Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 06 OCTOBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19984 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEVTK
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Octobre 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 20/52547
APPELANTE
S.C.I. PLATEAU LES HALLES, prise en la personne de son gérant, M. [E] [O], domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée et assistée par Me Corinne PEROT-REBOUL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2387
INTIMEE
LA VILLE DE PARIS, prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7], Mme [X] [D], domiciliée en cette qualité audit siège
Hôtel de Ville
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Juin 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par assignation en date du 28 janvier 2020, la Ville de [Localité 7] a fait assigner la société Plateau les halles devant le tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé au [Adresse 4] à Paris (75001) (escalier D, 2ème étage, porte face du bâtiment A, lot [Cadastre 6]).
Par ordonnance du 8 juillet 2020, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 7] dans l'attente d'une décision de la cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Civ. 3ème, 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
La cour de justice de l'Union européenne a statué par un arrêt du 22 septembre 2020 par lequel elle considère la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 sept. 2020, Cali Apartments, affaires joints C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 7] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 24 septembre 2021.
Par jugement contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond du 15 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- condamné la société Plateau les halles à payer une amende civile de 50.000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7],
- ordonné le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 4] à Paris (75001) (lot [Cadastre 6]), appartenant à la société Plateau les halles, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision à la société Plateau les halles, pour une durée maximale de huit mois ;
- dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- condamné la société Plateau les halles à payer une amende civile de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article L. 324-1-1 III du code du tourisme, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7] ;
- rejeté la demande de la Ville de [Localité 7] fondée sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme ;
- condamné la société Plateau les halles à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code procédure civile ;
- condamné la société Plateau les halles aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 18 novembre 2021, la société Plateau les halles a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 01 mars 2022, la société Plateau les halles demande à la cour, de :
- déclarer recevable et fondé son appel ;
Y faisant droit,
- infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond du 15 octobre 2021, en ce qu'il a :
' condamné celle-ci à payer une amende civile de 50.000 euros dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7],
' ordonné le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, situés [Adresse 4] à Paris (75001) (lot [Cadastre 6]), lui appartenant, sous astreinte provisoire de 200 euros à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision à celle-ci, pour une durée maximale de huit mois,
' dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte,
' condamné celle-ci à payer une amende civile de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article L. 324-1-1 III du code du tourisme,
' condamné celle-ci à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné celle-ci aux dépens,
Statuant à nouveau,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté les demandes de la Ville de [Localité 7] fondées sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme ;
- condamner la Ville de [Localité 7] à lui verser la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la Ville de [Localité 7] en tous les dépens.
La société Plateau les halles soutient en substance que :
- l'appartement correspondant au lot [Cadastre 6] n'est pas celui qui a été l'objet des procès-verbaux établis par la Ville de [Localité 7] ;
- le lot [Cadastre 6] est loué à la société [O] [E] conseil qui y a établi son siège social et son activité avec mise à disposition d'un local de 15m² destiné à l'activité, outre des services de standard et réception de correspondances ;
- qu'il apparaît donc impossible que ce local puisse abriter, outre le local commercial de 15m² et les sanitaires qui y sont attachés, des pièces complémentaires qui seraient louées sous la forme de meublés touristiques.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 mars 2022, la Ville de [Localité 7] demande à la cour de :
- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel de la société Plateau les halles ;
- juger celle-ci recevable et bien fondée en ses écritures et en ses prétentions ;
In limine litis,
- ordonner la radiation de l'affaire enregistrée sous le numéro RG 21/1984 et pendante devant le Pôle 1 - chambre 2 de la Cour d'appel de céans en application de l'article 524 du code de procédure civile ;
Au fond,
- confirmer le jugement rendu le 15 octobre 2021 en ce que le juge au tribunal judiciaire de Paris a :
' condamné la société Plateau les halles à payer une amende civile de 50.000 euros dont le produit lui sera versé,
' ordonné le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 4] à Paris (75001) constituant le [Cadastre 5], appartenant à la société Plateau les halles, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision à la société Plateau les halles, pour une durée maximale de 8 jours,
' dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte,
' condamné la société Plateau les halles à par une amende civile de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article L. 324-1-1 III du code du tourisme, dont le produit lui sera versé,
' condamné la société Plateau les halles à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamné la société Plateau les halles aux dépens,
- infirmer le jugement rendu le 15 octobre 2021 en ce que le juge au tribunal judiciaire de Paris a rejeté ses demandes fondée sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV et V du code du tourisme ;
Statuant de nouveau,
- juger que la société Plateau les halles a enfreint les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme en ne transmettant pas le nombre de jours au cours desquels l'appartement a été loué dans le mois qui a suivi la demande ;
- condamner la société Plateau les halles à payer une amende civile de 10.000 euros en application de l'article L. 324-1-1 V du code du tourisme et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé ;
En tout état de cause,
- débouter la société Plateau les halles de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner la société Plateau les halles à lui verser une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Plateau les halles aux entiers dépens d'instance et d'appel.
La Ville de [Localité 7] soutient en substance que :
- dans la mesure où la société Plateau les halles n'a pas réglé les sommes dues au titre de l'exécution provisoire en exécution du jugement rendu qui lui a été signifiée, la Ville de [Localité 7] demande au président de la cour d'appel de radier du rôle l'affaire enregistrée au greffe de la Cour sous le n° RG 20/52547 ;
- contrairement à ce qu'indique la société Plateau les halles, le bien est situé au deuxième étage ;
- le local litigieux est à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation et n'est pas la résidence principale du loueur ;
- les locaux ont été utilisés à usage de meublé touristique loués pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, en infraction à la réglementation du changement d'usage définie dans les articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation et dans le règlement municipal ;
- le gain illégal serait de l'ordre de 162.210 euros depuis le mois d'octobre 2013 ;
- les faits ont perduré après le début de la procédure ce qui démontre, incontestablement, la mauvaise foi du propriétaire ;
- il convient d'ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation ;
- compte tenu du défaut de déclaration des nuitées, la société Plateau les halles sera également condamnée au titre de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
La demande de radiation de l'appel formée par la Ville de [Localité 7] est irrecevable devant la présente juridiction ; elle aurait dû être présentée devant le premier président de la cour d'appel en application de l'article 526 du code de procédure civile.
Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement qu'en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation et conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 7] d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
En l'espèce, les parties s'opposent d'abord sur le fait que le bien qui a fait l'objet d'un constat initial d'infraction puis d'un constat complémentaire ne correspondrait pas au lot n°197 appartenant à la société Plateau les halles.
La société Plateau les Halles produit un procès-verbal de constat du 1er février 2022 qui indique que le lot [Cadastre 6] se situe portes 11 et [Adresse 1], escalier D, la partie du bâtiment étant dotée d'un entresol, 1er étage, porte face de l'escalier, dispose d'une superficie de 42 m2 et est composé d'une cuisine, une pièce de vie, une chambre, une salle de bain, alors que les procès verbaux de constat établis par la ville de [Localité 7] sont relatifs à un bien situé bâtiment A, escalier D, au 2e étage, d'une superficie de 61 m2.
Sur ce point, la Ville de [Localité 7] produit :
- la carte d'identité de la parcelle qui précise que les biens appartenant à la société Plateau les Halles (deux appartements et un local divers) sont tous situés au 2e étage de l'immeuble, ce qui est confirmé par le règlement de copropriété de l'immeuble qui situe le lot [Cadastre 6] au 2e étage de l'escalier D,
- si le registre cadastral précise une superficie de 61m2, il s'avère que le règlement de copropriété précité indique la superficie en loi Carrez du lot n°197, cette superficie étant de 42, 50m2 ce qui correspond bien aux constatations de l'huissier mandaté par la société Plateau les Halles.
Il s'en déduit que le local qui fait l'objet de cette procédure est bien le lot n° 197 appartenant à la société Plateau les Halles, la différence d'étage s'expliquant par l'existence en réalité d'un entresol dans le bâtiment. Ce moyen sera donc rejeté.
S'agissant de l'usage d'habitation, il sera rappelé qu'ici, le bien en cause a fait l'objet d'une déclaration préalable de travaux, qui a été acceptée destinée à changer la destination partielle du bien de bureau en habitation, ce au mois de mars 2009, de sorte que le logement est réputé avoir l'usage pour lequel les travaux ont été autorisés.
Il sera observé que l'usage du logement au 1er janvier 1970 importe peu, dans la mesure où des travaux sont intervenus avec une autorisation administrative, postérieurement à cette date.
La destination du bien résultant de l'autorisation administrative est donc bien un usage d'habitation, de sorte que ce dernier est établi au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.
L'ordonnance entreprise sera par conséquent confirmée en ce qu'elle a jugé que l'usage d'habitation était établi.
L'appartement en cause n'est pas non plus la résidence principale de la société Plateau les Halles, ce qui n'est pas discuté par les parties.
Concernant la location du bien, il résulte du procès-verbal initial de l'agent de la ville :
- que le logement en cause a été proposé pour des locations de courte durée sur le site airbnb ;
- que le nombre total de commentaires est de 251 entre septembre 2013 et août 2019 ;
- que lors de la visite du 20 juin 2019 était constatée la présence d'une occupante qui reconnaît l'annonce sur le site airbnb,
- que le syndic de l'immeuble indique que la société [O] [E] et M. [J] [G] sont gérants de la société Plateau les halles ;
- que sur les renseignements détenus par la DGFIP, il est indiqué que le locataire de l'appartement est M. [I] [G] ;
- que l'extrait Kbis précise que l'activité de la société Plateau les Halles est la gestion de bien immobilier,
- que le constat d'infraction complémentaire du 29 juin 2021 relève que le nombre de commentaires est passé de 251 à 285 entre le premier constat d'infraction et les copies d'écrans faites au 29 juin 2021, qu'il est d'ailleurs toujours possible de faire des réservations pour novembre 2021,
- que la partie intimée n'apportant en réalité aucun élément, et se contentant d'indiquer que les locations illicites ne lui sont pas imputables et se prévaut d'un contrat de domiciliation consenti à la société [E] le 3 janvier 2014 ;
- que ce contrat porte sur une pièce à usage de bureaux d'une surface environ de 15m2 et un service de courrier et standard téléphonique ; qu'il ne comporte aucune référence de lieu et d'étage, de sorte qu'il ne peut être vérifié qu'il se rapporte au local litigieux ;
- qu'au surplus, les avis d'échéances produits se réfèrent à un bail commercial du 1er juillet 2016, le lot n°197 étant à usage d'habitation.
Ainsi, l'infraction est caractérisée en tous ses éléments.
Concernant le quantum de l'amende, le premier juge a indiqué à juste titre que la période de location en meublé de tourisme à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile est d'une durée considérable, soit de l'année 2013 à l'année 2021.
Si la ville de [Localité 7] ne produit pas le nombre de nuitées, étant précisé que l'annonce ne comporte pas de numéro d'enregistrement, elle précise toutefois les nombres de commentaires sur le site airbnb, soit 285 au 29 juin 2021, pour une location en moyenne à un tarif de 146 euros par nuit, alors que le loyer de référence dans le quartier pour un local d'habitation est de 1.482 euros par mois en moyenne.
Il faut toutefois aussi prendre en compte le gain généré par l'appartement, la ville rappelant, aux termes des séjours retenus, un gain estimé de 162.210 euros et un montant de compensation nécessaire de 91.500 euros.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, le montant de l'amende ordonnée par le premier juge apparaît adapté aux faits de l'espèce, tenant en compte à la fois du gain illicite mais aussi de l'absence de démarches entreprises pour la régularisation de la situation.
Le jugement rendu sera en outre confirmé en ce qu'il a ordonné le retour à l'habitation du local transformé sans autorisation en application de l'article 651-2 du code de la construction et de l'habitation.
S'agissant des infractions secondaires, l'article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose notamment que :
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
IV.-Dans les communes ayant mis en 'uvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.
V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.
En l'espèce, s'agissant de l'infraction aux dispositions de l'article L.324-1-1 III du code de tourisme, à savoir le défaut d'enregistrement auprès de la commune de la location d'un meublé de tourisme, il ressort des deux constats d'infraction que l'annnonce publiée ne comporte aucun numéro d'enregistrement, alors que cette annonce est active depuis 2013. Dans ces conditions, le jugement rendu, en ce qu'il a dit l'infraction caractérisée et prononcé une amende civile de 5000 euros, dont le montant apparaît adapté au vu des éléments de la cause, sera confirmé.
S'agissant de l'infraction aux dispositions de l'article L 324-1-1 IV du code du tourisme, à savoir le défaut de transmission relative au nombre de jours loués, il sera relevé que l'obligation de transmission de l'article L.324-1-1 IV alinéa 2 du code du tourisme ne peut concerner que les locations visés à l'article L.324-1-1 IV alinéa premier, à savoir les locations d'un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, étant rappelé que les textes relatifs à une infraction civile, pouvant conduire au prononcé d'une amende, doivent s'interpréter strictement, l'article en cause devant s'analyser en son ensemble.
Le logement en cause n'est pas ici la résidence principale de la société Plateau les Halles, ce qui n'est contesté par aucune des parties.
Les conditions pour prononcer une amende en application de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme ne sont donc pas remplies, comme l'a justement indiqué le premier juge.
Ainsi, au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, en ce compris le sort des frais et dépens de première instance exactement réglé par le premier juge.
La société Plateau les Halles qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la ville de [Localité 7] une somme en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Condamne la société Plateau les Halles aux dépens de la procédure d'appel ;
Condamne la société Plateau les Halles à payer à la ville de [Localité 7] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
