Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22522 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE4MU
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Octobre 2021 -Président du TJ de Paris - RG n° 19/57795
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 9], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 9], Mme [C] [T], domiciliée en cette qualité audit siège
Hôtel de Ville
[Localité 5]
Représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131
INTIMEES
Madame [N], [I] [F]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Madame [X] [F]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Madame [U] [F] épouse [P]
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentées par Me Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
assistées de Me Xavier DEMEUZOY, avocat plaidant du barreau de PARIS, toque :D1735
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 juin 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie PATE
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Marie-Hélène MASSERON, présidente de chambre et par Saveria MAUREL, greffière présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par assignation en date des 14 et 20 juin 2019, la Ville de [Localité 9] a fait assigner Mme [N] [M] épouse [F], Mme [X] [F] et Mme [U] [F] épouse [P] devant le tribunal de grande instance de Paris saisi en forme des référés, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 3] (lot n°3).
Par ordonnance du 11 octobre 2019, le tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 9] dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Civ. 3ème, 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
La Cour de justice de l'Union européenne a statué par un arrêt du 22 septembre 2020 par lequel elle considère la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 sept. 2020, Cali Apartments, affaires joints C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 9] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 24 septembre 2021.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la Ville de [Localité 9] demandait de voir :
condamner Mesdames [N], [X] et [U] [F] à payer à la Ville de [Localité 9] une amende civile de 50.000 euros,
ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 3] (lot n°3), sous astreinte de 220 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ;
se réserver la liquidation de l'astreinte,
condamner Mesdames [N], [X] et [U] [F] à payer à la Ville de [Localité 9] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner Mesdames [N], [X] et [U] [F] aux entiers dépens.
En réplique, les défenderesses ont demandé le rejet des demandes, une amende fixée à un euro symbolique, une amende qui ne pourrait excéder 5.000 euros, le rejet de la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, dire que les parties conserveront la charge de leurs frais et dépens.
Par ordonnance contradictoire du 29 octobre 2021, le magistrat saisi a :
- rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 3] ;
- rejeté la demande d'indemnité formulée par la Ville de [Localité 9] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Ville de [Localité 9] aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 21 décembre 2021, la Ville de [Localité 9] a relevé appel de cette décision.
Dans ses conclusions remises le 11 janvier 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Ville de [Localité 9] demande à la cour, au visa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de l'article 492-1 du code de procédure civile, de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation modifiée par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, des articles L. 324-1-1 et L.324-2 du code du tourisme, de :
- infirmer le jugement dont appel ;
statuant à nouveau,
- dire et juger que Mesdames [N] [I] [F], [U] [S] [P] et [X] [F] ont commis une infraction aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation en louant pour de courtes durées l'appartement situé [Adresse 3] (lot n°3) ;
- condamner Mesdames [N] [I] [F], [U] [S] [P] et [X] [F] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 3] (lot n°3) ; sous astreinte de 220 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et pendant le délai qu'il plaira à Mme ou M. le Président de fixer ;
- se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- condamner Mesdames [N] [I] [F], [U] [S] [P] et [X] [F] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La Ville de [Localité 9] soutient en substance :
- que dans le cadre d'une opération de contrôle de l'occupation des locaux d'habitation, une présomption d'infraction (location meublée de courte durée dans un local à usage d'habitation) a été détectée concernant un appartement situé [Adresse 3] correspondant au lot n°3 ;
- qu'à la suite de ce contrôle, les recherches effectuées ont permis de déterminer que Mmes [F] sont propriétaires de cet appartement ;
- que le tribunal impose, à tort, à la Ville de [Localité 9] de rapporter une preuve de l'occupation du logement au 1er janvier 1970 alors que l'article L. 631-7 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation fait uniquement référence à l'usage du bien ;
- que l'examen de la déclaration H2 produite aux débats montre qu'elle a été remplie le 6 octobre 1970 par le gérant de la société propriétaire du bien et rappelle la situation pour l'année fiscale 1970 ;
- que la fiche H2 produite établit que le bien litigieux était à usage d'habitation au 1er janvier 1970 dans la mesure où elle concerne le lot litigieux, la rubrique 41 portant mention de « pièces et annexes affectés exclusivement habitation » à savoir une chambre et autres pièces habitables et une cuisine, qu'elle précise que la surface totale des pièces et annexes affectés exclusivement habitation est de 23m², que la rubrique pièces et annexes à usage professionnel n'est pas renseignée, que le fait qu'il n'y ait pas de salle d'eau ne change pas la destination du bien dès lors qu'il était fréquent d'avoir des salles d'eau et des toilettes communes aux occupants de l'immeuble, souvent installés au dernier étage ;
- que l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 est confirmé par le relevé de propriété qui établit aucun changement d'usage intervenu depuis le 1er janvier 1970 et que le bien demeure affecté à usage d'habitation ;
- qu'il appartient au défendeur de justifier qu'il s'agit effectivement du lieu de sa résidence effective ;
- que l'avis d'impôt 2018 pour la taxe d'habitation mentionne une autre adresse et l'administration fiscale précise qu'il s'agit d'une résidence secondaire ;
- qu'à la suite des recherches effectuées par le contrôleur assermenté de la Ville de [Localité 9], celui-ci a constaté que ce local d'habitation figurait parmi les annonces du site Airbnb proposant des locations de courte durée ;
- que les annonces comportent une description du bien, des photos et ont fait l'objet de 217 appréciations de clients de novembre 2014 à octobre 2018 ;
- que l'appartement aurait été réservé pour 383 nuitées de janvier 2018 à janvier 2019 selon les relevés de réservation fournie par le conseil de la propriétaire ;
- qu'ainsi le local à usage d'habitation litigieux a été loué de manière répétée, pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, en infraction à la réglementation du changement d'usage définie dans les articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;
- qu'en l'absence d'autorisation préalable, cette activité de location meublée constitue un changement d'usage d'un local d'habitation et caractérise l'infraction prévue aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation et sanctionnée par les dispositions de l'article L. 651-2 ;
- que le local a été loué en courte durée depuis le mois de novembre 2014 a minima jusqu'à janvier 2019 ;
- que le gain total estimé serait de l'ordre de 116.325 euros depuis le début de l'activité ;
- qu'il convient d'obtenir la cessation de l'infraction en ordonnant le retour à l'habitation sous astreinte.
Dans leurs conclusions remises le 16 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, Mmes [N] [F], [U] [P] et [X] [F] demandent à la cour, au visa des articles L. 637-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de :
à titre principal,
- juger que la Ville de [Localité 9] est mal fondée dans sa demande en raison de l'absence de force probante de la déclaration H2 ;
en conséquence,
- confirmer l'ordonnance du 29 octobre 2021 en ce qu'elle a débouté la Ville de [Localité 9] de l'intégralité de ses demandes de condamnations à leur encontre ;
à titre subsidiaire, si par extraordinaire, l'infraction présumée au changement d'usage devait être caractérisée,
- juger de leur bonne foi et de leur diligence ;
en conséquence,
- condamner celles-ci à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l'infraction présumée et de leur coopération avec la Ville de [Localité 9] ;
si par extraordinaire, la Cour ne retenait une condamnation à 1 euro,
- juger que le montant au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;
en conséquence,
si la cour devait être en voie de condamnation,
- condamner celles-ci à une somme qui ne pourrait excéder 5.000 euros ou toute somme que l'équité commandera ;
en tout état de cause,
- condamner la Ville de [Localité 9] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance.
Mmes [N] [F], [U] [P] et [X] [F] soutiennent en substance :
- que la mise en location de courte durée était la solution tout indiquée pour bénéficier d'une flexibilité entre son travail et les études d'un fils ;
- qu'un bail a été conclu pour une durée de trois ans à un loyer 20 % en deçà du loyer de référence suite à une déclaration publique de M. [O] [Z] ;
- que la déclaration H2 est entachée d'irrégularité, comme cela l'a été démontré par le jugement rendu ;
- que la déclaration H2 n'est datée que du 8 octobre 1970, ce qui ne permet pas de démontrer son usage à la date précise du 1er janvier 1970 comme l'exige la jurisprudence ;
- qu'elle ne comporte pas l'ensemble des mentions nécessaires pour en prouver l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 dans la mesure où le lot litigieux est d'une superficie de 26m² et non 23 m² comme inscrit, qu'elle ne fait pas mention d'une cuisine, pourtant présente dans le lot litigieux, qu'elle ne fait pas non plus mention d'une pièce à vivre ;
- que la mention du seul propriétaire occupant sur la fiche H2 ne permet pas de démontrer l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
- que la jurisprudence rejette tout effet rétroactif qui emporterait présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
- qu'ainsi la Ville de [Localité 9] ne parvient pas à caractériser l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
- que si par extraordinaire, l'infraction présumée au changement d'usage devait être caractérisée, le montant de l'amende civile sera fixé à 1 euro symbolique dans la mesure où l'infraction présumée à cessé dès la réception du courrier de la Ville de [Localité 9], que la location du bien sur Airbnb a été de très courte durée, que Mme [F] a fait preuve d'une bonne foi, d'une coopération totale et d'une transparence absolue avec la Ville de [Localité 9].
SUR CE LA COUR
Sur le changement illicite de l'usage d'habitation (article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation)
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.
Selon l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque dans le cadre de la législation fiscale permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 9] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n'apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.
En l'espèce, les parties s'opposent sur les éléments de preuve à apporter par la ville de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.
Il revient ainsi à la Ville de [Localité 9], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation.
La Ville de [Localité 9] se prévaut de la fiche H2 du 6 octobre 1970 (pièce 2), qui, selon elle, établirait l'usage d'habitation au 1er janvier 1970, étant rappelé que cette fiche a été remplie par les propriétaires dans le cadre de la législation fiscale immobilière.
Force est toutefois de constater :
- que la fiche H2 date du 6 octobre 1970 ;
- que cette fiche mentionne que le local est occupé par un usufruitier, à cette date ;
- qu'il n'est pas fait mention dans ce document de la perception d'un loyer au 1er janvier 1970 qui permettrait le cas échéant d'établir un usage d'habitation à cette date ;
- que si la Ville de [Localité 9] indique que la déclaration H2 impliquerait nécessairement un usage d'habitation au 1er janvier 1970, les dispositions du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 (article 38, les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l'administration ; article 39, la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970 ; article 40, les formules visées à l'article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à l'évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété [...] la date limite d'envoi ou de remise des déclarations est fixées au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5.000 habitants) ne permettent pas une telle déduction, la présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 telle qu'alléguée ne résultant ni de ces textes, ni par ailleurs d'aucun autre texte.
Par ailleurs, le relevé de propriété, qui certes mentionne la lettre "H" pour habitation dans la case "Af" pour affectation, est un document informatique, édité à la date du constat, de sorte qu'il ne saurait établir un quelconque usage à la date du 1er janvier 1970.
Aucun autre élément probant n'est produit s'agissant de l'usage d'habitation.
Aussi, n'est-il pas possible d'affirmer, au vu de l'ensemble de ces éléments de preuve, que la local dont il s'agit avait bien un usage d'habitation.
Sans qu'il n'y ait lieu d'évoquer les autres moyens soulevés, la décision du premier juge sera donc confirmée, la ville ne démontrant pas l'usage d'habitation du bien en cause, condition indispensable pour que l'infraction en cause soit caractérisée.
Le sort des frais et dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
A hauteur d'appel, la ville, qui succombe, devra indemniser les intimées dans les conditions indiquées au dispositif, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Condamne la Ville de [Localité 9] à verser à Mmes [N] [I] [F], [U] [S] [P] et [X] [F] la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Condamne la Ville de [Localité 9] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
