Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22351 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE4BH
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Octobre 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 18/59492
APPELANTE
S.A.R.L. BELAISSAOUI ET FILS SARL
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Jean-François PERET, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : 203
INTIMEE
LA VILLE DE [Localité 10], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 9], Mme [S] [F], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 4]
représentée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 juin 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie PATE
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Marie-Hélène MASSERON, présidente de chambre et par Saveria MAUREL, greffière présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par assignation en date du 10 octobre 2018, la Ville de [Localité 9] a fait assigner la société Belaissaoui et fils devant le tribunal de grande instance de Paris, saisi en la forme des référés, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 7]) (4ème étage).
Par ordonnance du 16 avril 2019, le magistrat saisi a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 9] dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Civ. 3ème, 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
La Cour de justice de l'Union européenne a statué par un arrêt du 22 septembre 2020 par lequel elle considère la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 sept. 2020, Cali Apartments, affaires joints C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 9] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 13 septembre 2021.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la Ville de [Localité 9] demandait de voir :' constater l'infraction commise par la société Belaissaoui et fils,
' condamner la société Belaissaoui et fils à payer à la Ville de [Localité 9] une amende civile de 50.000 euros,
' ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 7]) (4ème étage), sous astreinte de 298 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer,
' condamner la société Belaissaoui et fils à payer à la Ville de [Localité 9] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' la condamner aux entiers dépens.
En réplique, la société défenderesse concluait au rejet des demandes, subsidiairement de ramener l'amende à la somme d'un euro et la condamnation de la ville à lui verser 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par ordonnance contradictoire du 25 octobre 2021, le magistrat saisi a :
- condamné la société Belaissaoui et fils à payer une amende civile de 35.000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 9] ;
- ordonné le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 7]) (4ème étage), sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision à la société Belaissaoui et fils, pour une durée maximale de douze mois ;
- dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- condamné la société Belaissaoui et fils à payer à la Ville de [Localité 9] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Belaissaoui et fils aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 17 décembre 2021, la société Belaissaoui et fils a relevé appel de cette décision.
Dans ses conclusions remises le 16 mars 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétention et moyens, la société Belaissaoui et fils demande à la cour, au visa de l'article 9 du code de procédure civile, de :
- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle l'a condamnée à payer une amende de 35.000 euros et 1.500 euros de frais irrépétibles et les dépens ;
- déclarer irrecevable et mal fondée la ville en son appel incident et l'en débouter ;
- condamner la Ville de [Localité 9] à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens ;
- à titre subsidiaire, ramener à 1 euro l'amende sollicitée.
La société Belaissaoui et fils soutient en substance :
- que l'infraction reprochée, si elle était établie, n'aura duré que quelques mois et que les lieux ont été restitués trois ans avant le prononcé de cette décision judiciaire ;
- que la demanderesse verse aux débats une pièce indiquant que le conseil de [Localité 9] a adopté un programme de l'habitat en 2015 et un plan local d'urbanisme en 2016 alors que le bail a été signé en 2014, soit avant l'adoption de ces mesures qui sont donc inopposables dès lors qu'il a été signé à une date antérieure à ces dispositions ;
- qu'il appartient à la demanderesse de démontrer la destination de l'immeuble à savoir un immeuble d'habitation ;
- que le contrat de location entre la société Belaissaoui et fils et Mme [M] est un contrat soumis au code civil, à l'exclusion des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de celles des articles L. 631-7 et L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation ;
- qu'en effet, le contrat conclu par les parties et rédigé par un professionnel de l'immobilier stipule expressément cette exclusion, qu'il était conclu spécifiquement pour l'exercice d'une fonction ou occupation d'un emploi, et arrivait à échéance le 31 mai 2015, qu'il n'est pas conclu de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage mais à un seul et unique locataire ;
- que la Ville de [Localité 9] prétend que Mme [M] n'était pas informée de la location alors que le bail est bien signé par elle ;
- qu'ainsi, le contrat liant les parties n'entre pas dans le champ d'application des dispositions invoquées par la Ville de [Localité 9] ;
- que les pièces versées aux débats ne procèdent que par affirmation et ne rapportent pas la démonstration d'une infraction ;
- que la Ville de [Localité 9] verse aux débats le relevé de propriété mentionnant un H pour habitation qui n'est pas une preuve formelle de la nature de l'immeuble ;
- qu'à l'heure du constat, soit 10h20, l'agent était en train de contrôler un autre lot dans le cadre de l'instance Mairie de [Localité 9] c. Defrance apparts ;
- qu'en matière pénale ce genre de procès-verbal serait considéré comme nul, un agent ne pouvant contrôler deux infractions à la même heure dans des lots différents ;
- que l'intimée croit pouvoir démontrer une infraction sur quatre ans en utilisant une capture d'écran web se rapportant à une autre société, les captures d'écran de booking ne se rapportant qu'à la société Defrance apparts ;
- qu'il est connu que la sociétés usent et abusent d'un certain nombre de subterfuges pour attirer les internautes à louer des biens en prétendant à des taux d'occupation qui ne correspondent pas à la réalité ;
- que les annexes booking concerne la société Defrance apparts et non la société Belaissaoui et fils ;
- que la location d'une durée de quatre mois est parfaitement autorisée et qu'il n'est pas rapporté la preuve que la durée aurait excéder cette période ;
- que le fait que le bien ait été loué à compter de 2014 ne prouve rien et ne peut servir de base de calcul de 2014 à 2018.
Dans ses conclusions remises le 28 février 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétention et moyens, la Ville de [Localité 9] demande à la cour, au visa des articles L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de :
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant de l'amende civile et porter celle-ci à la somme de 50.000 euros ;
- condamner la société Belaissaoui et fils au paiement chacun de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvert ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile par Me Bruno Mathieu, avocat.
La Ville de [Localité 9] soutient en substance :
- qu'une infraction a été constatée quant à l'usage d'un appartement situé Bâtiment A, escalier 2, 4ème étage de l'immeuble sis [Adresse 6] (IXème arrondissement) ;
- que par courrier en date du 7 mai 2014, le conseil syndical signalait à l'ensemble des copropriétaires et à la mairie de [Localité 9] de la résidence la pratique des locations de courte durée dans l'immeuble et leur illégalité ;
- qu'à la suite de recherches effectuées par le contrôleur assermenté de la Ville de [Localité 9], il est ressorti que vingt-et-un locaux de cet immeuble sont loués exclusivement en locations de courtes durées dont l'appartement de Mme [M] ;
- qu'il résulte de recherches que l'appartement ainsi qu'un autre situé au 3ème étage du même immeuble sont proposés sous une seule et même adresse sur le site Booking.com ;
- que ces deux locaux sont gérés par la même agence, Fmp consults, mais appartiennent à des propriétaires différents cependant unis par un lien de parenté ;
- que le 31 mai 2018, Mme [M] informait l'agent assermenté qu'elle avait confié la gestion de son bien à une agence Fmp consults et qu'elle ignorait l'existence de ces locations illicites ;
- que le local en cause est à usage d'habitation conformément à sa destination depuis le 1er janvier 1970 sans aucun changement d'affectation ;
- que la fiche de révision foncière R établit une photographie de l'immeuble au 1er janvier 1970, celle du modèle H une photographie du bien en cause à cette date, démontrant que le bien était à usage d'habitation ;
- qu'aucun changement d'usage n'est intervenu depuis lors ;
- que le relevé cadastral, mis à jour en 2017, désigne également le bien comme étant à usage d'habitation ;
- que le relevé cadastral désigne Mme [M] en qualité de propriétaire du bien en cause et que son domicile est fixé au [Adresse 1] (VIIIème) ;
- que le locataire et le domicile du gérant sont situés au [Adresse 3] (XVIIIème);
- qu'ainsi le bien ne constitue pas le domicile principal d'habitation de son propriétaire ni de son locataire ;
- que selon la jurisprudence, la preuve de l'existence de l'infraction résulte suffisamment de la présentation du bien litigieux sur un ou plusieurs sites spécialisés, de l'enquête de voisinage, de la visite des lieux et des divers constats effectués sur place ;
- que l'argument selon lequel la société Belaissaoui et fils aurait donné congé de l'appartement le 4 décembre 2017 est inopérant dans la mesure où le bail n'aurait pas été résilié et que le loyer aurait été payé par une autre société qui aurait résilié le bail quelques jours après la visite de l'agent assermenté d'autant qu'il n'est produit aucun état des lieux de sortie, aucun décompte de sortie ;
- que l'ensemble des éléments mentionnés démontrent que le local à usage d'habitation a été utilisé à usage de meublé touristique, loué de manière répétée, pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ;
- que le montant estimé des gains réalisés serait de l'ordre de 144.157,44 euros.
SUR CE LA COUR
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.
Selon l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque dans le cadre de la législation fiscale permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 9] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n'apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.
En l'espèce, il y a lieu de relever :
- que, comme l'a relevé le premier juge, la fiche H2 versée aux débats date du 8 décembre 1970 et précise le nom d'un locataire ainsi que le montant du loyer à la date du 1er janvier 1970 ;
- qu'il s'en déduit que l'usage d'habitation du 1er janvier 1970 est établi ;
- que, comme le rappelle la ville, Mme [M] est propriétaire du bien (numéro de lot 168), loué à la société Belaissaoui et fils, qui a sollicité un numéro d'enregistrement, l'appartement n'étant pas la résidence principale du locataire ;
- que, selon le constat de l'agent assermenté de la Ville de [Localité 9], qui, contrairement à ce qu'indique l'appelante, a pu porter simultanément sur deux appartements voisins, le logement en cause est proposé sur le site booking.com, les clients étant accueillis depuis le 17 octobre 2014 ; que l'annonce comporte 236 commentaires de touristes dont 40 sont visibles et reproduits dans l'annexe du constat ; que l'annonce a été désactivée en juin 2018 ;
- qu'au surplus, lors d'une visite le 22 juin 2018, l'agent de la ville a constaté la présence d'une famille parlant anglais ;
- qu'ainsi, l'infraction est caractérisée en tous ses éléments, la société Belaissaoui et fils, locataire non occupant, étant responsable des agissements illicites qui contrevenaient bien à la législation alors applicable, au regard des dates des locations de courte durée ;
- que, sur sa responsabilité, la société Belaissaoui et fils produit à la fois un supposé congé de l'appartement en date du 4 décembre 2017 (pièce 2), alors qu'un autre document (pièce 5) indique que le gérant de la société Belaissaoui et fils aurait restitué les clés le 30 septembre 2018 ;
- qu'il sera encore relevé que le gérant indique que le logement aurait été repris par la société Defrance Apparts (pièce 6), sans qu'aucun document de cette société ne soit produit, ce alors que les gérants des deux sociétés sont de la même famille ainsi que le signale la ville ;
- que, comme le rappelle encore la ville, aucun état des lieux de sortie ni décompte de sortie n'est produit ;
- que, dans ces conditions, la gestion de l'appartement par la société Belaissaoui et fils apparaît avoir continué jusqu'en septembre 2018, de sorte que sa responsabilité est engagée ;
- que, sur le quantum de l'amende, la fiche financière produite par la ville retient, en prenant en compte un prix pour la nuit de 149 euros avec un taux d'occupation de 75 %, une recette mensuelle de 3.352,50 euros soit pour 43 mois un gain de 144.157,50 euros, à comparer avec un loyer mensuel classique qui aurait été de 747 euros, soit un gain illicite de 112.036,20 euros ;
- que le coût de la compensation aurait été de 48.000 euros ;
- qu'au regard de ces éléments, l'amende prononcée par le premier juge est insuffisante, à la fois à raison du gain illicite, du coût de la compensation et de l'objectif d'intérêt général de la législation qui tend à répondre à la difficulté de se loger à [Localité 9] ; que l'amende sera portée à la somme de 50.000 euros ;
- que c'est enfin à juste titre que le premier juge a ordonné le retour à l'habitation conformément à la législation applicable, aucun élément n'étant produit sur ce point par la société appelante.
Aussi, la décision, confirmée en son principe, sera infirmée uniquement quant au montant de l'amende qui sera portée à la somme de 50.000 euros.
Le sort des frais et dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
A hauteur d'appel, la société appelante devra indemniser la ville pour les frais non répétibles exposés et sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise sauf sur le montant de l'amende civile prononcée ;
Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,
Condamne la SARL Belaissaoui et fils à payer une amende civile de 50.000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 9] ;
Condamne la SARL Belaissaoui et fils à payer à la Ville de [Localité 9] la somme de 1.500 euros à hauteur d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL Belaissaoui et fils aux dépens d'appel, qui seront recouvert ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile par Me Bruno Mathieu, avocat.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
