Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 13 OCTOBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02547 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFFOZ
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Janvier 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 19/51449
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Mme [M] [D], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Fabienne DELECROIX de l'ASSOCIATION DELECROIX GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229
INTIMEE
S.A.S. CBCP
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Léna ETNER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0154
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Septembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller chargé du rapport et Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par exploit en date du 15 novembre 2018, enregistré sous le numéro de RG 19/51449, la Ville de [Localité 6], prise en la personne de Mme la maire de Paris, a fait assigner la société CBCP, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 824 041 628, devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure en la forme des référés, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 2]) (5ème étage, porte D).
Par ordonnance du 21 mars 2019, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 6] dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Civ. 3e, 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l'Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 6] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la Ville de [Localité 6] demandait de voir :
' condamner la société CBCP à payer à la Ville de [Localité 6] une amende civile de 50.000 euros,
' condamner la société CBCP à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' la condamner aux entiers dépens.
La société défenderesse sollicitait le rejet des demandes, subsidiairement une amende symbolique ou très réduite et la condamnation de la ville à lui payer 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par ordonnance contradictoire du 17 janvier 2022, le magistrat saisi a :
- condamné la société CBCP à payer une amende civile de 6.000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6] ;
- condamné la société CBCP à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société CBCP aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 01 février 2022, la Ville de [Localité 6] a relevé appel de la décision en ce qu'elle a condamné la société CBCP à payer une amende civile de 6.000 euros, dont le produit sera versé à la ville de Paris.
Dans ses conclusions remises le 25 mars 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Ville de [Localité 6] demande à la cour, au visa des articles L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de :
- ordonner la jonction des procédures inscrites au rôle sous les numéros RG 22/02548 et RG 22/02547 ;
- juger celle-ci recevable et bien fondée en son appel ;
- confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant de l'amende ;
- infirmer l'ordonnance entreprise sur le quantum de l'amende ;
- condamner la société CBCP à lui payer une amende civile de 50.000 euros ;
- condamner la société CBCP à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens.
La Ville de [Localité 6] soutient en substance :
- que lors d'un contrôle d'occupation des locaux d'habitation le 11 mai 2018, il a été constaté que plusieurs appartements de l'immeuble sis [Adresse 2]) étaient occupés par des touristes et que des boites à clés étaient installées à côté des portes d'entrée de sept appartements ;
- que le local en cause est à usage d'habitation sans aucun changement d'affectation ;
- que le 19 octobre 2017, la société CBCP a acquis l'ensemble de l'immeuble sis [Adresse 2] et que dans les mois qui ont suivi, le propriétaire n'a pas reconduit les baux classiques venant à échéance et après travaux a transformé les appartements libérés en meublés pour y pratiquer la location de courte durée ;
- que le local sis [Adresse 2], 5ème étage, porte D, d'une surface de 109 m² appartenant à la société CBCP est à usage d'habitation comme l'atteste la fiche H2 du 15 septembre 1970 qui porte mention d'un locataire depuis 1961 et d'un montant de loyer au 1er janvier 1970 et que le local n'a pas changé d'affectation depuis cette date ;
- que le bien litigieux n'est pas la résidence principale du loueur dès lors que son siège social est sis [Adresse 1] ;
- que le bien litigieux a fait l'objet de locations de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile via le site airbnb.fr, booking.com ;
- que l'appartement a fait l'objet le 23 février 2018 d'une déclaration en ligne de location meublée au nom de M. [P], directeur de la société CBCP ;
- que le constat du 12 juillet 2021 atteste que le local a été loué à minima 138 nuitées en 2018 et 146 nuitées en 2019 ;
- que la société CBCP n'occupe pas l'appartement dont elle est propriétaire, comme résidence principale et le propose à la location meublée pour de courtes durées sans autorisation ni compensation en infraction aux dispositions des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitat ;
- qu'en l'absence d'autorisation préalable, cette location meublée pour de courtes durées à une clientèle de passage, constitue un changement d'usage d'un local d'habitation pour une activité commerciale et caractérise l'infraction prévue et réprimée à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'urbanisme ;
- que le gain total estimé pour ce seul appartement serait de l'ordre de 119.923 euros ;
- que le montant déclaré à l'administration fiscale par la société CBCP au titre des revenus résultant des locations meublées est de 608.193 euros en 2018 et de 567.620 euros en 2019 ;
- qu'avant même son acquisition le 20 octobre 2017, la société CBCP savait pertinemment que les locaux étaient à usage d'habitation et qu'elle ne pouvait pratiquer la location de courtes durées puisqu'elle a fait une demande de rachat de commercialité en juillet 2017 ;
- que c'est donc en parfaite connaissance de cause qu'elle a loué en toute irrégularité tous les appartements de façon intensive et ce avant même d'avoir obtenu l'autorisation de changement d'usage le 6 janvier 2020 devenue définitive le 17 juin 2021 ;
- qu'elle a maintenu son activité irrégulière après mise en demeure de la ville du 7 juin 2018, après délivrance de l'assignation le 15 novembre 2018 et après la décision de sursis à statuer du 21 mars 2019 ;
- qu'elle a donc délibérément tenté de tromper la ville notamment en produisant un bail non effectif, en démontant la boîte à clés pour la visite du 28 juin 2018 et en la réinstallant après le passage de l'agent assermenté ;
- qu'il est par conséquent certain qu'un montant d'amende de 6.000 euros n'est pas proportionné aux profits.
Dans ses conclusions remises le 24 juin 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société CBCP demande à la cour, au visa de l'article 2 de la Constitution, de l'article 2 du code civil, des articles 9 et 16 du code de procédure civile, de :
- infirmer l'ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 17 janvier 2022 en sa totalité ;
statuant à nouveau,
- débouter la ville de [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes ;
à titre subsidiaire,
- prononcer une amende symbolique ou très réduite ;
en conséquence,
- condamner la ville de [Localité 6] à lui payer une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la ville de [Localité 6] aux dépens.
La société CBCP soutient en substance :
- qu'il existait une insécurité juridique concernant les règles de location de courte durée jusqu'en 2020 ;
- qu'à l'époque, personne ne pouvait affirmer que ce texte devait s'appliquer et personne ne pouvait connaître l'issue juridique et le statut des locations de courtes durées ;
- que la ville produit un certificat H2 pour justifier l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 alors que le document produit est illisible, raturé et semble daté du 15 septembre 1970 ;
- qu'ainsi, il n'est pas établi que l'appartement litigieux était à usage d'habitation au 1er janvier 1970 comme l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation l'impose ;
- que la société CBCP n'a jamais eu la jouissance de l'appartement du 5ème étage porte D, et qu'elle n'est donc pas l'auteur de l'infraction litigieuse ;
- qu'en effet, elle a confié l'appartement litigieux à Mme [R] [N] en attendant d'obtenir la commercialité ;
- qu'ainsi, la responsabilité de la société CBCP ne pourra pas être recherchée pour des faits commis par des tiers quand bien même ce sont des cocontractants ou des membres de la famille de ses associés ;
- que de surcroît, la cour constatera en toute hypothèse que les faits ne sont pas établis contradictoirement ;
- que tout d'abord, il ressortait de l'assignation que la ville ne parvenait pas à démontrer que les locataires avaient loué l'appartement pour de courtes durées de façon illégale ;
- que les commentaires produits dans d'autres langues que le français seront écartés des débats et seront considérés comme ne rapportant aucune preuve de quoi que ce soit ;
- que les témoignages du voisin n'étaient pas circonstanciés et ne précisaient ni l'appartement visé ni le nombre de nuitées concernées et il n'est pas interdit de recevoir des touristes ou des amis étrangers dans son appartement ;
- qu'en conséquence, le seul fait constaté effectivement par la ville aux termes de son assignation était que l'appartement litigieux était proposé à la location sur des sites internet et qu'il aurait été loué quelques jours, ce qui ne permettait pas à la société CBCP d'agir contre ses locataires ;
- que l'amende sollicitée par la ville correspond à l'amende maximale telle que fixée par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation et que rien ne justifie de faire application de ce maximum ;
- qu'elle voulait depuis le début procéder à de la location de bureaux et elle a mis en place des locations à usage d'habitation à titre conservatoire dans l'attente du rachat de commercialité effectif ;
- que la ville était parfaitement informée en acceptant le changement d'usage puisqu'elle a été associée à tout le processus décisionnel directement puisque c'est elle qui a autorisé la commercialité du bien par l'intermédiaire de [Localité 6] Habitat ;
- que son accord pour entériner le changement d'usage vaut désistement de la présente instance et à tout le moins, réduction du montant de l'amende dont le paiement est sollicitée ;
- que les faits sont d'une ampleur bien moins importante que ce que la ville avait présenté dans son assignation en 2018 et pourtant, elle persiste à demander une amende civile au maximum des dispositions en vigueur ;
- qu'elle s'est montrée très coopérative avec la ville et a facilité son enquête.
SUR CE LA COUR
A titre liminaire, il sera observé qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la jonction, celle-ci ayant déjà été prononcée par le président de la chambre par ordonnance du 28 juin 2022.
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.
Selon l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque dans le cadre de la législation fiscale permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
En l'espèce, à titre liminaire, l'insécurité juridique alléguée ne saurait résulter de l'intervention de la Cour de justice de l'Union européenne, étant observé que la société intimée ne peut valablement estimer que les juridictions nationales statueraient de manière rétroactive alors que la CJUE avait pour mission de vérifier la compatibilité d'un droit national, déjà établi et applicable, aux règles européennes.
Les parties s'opposent sur les éléments de preuve à apporter par la ville de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.
Il sera relevé que la fiche H2 produite, en date du 15 septembre 1970, porte mention d'un locataire et d'un montant de loyer au 1er janvier 1970.
La fiche H2 apparaît parfaitement lisible, malgré quelques corrections manuscrites, la société intimée ne pouvant être suivie lorsqu'elle estime qu'elle serait dénuée de toute portée probatoire à raison de son caractère illisible et raturé.
Dans ces conditions, l'usage d'habitation est démontré.
L'appartement en cause n'est pas non plus la résidence principale de la société CBCP, qui a son siège social dans le 16ème arrondissement.
Concernant la location du bien, il résulte du procès-verbal de l'agent de la ville :
- que le logement en cause a été proposé pour des locations de courte durée sur les sites airbnb et booking ;
- que le nombre total de commentaires est de 18 pour les deux annonces, la circonstance qu'ils ne soient pas en français n'étant pas déterminante dans la mesure où c'est l'existence de commentaires sur des sites de location de courte durée qui est de nature à démontrer l'infraction ;
- que la société de conciergerie, Check my guest, a attesté de 44 locations pour l'annonce airbnb ;
- que les voisins ont fait état de fréquents passages de touristes ;
- que, lors de la visite du 11 mai 2018, l'appartement en cause était occupé par des touristes iraniens ayant loué du 4 au 11 mai, étant constatée aussi dans l'immeuble la présence d'une affiche en plusieurs langues rappelant aux touristes de respecter la tranquillité de l'immeuble et d'une boîte à clés ;
- que le constat d'infraction complémentaire du 12 juillet 2021 relève 138 nuitées pour 2018 et 146 nuitées pour 2019, étant joints à ce document des relevés de nuitées envoyés par airbnb et booking et établis à partir du numéro de déclaration du meublé, de sorte que les chiffres alléguées sont suffisamment démontrés contrairement à ce qu'indique l'intimée, étant en outre soumis à la libre discussion contradictoire des parties, la partie intimée n'apportant en réalité aucun élément de nature à en démentir la teneur ;
- que si un bail au nom de Mme [N] a été produit en date du 28 juillet 2018 à effet au 16 avril 2018, la ville rappelle à juste titre que l'occupation de touristes a été constatée au mois de mai, l'annonce booking étant toujours active au 15 octobre 2018, de sorte que le bail invoqué n'apparaît pas effectif, les constatations de l'agent de la ville montrant aussi que la boîte à clés avait été démontée pour la visite de l'agent du 28 juin 2018 avant d'être remontée.
Ainsi, l'infraction est caractérisée en tous ses éléments, ce qui commande de confirmer l'ordonnance entreprise, la responsabilité civile de la société intimée étant engagée, peu important que la gestion des locations de courte durée ait été confiée à une société de conciergerie dans la mesure où la SAS CBCP ne pouvait ignorer qu'elle enfreignait les dispositions applicables aux meublés de tourisme à [Localité 6].
Concernant le quantum de l'amende, le premier juge a précisé prendre en compte le fait qu'une convention de cession a été signée le 18 juin 2019 entre la société et [Localité 6] Habitat OPH, organisme dépendant de la ville, en vue de la réalisation de la compensation.
A cet égard, la société intimée rappelle à juste titre que les démarches de rachat de commercialité ont été entamées assez tôt, avec des frais directs occasionnés de plus de 661.698,90 euros pour l'ensemble des appartements, l'autorisation ayant finalement été accordée le 6 janvier 2020.
Si la société intimée expose en vain que l'autorisation finalement accordée pour le changement vaudrait désistement, les démarches de la société CBCP doivent être prises en compte dans la fixation de l'amende.
Il faut toutefois aussi prendre en compte le gain généré par l'appartement, la ville rappelant, aux termes des nuitées retenues, un gain estimé de 119.923 euros.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, le montant de l'amende ordonné par le premier juge apparaît adapté aux faits de l'espèce, tenant en compte à la fois du gain illicite mais aussi des démarches entreprises et du coût de la régularisation de la situation.
Dans ces conditions, la décision du premier juge sera confirmée en tous ses éléments, en ce compris les frais et dépens de première instance
Ce qui est jugé en appel commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel, chacune des parties conservant la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
