Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 13 OCTOBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/04434 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBTFW
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de BOBIGNY - RG n° 1119000676
APPELANTS
Monsieur [E] [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Georgiana ALBU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1304
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/008988 du 20/05/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
Madame [R] [G] épouse [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Georgiana ALBU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1304
INTIMEE
Etablissement Public SEINE SAINT DENIS HABITAT OPH Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
Assistée par Maître Nathalie GARLIN de la SCP ROULETTE GARLIN BOUST MAHI
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte du 27 septembre 2013, l'OPH Seine Saint Denis Habitat a donné à bail à M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel principal d'un montant de 431,22 euros.
Par ordonnance sur requête du 6 juin 2018, le Président du Tribunal d'Instance de Bobigny a autorisé Seine Saint Denis Habitat à mandater un huissier afin de se rendre sur place et de constater les personnes occupant le logement.
Par constat d'huissier du 10 juillet 2018, Maître [A] s'est rendu dans le local d'habitation et a constaté la présence de Mme [Y] [N], laquelle a indiqué vivre avec M. [D], et a en outre relevé l'identité de M. [Z] [S].
Par acte d'huissier du 3 janvier 2019, Seine Saint Denis Habitat a fait délivrer à Mme [Y] [N], M. [D] et M. [Z] [S] une sommation de quitter les lieux.
Par assignation en date du 12 mars 2019, Seine Saint Denis Habitat a fait citer M. [E] [O], Mme [R] [G] épouse [O], Mme [Y] [N], M. [D] et M. [Z] [S] devant le Tribunal d'Instance de Bobigny afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires du fait de leur abandon des lieux ;
- l'expulsion des défendeurs et de tout occupant introduit de leur chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;
- la suppression du délai légal de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux prévus à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- la condamnation des défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation, à compter de la date de résiliation du bail pour les locataires d'une part et à compter de l'acte du 10 juillet
2018 pour les autres défendeurs d'autre part ;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- l'affichage de la décision à intervenir dans les halls d'entrée des immeubles appartenant à Seine Saint Denis Habitat selon les dispositions de l'article 24 du code de procédure civile ;
- leur condamnation solidaire au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du constat et de la présente assignation.
Bien que régulièrement cités, conformément aux dispositions de l'article 656 du code de procédure civile, les défendeurs n'ont pas comparu à l'audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par l'article 828 du même code.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 27 décembre 2019 le tribunal d'instance de Bobigny a :
Prononcé la résiliation judiciaire du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 1]), conclu le 27 septembre 2013 entre l'OPH Seine Saint Denis Habitat d'une part et M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O] d'autre part;
Condamné M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O] à libérer les lieux;
Ordonné leur expulsion, ainsi que celle de Mme [Y] [N], M. [Z] [S] et tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les
lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
Rappelé, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Rappelé l'application des dispositions des articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamné solidairement M. [E] [O], Mme [R] [G] épouse [O], Mme [Y] [N] et M. [Z] [S] à payer à Seine Saint Denis Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter de la présente décision pour M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O], et à compter du 10 juillet 2018 pour les autres défendeurs et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
Condamné solidairement M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O] à payer à l'OPH Seine Saint Denis Habitat la somme de 2 000 euros au titre de dommages-intérêts ;
Condamné solidairement M. [E] [O], Mme [R] [G] épouse [O], Mme [Y] [N], M. [D], et M. [Z] [S] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouté Seine Saint Denis Habitat de sa demande d'astreinte ;
Dit n'y avoir lieu à publication de la présente décision ;
Débouté Seine Saint Denis Habitat de ses plus amples demandes ;
Condamné solidairement M. [E] [O], Mme [R] [G] épouse [O], Mme [Y] [N], et M. [Z] [S] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 10 juillet 2018 ainsi que la sommation de quitter les lieux du 3 janvier 2019 ;
Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 28 février 2020 par M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O];
Vu les dernières écritures remises au greffe le 26 mai 2020 par lesquelles M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O], appelants, demandent à la cour de :
Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O] ;
y faisant droit :
Infirmer le jugement rendu le 27 décembre 2019 par le Tribunal d'Instance de Bobigny ;
En conséquence,
Dire et juger que M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O] sont toujours locataires de l'appartement sis [Adresse 1] ;
A titre subsidiaire :
Accorder à M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O] les plus larges délais pour quitter les lieux ;
En tout état de cause :
Condamner l'OPH Seine Saint Denis Habitat à verser la somme de 1 500 euros à M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O] au titre des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle ;
Condamner l'intimé aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Georgiana ALBU.
Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 août 2020 au terme desquelles l'OPH Seine Saint Denis Habitat, intimé, demande à la cour de :
Vu les articles 1101, 1728 et 1741 du code civil,
Vu l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles L 441-1, R 353-13, R 353-37 et R 441-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation,
Débouter M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O] de leur appel ;
Confirmer le jugement dont appel ;
En conséquence,
Prononcer la résiliation judiciaire du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 1], conclu le 27 septembre 2013 entre l'OPH Seine Saint Denis Habitat d'une part et M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O] d'autre part ;
Condamner M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O] à libérer les lieux ;
Ordonner leur expulsion ainsi que celle de Mme [Y] [N] et M. [Z] [S] et tous occupants de leur chef deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
Rappeler s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O] jusqu'à la complète libération des lieux à payer à l'OPH Seine Saint Denis Habitat une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal aux loyers et charges, révisables dans les termes du contrat comme s'il s'était poursuivi ;
Condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O] à payer à l'OPH Seine Saint Denis Habitat la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O] à payer à l'OPH Seine Saint Denis Habitat tant en première instance qu'en appel la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel, y inclus le coût du procès-verbal de constat et de la sommation de quitter les lieux les frais d'exécution de l'arrêt à intervenir, dont distraction au profit de Maître BOUZIDI-FABRE en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation du bail
En vertu de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Selon l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :
-au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;
-au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;
-au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile (...).
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par (...) l'abandon du domicile par ce dernier.
Selon l'article R.353-37 du code de la construction et de l'habitation, les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l'article L. 443-1 du code de l'action sociale et des familles et doivent répondre aux conditions d'occupation suffisante telles que définies par l'article L. 621-2.
En l'espèce, c'est par des motifs exacts et pertinents que le premier juge a considéré que les époux [O] avaient quitté les lieux loués, et que les personnes se trouvant dans le logement lors du constat d'huissier ne pouvaient prétendre à la reprise des lieux par application de l'article 14 précité. En effet, les époux [O] ne remettent pas en cause utilement la validité des constatations effectuées par l'huissier le 10 juillet 2018, relatives à la présence dans les lieux de Mme [Y] [N], dont il a pu vérifier l'identité, ainsi que d'une autre personne pouvant être M. [Z] [S] au vu du document trouvé sur place ; l'huissier précise que ces personnes ont déclaré "on a payé, on ne peut pas partir", ce qui est de nature à accréditer une sous-location illicite.
Si les époux [O] affirment qu'ils s'étaient absentés pour se rendre en Roumanie pour raisons familiales ainsi que pour les vacances d'été, ce dont il n'est pas justifié par les pièces produites, et qu'ils ignoreraient tout de la présence des personnes visées au constat d'huissier dans leur logement, ils ne justifient pour autant d'aucune plainte déposée pour violation de domicile, aucune effraction des lieux n'étant au demeurant alléguée, de sorte que les personnes rencontrées sur place par l'huissier se sont bien introduites dans les lieux avec l'aide des locataires, seuls à disposer des clefs. Or, ces derniers avaient été mis en demeure au préalable par un courrier recommandé du 26 mars 2018 revenu non réclamé leur enjoignant de justifier de leur occupation effective des lieux et les avertissant que la présence de tiers dans les lieux donnerait lieu à une procédure d'expulsion. Le 24 avril 2018, l'huissier s'est présenté sur place et atteste avoir recontré une personne ne parlant pas français, titulaire d'une pièce d'identité roumaine au nom de Mme [H] [V]. Les locataires n'étaient pas davantage présents lors du constat d'huissier du 10 juillet 2018, ce qui signe plusieurs mois d'inoccupation des lieux, en contravention avec les dispositions de l'article R.353-37 susvisé. Le fait que leurs enfants soient scolarisés en France pour les années 2018 à 2020 ne saurait suffire à prouver qu'ils ont occupé les lieux en permanence, dès lors qu'il n'est justifié que de leur inscription, et non de leur assiduité scolaire. Enfin, le fait que les locataires soient à jour du paiement de leur loyer ne saurait suffire à réformer la décision de résiliation de bail, en ce qu'ils ont violé d'autres obligations essentielles, justifiant cette résiliation.
Il en résulte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail en considération de ces éléments, et a ordonné l'expulsion des époux [O] ainsi que celle de Mme [Y] [N], M. [Z] [S] et tous occupants de leur chef.
Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux
En vertu des articles L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire.
Selon l'article L.412-4, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, il ne saurait être fait droit à la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux formée par les locataires en appel, en considération de la violation de leurs obligations par ces derniers ayant eu pour conséquence de faire échec aux règles d'attribution des logements sociaux ; ils ne justifient au demeurant d'aucune diligence concrète en vue d'assurer leur relogement.
Sur les dommages et intérêts
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, les locataires ont commis une faute en abandonnant les lieux pendant plusieurs mois et en permettant à des tiers au contrat de s'y installer, faisant ainsi échec aux règles d'attribution des logements sociaux.
En conséquence, c'est par une exacte appréciation des éléments de la cause que le premier juge les a solidairement condamnés au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [O], parties perdantes, seront déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris ;
Et y ajoutant,
Rejette la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux formée par M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O],
Dit n' y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande de M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O] au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
Condamne in solidum M. [E] [O] et Mme [R] [G] épouse [O] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
