Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 20 OCTOBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03304 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFIDJ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 20/58282
APPELANTE
LA VILLE DE PARIS, prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 8], Mme [T] [M], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229
INTIMEES
Mme [G] [B]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Mme [H] [U] [I]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentées et assistées par Me Alexandre ALBERTINI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0669
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Septembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par assignation en date des 14 et du 21 octobre 2020, la ville de [Localité 8] a fait assigner Mme [G] [B] et Mme [H] [A], devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 9] (lot 33).
Par jugement du 7 janvier 2021, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 8] dans l'attente d'une décision de la cour de justice à l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la comptabilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Par arrêt du 22 septembre 2020, la cour de justice de l'Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 8] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
Par jugement contradictoire du 31 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
- rejeté la demande condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] à [Localité 9] (lot 33) ;
- rejeté la demande de la ville de [Localité 8] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la ville de [Localité 8] aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 9 février 2022, la Ville de [Localité 8] a relevé appel de la décision rendue.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 avril 2022, la ville de [Localité 8] demande à la cour, de :
- juger la ville de [Localité 8] recevable et bien fondée en son appel ;
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce qu'il a :
' rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation,
' rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] à [Localité 9] (lot 33),
' rejeté la demande de la ville de [Localité 8] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné la ville de [Localité 8] aux dépens,
- juger que Mme [B] et Mme [A] ont enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
En conséquence,
- débouter Mme [B] et Mme [A] de l'ensemble de leur demande, fins et prétentions ;
- condamner in solidum Mme [B] et Mme [A] à payer à la ville de [Localité 8] une amende civile de 50.000 euros ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 1] à [Localité 9] (lot 33) sous astreinte de 374,70 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ;
- condamner in solidum Mme [B] et Mme [A] à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens.
La ville de [Localité 8] soutient en substance que :
- le local en cause est à usage d'habitation sans aucun changement d'affectation comme en attestent l'extrait du registre cadastral, le calepin des contributions foncières, la fiche modèle R, l'extrait de l'acte de vente, le bulletin d'alignement du 9 mars 1933, le calepin des contributions directes et la fiche R du 15 octobre 1970 ;
- c'est à tort que les intimés reprenant les termes du jugement, concluent que les noms relevés sur le calepin sont des occupants d'un lot au premier étage qui n'est donc pas le lot 33 alors que le calepin mentionne expressément le lot 33 au 7ème étage, un nom d'occupant identique à celui figurant sur la fiche R ([C]) et le paiement de la taxe d'habitation de 1959 à 1977 dont il est nécessairement déduit que le lot 33 était à usage d'habitation le 1er janvier 1970 ;
- en outre, l'acte de vente atteste que le bien est à usage d'habitation ;
- le bien litigieux n'est pas la résidence principale du propriétaire ni du locataire ;
- en conséquence, l'infraction aux dispositions des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation est caractérisée à l'encontre de Mme [B] et de Mme [A] ;
- le gain total estimé serait de l'ordre de 23.419,13 euros alors que le gain régulier aurait été de 8.757 euros.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 23 juin 2022, Mme [B] et Mme [U]-[I] demandent à la cour de :
- dire que la mairie de [Localité 8] ne rapporte pas la preuve de ce que le lot 33 de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 9] était affecté à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Subsidiairement,
- dire qu'en présence d'un texte prévoyant une amende civile, l'application du principe de double degré de juridiction est absolu et ne supporte aucune exception ;
- dire que l'article 651 du code de procédure civile implique nécessairement que l'effet dévolutif de l'appel ne se produit qu'à l'égard des faits et arguments ayant fait l'objet d'un examen par le premier juge ;
En conséquence, si par extraordinaire la cour estimait que la mairie de [Localité 8] rapportait une preuve irréfutable de ce que le local concerné était destiné à l'habitation au 1er janvier 1970,
- dire que les arguments des intimées en première instance n'ont pas pu être examinés ;
- renvoyer l'affaire au premier juge afin qu'il soit statué sur les arguments des parties ;
Plus subsidiairement,
- dire que Mme [B] a établi sa résidence principale [Adresse 1] à [Localité 9] de mai 2018 au 31 décembre 2018 ;
- dire qu'elle était fondée à consentir des locations de courte durée via airbnb dans la limite de 120 nuitées ;
- débouter en conséquence la ville de [Localité 8] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- dire que la ville de [Localité 8] ne rapporte pas la preuve de ce que Mme [U]-[I] aurait consenti des sous-locations de courte durée ;
- dire qu'il est démontré que toutes les locations de courte durée concernant le bien ont été faites au nom et pour le compte de Mme [B] et qu'elle seule a reçu le montant de ces locations ;
- dire purement et simplement hors de cause Mme [U]-[I] ;
A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la Cour estimait que Mme [B] a enfreint, pour l'année 2018, les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation,
- dire que sur les quinze mois pendant lesquels des locations de courte durée ont pu être conclues, les revenus qui en sont résultés n'ont pas été significativement supérieurs à ceux d'une location d'habitation classique ;
- dire que Mme [B] a pu se méprendre sur ses obligations ;
- dire qu'aussitôt avertie du caractère discutable de sa situation et après consultation, elle a immédiatement cessé toute location de courte durée en juillet 2019 ;
- dire que Mme [B] s'est montrée particulièrement coopérative avec l'agent de la ville de [Localité 8] auxquels elle a spontanément fourni tous les éléments sollicités ;
- dire que les revenus tirés de la location ont régulièrement été déclarés ;
- dire que le bien concerné ne se trouve pas dans un périmètre particulièrement touché par des difficultés d'habitation ;
- dire que la ville de [Localité 8] ne justifie d'aucun préjudice ;
- débouter la ville de [Localité 8] en ce qu'elle sollicite la condamnation des requises au maximum de la peine d'amende prévue ;
- statuer ce que de droit au vu des éléments de fait ;
En toute hypothèse,
- dire que le studio en cause fait l'objet de baux d'habitation depuis le mois d'août 2019 ;
- dire qu'il n'y a donc lieu à ordonner le « retour » à l'habitation ;
- débouter la ville de [Localité 8] de sa demande tendant à voir le bien restitué sous astreinte à l'habitation ;
- débouter la ville de [Localité 8] de toutes ses demandes en tant que dirigées à l'encontre de Mme [U]-[I] ;
- débouter la ville de [Localité 8] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
Reconventionnellement,
- condamner la ville de [Localité 8] à leur verser la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Mme [B] et Mme [A] soutiennent en substance que :
- la preuve de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 n'est pas rapportée ;
- en effet, il ressort des constatations effectuées par le tribunal que d'une part, si le lot numéro 33 pouvait être la propriété d'un certain M. [Z] et occupé par une certaine Mme [W] au 15 octobre 1970, rien ne démontre que tel était le cas au 1er janvier 1970 ;
- d'autre part, si les noms d'occupants ([L] et [S]) peuvent être relevés sur le calepin il s'agit d'occupants d'un lot au premier étage, qui n'est donc pas le lot numéro 33 de sorte que, ainsi que l'a relevé justement le tribunal, la ville de Paris échoue à démontrer qu'au 1er janvier 1970 le local était utilisé à usage d'habitation ;
- subsidiairement, les arguments en défense exposés par Mmes [B] et Le Scanff-[I] n'ont pas eu à être examinés en première instance ;
- si par extraordinaire, la cour estimait que la ville de Paris rapportait la preuve de l'occupation des lieux à usage d'habitation au 1er janvier 1970, ce qui n'est pas le cas, elle devrait renvoyer l'affaire au tribunal afin qu'il soit statué sur les arguments des parties, et notamment les arguments de défense exposés par les intimées ;
- Mme [B] a fixé sa résidence principale au [Adresse 1] à [Localité 9] du mois de mai 2018 jusqu'au 31 décembre 2018 ;
- le nombre de locations de courte durée consentie pour 2018 est inférieur à 120 nuitées ;
- Mme [U]-[I] était locataire en vertu d'un bail qui lui interdit la sous-location ou la cession de bail ;
- la location de courte durée n'a engendré aucun gain pour Mme [B] ;
- elle a mis fin à toute location de courte durée dès qu'elle a été informée, au mois de juillet 2019, de ce que la situation pouvait être irrégulière, ce que, encore une fois, elle ignorait, prouvant ainsi sa bonne foi ;
- il n'y a pas de disparité entre les sommes perçues par Mme [B] au titre des locations saisonnières et le rapport de la location du studio dans le cadre de baux de longue durée.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros (anciennement 25 000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.
Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment les cas de location d'un meublé constituant la résidence principale du loueur (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore de location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 8] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n'apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Il y a lieu de relever, en l'espèce, que :
- la fiche R produite décrit l'immeuble à sa date de souscription soit le 15 octobre 1970 sans qu'aucun élément ne permette d'en déduire l'usage d'habitation, elle mentionne toutefois pour le lot n°33 que Mme [W] l'occuperait et que M. [Z] en serait propriétaire,
- le calepin des contributions directes précise que l'occupant de l'appartement est M. [L] de 1968 à 1970, puis Mme [S] jusqu'en 1975, ce qui ne correspond pas aux mentions de la fiche R, étant relevé que le numéro de lot n'y figure pas, de sorte qu'il ne peut être vérifié que ce document est relatif au bien concerné,
- l'acte de vente produit en extrait a été établi en 2018,
- le bulletin d'alignement est en date du 9 mars 1933 de sorte qu'il ne répond pas plus à ces mêmes exigences.
Aucun élément ne permet de déduire l'usage des lieux au 1er janvier 1970, de sorte que la Ville de [Localité 8] échoue à démontrer qu'au 1er janvier 1970, le local était à usage d'habitation.
La première condition nécessaire à l'application des dispositions des articles L 651-2 et L 631-7 du code de la construction et de l'habitation n'étant pas remplie, le jugement sera confirmé.
Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.
La Ville de [Localité 8] qui succombe sera condamnée aux dépens de l'appel ainsi qu'à payer à Mme [B] et Mme [U] [I] une somme de 1.000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Confirme le jugement rendu en toutes ses dispositions,
Rejette toutes les autres demandes,
Condamne la Ville de [Localité 8] aux dépens de l'appel,
Condamne la Ville de [Localité 8] à payer à Mme [B] et Mme [U] [I] la somme de 1.000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
