REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 10
ARRET DU 10 OCTOBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07358 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDQDL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mars 2021 -TJ de PARIS RG n° 18/04706
APPELANTES
S.A.S. EXELL FINANCE
Ayant son siége social
[Adresse 3]
[Localité 4]
N° SIRET : 424 582 823
Prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Me Jean-didier MEYNARD de la SCP BRODU - CICUREL - MEYNARD - GAUTHIER - MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240
SAS EDELIS
Ayant son siége social [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 7]
N°SIRET : 338 434 152
Représentée par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Représentée par Me Sophie DE FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0450
INTIME
Monsieur [D] [B]
[Adresse 6]
[Localité 5]
né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 8]
Représenté par Me Anne-Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : E0391
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 Juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Edouard LOOS, Président
Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère
Monsieur Stanislas de CHERGÉ, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Sylvie CASTERMANS dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Sylvie MOLLÉ
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Edouard LOOS, Président et par Sylvie MOLLÉ, Greffier présent lors du prononcé.
FAITS ET PROCÉDURE
M. [D] [B] a acheté sur la commune de [Localité 9], auprès de la société Akerys Promotion, anciennement dénommée 4M Promotion , devenue Edelis, un appartement de type T2 de 53,52 m2 et un parking, dans une résidence en état futur d'achèvement, pour un prix total de 122.000 euros.
La société Akerys Promotion était chargée de construire et de vendre le programme immobilier. La société Exell Finance, qui est un conseiller en investissement financier, a démarché et proposé un investissement locatif à M. [D] [B] dans le cadre d'une opération de défiscalisation soumise à la loi Robien.
Le contrat préliminaire de réservation de vente en l'état futur d'achèvement a été signé le 14 février 2006 et le 23 février 2006 par la société Akerys Promotion. L'acte authentique a été signé le 31 octobre 2006.
Pour financer cet achat, selon une offre de prêt en date du 1er mars 2006, M. [D] [B] a contracté un prêt auprès de la banque BNP Paribas pour un montant de 122.000 euros au taux de 3,95 %. Un mandat de gestion locative a été donné à la société Akerys Gestion.
Par une estimation en date du 31 janvier 2018, le bien a été estimé à 46.200 euros.
Par actes d'huissier des 30 mars 2018, 6 avril 2018 et 21 mai 2019, M. [D] [B] a assigné respectivement les sociétés Exell Finance, Edelis et BNP Paribas Personal Finance.
Par ordonnance du 3 décembre 2019, la jonction de ces procédures a été prononcée.
Par jugement du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :
- Reçoit les demandes d'indemnisation de M. [D] [B] ;
- Condamne in solidum la société Edelis et la société Exell Finance à verser une somme de 40.000 euros à M. [D] [B] à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance
- Condamne M. [D] [B] à verser à la société BNP Paribas Personal Finance une somme de 91.376,96 euros au 5 août 2019 avec les intérêts conventionnels à échoir jusqu'au parfait paiement ;
- Condamne in solidum la société Edelis et la société Exell Finance à verser une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Déboute M. [D] [B] du surplus de ses demandes ;
- Déboute la société BNP Paribas Personal Finance de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne in solidum la société Edelis et la société Exell Finance aux dépens exposés par M. [B], sans constitution par ce dernier de garantie réelle ou personnelle nonobstant appel ;
- Condamne M. [D] [B] aux dépens exposés par la BNP, dont distraction au profit de Me Béatrice Leopold Couturier ;
- Ordonne l'exécution provisoire.
Par déclaration du 14 avril 2021, la société Edelis a interjeté appel du jugement.
Par dernières conclusions signifiées le 26 février 2022, la société Edelis demande à la cour
Vu les articles 1304 et 1382 anciens, 1683 , 2222 alinéa 2 et 2224 du code civil, 122, 515 et 517 du code de procédure civile
-Infirmer la décision dont appel rendue le 23 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il dispose : reçoit les demandes d'indemnisation de M. [D] [B] ; condamne in solidum la société Edelis et la société Exell Finance à verser une somme de 40.000 euros à M. [D] [B] à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ; condamne in solidum la société Edelis et la société Exell Finance à verser une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamne in solidum la société Edelis et la société Exell Finance aux dépens exposés par M. [B], sans constitution par ce dernier de garantie réelle ou personnelle nonobstant appel ;
Et statuant à nouveau,
- Déclarer bien fondées les demandes, fins et conclusions de la société Edelis ;
A titre principal,
- Dire prescrite et donc irrecevable l'action M. [B] ;
- Dire irrecevable pour défaut d'intérêt à agir de M. [B] à l'encontre de la société Edelis ;
- Dire irrecevable l'action de M. [B] qui revient à une action en rescision pour lésion, laquelle ne lui est pas ouverte en sa qualité d'acquéreur ;
En conséquence,
- Déclarer irrecevables, en conséquence, l'ensemble des demandes, fins et conclusions M. [B] ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour d'appel de Paris devait considérer cette action comme recevable,
- Débouter en conséquence M. [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Edelis ;
A titre très subsidiaire,
- Revoir à de plus justes proportions les demandes indemnitaires formulées par M. [B] ;
- Condamner la société Exell Finance à relever et garantir la société Edelis de l'ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;
En tout état de cause,
- Rejeter toute demande formée à l'encontre de la société Edelis ;
- Condamner M. [B] au paiement d'une indemnité de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner M. [B] aux entiers dépens.
Par dernières conclusions signifiées le 7 janvier 2022, la société Exell Finance demande à la cour :
Vu notamment les articles 1382 (ancien), 2222 et 2224 du code civil
Statuant sur l'appel interjeté par la société Edelis,
- Déclarer la société Exell Finance recevable et bien fondée en son appel incident.
En conséquence,
- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 23 mars 2021 sous le numéro RG 18/04706 en ce qu'il : reçoit les demandes d'indemnisation de M. [D] [B] ; condamne in solidum la société Edelis et la société Exell Finance à verser une somme de 40.000 euros à M. [D] [B] à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ; condamne M. [D] [B] à verser à la société BNP Paribas Personal Finance une somme de 91.376,96 euros au 5 août 2019 avec les intérêts conventionnels à échoir jusqu'au parfait paiement ; condamne in solidum la société Edelis et la société Exell Finance à verser une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamne in solidum la société Edelis et la société Exell Finance aux dépens exposés par M. [B], sans constitution par ce dernier de garantie réelle ou personnelle nonobstant appel ; condamne M. [D] [B] aux dépens exposés par la BNP, dont distraction au profit de Me Béatrice Leopold Couturier ; ordonne l'exécution provisoire.
Et, statuant à nouveau :
- Déclarer M. [D] [B] irrecevable car prescrit en toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de la société Exell Finance.
Subsidiairement,
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 23 mars 2021 sous le numéro RG 18/04706 en ce qu'il déboute M. [D] [B] du surplus de ses demandes.
- Débouter M. [D] [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de la société Exell Finance.
En tout état de cause,
- Débouter M. [D] [B] de son appel incident.
- Débouter toute partie de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de la société Exell Finance.
- Condamner M. [D] [B] à verser à la société Exell Finance la somme de 10.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner M. [D] [B] aux entiers dépens, en ce compris les dépens d'appel et de première instance.
Par dernières conclusions signifiées le 31 mars 2022, M. [D] [B] demande à la cour :
Vu l'article 1382 du code civil (nouvel article 1240 du code civil)
- Confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré l'action de M. [B] recevable ;
- Confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré que M. [B] avait un intérêt à agir à l'encontre de la société Edelis ;
- Confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré que les société Edelis et Exell Finance ont manqué à leur obligation de conseil et d'information ;
- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les société Edelis et Exell Finance à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Sur l'appel incident
En statuant à nouveau
Vu l'article 1116 du code civil (nouveau 1137 du code civil)
- Juger que le consentement de M. [B] a été vicié par les man'uvres dolosives des société Edelis et Exell Finance ;
- Condamner solidairement les société Edelis et Exell Finance à payer à M. [B] la somme de 77.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
En conséquence
- Débouter les société Edelis et Exell Finance de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
En tout état de cause
- Condamner solidairement les société Edelis et Exell Finance à payer à M. [B] la somme de 6.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
SUR CE, LA COUR
L'appel ne concerne pas la société BNP Paribas Personal Finance.
Sur la prescription
La société Edelis soutient, sur le fondement de la loi du 17 juin 2008 que la prescription l'action de M. [B] est acquise en 2013, l'acte de vente ayant été signé en 2006. En matière de vice du consentement ou de surévaluation du bien, le point de départ du délai de la prescription commence à compter de la conclusion du contrat. M. [B] a donné son consentement le 23 février 2006 et lui a signifié l'acte introductif le 6 avril 2018. De même, en matière d'obligation d'information et de conseil, la prescription commence à courir à compter de la signature du contrat. Il en résulte que l'action de M. [B] est prescrite.
La société Exell Finance fait valoir qu'en matière de devoir d'information, de conseil ou de mise en garde, le point de départ de la prescription commence à compter de la conclusion du contrat. Elle ajoute qu'aucun fait ou acte qui procède du demandeur ne peut avoir pour effet de reporter le point de départ du délai de prescription au-delà du jour de l'acquisition du bien. En l'espèce, le fait dommageable consistant en une prétendue surévaluation d'un bien immobilier existe et est révélé au jour de son acquisition. De même, le point de départ du délai de prescription de l'action en nullité pour dol doit être fixé à la date de conclusion du contrat au motif que M. [B] disposait des informations lui permettant de déceler le prétendu dol.
M. [D] [B] réplique que son action n'est pas prescrite et sollicite la confirmation du jugement. L'article 2224 du code civil instaure un point de départ glissant et subjectif qui ne commence à courir qu'à compter de la date à laquelle le titulaire du droit a eu connaissance des faits lui permettant d'agir. L'opération de défiscalisation est indivisible et ce n'est qu'à l'issue de cette opération que l'investisseur pourrait évaluer la valeur du bien immobilier. De même, en matière de dol, le point de part de la prescription est nécessairement postérieure à la conclusion du contrat. En l'espèce, suivant la projection effectuée par la société Exell Finance, M. [B] ne pouvait faire une évaluation sur une revente qu'au cours de l'année 2016.
Ceci étant exposé
M. [D] [B] reproche la surévaluation du prix d'acquisition du bien. Il invoque des manquements au devoir d'information et de conseil et agit sur le fondement du dol à l'encontre des sociétés Edelis et Excell Finance. Il fixe le point de départ de la prescription au jour de la connaissance du titulaire en se fondant sur le fait qu'il s'agit d'une opération de défiscalisation.
Selon M. [B], l'opération de défiscalisation est indivisible. Il convient d'anlyser le rôle de chacun des prestataires, lorsque M. [D] [B] a fait l'acquisition d'un appartement en 2006.
La société Excell Finance est intervenue pour proposer un investissement locatif à M. [D] [B] dans le cadre d'une opération de défiscalisation soumise à la loi Robien. La vente a été réalisée avec la société Edelis.
M. [B] a signé l'acte de réservation de l'appartement le 14 février 2006 avec la société Edelis. L'acte de vente a été régularisé devant notaire le 31 octobre 2006. Les actes introductifs d'instance sont en date des 30 mars 2018, 6 avril 2018 et 21 mai 2019 .
Aux termes de l'article 2224 du code civil le point de départ de la prescrition court à compter du jour où le titulaire de l'action a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l'exercer.
En application de ces dispositions, le dommage résultant d'un manquement à une obligation d'information et de conseil se manifeste dès la conclusion du contrat proposé, à moins que l'investisseur ne démontre qu'il pouvait ignorer ce dommage.
En l'espèce, la société Excell Finance est intervenue en qualité de conseil en investissement locatif . Elle a remis à M. [B] divers documents dont une simulation financière, une brochure commerciale ainsi que le projet de contrat de réservation.
M.[B] a notamment pris connaissance du dispositif fiscal à travers un document intitulé 'plan d'épargne fiscal', le 14 février 2006, donnant des informations sur les conditions de reduction fiscale de la loi de Robien et une simulation financière sur la rentabilité locative et l'amortissement du bien projeté.
La brochure mentionne notamment : dans une hypothèse n°1 une valeur de cesion du support fiscal pour une somme de 122 000 euros en précisant que le capital constitué serait de 44 144 euro s et une hypothèse n°2 avec une valeur de cession de 139 494 euros pour un capital constitué de 58 074 euros.
Ce dernier document, portant la mention 'document non contractuel' n'engage pas son auteur sur un plan contractuel. Les informations délivrées par la société Exell Finance soulignaient l'absence d'engagement contractuel sur la simuation De plus, une proposition d'assurance lui était proposé, destinée à couvrir les risques locatifs éventuels, ce qui montre que la société Exell Finance l'avait alerté sur les risques de loyers impayés et de vacances locatives.
En tout état de cause, l'option d'investissement locatif ne figure pas dans l'acte de vente, lequel ne porte que sur l'acquisition du bien immobilier pour un montant de 122 000 euros. L'engagement de louer le bien au titre de la loi Robien a été pris par M.[B], seul, de manière distincte, auprès de l'administration fiscale.les. Il s'en déduit que les conseils en défiscalisation puis la vente sont deux opérations distinctes.
Si M. [B] a reçu des informations attractives sur le dispositif de défiscalisation de la loi de Robien, lesquelles ont pu le décider à conclure, ni l'acte de réservation, ni l'acte de vente ne s'engagent à ce titre. Le tribunal ne pouvait se fonder sur un document non contractuel pour déterminer le point de départ de la prescription. En outre, au regard des éléments produits l'opération ne présente pas un caractère indivisible
Au moment de la délivrance des conseils et informations, par la société Exell Finance M.[B] pouvait connaitre les faits lui permettant d'exercer son action en surévaluation du prix. Le manquement au devoir d'information et de conseil est démenti par les pièces qui lui ont été remises et les informations communiquées; En tout état de cause, le rôle de l'intermédiaire cesse au moment de la conclusion du contrat de vente. Il s'en suit que le point de départ de la prescription de l'action fondé sur le défaut d'information se situe au jour de l'acquisition du bien par acte authentique, soit en l'espèce, le 31 octobre 2006, l'action à ce titre est prescrite. Le jugement sera réformé sur ce point.
Le dol allégué par M. [B] repose sur des manoeuvres dolosives qui auraient vicié son consentement. Il invoque la surévaluation du prix en se fondant sur une évaluation du bien, postérieure à son acquisition, qui démontrerait une perte financière de 164 %.
Mais, la surévaluation du bien ne peut se situer à une date que M. [B] fixerait unlilatéralement de manière arbitraire, sauf à conférer un caractère potestatif incompatible avec le principe de sécurité juridique.
De plus, le prix d'acquisition surévalué, voire les risques locatifs, l'état du marché immobilier local, les charges inhérentes à l'opération sont tous des éléments qu'il pouvait appréhender au moment de la conclusion du contrat, d'autant qu'il disposait d'un long délai de réflexion entre l'acte de réservation et l'acte authentique de vente du bien pour s'interroger sur l'opportunité, et l'économie générale de l'opération envisagée. Le point de départ du délai de presciption fondé sur le dol à l'encontre de la société Excell Finance doit donc être fixé à la date de conclusion du contrat de vente. Il s'en déduit que l'action sur le fondement du dol est prescrite.
S'agissant du dommage résultant de la surévaluation du prix d'acquisition, la relation contractuelle convenue acvec la société Edelis porte sur l'acquisition du bien immobilier. M.[B] a pris connaisance du prix d'acquisition le 23 février 2006, l'acte authentique a été signé le 31 octobre 2006. Il résulte des developpements précédents que dès le contrat de réservation, M.[B] avait la possibilité de se renseigner ou de faire procéder à une estimation du bien. Le point de départ de la prescription se situant à la date du 31 octobre 2006, les demandes de M. [B] sont prescrites.
La solution du litige conduit à rejeter les autres demandes. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés Edelis et Excell Finance à verser une somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts.
M. [D] [B], partie perdante, au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens.
Il paraît équitable de laisser à la charg de chacune des parties les frais irrépétibles qui ont été exposés.
PAR CES MOTIFS
La cour,
INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
DÉCLARE prescrite l'action de M. [D] [B] à l'encontre des sociétés Edelis et Excell Finance ;
REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes les autres demandes de M. [B] ;
CONDAMNE M. [D] [B] aux entiers dépens.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
S.MOLLÉ E.LOOS
