| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 21 septembre 2022, 20/01657

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2022

(n° 209 , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01657 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBK3U

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 17/00013

APPELANT

Monsieur [L] [Z]

né le 01 Juin 1954 à [Localité 2] (92)

domicilié : [Adresse 1]

représenté par Me Alfred FITOUSSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 52

INTIMEE

SAS B C DIFFUSION , société par actions simpléfiée agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

immatriculée au RCS de BOBIGNYsous le numéro 448 592 980

ayant son siège social : [Adresse 4]

représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

assistée de Me Charles-Edouard BRAULT de l'AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant, substitué par Me Laura CHAHINE de l'AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Sandrine GIL, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre

Madame Sandrine GIL, Conseillère

Madame Fabienne TROUILLER Conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Claudia CHRISTOPHE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Gilles BALAY, Président de chambre et Najma EL FARISSI, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

******

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 16 décembre 2005, M.[L] [Z] a consenti à la société BC Diffusion un bail commercial portant sur un local et un parking privatif clos d'une barrière, avec la jouissance de deux panneaux publicitaires situés sur le dit parking, situés [Adresse 4] (93) pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2006 et jusqu'au 31 décembre 2014, moyennant un loyer de 48.000€ HT et HC par an.

L'activité autorisée par le bail est : 'la diffusion et la vente de produits capillaire et plus généralement la vente de tous produits cométiques et capillaires, et de tous produits manufacturés.'

Par acte d'huissier du 18 juin 2014, M. [L] [Z] a fait signifier à la société BC Diffusion un congé avec effet au 31 décembre 2014 et offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2015, moyennant un loyer qui sera fixé ultérieurement en fonction de l'indice INSEE.

Le 23 décembre 2016, la société BC Diffusion a notifié un mémoire en fixation du loyer du bail commercial en sollicitant qu'il soit déterminé en fonction de la valeur locative inférieure selon elle au montant du loyer plafonné.

Par acte du 17 mars 2017, la société BC Diffusion a fait assigner M. [L] [Z] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bobigny auquel elle demande, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce, de fixer le loyer annuel principal à la somme de 37.300€ à compter du 1er janvier 2015.

Par jugement du 28 juin 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bobigny a:

- constaté l'accord des parties sur le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2015,

- ordonné avant dire-droit une mesure d'expertise afin de fournir au juge tous les éléments utiles à la fixation du loyer renouvelé,

- dit que la preneuse est redevable pendant le cours de l'instance d'un loyer équivalent à celui payé avant le renouvellement.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 19 septembre 2018.

Par jugement en date 20 novembre 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bobigny, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, a:

Vu le jugement du juge des loyers commerciaux du 28 juin 2017,

Vu le rapport d'expertise déposé le 19 septembre 2018,

- Dit que le loyer du bail renouvelé portant sur les locaux sis [Adresse 4] (93), à effet au 1er janvier 2015, date d'effet du renouvellement du bail, doit correspondre à la valeur locative des locaux, celle-ci étant inférieure au montant résultant de l'application de la règle du plafonnement posée par l'article L. 145 34 du code de commerce;

- Fixé le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2015, date d'effet du renouvellement du bail, à la somme annuelle en principal de 48.750€, HT et HC;

- Dit que la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et l'ancien loyer portera intérêts au taux légal à partir du 23 décembre 2016, avec application de l'article 1154 ancien du code civil pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d'un an;

- Rappelé qu'aux termes de l'article L. 145-57 du code de commerce, les parties doivent, dans le mois suivant la signification de la présente décision devenue définitive, dresser un nouveau bail suivant les nouvelles conditions judiciairement fixées, à moins que le locataire ne renonce au renouvellement ou que le bailleur le refuse, à charge pour celui qui refuse d'assurer les frais de la procédure;

- Rappelé que selon ce même texte, à défaut pour le bailler d'avoir adressé à la signature du preneur un projet de bail conforme à la présente décision ou pour le preneur de l'avoir accepté dans le mois suivant l'envoi, la présente décision vaudra bail, à effet du 1er janvier 2015, aux clauses et conditions du bail expiré, sauf le prix précité et les dispositions impératives issues de la loi Pinel;

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes;

- Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile;

- Fait masse des dépens, comprenant les frais d'expertise taxés à la somme de 4.808,40€ TVA comprise, et condamné chacune des parties à en supporter la moitié.

Par déclaration du 16 janvier 2022, M. [L] [Z] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 22 mai 2020, M. [L] [Z] demande à la Cour de :

Vu les dispositions des articles L145.33, L145.34, L145.57 , L.145-12, L.145-33 et 145-34 du code de commerce, vu l'article 1257 du Code Civil, vu le rapport d'expertise

- Infirmer le jugement déféré.

Statuant à nouveau

A titre principal

- Dire et juger que le loyer renouvelé doit être fixé à 67.461€ hors charges;

- Dire que toutes les clauses du bail resteront inchangées et ce à compter du 1er janvier 2016;

- Condamner la société BC Diffusion 93 à la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

- Condamner la société BC Diffusion 93 aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise, les dépens d'appel et de première instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 10 août 2020, la société BC Diffusion demande à la Cour de:

Vu les dispositions des articles L.145-33, L.145-34, R.145-7 et R.145-8 du code de commerce, vu le jugement du 20 novembre 2019, vu le rapport d'expertise de Madame [H],

Statuant sur la fixation du loyer du bail renouvelé pour les locaux occupés par la Société BC Diffusion 93 et dépendant de l'ensemble immobilier sis aux [Adresse 4],

A titre principal, sur l'appel incident

- Recevant la société BC Diffusion 93 son appel incident, y faisant droit,

- Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

- Fixé le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2015, date d'effet du renouvellement du bail, à la somme annuelle en principal de 48.750€ HT et HC,

- Dit n'y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile,

- Fait masse des dépens, comprenant les frais d'expertise taxés à la somme de 4.808,40€ TVA comprise, et condamné chacune des parties à en supporter la moitié.

Statuant à nouveau,

- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2015 à la somme annuelle en principal de 36.152 € HT et HC, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements requis par la loi du 18 juin 2014 et son décret d'application;

- Condamner M. [L] [Z] au paiement d'une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance et d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris l'intégralité des frais d'expertise, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Laurence Taze-Bernard conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile;

En tout état de cause,

- Déclarer M. [L] [Z] mal fondé en son appel, l'en débouter;

- Débouter M. [L] [Z] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions;

- Confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions;

A titre subsidiaire, sur la confirmation de l'appel,

Si la Cour n'entendait pas faire droit à l'appel incident de BC Diffusion 93

- Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

- Dit que le loyer du bail renouvelé portant sur les locaux sis [Adresse 4] (93) à effet au 1er janvier 2015, date d'effet du renouvellement du bail, doit correspondre à la valeur locative des locaux, celle-ci étant inférieure au montant résultant de l'application de la règle du plafonnement posée par l'article L. 145-34 du code de commerce,

- Fixé le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2015, date d'effet du renouvellement du bail, à la somme annuelle en principal de 48.750€ HT et HC,

- Dit que la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et l'ancien loyer portera intérêts au taux légal à partir du 23 décembre 2016, avec application de l'article 1154 du code civil pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d'un an,

- Rappelé qu'aux termes de l'article L. 145-57 du code de commerce, les parties doivent, dans le mois suivant la signification de la présente décision devenue définitive, dresser un nouveau bail suivant les nouvelles conditions judiciairement fixées, à moins que le locataire ne renonce au renouvellement ou que le bailleur le refuse, à charge pour celui qui refuse d'assurer les frais de la procédure,

- Rappelé que selon ce même texte, à défaut pour le bailleur d'avoir adressé à la signature du preneur un projet de bail conforme à la présente décision ou pour le preneur de l'avoir accepté dans le mois suivant l'envoi, la présente décision vaudra bail, à effet du 1er janvier 2015, aux clauses et conditions du bail expiré, sauf le prix précité et les dispositions impératives issues de la Loi Pinel.

Et pour le surplus,

- Débouter M. [L] [Z] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions;

- Condamner M. [L] [Z] au paiement d'une somme de 5.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Laurence Taze-Bernard conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mars 2022.

MOTIFS

Sur la valeur locative

M. [Z] considère que les panneaux publicitaires doivent être évalués à 10 000 euros par an au vu des devis qu'il produit, contrairement à la valeur retenue par l'expert judiciaire. Il critique également les termes de comparaison relevés par l'expert judiciaire s'agissant de locaux non comparables avec ceux dont s'agit et il soutient que la valeur locative doit être de 339 euros/m² B, soit une valeur locative de 67 461 euros/an, supérieure au montant du loyer plafonné.

La société BC Diffusion 93 fait valoir que les panneaux publicitaires étant hors assiette du bail, ils doivent entraîner une pondération de la zone 1 à 0,90 et non à 1, soit une pondération totale de 143,60m²P ; que le prix unitaire des locaux ne tient notamment pas suffisamment compte de la situation moyenne de l'emplacement peu desservi par des transports en commun, des caractéristiques des locaux et de la clause d'accession en fin de bail, de l'indexation annuelle, du transfert des travaux prescrits par l'autorité administrative sur le preneur. Selon elle, le prix unitaire des locaux doit être fixé à 250 euros/m²P au lieu de 300 euros proposé par l'expert, la majoration des panneaux publicitaires ne doit pas dépasser 300 euros/panneau et il doit être déduit le montant de la taxe foncière( sauf taxe sur les ordures ménagères), pour le 118 et le 120 avenue Aristide Briand. La société BC Diffusion 93 soutient que la valeur locative étant de 36 152 euros, inférieure au montant du loyer plafond, le loyer doit être fixé à cette valeur locative.

Le preneur soutenant que la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafond du bail renouvelé au 1er janvier 2015, il convient d'apprécier ladite valeur locative, étant relevé que le bailleur n'invoque aucun motif de déplafonnement.

Concernant la qualité de l'emplacement pour l'activité exercée, il ressort des constatations effectuées par l'expert judiciaire et des photographies jointes tant dans le rapport d'expertise que dans le rapport amiable de M. [V] communiqué par le preneur que les locaux sont en état d'usage mais bien adaptés à l'exploitation du commerce de vente en gros de matériel de coiffure de la preneuse, ce nonobstant la présence de 3 piliers dans l'espace de vente, et s'ils sont situés un peu en retrait de la voie de circulation, ils sont équipés d'une grande vitrine de 22 mètres ainsi que d'un parking, ce à proximité immédiate de la voie de circulation à double sens et passante, ce qui en facilite l'accès, étant précisé que compte tenu de l'activité exercée, la société BC Diffusion 93 ne bénéficie pas d'une clientèle de chalands attirée par les commerces ou transports proches mais d'une clientèle spécialisée. Il s'agit par conséquent d'un emplacement de bonne qualité au regard de l'activité exploitée par la société BC Diffusion 93.

S'agissant de la pondération des locaux, il n'y a pas lieu à affecter la pondération de la zone 1 d'un coefficient de 0,90 dés lors que le bail confère un droit de jouissance des panneaux publicitaires à la société BC Diffusion 93 ; que celle-ci a la possibilité contractuelle soit de les sous-louer, soit de les utiliser à son bénéfice, outre que ceux-ci sont implantés à l'extrémité du parking. La pondération des locaux donnés à bail s'établit ainsi à 155m²B arrondis (116m² pour la zone 1, 19,68m²B pour la zone 2 er 19,52 m²B pour la partie réserve, dégagement sanitaires), les coefficients de pondération visés par l'expert judiciaire étant conforme aux recommandations de la charte 4e édition, la cour renvoyant au jugement entrepris pour le surplus.

Concernant les références de comparaison, il résulte du rapport d'expertise judiciaire des références de locaux commerciaux sur la commune de [Localité 3] et sur les communes avoisinantes pour les locations nouvelles : prix de 184 euros/m²B à 412 euros/m² et pour les renouvellements : prix de 231 euros/m²B à 410 euros/m²B.

Il n'y a pas lieu d'écarter ces références ce alors que la valeur locative unitaire recoupe plusieurs éléments, dont les références de comparaison pour lesquelles il convient de tenir compte des éléments de différences que peuvent présenter les termes de comparaison notamment en raison des surfaces, localisation ou activités différentes.

L'activité est conforme à la destination contractuelle.

Au regard de l'ensemble des ces éléments, et pour le surplus au regard de ceux figurant dans la motivation du jugement, le prix unitaire de 300 euros/m²B retenu par le jugement entrepris, à l'instar de celui proposé par l'expert judiciaire est justifié.

La valeur locative est donc de 46 500 euros.

Il convient de déduire le montant de la taxe foncière (hors montant de la taxe des ordures ménagères) qui constitue une clause exorbitante de droit commun dès lors qu'elle est transférée comme en l'espèce sur le preneur. Le preneur ne rapportant pas la preuve que le bailleur lui aurait demandé de régler la taxe foncière pour le 118 et pour le 120 avenue Aristide Briand, il convient de confirmer le jugement qui déduit la somme de 2 487 euros sur la base de la taxe foncière 2015 résultant du rapport de l'expert judiciaire, soit une valeur locative de 44 013 euros (46 500 euros - 2487 euros).

Il n'y a pas lieu à abattement ou minoration de la valeur locative en raison de la clause d'accession en fin de bail ou d'indexation annuelle qui ne constituent pas une clause exorbitante de droit commune et contrairement à ce que soutient la société BC Diffusion 93, il n'y pas de clause transférant expressément au preneur les travaux prescrits par l'autorité administrative.

S'agissant de la valeur de location des parkings, celle-ci sera retenue à hauteur de 3 120 euros/an comme retenu par le jugement entrepris, soit 40euros/mois/emplacement x12 mois en l'absence d'éléments contraires des parties concernant le prix ou le nombre d'emplacement.

Le bail prévoit expressément que la locataire bénéficie d'un droit de jouissance de deux panneaux publicitaires, droit de jouissance qu'il convient de valoriser dès lors que ces panneaux peuvent soit être sous-loués par la société BC Diffusion 93, soit être utilisés par elle comme vitrine complémentaire, comme d'ailleurs c'est le cas au vu des photographies figurant au rapport d'expertise judiciaire, les deux panneaux étant d'une surface unitaire de 12m² environ. Le chiffrage de 1620 euros proposé par l'expert judiciaire est adapté au vu de l'implantation et de la surface des panneaux.

Il s'ensuit que la valeur locative des locaux du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2015 s'établit à la somme arrondie de 48 750 euros (44 013 euros +3 120 euros + 1 620 euros) comme retenu par le jugement de première instance.

Sur la fixation du montant du loyer

Le montant du loyer plafond est de 55 708,96 euros au 1er janvier 2015 selon le calcul indiciaire de l'expert judiciaire non contesté par les parties.

La valeur locative étant inférieure au montant du loyer plafond, il convient de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2015 à la valeur locative, soit la somme de 48 750 euros/an, hors taxes et hors charges.

Le jugement sera par conséquent confirmé.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a laissé à la charge de chaque partie les frais exposés pour leur défense et partagé par moitié les dépens, incluant les frais d'expertise, la procédure de première instance et l'expertise aux fins de fixation du loyer étant de l'intérêt des parties.

En cause d'appel, l'équité commande de condamner M. [Z] à régler à la société BC Diffusion 93 la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et celui-ci succombant en son appel, il sera condamné aux dépens de l'appel dont distraction au profit de l'avocat postulant selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Condamne M. [Z] à régler à la société BC Diffusion 93 la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Condamne M. [Z] aux dépens de l'appel dont distraction au profit de l'avocat postulant selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT