France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 28 septembre 2022, 17/17740

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2022

(n° , 17 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/17740 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4DWB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juillet 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/15471

APPELANTS

Monsieur [M] [U]

né le 21 avril 1958

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Carine CHICHE BRACKA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0738

Monsieur [R] [F]

né le 24 décembre 1935 à Ljiebezadia

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Me Carine CHICHE BRACKA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0738

Madame [H] [Y]

née le 09 décembre 1962 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Carine CHICHE BRACKA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0738

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] représenté par Me Pascal HOTTE, administrateur judiciaire

demeurant :

[Adresse 2]

Représenté par Me Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0628

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [S] [X] épouse [A] est propriétaire du lot n°38, Mme [H] [Y] du lot n°35, M. [M] [U] du lot n°27, M. [B] [N] des lots n° 29 et 30 dans le bâtiment F et M. [R] [F] des lots n° 9 et 15 dans le bâtiment A de l'immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 5].

Le 8 décembre 2006 des travaux de remise en état des parties communes sont votés par l'assemblée générale, certaines résolutions annulées par jugement du 4 juin 2009, sur saisine de Mme [S] [X] épouse [A], Mme [H] [Y], M. [M] [U], M. [B] [N] et M. [R] [F].

Le 29 juin 2011, l'assemblée générale des copropriétaires a voté les travaux nécessaires à la levée de trois arrêtés d'insalubrité pris les 10, 11 et 14 janvier 2011 portant sur les parties communes générales et celles dans les bâtiments A et F.

Par assignation du 9 septembre 2011, Mme [S] [X] épouse [A], Mme [H] [Y], M. [M] [U], M. [B] [N] et M. [R] [F] ont saisi le tribunal aux fins de nullité des résolutions n°7, 8, 9, 20, 25, 26, 29, 30-1 à 30-9, 31, 33, 34, 37, 38, 39, 40, 41, 43, 44, 45-1 à 45-11, 46 à 51, 53, 56 et 63 de cette assemblée.

Le 17 septembre 2012, Mme [S] [X] épouse [A], Mme [H] [Y], M. [M] [U], M. [B] [N] et M. [R] [F] ont saisi le tribunal aux fins de nullité des résolutions n°4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 17, 18, 20, 22, 23, 25, 26 et 28 de l'assemblée du 9 juillet 2012.

Le 30 juin 2014, l'assemblée générale a annulé certaines résolutions de l'assemblée générale du 29 juin 2011.

Par jugement du 25 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté Mme [S] [X] épouse [A], Mme [H] [Y], M. [M] [U], M. [B] [N] et M. [R] [F] de l'intégralité de leurs demandes,

- condamné in solidum Mme [S] [X] épouse [A], Mme [H] [Y], M. [M] [U], M. [B] [N] et M. [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum Mme [S] [X] épouse [A], Mme [H] [Y], M. [M] [U], M. [B] [N] et M. [R], [F] aux dépens.

M. [M] [U], M. [R] [F] et Mme [H] [Y] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 septembre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 16 mars 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 1er mars 2021 par lesquelles M. [M] [U], M. [R] [F] et Mme [H] [Y], appelants, invitent la cour, au visa des articles 10-1, 14-1, 18, 21, 22, 25, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 7, 11, 13 et 17 du décret du 17 mars 1967, 1998, 1240 et 1241 du code civil, l'arrêté du 19 mars 2010 et les arrêtés d'insalubrité de janvier 2011, à

- infirmer le jugement du 25 juillet 2017 en ce qu'il :

- a rejeté la demande d'annulation :

' de l'assemblée générale du 29 juin 2011 en son entier

' des résolutions 40, 45-2, 45-5 et 45-6 de l'assemblée générale du 29 juin 2011,

' des résolutions 7 et 8 de l'assemblée générale du 29 juin 2011,

' des résolutions 26, et 34 et de l'assemblée générale du 29 juin 2011,

' de la résolution 29 de l'assemblée générale du 29 juin 2011,

' des résolutions 30, 30-1 à 30-9 et 37 de l'assemblée générale du 29 juin 2011,

' des résolutions 31, 39 et 56 de l'assemblée générale du 29 juin 2011,

' de la résolution 44 de l'assemblée générale du 29 juin 2011,

' de la résolution 63 de l'assemblée générale du 29 juin 2011,

' de la résolution 6 de l'assemblée générale du 9 juillet 2012,

' de la résolution 7 de l'assemblée générale du 9 juillet 2012,

' de la résolution 8 de l'assemblée générale du 9 juillet 2012,

' des résolutions 20, 23 et 26 de l'assemblée générale du 9 juillet 2012,

- a rejeté la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au paiement de dommages-intérêts et réalisation de travaux,

- a condamné Mme [Y], M. [F], et M. [U] à régler la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 de code de procédure civile et aux dépens,

et statuant à nouveau,

- annuler l'assemblée générale du 29 juin 2011,

à titre subsidiaire,

- dire que les décisions n°7, 8, 26, 29, 30, 30-1 à 30-9, 31, 34, 37, 38, 39, 41, 44, 45-2, 45-5, 45-6, 56, 63 de l'assemblée générale du 29 juin 2011 et les conditions de leur adoption, sont contraires aux dispositions d'ordre public du statut de la copropriété,

- en prononcer la nullité,

- dire que les décisions n°6, 7, 8, 20, 23, 26, de l'assemblée générale du 9 juillet 2012 et les conditions de leur adoption, sont contraires aux dispositions d'ordre public du statut de la copropriété,

- en prononcer la nullité,

- dire que le syndicat des copropriétaires est responsable des fautes du syndic A.G.COP. et de sa propre négligence,

- par conséquent, le condamner au règlement d'une somme de 2.000 € à Mme [Y], M. [U] et M. [F] à titre de dommages-intérêts, en les dispensant de participation,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux remises en état suivantes :

pour le bâtiment A :

la dépose des nouvelles canalisations EU/EV créés dans la cave de M. [F],

la dépose du mur dans l'escalier afin de rétablir la largeur initiale de l'accès à la cave,

la remise en état des deux boisseaux de cheminées supprimées représentant quatre conduits, pour le bâtiment F :

terminer les travaux d'inaccessibilité au plomb par l'entreprise Aquastop conformément aux résolutions 45 et 47 de l'AG du 4 juin 2010,

- dire et juger qu'ils seront dispensés de participation à ces remises en état,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur régler à chacun une somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts, en les dispensant de participation,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer à chacun la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en les dispensant de participation,

- condamner le syndicat des copropriétaires au titre de la perte de loyer à :

à M. [U] la somme de 31.680 €,

à Mme [Y] la somme de 36.720 €,

- condamner le syndicat des copropriétaires au titre des travaux sur les ouvrages EDF à payer en les dispensant de participation :

à M. [F] la somme de 2.029,71 € ( 909,34 € + 1.120 €),

à Mme [Y] la somme de 6.260,16 € (2.670,49 €+ 3.589,67€),

à M. [U] la somme de 3.035,23 € (1.294,78 € + 1.740,45€),

- condamner le syndicat des copropriétaires au titre de l'annulation n°30 et n°31 à payer :

à M. [F] la somme de 1.566,30 € (52.418,88 € x 30/1004ème),

à Mme [Y] la somme de 1.722,93 € (52.418,88 € x 33/1004ème),

à M. [U] la somme de 835,36 € (52.418,88 € x 16/1004ème),

- condamner le syndicat des copropriétaires au titre de l'annulation n°37 (bât.A) à payer :

à M. [F] la somme de 10.400 € (130.000 € x 30/375ème)

- condamner le syndicat des copropriétaires au titre de l'annulation n°40, n°45 (bât.F) à payer :

à Mme [Y] la somme de 1.767,15 € (16.332,75 € x 33/305ème),

à M. [U] la somme de 856,80 € (16.332,75 € x 16/305ème),

- condamner le syndicat des copropriétaires au titre de l'annulation n°23 (bât.A) et n°26 (bât. F) à payer :

à M. [F] la somme de 1.301,58€ (16.269,75 € x 30/375ème),

à Mme [Y] la somme de 1.102,24 € (10.187,35 € x 33/305ème),

à M. [U] la somme de 534,42 € (10.187,35 € x 16/305ème),

- condamner le syndicat des copropriétaires à procéder au remboursement de la somme de

19.736,46 € TTC correspondant à l'actualisation des devis [D] et [W] en résolution

n°20 :

à M. [F], 589,74€ (19.736,46 € x 30/1004ème),

à Mme [Y], 648,71€ (19.736,46 € x 33/1004ème),

à M. [U], 314,53 € (19.736,46 € x 16/1004ème),

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

- condamner le syndicat des copropriétaires à communiquer les préconisations EDF de l'assemblée générale du 9 juillet 2012 ainsi que le rapport d'expertise Veritas concernant l'installation électrique du bâtiment F ;

Vu les conclusions en date du 10 juin 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], intimé, invite la cour au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et l'article 1998 du code civil et suivants, à :

- le dire recevable et bien-fondé en l'ensemble de ses demandes,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement,

- prendre acte que Mme [Y], M. [U] et M. [F] ont renoncé dans le cadre de la présente procédure d'appel à leur demande d'annulation des résolutions n°9, 10, 20, 25, 33,40, 43, 47 à 51 et 53 de l'assemblée générale du 29 juin 2011,

- prendre acte que Mme [Y], M. [U] et M. [F] ont renoncé dans le cadre de la présente procédure d'appel à leur demande d'annulation des résolutions n°4, 10, 11, 14, 17, 18, 22, 25 et 28 de l'assemblée générale du 7 juillet 2012,

en conséquence,

- débouter Mme [Y], M. [U] et M. [F] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 29 juin 2011 dans son intégralité,

- débouter Mme [Y], M. [U] et M. [F] de l'ensemble de leurs demandes relatives à la contestation des résolutions 7, 8, 26, 29, 30, 30-1 à 30-9, 31, 34, 37, 38, 39, 41, 44, 45-2, 45-5, 45-6, 56 et 63 de l'assemblée générale de copropriété du 29 juin 2011 avec toutes conséquences de droit,

- débouter Mme [Y], M. [U] et M. [F] de l'ensemble de leurs demandes relatives à la contestation des résolutions 6, 7, 8, 20, 23 et 26 de l'assemblée générale de copropriété du 9 juillet 2012 avec toutes conséquences de droit,

- déclarer irrecevables et, subsidiairement, mal fondées les demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires au titre :

des remises en état,

des pertes de loyers,

des travaux sur ouvrages EDF,

des annulations des décisions,

de l'actualisation des devis [D] et [W],

- débouter Mme [Y], M. [U] et M. [F] de l'ensemble de leurs autres demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause,

- condamner in solidum Mme [Y], M. [U] et M. [F] à lui verser la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens de première instance et d'appel, conformément à l'article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de nullité de l'assemblée générale du 29 juin 2011

Devant la cour, M. [M] [U], M. [R] [F] et Mme [H] [Y] soulèvent en premier lieu au soutien de leur demande d'annulation en son entier de l'assemblée générale du 29 juin 2011 le défaut de convocation de Mme [A] au motif que la convocation a été adressée à M. [A] ;

Toutefois, comme ils l'admettent eux-mêmes, seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué est recevable à agir en nullité de l'assemblée générale ;

Le moyen est inopérant ;

M. [U], M. [F] et Mme [Y] font ensuite valoir que deux des demandes formulées par Mme [Y] d'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée n'ont pas été prises en compte ;

Il est exact que suivant courrier daté du 1er juin 2011, Mme [Y] a sollicité l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, de 8 résolutions (ravalement des façades, des souches de cheminée, pose d'une rampe en bois, point d'information, remplacement de colonne ou de linteaux..) ;

Un ordre du jour complémentaire a été établi par le syndic et adressé aux copropriétaires ;

Cet ordre du jour reprend l'ensemble des résolutions sollicitées par Mme [Y], à l'exception de celle relative aux infiltrations toiture cage d'escalier ;

Cette omission n'est toutefois pas susceptible d'entraîner la nullité de l'assemblée générale en son entier dès lors qu'il n'est démontré aucun grief, ni aucune conséquence sur le vote des autres résolutions de l'assemblée ;

M. [U], M. [F] et Mme [Y] maintiennent ensuite que le procès-verbal et la feuille de présence indiquent 'M. [A]' qui est décédé depuis 10 ans ;

Si la mention de 'M. [A]' apparaît bien sur le procès-verbal de l'assemblée et sur la feuille de présence, ce que ne conteste pas le syndicat des copropriétaires, cette simple erreur matérielle n'est pas davantage susceptible d'entraîner l'annulation de l'assemblée générale en son entier dès lors qu'aucun doute sur l'identité du copropriétaire n'est permis (un seul copropriétaire porte le nom [A]) et qu'il n'est invoqué aucune erreur sur le vote correspondant au lot appartenant à Mme [S] [X] épouse [A], laquelle était représentée par M. [E] jusqu'à son départ à 22h37 puis par Mme [Y] ;

Concernant ensuite l'absence d'indication dans la feuille de l'existence de plusieurs bâtiments (B,C et D) ou des mandataires des indivisions [P]/[T], [C]/[O] ou de la société Codim, cette allégation ne peut être vérifiée puisque les appelants ne produisent plus la feuille de présence (pièce 7) ;

Quant à la mention des noms des copropriétaires présents, absents ou représentés, le procès-verbal comporte conformément aux termes de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote et précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix ;

S'agissant des résolutions n° 47, 48 , 49, 50, 51 et 53, les noms des copropriétaires ayant voté contre ne sont effectivement pas nommés puisque ces résolutions ont été refusées, les opposants sont ceux qui ont voté pour dont les noms sont précisés au procès-verbal ;

L'annulation de l'assemblée générale du 29 juin 2011 n'est pas encourue ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de l'assemblée générale du 29 juin 2011 dans son entier ;

Sur la demande de nullité des résolutions 40, 45-2, 45-5 et 45-6 de l'assemblée générale du 29 juin 2011

Aux termes de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi ;

Devant la cour, M. [U], M. [F] et Mme [Y] maintiennent leur demande d'annulation des résolutions 40, 45-2, et 45-6 faisant valoir que ces résolutions n'ont été annulées que partiellement par l'assemblée générale du 30 juin 2014 dès lors qu'elles avaient été exécutées en partie ;

En l'espèce, l'assemblée générale du 30 juin 2014 a annulé les résolutions n° 40, 41, 42, 43, 45-1 à 45-11, 46 et 56 de l'assemblée générale du 29 juin 2011 (travaux du bâtiment F) ;

Les exceptions ne concernent que les travaux de maçonnerie déjà réalisés chez M. [C] et Melle [O] pour la résolution 45-2, la gestion d'une fuite d'un montant de 813,20 € pour la résolution 45-6, le suivi des travaux de maçonnerie réalisés chez M. [C] et Melle [O] pour la résolution n° 40 ;

Il n'est justifié toutefois d'aucun motif d'annulation de ces résolutions dès lors qu'il n'est pas établi l'irrégularité de la mention de la représentation de Mme [S] [X] épouse [A] par Mme [Y] ;

Au surplus, il n'est pas démontré que les travaux déjà réalisés ont été faits pour le compte privé des consorts [C] et [O] ;

Il résulte en effet du procès-verbal de l'assemblée générale du 30 juin 2014 que les travaux de maçonnerie ont consisté en la pose de poutres pour soutenir la structure du bâtiment F dans l'appartement de M. [C] et Melle [O] et en la réparation d'une fuite d'eau au dessus de la porte d'entrée du bâtiment F ;

La demande d'annulation des résolutions 40, 45-2, 45-5 et 45-6 maintenue en appel n'est pas fondée ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande ;

Sur la demande de nullité des résolutions n°7 et 8 portant sur l'approbation des comptes de l'année 2010 et le quitus au syndic pour cette période

En l'espèce, les comptes de l'année 2010 ont été approuvés et le quitus donné au syndic pour sa gestion ;

Les comptes ont été approuvés à nouveau par l'assemblée générale du 9 juillet 2012, tout comme le quitus voté au syndic mais un recours a été porté contre les résolutions correspondantes ;

Contrairement aux affirmations de M. [U], M. [F] et Mme [Y], les comptes de l'année 2010 sont identiques, la seule différence tenant à la répartition des charges au m3 à la date du 31 décembre 2010, figurant lors de la réédition ( pièce 49) ;

L'approbation des comptes n'encourt pas la nullité de ce chef ;

Aux termes de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, l'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;

Le syndic n'est pas tenu de joindre à la convocation d'autres éléments comptables que ceux exigés par l'article 11 du décret, il est loisible aux copropriétaires s'estimant insuffisamment informés de demander des explications au cours de l'assemblée pour éclairer leur vote ;

En l'espèce, il résulte de la convocation à l'assemblée générale du 29 juin 2011, qu'ont été joints à la convocation pour cette assemblée :

- l'état financier après répartition

- le compte de gestion général de l'exercice clos et budget prévisionnel de l'exercice (N + 2)

- le compte de gestion pour opérations courantes de l'exercice clos et budget prévisionnel de l'exercice (N + 2)

- le compte de gestion pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel de l'exercice clos réalisés (N)

- l'état des travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles votés et non encore clôturés à la fin de l'exercice

- l'état des dettes et des créances au 31.12.2010 ;

Il n'est donc pas justifié de l'absence d'un document nécessaire à l'approbation des comptes ;

Il n'est pas davantage établi que la mention relative aux travaux de plomberie enterrée est erronée ;

L'approbation des comptes n'encourt pas la nullité et le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;

S'agissant de la résolution n° 8, il n'est pas établi que les copropriétaires ne pouvaient se prononcer sur le quitus donné au cabinet A.G.COP. faute d'information suffisante et que la décision prise a été adoptée pour des raisons contraires à l'intérêt collectif ;

Il sera relevé que M. [U], M. [F] et Mme [Y] exposent dans leurs conclusions, que Mme [Y] a fait lors de cette assemblée générale un compte rendu de l'exercice écoulé et a indiqué ne pas avoir eu accès aux documents comptables de la copropriété et que pourtant le quitus a été voté par 811 voix sur 907 puis a été revoté lors de l'assemblée générale du 9 juillet 2012 ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité des résolutions n°7 et 8 de l'assemblée générale du 29 juin 2011 ;

Sur la nullité des résolution n°26 et n° 34 portant sur la mission de coordonnateur SPS calculée sur un taux maximum de 2 % du montant TTC des travaux, honoraires architecte inclus, délégation au conseil syndical pour le choix du prestataire

L'erreur portée au procès-verbal quant à M. [A] au lieu de Mme [A] n'est pas susceptible de justifier l'annulation de cette résolution ;

Le caractère incomplet de l'ordre du jour n'est pas établi, dès lors que la question figurait bien sur l'ordre du jour de la convocation adressée aux copropriétaires ;

Les copropriétaires ont adopté le principe de la mission de coordonnateur SPS, obligatoire dans le cadre des travaux, le choix du coordonnateur étant laissé à l'appréciation du conseil syndical ;

Les conditions essentielles du contrat ont été votées par l'assemblée ;

Le choix du coordonnateur étant laissé à l'appréciation du conseil syndical, le contrat ne pouvait donc figurer au nombre des pièces jointes ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de ces résolutions ;

Sur la nullité de la résolution n°29 relative à l'annulation des résolutions n°18 à 26 de l'assemblée générale du 8 décembre 2006 portant sur les travaux sur les parties communes générales et au remboursement de l'appel de fonds de 45.503,21 €

L'assemblée générale a la possibilité de revenir sur une décision votée antérieurement à la condition que la première résolution n'ait pas été exécutée et que la seconde ne porte pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires par la décision précédente ;

L'erreur portée au procès-verbal quant à M. [A] au lieu de Mme [A] n'est pas susceptible de justifier l'annulation de cette résolution ;

De même, l'absence du procès-verbal de l'assemblée générale du 8 décembre 2006, dès lors que la résolution n° 29 rappelle expressément les décisions prises (engagement des travaux votés en charges communes générales, électricité, serrurerie, menuiserie, poste couverture, revêtement de sol, ravalement cage d'escalier, poste boîtes aux lettres, gros oeuvre et installation de chantier) ;

Le défaut d'information n'est pas établi ;

L'assemblée générale a pu valablement se prononcer par un vote unique dès lors que ce vote est consécutif à l'entrée en vigueur des trois arrêtés préfectoraux d'insalubrité des parties communes des bâtiments A et F et des parties communes générales de l'immeuble, des 10,11 et 14 janvier 2011 préconisant divers travaux de nature à remédier à cet état ;

M. [U], M. [F] et Mme [Y] font ensuite valoir que les travaux votés en décembre 2006 avaient reçu un commencement d'exécution ;

Contrairement à leur affirmation, les appels de fonds adressés aux copropriétaires ne caractérisent pas ce commencement d'exécution ;

Par ailleurs, aucun élément ne permet d'affirmer que lors de l'adoption de cette résolution, les travaux du réseau enterré avaient d'ores et déjà commencé ;

En effet, il résulte expressément de la résolution n° 27 de l'assemblée générale du 30 juin 2014, que les travaux votés en 2006 portaient sur une somme de 116.200 €, que suite à l'annulation des travaux votée lors de l'assemblée générale du 29 juin 2011, la somme de 45.503,21 € a été restituée aux copropriétaires et celle de 70.696,80 € a été conservée afin de procéder aux travaux de réfection du réseau enterré, que les travaux ont été réalisés par l'entreprise PVP sous le contrôle de M. [K], architecte et de M. [I], SPS ;

L'antériorité des travaux de réseau enterré à l'annulation votée en 2011 n'est pas démontrée ;

Par ailleurs, il n'est pas établi que le remplacement et la pose d'une porte métallique dans le hall d'entrée de l'immeuble figuraient au nombre de ces travaux ;

Il n'est pas davantage démontré d'atteinte à leurs droits acquis ni d'abus de majorité puisque les copropriétaires ont décidé d'annuler certains travaux (dont la réfection des boites aux lettres) pour procéder aux travaux urgents préconisés par la Préfecture ;

Enfin, il n'est pas établi que des réserves n'ont pas été mentionnées au procès-verbal ;

L'annulation de la résolution n° 29 n'est pas encourue et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande ;

Sur la nullité des résolutions n°30, 30-1 à 30-9, 31, 34, 37, 38, 39, 41 et 56 relatives aux travaux nécessaires à la levée de l'insalubrité des 10 et 11 janvier 2011 et les appels de fonds

L'article 25 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;

Aux termes de l'article 26 de la même loi, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ;

Devant la cour, M. [U], M. [F] et Mme [Y] font valoir que ces résolutions reviennent sur leurs droits acquis, que l'obligation d'information des copropriétaires n'a pas été respectée, que certains travaux n'ont pas été exécutés, que d'autres relevaient de l'article 26 ;

En premier lieu, ils font valoir que des sondages de structure sur le mur mitoyen prévus en 2006 n'ont pas été prévus en 2011, que le CCTP du nouvel architecte a omis d'indiquer le problème de tassement différentiel du mur de l'entrée ;

En l'espèce, la réfection du mur de gauche a été prévue selon les préconisations du CCTP du cabinet [V] que (page 5), aucune pièce ne vient établir que cette réfection n'a pas été réalisée dans les règles de l'art et qu'une atteinte aux droits acquis des appelants en serait résultée ;

En outre, les tassements différentiels étaient évoqués au conditionnel par l'architecte ;

L'argument est inopérant ;

S'agissant de la fourniture de câbles pour la TV et la téléphonie, mentionnée en page 10 du CCTP de M. [K], l'atteinte aux droits acquis n'est pas davantage démontrée, dès lors que le nouveau CCTP prévoit bien la dépose après vérification des câbles HS dans l'ensemble de l'immeuble ;

M. [U], M. [F] et Mme [Y] reprochent ensuite au syndic d'avoir fait voter des travaux portant sur les ouvrages EDF ;

Il résulte toutefois des pièces portées à la convocation de l'assemblée que ce poste de travaux était prévu par l'architecte [V] dans son CCTP (lot 5 : électricité, A : ouvrages EDF, B : services généraux) et que des devis avaient été établis de ce chef ;

Aucune faute du syndic ou du syndicat des copropriétaires n'apparaît démontrée ;

S'agissant de l'information donnée aux copropriétaires, il doit être constaté qu'étaient joints à la convocation :

- l'appel d'offres réalisé par le cabinet d'architecture [V] chargé de la maîtrise d'oeuvre qui a procédé à une analyse des différents devis des entreprises,

- le cahier des charges élaboré par ses soins qui détaille de manière précise les travaux à réaliser pour chaque lot de travaux, et ce, au regard des arrêtés d'insalubrité,

- les devis des entreprises retenues ;

Comme l'a relevé le tribunal, les budgets globaux ont été votés par l'assemblée générale au regard de devis précis et d'un descriptif des travaux, dont la responsabilité incombe à l'architecte qui disposait des arrêtés d'insalubrité dont la communication dans la convocation pour l'assemblée générale était inutile compte tenu du recours à un professionnel pour mettre en oeuvre ces travaux en conformité avec l'injonction de l'autorité administrative ;

Le défaut d'information n'est pas davantage caractérisé en appel ;

Par ailleurs, il a été vu que la mention de M. [A] au lieu de Mme [A] n'est pas susceptible de justifier l'annulation de cette résolution ;

La feuille de présence n'est pas produite ;

S'agissant des problèmes d'exécution des travaux et de leur conformité, le tribunal a exactement énoncé qu'ils relèvent éventuellement d'une décision postérieure d'approbation des travaux mais non de la décision initiale du vote des travaux ;

S'agissant des éléments d'amélioration mentionnés par M. [U], M. [F] et Mme [Y] (contrôle d'accès Vigik, bus telereport), ils ne justifient pas, contrairement aux allégations des appelants, un vote séparé ou une majorité de l'article 26, dès lors qu'il s'agit de travaux annexes directement liés aux travaux principaux rendus nécessaires par les arrêtés d'insalubrité ;

La mise en peinture de l'entrée de l'immeuble (travaux à risque de plomb, nécessitant prélèvements et analyse des taux de plomb) et les coffrages des distributeurs électriques et canalisations, mise en place de plinthes dans l'entrée et réparation de la porte d'entrée, ne peuvent être considérés comme des travaux d'amélioration ;

Ils figurent bien au nombre des travaux rendus nécessaires par les arrêtés qui commandent notamment de remettre en état les sols, de nettoyer le hall et les parties communes et de rendre inaccessible le plomb présent dans les peintures ;

Dans ces conditions, la résolution sur les prélèvements de la recherche de plomb n'encourt pas la nullité ;

La résolution relative à l'enveloppe de 2.000 € pour imprévus apparaît suffisamment précise et n'encourt pas davantage la nullité ;

Enfin, il est exact que s'agissant des travaux relatifs au bâtiment A, les copropriétaires ont procédé à un vote global sur la totalité des travaux rendus nécessaires par l'arrêté d'insalubrité ;

Toutefois, ce vote est conforme à l'ordre du jour de l'assemblée qui prévoit une seule résolution pour l'ensemble de ces travaux ;

Il n'a donc pas été voté globalement sur plusieurs questions inscrites à l'ordre du jour ;

La nullité n'est pas encourue ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de ces résolutions ;

Sur la nullité de la résolution n°44 portant sur l'annulation des résolutions n°45 et 47 de l'assemblée générale du 4 juin 2010 relatives aux travaux sur le poste « traitement plomb '' et le remboursement de l'appel de fonds y afférent de 12.800 € TTC

L'article 25 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;

M. [U], M. [F] et Mme [Y] reconnaissent que les travaux votés lors de l'assemblée générale du 4 juin 2010 n'ont pas été exécutés puisqu'ils les ont réclamés sans cesse ;

Le tribunal a exactement énoncé que la perception des appels de fonds ne constitue pas un commencement d'exécution des travaux et qu'en revanche la prise d'arrêtés d'insalubrité par la préfecture de police de Paris constitue une circonstance nouvelle conduisant l'assemblée générale à annuler les travaux votés antérieurement pour prendre en compte l'injonction administrative ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 44 ;

Sur la résolution n°63 relative à l'autorisation donnée à la société Codime, propriétaire des lots n°17 et 18 dans le bâtiment B d'effectuer à ses frais exclusifs les travaux de modification de la toiture et de création d'une terrasse côté cour

L'article 25 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

Si une résolution d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision a été prise dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, dans l'intention de nuire ou en rompant l'égalité entre les copropriétaires ;

Contrairement aux affirmations des appelants, la société Codime a communiqué un dossier complet sur la nature des travaux projetés, avec plans d'architecte (existants et projetés) et une photographie ;

Egalement, comme l'a relevé le tribunal, au regard de ces plans annexés à la convocation pour l'assemblée générale, l'autorisation porte sur la suppression d'une toiture couvrant une partie du lot et non l'agrandissement de ce lot, transformant ainsi cette partie du lot en une terrasse mais sans adjonction de m², cette partie était déjà comprise dans le lot mais couverte ;

M. [U], M. [F] et Mme [Y] ne caractérisent pas plus en appel, la méconnaissance des dispositions de la loi quant aux conditions techniques et juridiques de ces travaux ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de nullité de cette résolution ;

Sur la nullité des résolutions n°6, 7, 8, 20, 23 et 26 de l'assemblée générale du 9 juillet 2012 relative à la présence de tiers à l'assemblée générale

L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous ;

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. (...) Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat ;

Les appelants font valoir en premier lieu que trois personnes intervenant pour les indivisions [Z]/[J], [C]/[O] et [T]/[P] ont pris part au vote sans qu'il soit indiqué lequel est mandataire ;

Ils n'avancent cependant aucun motif de nullité et le procès-verbal d'assemblée n'a pas à faire mention du nom des mandataires ;

Les appelants affirment en outre, sans l'établir, que l'ordre du jour était incomplet ;

sur la résolution n° 6 relative à l'approbation des comptes de l'année 2010

Comme l'a dit le tribunal, il n'est justifié d'aucune irrégularité des comptes 2010 ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité ;

Sur la résolution n°7 portant sur le quitus du syndic pour l'année 2010

Le tribunal a exactement énoncé qu'il n'est caractérisé aucune faute commise par le syndic dans sa gestion pendant l'année 2010, compte tenu du rejet de la demande d'annulation des comptes de cette année ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité ;

Sur les résolutions n°8 et 9 relatives à l'approbation des comptes de l'année 2011 et au quitus donné au syndic pour sa gestion

M. [U], M. [F] et Mme [Y] invoquent des discordances dans les différents documents comptables émis par le syndic A.G.COP. mais sans justifier que les comptes de l'année 2011 approuvés sont irréguliers ;

Il résulte des pièces produites qu'étaient joints à la convocation pour l'assemblée du 9 juillet 2012, les pièces suivantes :

- l'état financier après répartition

- le compte de gestion général de l'exercice clos et budget prévisionnel de l'exercice (N + 2)

- le compte de gestion pour opérations courantes de l'exercice clos et budget prévisionnel de l'exercice (N + 2)

- le relevé général des dépenses

- l'état des dettes et des créances au 31.12.2011 ;

Le défaut d'information allégué n'est pas démontré ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de ces résolutions ;

Sur les résolutions n°20, 23 et 26 relatives aux actualisations des devis d'électricité suite aux préconisations d'EDF

Aux termes de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ;

Contrairement aux affirmations des appelants, le second vote de l'assemblée est bien prévu par ce texte ;

Lors de l'assemblée générale du 29 juin 2011, les copropriétaires ont voté les travaux d'électricité confiés aux entreprises [D] et [W] ou à l'entreprise la mieux disante correspondant aux intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Lors de l'assemblée générale du 9 juillet 2012, il ne s'agissait pas de voter les travaux avec mise en concurrence mais d'actualiser les devis adoptés lors de l'assemblée générale précédente ;

La nullité n'apparaît pas encourue au motif que seuls les devis de l'entreprise Avelec étaient joints à la convocation ;

Egalement, l'annulation postérieure du budget n'est pas un motif d'annulation de cette résolution ;

Le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de nullité sera confirmé ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de dommages-intérêts de M. [U], M. [F] et Mme [Y] ;

Sur les travaux

Devant la cour, M. [U], M. [F] et Mme [Y] sollicitent les remises en état suivantes :

pour le bâtiment A :

la dépose des nouvelles canalisations EU/EV créés dans la cave de M. [F],

la dépose du mur dans l'escalier afin de rétablir la largeur initiale de l'accès à la cave,

la remise en état des deux boisseaux de cheminées supprimées représentant quatre conduits,

pour le bâtiment F :

terminer les travaux d'inaccessibilité au plomb par l'entreprise Aquastop conformément aux résolutions 45 et 47 de l'AG du 4 juin 2010 ;

Cette demande apparaît recevable dès lors qu'il résulte du jugement déféré que les appelants avaient formé en première instance une demande de travaux ;

Elle n'est toutefois justifiée par aucune pièce ;

Il sera observé que suivant arrêté du 23 juin 2016, la mainlevée de l'arrêté préfectoral déclarant l'état d'insalubrité des parties communes générales a été prononcée au motif que les travaux réalisés ont permis de résorber les causes d'insalubrité et que les parties communes générales ne présentent plus aucun risque pour la santé des occupants ;

La demande de remise en état sera rejetée ;

Sur les demandes en paiement, remboursement et communication des préconisations EDF et rapport d'expertise Véritas

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ;

Aux termes de l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ;

Aux termes de l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ;

Le juge d'appel doit vérifier au besoin d'office, que les conditions prévues par cet article 566 ne sont pas remplies avant de prononcer l'irrecevabilité d'une demande nouvelle ;

Les demandes financières des appelants formées au titre des travaux sur les ouvrages EDF, de l'annulation des résolutions n° 30, 31, 37, 40, 45, 23 et de l'actualisation des devis [D] et [W], sont recevables dès lors qu'elles sont la conséquence des prétentions formulées devant les premiers juges ;

Elles sont toutefois mal fondées, puisque le rejet de la nullité des résolutions visées est confirmé en appel ;

Egalement, il a été vu, que les travaux sur les ouvrages EDF n'engagent pas la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

S'agissant des autres demandes (perte de loyers, communication des préconisations EDF de l'assemblée générale du 9 juillet 2012 et le rapport d'expertise Veritas concernant l'installation électrique du bâtiment F) elles sont irrecevables comme n'ayant pas été formées devant les premiers juges ;

Sur les dépens et les articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

M. [U], M. [F] et Mme [Y], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par M. [U], M. [F] et Mme [Y] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déclare recevables les demandes de remise en état et financières de M. [U], M. [F] et Mme [Y] relatives au titre des travaux sur les ouvrages EDF, de l'annulation des résolutions n° 30, 31, 37, 40, 45, 23 et de l'actualisation des devis [D] et [W] ;

Les déboute de toutes ces demandes ;

Déclare irrecevables les demandes supplémentaires qu'ils ont formulées en appel relatives à la perte de loyers et à la communication des préconisations EDF de l'assemblée générale du 9 juillet 2012 et le rapport d'expertise Veritas concernant l'installation électrique du bâtiment F ;

Condamne in solidum M. [U], M. [F] et Mme [Y] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 28 septembre 2022, 17/17740

Synthèse

Origine de la décision