Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 20 OCTOBRE 2022
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04799 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFM6T
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Février 2022 -Juge des contentieux de la protection d'IVRY SUR SEINE - RG n° 12-21-112
APPELANTE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Sylvie KONG THONG de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069
Assistée par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, toque : 1971
INTIMES
Mme [B] [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Défaillante, signifiée le 30.03 à étude
M. [J] [X]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Défaillant, signifié le 30.03 à étude
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Septembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
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EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 5 octobre 2016, la régie immobilière de la ville de [Localité 5] (RIVP) a loué à Mme [B] [P] et M. [J] [X] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 396,32 euros outre 130 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait délivrer à Mme [P] et M. [X] le 31 mai 2021 un commandement de payer la somme de 4.529,51 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au 27 mai 2021 (loyer d'avril 2021 inclus), visant en outre la clause résolutoire.
Par exploit en date du 30 août 2021, la RIVP a fait assigner en référé Mme [P] et M. [X] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Créteil siégeant au tribunal de proximité d'Ivry-sur-Seine afin d'obtenir :
' le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit d'habitation,
' l'expulsion immédiate de Mme [P] et M. [X] et de tous les occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 2], avec si besoin le concours de la force publique,
' l'autorisation de faire séquestrer des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles de son choix aux frais et risques de qui il en appartiendra,
' la condamnation solidaire de Mme [B] [P] et M. [J] [X] au paiement de la somme de 5.134,34 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 20 août 2021 (terme de 2021 inclus),
' la condamnation solidaire de Mme [B] [P] et M. [J] [X] au paiement des loyers et charges dus depuis la date de l'assignation et jusqu'à la résiliation du bail,
' la condamnation solidaire de Mme [P] et M. [X] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux, outre revalorisation légale,
' la condamnation solidaire de Mme [P] et M. [X] au paiement d'une indemnité de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
' la condamnation solidaire de Mme [P] et M. [X] aux entiers dépens de l'instance et des suites, incluant le coût du commandement de payer, de l'assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la procédure.
Par ordonnance réputée contradictoire du 3 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, a :
Au principal,
- renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent, vu l'urgence ;
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 octobre 2016 entre la RIVP et Mme [P] et M. [X] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 1er août 2021 ;
- rejeté les demandes de délais de paiement suspensifs et de délais supplémentaires pour quitter les lieux de Mme [P] ;
- rejeté les demandes de délais de paiement suspensifs et de délais pour quitter les lieux de Mme [P] ;
- ordonné en conséquence à Mme [P] et M. [X] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux ;
- dit qu'à défaut pour Mme [P] et M. [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la RIVP pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, notamment Mme. [P], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;
- dit n'y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, étant rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 ; L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné solidairement Mme [P] et M. [X] à verser à la RIVP une provision de 7.251,26 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 8 décembre 2021, incluant l'échéance de novembre 2021, somme qui ne portera pas intérêts ;
- condamné solidairement Mme [P] et M. [X] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation des lieux égale à 523 euros (charges comprises et sans indexation possible), à compter du mois de décembre 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, ou par la reprises des lieux ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples contraires ;
- dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum Mme [P] et M. [X] aux dépens de l'instance, lesquels incluront notamment le coût du commandement de payer (155,86 euros), de la saisine de CCAPEX (réduite à la somme d'un euro), de l'assignation devant la présente juridiction (56,40 euros), de sa dénonciation à la préfecture (réduite à la somme d'un euro), et de la isgnification de la décision ;
- rappelé l'exécution provisoire de droit attachée à la présente ordonnance ;
- rappelé que la décision réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel est non avenue si elle n'a pas été notifiée dans les six mois de sa date, conformément aux dispositions de l'article 478 du code de procédure civile.
Par déclaration du 1 mars 2022, la RIVP a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :
- condamné solidairement Mme [P] et M. [X] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation des lieux égale à 523 euros (charges comprises et sans indexation possible), à compter du mois de décembre 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, ou par la reprises des lieux.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 août 2022, la RIVP demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance en date du 3 février 2022 entreprise en ce qu'elle a fixé de manière forfaitaire l'indemnité d'occupation ;
Et statuant de nouveau,
- condamner Mme [P] et M. [X], à lui payer une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
- condamner Mme [P] et M. [X] à lui payer, la somme de 11.198,53 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juillet 2022 incluse, selon décompte arrêté au 23 août 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2021 ;
- confirmer l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions ;
Y ajouter,
- condamner Mme [P] et M. [X] à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La RIVP soutient en substance que :
- il était demandé au juge des contentieux de la protection de fixer le montant des indemnités d'occupation de telle sorte qu'il corresponde à celui des loyers actualisés, augmenté des charges, tels qu'ils étaient réglés au titre du bail sur le local à usage d'habitation par les locataires en titre ;
- il n'a pas été fait droit à cette demande et l'indemnité d'occupation a été fixée, à titre provisionnel, à la somme de 523 euros (charges comprise et sans indexation possible) ;
- la cour réformera l'ordonnance entreprise en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation due en cas de non-respect des délais de paiement accordés ;
- le montant ainsi fixé est inférieur à celui du loyer si bien que l'ordonnance crée pour les locataires une situation plus favorable que celle des locataires respectueux de leurs obligations ;
- le montant des indemnités d'occupation ne saurait être fixé à un montant inférieur à celui de la valeur locative dont le montant est justifié par la communication d'un décompte détaillé et des avis d'échéances faisant apparaître chaque élément de constitution des échéances.
La société RIVP a fait signifier la déclaration d'appel et ses conclusions à Mme [P] et M. [X].
M. [P] et Mme [X] n'ont pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
La RIVP sollicite la fixation du montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés, un procès verbal d'expulsion ou de reprise.
Lorsque l'occupant sans droit ni titre d'un local s'y maintient, il peut être condamné, à la demande du propriétaire, au paiement d'une indemnité d'occupation, qui trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, l'indemnité d'occupation a une double nature : compensatoire et indemnitaire ; elle peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.
Peuvent ainsi être pris en compte le bénéfice dont le propriétaire a été privé, la perte de la possibilité d'affecter les lieux à une activité plus rémunératrice ou la valeur locative.
En l'espèce, le premier juge a fixé cette indemnité d'occupation à la somme de 523 euros par mois, charges comprises et sans indexation possible, cette somme correspondant à la moyenne des loyers et charges appelés depuis la constitution de la dette.
Dans ces conditions, l'ordonnance rendue sera infirmée sur ce point, Mme [P] et M. [X] étant condamnés à payer à la RIVP une indemnité d'occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges jusqu'à libération des lieux.
Par ailleurs, au vu de la déclaration d'appel, qui ne vise explicitement que la teneur de l'indemnité d'occupation provisionnelle, l'appel n'a pas porté sur une demande d'actualisation des sommes dues à titre provisionnel de sorte que les conclusions de l'appelante sur ce point ne sauraient donner lieu à infirmation.
Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement tranché par le premier juge.
Mme [P] et M. [X] qui succombent seront condamnés aux dépens de l'appel.
Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Constate que la cour n'a pas été saisie en appel d'une demande d'actualisation des sommes dues ;
Infirme l'ordonnance rendue en ce qu'elle a condamné solidairement Mme [P] et M. [X] à payer à la RIVP une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation égale à 523 euros, charges comprises et sans indexation possible à compter du mois de décembre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux ;
Confirme l'ordonnance rendue pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne solidairement Mme [P] et M. [X] à payer à la RIVP une indemnité provisionnelle d'occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges jusqu'à libération des lieux ;
Condamne in solidum Mme [P] et M. [X] aux dépens de l'appel ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
