REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2022
(n° , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/08766 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3GXB
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Février 2017 -Tribunal de Grande Instance de de Paris RG n° 15/00588
APPELANT
Monsieur [H] [B]
né le 13 Avril 1968 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représenté par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
ayant pour avocat plaidant : Me Yves VIVIEZ DE CHATTELARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C1259
INTIMES
Société GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE
SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 572 032 373
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Laure FLORENT substituée à l'audience par Me Amandine LAGRANGE - AARPI FLORENT AVOCATS - avocat au barreau de PARIS, toque : E0549
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] ET [Adresse 1] [Localité 8] représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER, SARL inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 445 339 351
C/O Société MAVILLE IMMOBILIER
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représenté par Me Rodolphe LOCTIN de la SELARL CABINET LOCTIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0283
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 Mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [H] [B] est propriétaires des lots n°305, 306 et 326 dans l'immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 8].
La société anonyme Gestion et Transaction de France (société GTF) a été le syndic de cette copropriété ainsi que celle du [Adresse 4] dont les règlements de copropriété prévoient le partage d'un concierge entre les deux copropriétés dont la loge se situe dans la seconde copropriété.
Depuis juillet 2006, l'entretien de chaque bâtiment est assuré par une société prestataire et la dernière concierge a été licenciée pour inaptitude le 31 juillet 2007.
Le 23 décembre 2014, M. [H] [B] a saisi le tribunal aux fins de condamner la société GTF à procéder à l'embauche d'un concierge sous astreinte.
Par jugement du 21 février 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré recevable l'action de M. [H] [B],
- débouté M. [H] [B] de l'intégralité de ses demandes,
- condamné M. [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 8] et à la société GTF la somme de 3.000 € chacun, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [H] [B] aux dépens,
- autorisé Maître Ariane Lami Sourzac et Maître Bemard Florent de l'Aarpi Florent Avocats à recouvrer les dépens dont ils ont fait l'avance sans recevoir provision,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. [H] [B] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 27 avril 2017.
La procédure devant la cour a été clôturée le 18 mai 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 11 mai 2022 par lesquelles M. [H] [B], appelant, invite la cour, au visa des articles 15 alinéa 2 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, et 696 et 700 du code de procédure civile, à :
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes et l'a condamné au paiement de deux indemnités sur le fondement de l'article 700 au profit de la société GTF et du syndicat des copropriétaires,
- constater que la société GTF n'a pas exécuté la résolution n° 24 de l'assemblée générale de la copropriété du 25 mars 2013 qui, en rejetant la résolution envisageant la suppression définitive du poste de gardienne, lui faisait obligation de pourvoir ce poste dans le cadre de sa mission de gestion et d'administration,
- dire que la société GTF a commis un abus de pouvoir en signant au nom du syndicat des copropriétaires et sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, un contrat de prestation de services se substituant au poste de la gardienne,
- condamner la société GTF à le garantir d'une éventuelle confirmation du jugement s'agissant de l'article 700 du code civil alloué à ce dernier en première instance,
- condamner la société GTF à lui payer la somme de 8.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3]-[Adresse 1] à [Localité 8] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société GTF à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d'appel en application de l'article 699 du même code ;
Vu les conclusions en date du 11 mai 2022 par lesquelles la société anonyme Gestion & transactions de France- GFT, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1382 (aujourd'hui 1240) du code civil et 564 du code de procédure civile, de :
- dire M. [H] [B] mal fondé en son appel,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Et y ajoutant,
- condamner M. [H] [B] à payer à la société GTF la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens sur le fondement de l'article 699 du même code ;
Vu les conclusions en date du 14 avril 2022 par lesquelles le syndicat de copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 8], intimé, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, à :
- confirmer le jugement,
- débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner M. [B] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par l'appelant, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation,
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;
Sur la demande principale
La loge de l'ancienne gardienne était située dans l'immeuble sis [Adresse 4], dont M. [B] n'est pas copropriétaire ; lors de l'assemblée générale du 13 juin 2017, les copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] ont voté la suppression du poste de gardienne et la mise en vente de la loge destinée à cet effet (pièce syndicat n° 20) ;
La question de l'embauche d'une nouvelle gardienne est donc devenue sans objet ; il reste à déteminer si le syndic a commis une faute en n'embauchant pas une gardienne entre le départ de la précédente, consécutif à son licenciement le 31 juillet 2007, et le 13 juin 2017;
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci- dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ;
Le règlement de copropriété stipule au chapitre III 'distinction entre parties privatives et parties communes' et au paragraphe intitulé 'conventions particulières entre l'immeuble [Adresse 1] et [Adresse 3] et l'immeuble [Adresse 4] relatives à la loge de la concierge' :
' Le comparant déclare que la loge ainsi que son water-closet sis au rez-de-chaussée du 'bâtiment A' de l'immeub1e [Adresse 4] seront communs entre les deux immeubles [Adresse 4] et l'immeuble [Adresse 1] et [Adresse 3]
[Adresse 3], objet du présent règlement de copropriété ;
Les frais d'entretien de la loge et du water-closet, les frais de rémunération de la concierge ainsi que les frais divers, eau, gaz et électricité seront à la charge de tous les copropriétaires dans la proportion suivante :
- immeuble sis à [Adresse 4] à concurrence de 5.277 /10.000 ;
- immeuble sis à [Localité 8] [Adresse 1] et [Adresse 3] à concurrence de 4.723 /10.000' ;
ll résulte des dispositions de l'article 31 du décret du 17 mars 1967 et du contrat de syndic, que seul le syndic procède à l'embauche de personnel, notamment du concierge ;
Les premiers juges ont exactement relevé ce qui suit :
'Le 25 mars 2013 l'assemblée générale des copropriétaires des [Adresse 3] et [Adresse 1] a rejeté la résolution tendant à la suppression définitive du poste de concierge à la majorité qualifiée des 2/3 prévue à l'article 26 de la loi du l0 juillet 1965 ;
Cependant, depuis le licenciement de la demière concierge dans les deux copropriétés, le nettoyage des parties communes et la sortie des poubelles ont été effectués par une société prestataire et l'assemblée générale a approuvé les comptes, comprenant la rémunération de cette société, les années 2009, 2011, 2012, 2013, 2014 et 2015 ;
ll résulte du sondage organisé par le syndic auprès des copropriétaires pour préparer l'assemblée générale du 14 décembre 2010 que sur 34 réponses sur un total de 52 copropriétaires, 22 étaient pour la suppression du poste de concierge et 12 contre ;
Le 14 décembre 2010, en l'absence de majorité requise, l'assemblée générale des copropriétaires a pris acte du maintien du système installé depuis juillet 2007, à savoir l'entretien des parties communes ainsi que la sortie et rentrée des containers par la société de nettoyage ;
Aucun vote n'ayant pu être organisé, la mention du recours à une société prestataire ne constitue certes pas une décision de l'assemblée générale ;
Cependant si 2/3 des copropriétaires ont voté contre la suppression du poste de concierge, seuls trois ont manifesté leur souhait de voir le syndic procéder à une embauche, selon les dires mêmes de M. [B] ;
Or depuis 2007 la majorité des copropriétaires approuve les comptes annuels et donc le recours à un prestataire pour effectuer les tâches d'un concierge, à 1'exception d'une présence dans la loge ;
A ce sujet, le syndic a soumis au conseil syndical un appel d'offres sur cette prestation supplémentaire auprès de trois sociétés sans qu'aucune question ne soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale, même en 2015 et 2016 ;
Enfin l'embauche d'un nouveau concierge doit être décidée par l'autre propriété du fait de sa participation à la rémunération du concierge et aux frais résultant de 1'occupation de la loge ;
Compte tenu de la majorité qualifiée exprimée contre la suppression définitive du poste de concierge mais de la majorité approuvant chaque année le recours à un prestataire de services, aucun mandat clair n'a été donné au syndic pour l'embauche d'un nouveau concierge, et ce par les deux assemblées de copropriété,cette situation perd rant depuis mi 2007' ;
Il convient d'ajouter que l'assemblée générale du 25 mars 2013 a été appelée à voter sur la question suivante (pièce syndicat n° 14) :
'L'assemblée générale décide de supprimer et ce, de façon définitive, le poste de gardienne.
Pour : 4.010
Contre : 3.049
En fonction des conditions de majorité, cette résolution est définitivement rejetée à la
majorité des présents et représentés.
M. [B] [H], à l'issue de ce vote, prend la parole et demande au syndic de provoquer une réunion des membres du conseil syndical associés à ceux du [Adresse 4], pour définir les tâches du ou de la nouvelle gardienne par rapport à la copropriété';
Il convient de préciser cette délibération relative à la suppression du poste de gardien n'a as été votée à la majorité rquise de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en raison de ce que le quorum n'était pas atteint ;
Cette délibération n'entrainait pas une obligation pour le syndic de procéder au recrutement d'un gardien, dans la mesure où les copropriétaires se satisfaisaient du système en place depuis 2006, consistant en l'entretien de l'immeuble assuré par une société de nettoyage ; comme l'a dit le tribunal, les comptes de la copropriété, en ce compris les budgets incluant le coût
du contrat de nettoyage ont été chaque année approuvés par les copropriétaires ;
Les premiers juges ont justement retenu que M. [B] ne rapporte pas la preuve de l'inexécution par le syndic d'une décision claire de l'assemblée générale sur l'embauche d'un concierge ; le syndic s'est conformé de façon formelle à la décision de l'assemblée de ne pas supprimer définitivement du règlement de copropriété le poste de concierge mais également à celle de la majorité des copropriétaires pour le maintien du système actuel depuis plusieurs années ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] de ses demandes contre la société GTF ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes suivantes de M. [B] :
- condamner la société GTF à le garantir d'une éventuelle confirmation du jugement s'agissant de l'article 700 du code civil alloué à ce dernier en première instance,
- condamner la société GTF à lui payer la somme de 8.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
M. [B], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- à la société anonnyme gestion & transactionsd e france-GTF : 2.000 €
- au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis[Adresse 1] & [Adresse 3] à [Localité 8] : 2.000 € ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [B] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne M. [H] [B] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel :
- à la société anonnyme gestion & transactionsd e france-GTF : 2.000 €
- au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis1-3 rue Yvon Villarceau & [Adresse 3] à [Localité 8] : 2.000 € ;
Rejette toute autre demande;
