Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22410 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE4FK
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Novembre 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 19/57071
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 7], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Mme [G] [L], domiciliée en cette qualité audit siège
Hôtel de Ville
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Jennyfer BRONSARD substituant Me Fabienne DELECROIX de l'ASSOCIATION DELECROIX GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229
INTIMEE
S.C.I. BRICAMPE
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0014
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 juin 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie PATE
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Marie-Hélène MASSERON, présidente de chambre et par Saveria MAUREL, greffière présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par assignation en date du 12 juin 2019, la Ville de [Localité 6] a fait assigner la société Bricampe devant le tribunal de grande instance de Paris saisi selon la procédure en la forme des référés, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 9].
Par ordonnance du 24 septembre 2019, le magistrat saisi a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 6] dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Civ. 3ème, 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
La Cour de justice de l'Union européenne a statué par un arrêt du 22 septembre 2020 par lequel elle considère la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 sept. 2020, Cali Apartments, affaires joints C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 6] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 25 octobre 2021.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la Ville de [Localité 6] demandait de voir :
' constater que la société Bricampe a enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'urbanisme,
' condamner la société Bricampe à payer à la Ville de [Localité 6] une amende civile de 50.000 euros,
' ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 2], à [Localité 9]), sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer,
' se réserver la liquidation de l'astreinte,
' condamner la société Bricampe au paiement d'une amende de 10.000 euros par application des dispositions de l'article L. 324-1-1 IV et V du code du tourisme,
' condamner la société Bricampe à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamner la société Bricampe aux entiers dépens.
En réplique, la SCI Bricampe demandait le rejet des demandes, subsidiairement la limitation de l'amende civile à la somme de 500 euros, la condamnation de la ville à lui payer 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par ordonnance contradictoire du 22 novembre 2021, le magistrat saisi a :
- rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 2] à [Localité 9] ;
- rejeté la demande de la Ville de [Localité 6] fondée sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme ;
- condamné la Ville de [Localité 6] à payer à la société Bricampe la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Ville de [Localité 6] aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 20 décembre 2021, la Ville de [Localité 6] a relevé appel de cette décision.
Dans ses conclusions remises le 2 février 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Ville de [Localité 6] demande à la cour, au visa de l'article 492-1 du code de procédure civile, de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, de :
- juger celle-ci recevable et bien fondée en son appel ;
- infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions en ce qu'elle a :
' rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation,
'rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 2] à [Localité 9],
' rejeté sa demande fondée sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme,
' condamné celle-ci à payer à la société Bricampe la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné celle-ci aux dépens ;
- juger que la société Bricampe a enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation et de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme ;
- condamner la société Bricampe à lui payer une amende civile de 50.000 euros ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 2] à [Localité 9] lot, 15, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ;
- se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- condamner la société Bricampe à lui payer une amende de 10.000 euros ;
- condamner la société Bricampe à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens.
La Ville de [Localité 6] soutient en substance :
- qu'un constat d'infraction a été dressé le 21 mars 2019 ;
- que le local en cause est à usage d'habitation sans aucun changement d'affectation, la fiche H2 en date du 16 septembre 1970 emportant présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 et la fiche R du 12 octobre 1970 corroborant l'usage d'habitation du local ;
- que la société Bricampe a changé sans autorisation préalable l'usage du local, passant d'un usage de logement d'habitation en louant son appartement meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ;
- que le bien litigieux n'est pas la résidence principale du loueur, la société Bricampe étant également propriétaire d'un appartement au [Adresse 3] à [Localité 8] ;
- que le bien a fait l'objet de locations de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, sur le site Airbnb, avec un décompte de 337 nuitées en 2018, 167 nuitées en 2019 et 134 nuitées en 2020 avec un gain total estimé qui serait de l'ordre de 67.500 euros ;
- que l'infraction prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme est caractérisée justifiant une condamnation à une amende de 10.000 euros.
Dans ses conclusions remises le 18 février 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Bricampe demande à la cour, au visa de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, des articles L. 324-3 et L. 324-4 du code du tourisme, des articles 9, 31 et 32 du code de procédure civile, de :
à titre principal,
- confirmer l'ordonnance en la forme des référés rendue le 22 novembre 2021 en toutes ses dispositions ;
- juger que la Mairie de [Localité 6] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le lot n°15 situé [Adresse 2] à [Localité 9], 2ème étage lui appartenant était affecté à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
- débouter la Mairie de [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes ;
à titre subsidiaire, et dans l'hypothèse extraordinaire où elle serait condamnée au paiement d'une amende civile,
- fixer l'amende civile à un montant qui ne saurait dépasser la somme de 500 euros ;
en tout état de cause,
- condamner la Mairie de [Localité 6] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.
La société Bricampe soutient en substance :
- que la charge de la preuve de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 pèse sur la Ville de [Localité 6] et qu'elle n'apporte la preuve que le lot était affecté à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
- qu'en indiquant qu'un fiche H2 établie dans les formes emporte présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970, la Ville de [Localité 6] fait une interprétation totalement erronée des dispositions légales et de la jurisprudence de la Cour de cassation ;
- que le modèle H2 produit indique la date du 16 septembre 1970 et non le 1er janvier 1970 comme l'exige la jurisprudence de la Cour de cassation ;
- qu'au surplus, la partie du document H2 réservée à la consistance et au confort du logement laisse penser que le local ne pouvait pas être à usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
- que, sur l'infraction au code du tourisme, le délai d'un mois prévu n'a jamais commencé dans la mesure où la lettre de la mairie de [Localité 6] n'a jamais été reçue ;
- que si la cour considérait que le local était à usage d'habitation, elle prendra en compte la bonne foi de l'intimé et fixer symboliquement l'amende à un montant qui ne saurait dépasser la somme de 500 euros ;
- qu'en effet, l'infraction a cessé dès le 7 novembre 2019 et que le retour à l'habitation du local a été acté avec la signature de plusieurs baux dits mobilités puis d'un bail d'habitation meublé.
SUR CE LA COUR
Sur le changement illicite de l'usage d'habitation (article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation)
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.
Selon l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque dans le cadre de la législation fiscale permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n'apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.
En l'espèce, les parties s'opposent sur les éléments de preuve à apporter par la ville de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.
Il revient ainsi à la Ville de [Localité 6], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation.
La Ville de [Localité 6] se prévaut notamment de la fiche H2 du 16 septembre 1970 (pièce 5), qui, selon elle, établirait l'usage d'habitation au 1er janvier 1970, étant rappelé que cette fiche a été remplie par les propriétaires dans le cadre de la législation fiscale immobilière.
Force est toutefois de constater :
- que la fiche H2, qui date donc du 16 septembre 1970, mentionne que le local en cause est occupé par le propriétaire à cette date ;
- qu'il n'est pas fait mention dans ce document de la perception d'un loyer au 1er janvier 1970 qui permettrait, le cas échéant, d'établir un usage d'habitation à cette date ;
- que si la Ville de [Localité 6] indique que la déclaration H2 impliquerait nécessairement un usage d'habitation au 1er janvier 1970, les dispositions du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 (article 38, les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l'administration ; article 39, la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970 ; article 40, les formules visées à l'article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à l'évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété [...] la date limite d'envoi ou de remise des déclarations est fixées au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5.000 habitants) ne permettent pas une telle déduction, la présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 telle qu'alléguée ne résultant ni de ces textes, ni par ailleurs d'aucun autre texte.
Par ailleurs, il sera relevé :
- que la fiche R, en date du 12 octobre 1970, porte mention de l'occupation du logement par le propriétaire, sans qu'il ne puisse s'en déduire un usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
- que le relevé de propriété, qui certes mentionne la lettre "H" pour habitation dans la case "Af" pour affectation, est un document informatique, édité à la date du constat de l'agent assermenté de la ville, de sorte qu'il ne saurait établir un quelconque usage à la date du 1er janvier 1970 ;
- que, de même, le registre cadastral, également édité sur une base informatique, n'apporte aucun élément sur l'usage d'habitation à la date de référence.
Aucun autre élément probant n'est produit s'agissant de l'usage d'habitation.
Aussi, n'est-il pas possible d'affirmer, au vu de l'ensemble de ces éléments de preuve, que la local dont il s'agit avait bien un usage d'habitation au 1er janvier 1970.
Sans qu'il n'y ait lieu d'évoquer les autres moyens soulevés, la décision du premier juge sera donc confirmée, la ville ne démontrant pas l'usage d'habitation du bien en cause, condition indispensable pour que l'infraction en cause soit caractérisée.
Sur la non-transmission du nombre de jours de location d'un meublé de tourisme (article L.324-1-1 IV du code du tourisme)
L'article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose notamment que :
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
IV.-Dans les communes ayant mis en 'uvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.
V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.
En l'espèce, s'agissant de l'infraction aux dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme, à savoir le défaut de transmission relative au nombre de jours loués, il sera relevé, comme l'a exposé à juste titre le premier juge, que l'obligation de transmission de l'article L.324-1-1 IV alinéa 2 du code du tourisme ne peut concerner que les locations visées à l'article L.324-1-1 IV alinéa premier, à savoir les locations d'un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, étant rappelé que les textes relatifs à une infraction civile, pouvant conduire au prononcé d'une amende, doivent s'interpréter strictement, l'article en cause devant s'analyser en son ensemble.
Le logement en cause n'est pas ici la résidence principale de la société intimée, ce qui n'est contesté par aucune des parties.
Les conditions pour prononcer une amende en application de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme ne sont donc pas remplies.
Ainsi, au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, en ce compris le sort des frais et dépens de première instance exactement réglé par le premier juge.
A hauteur d'appel, la ville, qui succombe, devra indemniser l'intimée dans les conditions indiquées au dispositif, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Condamne la Ville de [Localité 6] à verser à la SCI Bricampe la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Condamne la Ville de [Localité 6] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
