté la demande de la Ville de [Localité 3] en paiement d'une amende civile sur le fondement de l'article L 324-1-1 IV du code du tourisme,
- sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
Condamne M. [C] à payer au profit de la Ville de [Localité 3] une amende de 5.000 euros au titre de l'article L 324-1-1 IV du code du tourisme,
Condamne M. [C] aux dépens de première instance et à payer à la Ville de [Localité 3] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [A] [F] et Mme [I],
Confirme le jugement pour le surplus,
Y ajoutant,
Condamne M. [C] aux dépens de l'instance d'appel,
Le condamne à payer à la Ville de [Localité 3] la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [A] [F] et Mme [I],
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
