Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17900 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEPGC
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Octobre 2021 -Pole social du TJ de [Localité 5] - RG n° 18/58138
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 5], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 5], Mme [W] [L], domiciliée en cette qualité audit siège
Hôtel de Ville
[Localité 3]
Représentée par Me Fabienne DELECROIX de l'ASSOCIATION DELECROIX GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229
Assistée par Me Jennyfer BRONZARD, avocat au barreau de PARIS, substituant Me Fabienne DELECROIX
INTIMEE
Mme [T], [Z], [S] [R] épouse [C]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Assistée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 juin 2022, en audience publique, Marie-Hélène MASSERON, Président ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Président,
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Marie GOIN
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Président et par Saveria MAUREL, Greffier présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [R] épouse [C] est propriétaire d'un appartement situé [Adresse 2].
Par courrier en date du 24 octobre 2017 et reçu le 26 octobre 2017, la Ville de [Localité 5] a adressé une lettre à Mme [R] épouse [C] l'informant du fait qu'il avait été constaté qu'elle proposait à la location saisonnière cet appartement, ne constituant pas sa résidence principale.
Par assignation du 4 septembre 2018, Mme la Maire de Paris, agissant au nom et pour le compte de la Ville de [Localité 5], a assigné Mme [R] épouse [C] devant le président du tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire, saisi selon la procédure en la forme des référés, sollicitant notamment la condamnation de la défenderesse au paiement d'une amende civile d'un montant de 50.000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement en cause.
Par ordonnance du 21 mars 2019, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 5] dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 novembre 2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Le 22 septembre 2020, la Cour de justice de l'Union européenne a rendu un arrêt par lequel elle considère la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne en jugeant notamment que la réglementation locale de la Ville de [Localité 5] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 30 août 2021.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la Ville de [Localité 5] a demandé au premier juge de :
- constater l'infraction commise par Mme [R] épouse [C] ;
- condamner Mme [R] au paiement à la ville de [Localité 5] d'une amende civile de 50.000 euros ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 2]), lot 115, sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ;
- se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- condamner Mme [R] à payer à la ville de [Localité 5] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens.
En réplique, la défenderesse a sollicité le débouté des demandes, subsidiairement la limitation de l'amende à la somme d'un euro ou très subsidiairement à la somme maximale à 5.000 euros, le rejet de la demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile, chaque partie conservant la charge de ses frais et dépens.
Par ordonnance contradictoire du 4 octobre 2021, le magistrat saisi a :
- débouté la Ville de [Localité 5] de sa demande de condamnation de Mme [R] épouse [C] au paiement d'une amende civile ;
- débouté la Ville de [Localité 5] de sa demande visant à voir ordonner le retour à l'habitation des locaux ;
- débouté la Ville de [Localité 5] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Ville de [Localité 5] aux dépens.
Par déclaration du 13 octobre 2021, la Ville de [Localité 5] a relevé appel de cette décision.
Dans ses conclusions remises le 10 décembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Ville de [Localité 5] demande à la cour, au visa de l'article 481-1 du code de procédure civile, de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de :
- la juger recevable et bien fondée en son appel ;
- infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions en ce qu'elle :
l'a déboutée de sa demande de condamnation de Mme [R] épouse [C] au paiement d'une amende civile ;
l'a déboutée de sa demande visant à voir ordonner le retour à l'habitation des locaux ;
l'a déboutée de la condamnation de Mme [R] épouse [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
l'a condamnée aux dépens ;
- juger que Mme [C] a enfreint les dispositions de l'article L 637-1 du code de la construction et de l'habitation ;
en conséquence,
- condamner, Mme [C] à lui payer une amende civile de 50.000 euros ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 2], sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ;
- se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens.
La Ville de [Localité 5] soutient que :
- le local en cause est à usage d'habitation sans aucun changement d'affectation comme le démontrent plusieurs pièces et notamment la fiche H2 du 30 août 1970, qui a été renseignée par le propriétaire M. [B] occupant du logement de 89m² affecté uniquement à l'habitation, ce qui emporte présomption d'usage au 1er janvier 1970 ; la fiche R porte aussi mention de l'occupation par M. [B] de l'appartement situé au 6ème étage ;
- le bien litigieux n'est pas la résidence principale de son propriétaire et fait l'objet de locations de courtes durées proposées sur les sites [Localité 5] Attitude et My Appartement ;
- la partie adverse ne conteste pas ces locations mais prétend que le logement est la résidence principale de ses filles étudiantes, bien que les pièces produites ne le démontrent pas et que les études en question exigent que les étudiants effectuent 15 mois de stage à l'étranger ;
- la sanction est établie en proportion des profits qui peuvent êtres estimés à 892.800 euros sur les bases d'un tarif de 408 euros /nuit et d'un taux d'occupation de 75% conformément à l'étude APUR sur les locations saisonnières sur les locations meublées de courte durée à [Localité 5] et un gain généré illégalement de 582.688,40 euros.
Dans ses conclusions remises le 23 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Mme [T] [R] épouse [C] demande à la cour, au visa des dispositions des articles L. 637-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de l'article L324-1-1 IV) et V) du code du tourisme et l'article 1407 du code général des impôts, de :
- juger que la Ville de [Localité 5] est mal fondée dans sa demande en raison de l'absence de base légale, l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation n'étant pas applicable à l'espèce ;
- juger que l'appartement en question constitue la résidence principale des filles de Mme [R] ;
- juger que l'article L.324-1-1 du code du tourisme portant amende à 10.000 euros maximum pour dépassement de 120 jours en résidence principale a été introduit par l'article 145 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et n'est donc pas applicable à la période locative reprochée par la ville pour la période antérieure à la mise en 'uvre de ce texte précité ;
en conséquence,
- débouter la ville de [Localité 5] de l'intégralité de ses demandes de condamnations dirigées contre Mme [R] ;
- confirmer que les fiche H2 et R fournies par la ville de [Localité 5] ne permettent pas de démontrer qu'au 1er janvier 1970 le local était utilisé à usage d'habitation ;
- confirmer l'ordonnance du 4 octobre 2021 en ce qu'elle a débouté la ville de [Localité 5] de l'intégralité de ses demandes ;
à titre subsidiaire, si par extraordinaire l'infraction présumée au changement d'usage devait être caractérisée,
- juger que compte tenu de la bonne foi, des diligences et de la coopération, elle est fondée à n'être condamnée qu'à une amende symbolique ;
en conséquence,
- fixer le montant de l'amende civile à la somme symbolique d'un euro ;
à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour d'appel ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique d'un euro,
- juger que le montant de 50.000 euros au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;
- juger que son appartement est bien occupé à titre de résidence principale par ses filles Mmes [G] et [M] [C] ;
- fixer, le cas échéant, le montant de l'amende civile à la somme maximale de 5.000 euros ;
en tout état de cause,
- condamner la Ville de [Localité 5] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance ;
- ordonner l'exécution provisoire.
Mme [T] [R] épouse [C] soutient que :
- le fait que le relevé de propriété mentionne la lettre « H » pour habitation dans la case « Af » pour affectation n'a pas pour effet d'établir la nature de l'usage du bien au 1er janvier 1970 ;
- la mention de la fiche H2 indiquant que le local est occupé par le propriétaire ne permet pas d'établir que le local était à usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
- le constat d'infraction produit par la Ville de [Localité 5] est irrégulier en ce que deux dates différentes figurent sur le recto et le verso du constat, le formulaire H ne contient aucune mention locative concernant le loyer du lot litigieux et est vierge dans sa partie relative aux loyers et ne peut ainsi attester d'un usage d'habitation continu ;
- la fiche R est irrégulière en ce qu'elle présente des défectuosités puisque les dates figurant au recto et verso sont différentes ;
- le bien constitue la résidence principale de ses filles et entraîne donc un changement de qualification ; l'amende ne peut excéder la somme de 10.000 euros ; en outre, la réglementation accorde le droit au propriétaire d'exercer une activité de location meublée dans une limite de 120 jours ;
- seules les locations effectuées postérieurement à la date du 25 novembre 2018 sont susceptibles de devoir se conformer à la législation précitée ; il ne serait ni équitable ni concevable de reprocher une infraction avant même que celle-ci ne soit prévue par la loi ;
- elle a fait preuve de bonne foi en cessant de proposer la résidence dès le contrôle de la ville ;
- la qualification de résidence principale peut être établie notamment par des avis d'imposition et autres courriers ; en l'espèce sur l'avis d'imposition de ses filles et sur leurs cartes électorales, l'adresse est bien celle de l'appartement litigieux depuis au moins septembre 2016 en raison des études universitaires de ses filles ; elle n'a pas quitté son appartement pour des raisons fiscales, contrairement à ce qu'affirme la Ville de [Localité 5], mais pour aller s'occuper de ses parents en raison de la dégradation importante de leur état de santé ;
- elle a fait preuve de bonne foi, de coopération et de transparence justifiant de limiter l'amende à un euro symbolique :
- un taux d'occupation de 75 % est tout bonnement impossible dans la mesure où l'appartement constitue la résidence principale de ses filles, ce qui signifie que celles-ci y résident 8 mois par an, les locations n'ayant pas été faites dans une logique financière ;
- le montant de l'amende doit être établi en proportion des profits générés par la violation de la loi afin d'être dissuasif ; or elle déclare 28.141euros de revenus en 2016 et peut établir la réalité de 114 nuitées louées au 20 novembre 2017, très loin des 582.688, 40 euros avancés par la Ville de [Localité 5].
SUR CE LA COUR
A titre liminaire, il sera observé que la Ville de [Localité 5] se fonde sur le changement illicite de l'usage d'habitation (article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation), infraction qui est seule ici poursuivie.
Sur ce, l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.
Selon l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque dans le cadre de la législation fiscale permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 5] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n'apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.
En l'espèce, les parties s'opposent sur les éléments de preuve à apporter par la ville de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.
Il revient ainsi à la Ville de [Localité 5], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation.
La Ville de [Localité 5] se prévaut notamment de la fiche H2 du 30 août 1970 (pièce 5), qui, selon elle, établirait l'usage d'habitation au 1er janvier 1970, étant rappelé que cette fiche a été remplie par les propriétaires dans le cadre de la législation fiscale immobilière.
Force est toutefois de constater :
- que la fiche H2, qui date donc du 30 août 1970, mentionne que le local en cause est occupé par le propriétaire à cette date ;
- qu'il n'est pas fait mention dans ce document de la perception d'un loyer au 1er janvier 1970 qui permettrait, le cas échéant, d'établir un usage d'habitation à cette date ;
- que si la Ville de [Localité 5] indique que la déclaration H2 impliquerait nécessairement un usage d'habitation au 1er janvier 1970, les dispositions du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 (article 38, les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l'administration ; article 39, la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970 ; article 40, les formules visées à l'article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à l'évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété [...] la date limite d'envoi ou de remise des déclarations est fixées au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5.000 habitants) ne permettent pas une telle déduction, la présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 telle qu'alléguée ne résultant ni de ces textes, ni par ailleurs d'aucun autre texte.
Par ailleurs, il sera relevé :
- que la fiche R, en date du 22 octobre 1970, porte mention de l'occupation du logement par le propriétaire, sans qu'il ne puisse s'en déduire un usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
- que le relevé de propriété, qui certes mentionne la lettre "H" pour habitation dans la case "Af" pour affectation, est un document informatique, édité à la date du constat de l'agent assermenté de la ville, de sorte qu'il ne saurait établir un quelconque usage à la date du 1er janvier 1970 ;
- que, de même, le registre cadastral, également édité sur une base informatique, n'apporte aucun élément sur l'usage d'habitation à la date de référence.
Aucun autre élément probant n'est produit s'agissant de l'usage d'habitation.
Aussi, n'est-il pas possible d'affirmer, au vu de l'ensemble de ces éléments de preuve, que la local dont il s'agit avait bien un usage d'habitation.
Sans qu'il n'y ait lieu d'évoquer les autres moyens soulevés, la décision du premier juge sera donc confirmée, la ville ne démontrant pas l'usage d'habitation du bien en cause, condition indispensable pour que l'infraction en cause soit caractérisée.
Le sort des frais et dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
A hauteur d'appel, la ville, qui succombe, devra indemniser l'intimée dans les conditions indiquées au dispositif, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera condamnée aux dépens d'appel, sans qu'il n'y ait lieu en appel d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Condamne la Ville de [Localité 5] à verser à Mme [T] [R] épouse [C] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Condamne la Ville de [Localité 5] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
