Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01031 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFA2Z
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Décembre 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 18/60091
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Mme [D] [T], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Fabienne DELECROIX de l'ASSOCIATION DELECROIX GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229
Assistée par Me Jennyfer BRONSART, avocat au barreau de PARIS, substituant Me Fabienne DELECROIX
INTIMEE
S.C.I. LE JASMIN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée et assistée par Me Jean-Paul YILDIZ de la SELEURL YZ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0794
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 juin 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère chargée du rapport,
Qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Président et par Saveria MAUREL, Greffier présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Le 20 mars 2018, la Ville de [Localité 6] a adressé au propriétaire de l'appartement situé [Adresse 1], escalier 1, 5 ème étage, lot 55, la société Le Jasmin, une lettre recommandée avec accusé de réception lui rappelant la réglementation applicable et afin de convenir d'un rendez-vous sur place.
Un constat d'infraction a été dressé le 20 juin 2018.
Par exploit en date du 16 octobre 2018, enregistré sous le numéro de RG 18/60091, la ville de Paris a fait assigner la société civile immobilière le Jasmin devant le tribunal de grande instance de Paris - devenu tribunal judiciaire de Paris - saisi selon la procédure en la forme des référés, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 1]), 5ème étage, lot n° 55.
Par ordonnance du 28 mars 2019, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la ville de Paris dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n°17-26.156, à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l'Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et ,C-727/18). Par cinq arrêts en date du 18 fevrier 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la ville de [Localité 6] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 8 novembre 2021.
Par conclusions déposées et soutenues à cette audience, la ville de [Localité 6] demandait de :
- condamner la société civile immobilière Le Jasmin à payer à la ville de [Localité 6] une amende civile de 50.000 euros ;
- condamner la société civile immobilière Le Jasmin à payer à la ville de [Localité 6] la somme de l.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens ;
Par ordonnance contradictoire du 6 décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] (16ème), 5ème étage, lot n° 55 ;
- condamné la ville de [Localité 6] à payer à la société civile immobilière Le Jasmin la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la ville de [Localité 6] aux dépens dont le recouvrement se fera au profit de Me Yildiz, avocat au barreau de Paris, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration du 7 janvier 2022, la ville de [Localité 6] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 1er mars 2022, la ville de [Localité 6] demande à la cour de :
- la juger recevable et bien fondée en son appel ;
- infirmer l'ordonnance du 6 décembre 2021 en toutes ses dispositions en ce qu'elle a :
débouté la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] (16ème), 5 ème étage, lot n°55 ;
condamné la ville de [Localité 6] à payer à la société civile immobilière Le Jasmin la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la ville de [Localité 6] aux dépens ;
En conséquence,
- juger que la société civile immobilière Le Jasmin a enfreint les dispositions de l'article L.637-1 du code de la construction et de l'habitation ;
en conséquence,
- condamner la société civile immobilière Le Jasmin à payer à la ville de [Localité 6] une amende civile de 50.000 euros ;
- condamner la société civile immobilière Le Jasmin à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens.
Elle soutient notamment que :
- le local litigieux est à usage d'habitation, sans aucun changement d'affectation, comme en atteste la fiche H2 du 15 octobre 1970 qui porte mention d'un montant de loyer d'habitation au 1er juillet 1969, exclut les locations commerciales ou en meublé tandis que la fiche récapitulative modèle R mentionne que tous les appartements du 5 ème étage sont à usage d'habitation ;
- le bien litigieux n'est pas la résidence principale du loueur puisque le siège social de celui-ci se situe dans la ville de [Localité 2] ;
- le bien a fait l'objet de locations de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, en ce qu'il est proposé à la location sur 5 sites différents dont Air bnb et Booking depuis au moins juillet 2017 et a connu une forte rentabilité pouvant être estimée à 64.800 euros.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 mars 2022, la société Le Jasmin demande à la cour de :
A titre principal,
- juger que la ville de [Localité 6] succombe dans la démonstration de l'usage d'habitation du bien dont objet et par voie de conséquence d'un changement d'usage illicite ;
- juger que le bien a été loué par son occupant à titre d'habitation principale dans les conditions de l'article L.631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation ;
- juger, en conséquence, l'infraction de changement d'usage non constituée ;
- confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions ;
- débouter, en conséquence, la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation de La société civile immobilière Le Jasmin au paiement d'une amende de 50.000 euros pour changement d'usage illicite en violation de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation ; A titre subsidiaire :
- réduire le montant de l'amende dont le paiement est sollicité par la ville à l'encontre de la société civile immobilière Le Jasmin pour violation de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
A titre reconventionnel :
- condamner la ville de [Localité 6] à payer à la société civile immobilière Le Jasmin la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la ville de [Localité 6] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Me Yildiz, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle soutient notamment que :
- l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 du bien n'est pas établi, la fiche R ne comporte aucune mention de nature à déterminer l'usage des divers locaux en date du 1er janvier 1970 ;
- la fiche H2 du 1er janvier 1970 ne permet pas de déterminer l'usage du bien au 1er janvier 1970 et ne permet pas d'identifier clairement le local dont elle fait mention. Elle ne dispose d'aucun caractère probant en raison des modifications de la fiche de révision foncière du 15 octobre 1970. Les trois autres fiches de révision foncière ne permettent pas non plus de conférer à la fiche H2 un caractère probant car elles ont été modifiées après l'établissement initial et ne sont pas signées - M. [N] résidait à titre principal au [Adresse 1] de 2016 à 2019 et y réside de nouveau depuis 2020, il en justifie par de nombreuses pièces en ce compris des avis d'imposition, il ne loue son bien dans les conditions de l'article l.631-7-1 a du code de la construction et de l'habitation que de manière ponctuelle au cours de ses périodes d'inoccupation et dans les limites de l'article précité ;
- subsidiairement, l'amende doit être ramenée à de justes proportions et n'est pas justifiée par l'objectif punitif ou dissuasif ;
- la société Le Jasmin a fait preuve de bonne foi et de coopération, alors que l'infraction porte sur un local de petite surface, les gains générés ont été exagérés par la ville de [Localité 6] puisque ledit bien n'est pas loué toute l'année ;
- en outre, c'est le loyer de référence majoré qui doit être pris en compte et les locations ont été interrompues dès l'intervention de la ville de [Localité 6].
SUR CE,
Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement qu'en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation et conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 6] d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
L'appelante soutient tout d'abord que la condition de l'infraction tenant à l'usage d'habitation du local en cause au 1er janvier 1970 est remplie, l'intimée précisant que la fiche H2 produite ne correspond manifestement pas au local ou à tout le moins permet d'en douter.
La ville de [Localité 6] produit quatre fiches H2, une seule concernant le bien, les autres concernant en réalité l'étage.
Il en ressort que :
- la fiche H2 produite pour le bien de la société Le Jasmin a été remplie le 15 octobre 1970 (pièce 5 du bordereau de pièces de la ville de [Localité 6]), et concerne un local situé au 5ème étage, porte 19 (ou 1G), sans précision de numéro de lot, étant précisé que le lot concerné porte le numéro 55 et se situe au 5e étage, 2e porte à droite de l'ascenseur, et que la fiche indique en marge "n° 30",
- y figure le nom de la propriétaire des lieux, Mme [Y], raturé pour celui de la sci du [Adresse 1], celui de l'occupant du local, la société Rag's, cette mention comportant aussi, cependant, des ratures, et la précision d'un loyer au 1er juillet 1969,
- quatre autres fiches H2 sont produites en cause d'appel et relatives à des locaux situés au 5e étage soit porte 1D, porte 19 (ou 1G), porte G, l'usage d'habitation des lots concernés n'étant pas discuté.
Il doit être précisé d'ores et déjà que les ratures figurant sur la fiche H2 sont manifestement dse modifications apportées au fil du temps par l'administration, de sorte que leur présence sur ce document n'est pas suffisante à démontrer que la fiche H2 produite ne correspondrait pas au local concerné.
La fiche R établie le 2 novembre 1070 mentionne que tous les lots du 5e étage sont à usage d'habitation, désigne les locaux comme 2e droite (2D) et mentionne en regard de la mention "n° 30", Mme [Y] en qualité de propriétaire des lieux, occupés par "Del Genini".
Le calepin, produit en cause d'appel, mentionne le nom de Mme [Y] en qualité de propriétaire des lieux situés 2e porte à droite en sortant de l'ascenseur (2D), lot 55 et précise que le local est taxé à l'habitation en 1965, 1966, 1968 et 1970.
Ainsi, ces éléments, nonobstant une discordance existant entre le nom du locataire (société Rags ou Del Genini), qui figurent respectivement sur la fiche H2 et la fiche R, et une autre discordance entre la mention 1G sur la fiche H2 et 2D sur les autres documents, établissent la correspondance de la fiche H2 au local concerné, l'identification du bien par sa situation au 5e étage, 2e porte à droite (2D) après ascenseur. Ces éléments ainsi que la référence "n°30", qui représente manifestement un code de l'administration, apposée sur les fiches H2 et R à la fois, apparaissent suffisants pour lever tout doute, étant précisé que l'attestation de vente produite par l'intimée établit que le lot n°55 se situe au 5e étage, 2e porte à droite comme comprenant entrée, salle de séjour, salle de bains, WC, cuisine, dégagement et balcon, la fiche H2 reprenant cette description précise, toutes les pièces indiquant au surplus une même superficie de 34 m2.
Il est donc bien démontré en l'espèce que la fiche H2 produite par la Ville de [Localité 6] correspond au local dont est propriétaire la société Le Jasmin et qui a fait l'objet du constat d'infraction.
Or, la mention qu'elle contient d'une location et de la perception par le propriétaire d'un loyer au 1er janvier 1970 établit incontestablement l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 comme l'a dit le premier juge.
Selon l'article L.631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation, "[...] Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile."
Selon l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
En l'espèce, il y a lieu de relever que c'est la société civile immobilière Le Jasmin qui est propriétaire du local en cause et non son gérant M. [J] [N], et que la société Le Jasmin n'a pas son siège social dans ce local mais à [Localité 2] au [Adresse 3], comme cela résulte de son Kbis et de l'attestation de vente du bien dont s'agit.
Il ne peut donc être considéré que le local litigieux constitue la résidence principale de la société Le Jasmin, propriétaire du local concerné.
En tout état de cause, au vu du nombre de locations de courte durée tel que ressortant des constatations de la Ville de [Localité 6] et non contesté par la société Le Jasmin, l'appartement en cause ne peut être considéré comme étant la résidence principale effective du gérant de la société Le Jasmin.
L'intimée est donc mal fondée à soutenir que l'infraction n'est pas constituée au motif que le local constituerait la résidence principale de son gérant durant la période de locations de courte durée litigieuse.
Sur le changement illicite de l'usage d'habitation sans autorisation, la société Le Jasmin n'élève pas de contestation. La période d'infraction de novembre 2017 à mai 2018 n'est pas non plus contestée.
La société Le Jasmin argue à titre subsidiaire du montant excessif de l'amende demandée en faisant valoir qu'une telle amende doit être proportionnée à ses finalités punitives et dissuasives, étant précisé que la société Le Jasmin a immédiatement coopéré et n'est pas professionnel de l'immobilier, que le local est de petite surface et que les revenus générés sont sans commune mesure avec ceux évoqués par la ville.
Toutefois, il doit être observé que :
- l'infraction a certes cessé en 2018 après le constat d'infraction,
- les profits réalisés ont cependant été substantiels même s'ils sont discutés,
- étant précisé que le local est de petite surface (34 m2), mais comporte deux pièces, il a été loué 311 jours sur une période de 18 mois, ce par l'entremise de plate-formes, bien que celles-ci retiennent chacune une commission,
- la société Le Jasmin a déclaré la somme de 19.000 euros en micro BIC pour 2016,
- le bien étant loué pour 160 euros/ nuitée, sur une période de 18 mois, le profit généré est de 311x160=49.760 euros, hors commission,
- selon l'observatoire du loyer, le tarif moyen de location est de 24,7 euros/m2/mois soit un loyer mensuel de 839 euros, et un gain moyen régulier sur 18 mois de 15.000 euros,
- la société Le Jasmin ne justifie pas de difficultés financières pour elle-même ou son gérant,
- le montant de la compensation que la société appelante aurait dû acquitter pour pouvoir se livrer régulièrement à son activité de location de courte durée atteint la somme de 34.000 euros.
Dans ces conditions, compte étant tenu de l'ensemble de ces éléments, l'amende sera fixée à la somme de 30.000 euros.
S'agissant de la demande de retour à l'habitation formulée par la ville de [Localité 6], il doit être relevé que celle-ci est sans objet dans la mesure où les locations en infraction aux dispositions de l'article L 637-1 du code de la construction et de l'habitation ont cessé depuis l'année 2018, étant observé au surplus que l'appelante ne reprend pas dans le dispositif de ses conclusions sa demande d'astreinte.
L'ordonnance rendue sera donc infirmée sauf en ce qui concerne la demande portant sur le retour à l'habitation des lieux transformés sans autorisation.
Partie perdante, l'intimée sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande portant sur le retour à habitation des locaux situés [Adresse 1]) ;
Statuant à nouveau,
Condamne la société Le Jasmin à payer à la ville de [Localité 6] une amende civile de 30.000 euros,
Condamne la société Le Jasmin aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile exposés en première instance et en appel.
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
