Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 13 OCTOBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04072 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKWK
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Février 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 20/50965
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 3], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 3], Mme [B] [M], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229
Assistée par Me Emma BENMOUSSA, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
Mme [Z], [K] [J] veuve [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Assistée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Septembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit en date du 2 décembre 2019, la ville de [Localité 3] a fait assigner Mme [J] veuve [G] devant le tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond sur le fondement des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3] (2ème étage, lot 3).
Par ordonnance du 27 février 2020, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 3] dans l'attente d'une décision de la Cour de justice à l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la comptabilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l'Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 3] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 17 janvier 2022. .
Par ordonnance contradictoire du 14 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :
- débouté la ville de [Localité 3] de sa demande de condamnation à l'encontre de Mme [J] veuve [G] au paiement d'une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- débouté la ville de [Localité 3] de sa demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] à [Localité 3] (2ème étage, lot 3) ;
- débouté la ville de [Localité 3] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme ;
- rejeté la demande formulée par la ville de [Localité 3] au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la ville de [Localité 3] aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 21 février 2022, la Ville de [Localité 3] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 avril 2022, la ville de [Localité 3] demande à la cour, de :
- juger celle-ci recevable et bien fondée en son appel ;
- infirmer l'ordonnance du 14 février 2022 en toutes ses dispositions en ce qu'elle a :
' débouté celle-ci de sa condamnation à l'encontre de Mme [J] veuve [G] au paiement d'une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation,
' débouté celle-ci de sa demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] à [Localité 3] (2ème étage lot 3),
' débouté celle-ci de sa demande fondée sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme,
' rejeté sa demande au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné celle-ci aux dépens,
En conséquence,
- juger que Mme [J] a enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
En conséquence,
- condamner Mme [J] veuve [G] à lui payer une amende civile de 50.000 euros ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 1] à [Localité 3], lot 3, sous astreinte de 560 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ;
- se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- condamner Mme [J] veuve [G] à lui payer une amende de 10.000 euros ;
- condamner Mme [J] veuve [G] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens.
La ville de [Localité 3] soutient en substance que :
- le local en cause est à usage d'habitation sans aucun changement d'affectation ;
- le tribunal a jugé de manière erronée que la ville de Paris échouait à démontrer l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 alors que la fiche H2 est datée du 15 octobre 1970 et précise que le local est occupé par la propriétaire ;
- de surcroît, en l'absence d'autorisation de changement de destination en un autre usage que l'habitation, le bien n'a pas changé d'usage ;
- le bien litigieux ne constitue pas la résidence principale du loueur, celle-ci étant propriétaire de plusieurs biens à [Localité 3] ;
- il a fait l'objet de locations de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile via le site airbnb ;
- ainsi, Mme [G] n'occupe pas l'appartement dont elle est propriétaire, comme résidence principale et le propose à la location meublée pour de courtes durées sans autorisation ni compensation en infraction aux dispositions des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;
- en l'absence d'autorisation préalable, cette location constitue un changement d'usage d'un local d'habitation pour une activité commerciale et caractérise l'infraction prévue et réprimée à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'urbanisme ;
- l'infraction aux dispositions des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation est caractérisée à l'encontre de Mme [J] ;
- elle sera condamnée à payer une amende civile de 10.000 euros au titre de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme dès lors qu'elle n'a pas communiqué le nombre de jours loués en 2018, dans le délai d'un mois courant à compter de la demande qui lui a été faite le 3 juillet 2019.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 août 2022, Mme [J] demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer l'ordonnance rendue le 14 février 2022 en ce que la ville de [Localité 3] est mal fondée dans sa demande de condamnation reposant sur les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation en raison de l'absence de force probante de la déclaration H2 constituant la base légale de l'assignation ;
- confirmer l'ordonnance rendue en ce qu'elle a débouté la ville de [Localité 3] de sa demande visant à prononcer une amende civile sur le fondement des dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme ;
- confirmer l'ordonnance rendue en ce qu'elle a débouté la ville de [Localité 3] de toutes ses demandes ;
A titre subsidiaire si, par extraordinaire, l'infraction au changement d'usage devait être caractérisée,
- juger que, compte tenu de sa bonne foi, de ses diligences et de sa coopération, elle est fondée à n'être condamnée qu'à une amende symbolique ;
- juger la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse ;
En conséquence,
- condamner celle-ci à une amende symbolique de un euro au regard de la cessation de l'infraction présumée et de sa coopération avec la ville de [Localité 3] ;
A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la Cour d'appel de Paris ne trouvait pas justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro,
- juger que le montant de 50.000 euros au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;
En conséquence,
- condamner celle-ci à une somme qui ne pourrait excéder 2.000 euros ou toute somme que l'équité commandera, si la Cour d'appel de Paris devait entrer en voie de condamnation ;
En toutes hypothèses,
- condamner la ville de [Localité 3] à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance.
Mme [J] soutient en substance que :
- l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 n'est pas établi dès lors que la fiche H2 produite présente de nombreuses défaillances ;
- le bien litigieux constitue bien la résidence principale de Mme [J] depuis 2001 ;
-il ne saurait lui être reproché le simple fait d'avoir mis en location son appartement sur des plateformes de locations touristiques, alors même qu'il s'agit de son droit dans le cadre de l'occupation de sa résidence principale ;
- subsidiairement, elle sera condamnée à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l'infraction présumée et de sa coopération ;
- Mme [J] a fait preuve d'une parfaite transparence et a coopéré avec la ville de [Localité 3] ;
- elle a également régularisé sa situation depuis la réception du courrier de la ville de [Localité 3] du 3 juillet 2019 et son intention frauduleuse n'est pas établie.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement qu'en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation et conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 3] d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
En l'espèce, les parties s'opposent d'abord sur les éléments de preuve à apporter par la Ville de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.
Il revient ainsi à la Ville de [Localité 3], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation.
Comme en première instance, l'appelante produit une fiche H2, remplie le 15 octobre 1970, qui porte mention du nom du propriétaire, M. [P], et de ce que celui-ci occupe le logement, lequel est décrit comme ayant une surface de 103 m² comportant trois chambres et une cuisine, alimenté par l'eau courante, le gaz et l'électricité.
Si ces mentions, qui ont été portées à une date assez proche du 1er janvier 1970, permettent de présumer que le local était déjà affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970, elles ne suffisent cependant pas à l'établir, étant observé :
- qu'aux termes de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, le local doit être affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970, le texte ne posant pas une simple présomption d'affectation à un usage d'habitation,
- qu'en l'espèce, la mention de l'occupation du bien par le propriétaire ne se réfère pas à la date du 1er janvier 1970 (contrairement à l'hypothèse de la perception d'un loyer au 1er janvier 1970), en sorte que l'occupation par le propriétaire ne peut être considérée comme étant effective dès le 1er janvier 1970,
- qu'au demeurant, comme le souligne d'ailleurs habituellement la Ville de [Localité 3], la preuve à apporter n'est pas celle de l'occupation du bien au 1er janvier 1970 mais de l'affectation du bien à un usage d'habitation à cette date de référence,
- que de même, si le local est décrit sur la fiche comme étant à usage exclusif d'habitation, cette description ne vaut qu'à la date à laquelle la fiche est renseignée, soit le 15 octobre 1970.
Le relevé de propriété, qui comporte la lettre "H" pour habitation dans la case "Af" pour affectation et le relevé cadastral qui sont produits par la Ville n'établissent pas plus l'affectation du bien à un usage d'habitation au 1er janvier 1970, ces documents ayant été établis en 2018.
Si la Ville de [Localité 3] soutient que l'établissement de la fiche H2 impliquerait nécessairement un usage d'habitation au 1er janvier 1970, les dispositions invoquées du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 ne permettent toutefois pas une telle déduction (article 38, les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l'administration ; article 39, la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970 ; article 40, les formules visées à l'article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à l'évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété [...] la date limite d'envoi ou de remise des déclarations est fixées au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5.000 habitants). La présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 telle qu'alléguée ne résulte ni de ces textes ni, par ailleurs, d'aucun autre texte.
L'ordonnance entreprise sera par conséquent confirmée en ce qu'elle a jugé que la ville de [Localité 3] échouait à démontrer l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 et que, par suite, l'infraction de changement d'usage n'était pas caractérisée.
Sur les infractions secondaires, l'article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose notamment que :
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
IV.-Dans les communes ayant mis en 'uvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.
V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.
S'agissant de l'infraction aux dispositions de l'article L 324-1-1 IV du code du tourisme, à savoir le défaut de transmission relative au nombre de jours loués, il sera relevé que l'obligation de transmission de l'article L.324-1-1 IV alinéa 2 du code du tourisme ne peut concerner que les locations visées à l'article L.324-1-1 IV alinéa premier, à savoir les locations d'un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, étant rappelé que les textes relatifs à une infraction civile, pouvant conduire au prononcé d'une amende, doivent s'interpréter strictement, l'article en cause devant s'analyser en son ensemble.
La ville de [Localité 3] affirme elle- même que le bien n'est pas la résidence principale de Mme [J].
Mme [J] soutient en revanche que le bien constitue sa résidence principale et qu'elle ne l'a pas loué pour de courtes durées au-delà des 120 jours autorisés.
Au vu des éléments fournis, il apparaît que :
- le constat d'infraction du 5 septembre 2019 fait état de 221 commentaires publiés entre octobre 2015 et août 2019, et de 317 nuitées en 2018, 180 nuitées en 2019, et 63 en 2020,
- Mme [J] produit des avis de taxe d'habitation pour les années 2010, 2012 et 2020, qui sont insuffisants à établir que les lieux seraient sa résidence principale, alors qu'ils sont pour deux d'entre eux antérieurs aux périodes de location,
- les avis d'imposition comportent bien l'adresse du [Adresse 1] à [Localité 3] mais il s'agit d'une domiciliation tout comme l'adresse qui figue sur la déclaration sur l'honneur du loueur en meublé,
- il en est de même des factures de gaz, électricité, appels de charges, facture Picard, du dossier de surendettement, des bulletins de salaires de Mme [J], des courriers du Crédit Municipal ou du RIB du CIC qui bien qu'ils comportent encore cette même adresse sont insuffisants à démontrer la réalité de l'occupation à titre de résidence principale,
- le dossier scolaire du fils de Mme [J], la facture mobile sont antérieurs à la période de location,
- les témoignages produits enfin sont relatifs à des visites faites en dehors de la période concernée, à l'exception de celui de Mme [L] [J] qui indique avoir été hébergée dans les lieux en juillet et août 2020, sans toutefois que cette affirmation ne soit corroborée par d'autres éléments.
Il résulte de l'ensemble qu'il n'est pas établi que le bien litigieux a constitué la résidence principale de Mme [J] sur la période concernée de sorte que l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de la ville de [Localité 3] tendant à voir prononcer une amende civile en application des dispositions de l'article L 324-1-1 du code du tourisme.
Elle sera enfin confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile dont il a été fait une juste appréciation.
La ville de [Localité 3] qui succombe sera condamnée aux dépens de l'appel ainsi qu'à payer à Mme [J] une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance rendue en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la ville de [Localité 3] aux dépens de l'appel,
Condamne la ville de [Localité 3] à payer à Mme [J] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
