REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2022
(n° , 35 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/17856 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4EAK
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 12/15201
APPELANTE
SCI [I] [K]
immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 422 910 687
[Adresse 9]
[Localité 17]
Représentée par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122
INTIMES
Madame [J] [C] épouse [A]
née le [Date naissance 5] 1975 à [Localité 19]
[Adresse 8]
[Localité 15]
Représentée par Me Eric CANCHEL de la SELARL CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0937
Monsieur [O] [M]
né le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 20] (Australie)
[Adresse 1]
[Localité 13]
Représenté par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 10] représenté par son syndic, la société N.B.G.I., SARL immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le numéro 399 894 450
C/O Société N.B.G.I.
[Adresse 4]
[Localité 16]
Représenté par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241
ayant pour avocat plaidant : Me Stéphanie SALAÜN, SARL NICOLAI-LOTY, avoccat au barreau de PARIS, toque : B0420
Société BEST exerçant sous l'enseigne BEST AFRICA
SARL immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le numéro 481 332 419
[Adresse 11]
[Localité 14]
DEFAILLANTE
SCP BROUARD [Z] es qualité de mandataire liquidateur de la société RESTAURANT AFRICAIN
[Adresse 7]
[Localité 13]
N° SIRET : 347 907 685
Représentée par Me Georges-Henri LAUDRAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0174
Société AXA FRANCE IARD (assureur du Syndicat des Copropriétaires)
SAinscrite au RCS de [Localité 18] sous le n° 722 057 460
[Adresse 6]
[Localité 18]
Représentée par Me Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0390
Société MMA IARD, venant aux droits de la socité COVEA RISKS, en qualité d'assureur de la société BEST et de la société RESTAURANT AFRICAIN
[Adresse 2]
[Localité 12]
N° SIRET : 440 04 8 8 82
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
ayant pour avocat plaidant : Me Mohamed ZOHAIR de la SCP SOULIE - COSTE-FLORET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0267
INTERVENANTE VOLONTAIRE
Compagnie d'assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, venant aux droits de la socité COVEA RISKS, en qualité d'assureur de la société BEST et de la société RESTAURANT AFRICAIN
[Adresse 2]
[Localité 12]
N° SIRET : 775 65 2 1 26
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
ayant pour avocat plaidant : Me Mohamed ZOHAIR de la SCP SOULIE - COSTE-FLORET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0267
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 Mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La société civile immobilière [I] [K] est propriétaire, dans l'immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 10], du lot n°1 qui se compose de :
- au sous-sol, trois caves numérotées 2, 3 et 8 bis desservies par un escalier intérieur et l'escalier de l'immeuble,
- au rez de chaussée, une grande boutique d'angle à usage de salle de café et de restaurant, couloir à la suite desservant une grande pièce éclairée sur le passage du Désir actuellement à usage de cuisine,
- au 1er étage auquel on accède par un escalier, un logement dont une salle, une chambre à coucher, entrée, cabinet de toilette, wc, avec droit à la jouissance de la terrasse située au-dessus de l'escalier,
- au 6ème étage, une chambre de service numérotée 14.
Mme [J] [C] épouse [A] est propriétaire d'un appartement au 1er étage qu'elle loue et d'une cave située sous le lot 1.
Le 21 septembre 2001, M. [O] [M] et Mme [W] [V] épouse [M] ont acquis en indivision le lot n°13 désigné comme une boutique au rez de chaussée, local mitoyen de celui de la société [I] [K], et des caves numérotées 3 bis et 3 ter, situées sous la boutique.
Selon bail commercial signé le 1er août 2003, la SCI [I] [K] a loué le lot 1, incluant l'ensemble de ses composants, nommé 'local commercial', à la société BIP, aux fins d'exercice du commerce de bar-restaurant.
Le 8 août 2003, la société Zelali a cédé son fonds de commerce constitué du lot 1 à la société BIP.
Le 5 novembre 2004, la société BIP a cédé son fonds de commerce à la société First Chicken.
Le 1er mars 2006, le syndic a demandé à la société [I] [K] d'intervenir auprès de son locataire pour mettre fin aux infiltrations dans les parties communes.
Le 20 octobre 2006, la société First Chicken a cédé son fonds de commerce à la société Best, exerçant sous l'enseigne Best Africa.
Par lettre recommandée du 31 décembre 2007, M. [O] [M] s'est plaint au gérant du restaurant d'infiltrations d'eau dans son logement.
Le 5 février 2009, la société Best a cédé son fonds de commerce à la société Restaurant Africain.
Dès le 22 mai 2009, un architecte de sécurité de la préfecture de police de [Localité 21] a prescrit des travaux pour remédier aux infiltrations provenant de la cuisine du restaurant.
Par ordonnance de référé du 23 juin 2010, M. [Y] a été désigné en qualité d'expert.
La 1ère réunion d'expertise s'est tenue le 4 octobre 2010.
Le 27 juin 2010, la préfecture de police de [Localité 21] a pris un arrêté de péril notifié le 15 juillet 2010 et a enjoint aux copropriétaires de l'immeuble et au gérant du restaurant d'effectuer :
- la réfection des éléments de structure du mur séparatif de la cuisine du restaurant et du studio de M. [M],
- la réfection des éléments de structure du plancher bas du logement de M. [M], séparatif avec les planchers hauts des caves,
- les travaux nécessaires pour garantir la sécurité des occupants, consistant à faire cesser les causes d'infiltrations en provenance de la cuisine du restaurant, en procédant à la réfection des étanchéités et canalisations notamment d'évacuation d'eau et en assurant l'étanchéité des réseaux d'alimentation et d'évacuation des eaux.
La 3ème réunion d'expertise a eu lieu le 5 juillet 2011, et lors de la 4ème réunion du 15 décembre 2011, l'expert a constaté que la cuisine ne comportait plus d'équipement d'élaboration de plats et de cuisson, le gérant lui ayant expliqué avoir loué un local cuisine à 800 mètres du restaurant.
L'expert judiciaire a déposé son rapport d'expertise le 28 juin 2012.
Le 1er août 2012, le bail commercial du lot 1 a été renouvelé.
Les 18, 23 et 26 octobre 2012, Mme [J] [C] épouse [A] a assigné la société [I] [K], la société Best, son assureur la société Covea Risks, la société Restaurant Africain, le syndicat des copropriétaires et son assureur la société AXA France aux fins d'indemnisation de son préjudice.
Le 23 janvier 2013, M. [O] [M] est intervenu volontairement à l'instance.
Par jugement du 20 août 2015, confirmé par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 7 avril 2016, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la société Restaurant Africain et l'a convertie le 24 décembre 2015 en liquidation judiciaire, en désignant la société Brouard-[Z] en qualité de liquidateur.
L'arrêté de péril a été levé le 16 octobre 2015.
Le 5 février 2016, Mme [J] [C] épouse [A] a assigné la société Brouard-[Z] en qualité de liquidateur de la société Restaurant Africain.
La société Best et la société David Lacombe, en qualité d'administrateur de la société Restaurant Africain, n'ont pas constitué avocat.
Par jugement réputé contradictoire du 27 juin 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :
- jugé la société civile immobilière [I] [K], la société Best Africa, la société Restaurant Africain et le syndicat des copropriétaires responsables des dommages dans les parties communes de l'immeuble et dans l'appartement de Mme [J] [C] épouse [A] et le local de M. [O] [M], situés [Adresse 10], à hauteur respective de 90 % pour les trois sociétés et 10 % pour le syndicat des copropriétaires,
- condamné in solidum la société civile immobilière [I] [K], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 10] et la société anonyme AXA France Iard à payer à Mme [J] [C] épouse [A]
les sommes suivantes :
57.709,60 € en réparation du préjudice locatif,
1.250 € au titre du préjudice de jouissance pour la cave,
- condamné la société civile immobilière [I] [K] à payer à Mme [J] [C] épouse [A] les sommes suivantes :
2.000 € au titre du préjudice de jouissance pour la cave,
50 € par mois jusqu'à l'achèvement des travaux mettant fin aux infiltrations,
- fixé la créance de Mme [J] [C] épouse [A] au passif de la liquidation de la société Restaurant Africain à la somme de 60.959,60 €,
- condamné la société civile immobilière [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
70.884,54 € au titre du coût des travaux de reprise,
14.412,96 € pour les honoraires,
9.132,11 € en remboursement des frais,
avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2013,
- condamné la société civile immobilière [I] [K] à payer à M. [O] [M] les sommes suivantes :
14.834,54 € au titre du préjudice matériel,
40.275 € en réparation du préjudice de jouissance,
- dit que la société Best Africa et la société Restaurant Africain devront garantir la société civile immobilière [I] [K] des condamnations prononcées contre elle,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné in solidum la société civile immobilière [I] [K] et la société anonyme AXA France à payer à Mme [J] [C] épouse [A] la somme de 8.000 € et au syndicat des copropriétaires et M. [O] [M] la somme totale de 13.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la société civile immobilière [I] [K] et la société anonyme AXA France aux dépens qui comprendront les frais d'expertise ordonnée en référé, avec distraction,
- dispensé Mme [J] [C] épouse [A] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
La société [I] [K] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 septembre 2017.
Par ordonnance sur incident du 26 juin 2019, le conseiller de la mise en état a :
- déclaré recevable la demande d'expertise judiciaire de la SCI [I] [K],
- rejeté la demande de la SCI [I] [K] tendant à voir ordonner une nouvelle expertise judiciaire,
- rejeté les autres demandes de la SCI [I] [K],
- rejeté les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI [I] [K] au paiement des dépens de l'incident, avec distraction,
- rejeté toute autre demande.
La procédure devant la cour a été clôturée le 6 avril 2022.
La société David Lacombe, en qualité d'administrateur de la société Restaurant Africain, n'est pas partie en cause d'appel.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 22 mars 2022, par lesquelles la société [I] [K], appelante, invite la cour, à :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement à l'exception de la disposition selon
laquelle la société Best Africa devra la garantir des condamnations prononcées contre elle,
- dire qu'il y a lieu de procéder à un partage de responsabilité entre les parties suivantes : les sociétés [I] [K], Best Africa et Restaurant Africain, prise en la personne de son liquidateur Me [D] [Z], Mme [J] [C] et le syndicat des copropriétaires, responsables des dommages dans les parties communes de l'immeuble, dans le local de M. [O] [M] et éventuellement dans la cave de Mme [J] [C] à hauteur respective de 45% pour les trois sociétés et de 55% pour Mme [J] [C] et le syndicat des copropriétaires ou à un autre pourcentage en fonction des conclusions de l'expert désigné par le conseiller de la mise en état,
- fixer à la somme de 45.127,49 € au titre du coût des travaux de reprise,
- appliquer un coefficient de 40% sur le montant des frais de remise en état du local de M. [O] [M],
- débouter M. [O] [M] de sa demande au titre du préjudice de jouissance,
A titre subsidiaire, si la Cour devait retenir un préjudice de jouissance à son profit ,
- évaluer la valeur locative mensuelle de ce local à 350 € hors charges, hors taxes,
- débouter Mme [J] [C] de sa demande au titre d'un préjudice de jouissance pour son appartement et de son préjudice de jouissance pour sa cave,
Et subsidiairement,
- de ne retenir qu'un préjudice de jouissance pour sa cave à hauteur de 1.250 €,
- ramener à de plus justes proportions le montant des condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de les répartir entre les parties à proportion du pourcentage de responsabilité retenu,
- faire supporter les dépens de première instance et d'appel en les répartissant entre les parties à proportion du pourcentage de responsabilité retenu,
- condamner les assureurs : la société MMA, assureur de la société Best Africa et de la société Restaurant Africain, et la société AXA, assureur du syndicat des copropriétaires et de la société [I] [K], à garantir leurs assurés des condamnations prononcées à leur encontre,
- condamner les intimés à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les assureurs aux entiers dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 15 mai 2018 par lesquelles Mme [J] [C] épouse [A], intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
jugé les sociétés [I] [K], Best Africa et Restaurant Africain et le syndicat des copropriétaires responsables des dommages dans les parties communes de l'immeuble et dans son appartement,
condamné in solidum la société [I] [K], le syndicat des copropriétaires et la société anonyme AXA France à lui payer les sommes suivantes :
- 57.709,60 € en réparation du préjudice locatif,
- 1.250 € au titre du préjudice de jouissance pour la cave,
condamné la société [I] [K] à lui payer les sommes suivantes :
- 2.000 € du préjudice de jouissance pour la cave,
- 50 € par mois jusqu'à l'achèvement des travaux mettant fin aux infiltrations,
fixé sa créance,
condamné in solidum la société [I] [K] et la société anonyme AXA France à lui payer la somme de 8000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens quicomprendront les frais d'expertise ordonnés en référé,
Y ajoutant,
- accueillir son appel incident,
- juger que la société Covea Risks doit sa garantie,
En conséquence,
- réformer la décision entreprise et statuant à nouveau,
- condamner la société Covea Risks :
in solidum avec la société [I] [K], le syndicat et la société anonyme AXA France à payer à Mme [C] les sommes suivantes :
- 57.709,60 € en réparation du préjudice locatif,
- 1.250 € au titre du préjudice de jouissance pour la cave,
in solidum avec la société [I] [K] à lui les sommes suivantes :
- 2.000 € au titre du préjudice de jouissance pour la cave,
- 50 € par mois jusqu'à l'achèvement des travaux mettant fin aux infiltrations,
- condamner in solidum la société Covea Risks, la société [I] [K], le syndicat des copropriétaires et la société anonyme AXA France à lui payer la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d'appel ainsi qu'en tous les dépens,
À titre infiniment subsidiaire, vu les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et si la cour était amenée à considérer que la canalisation et/ou le siphon de sol constituent une partie commune de l'immeuble,
- condamner conjointement le syndicat des copropriétaires et son assureur la compagnie
AXA France à lui payer :
57.709,60 € en réparation du préjudice locatif,
1.250 € au titre du préjudice de jouissance pour la cave,
- condamner conjointement le syndicat des copropriétaires et son assureur la compagnie
AXA France à payer à Mme [C] :
2.000 € au titre du préjudice de jouissance pour la cave,
50 € par mois jusqu'à l'achèvement des travaux mettant fin aux infiltrations,
8.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'en tous les dépens comprenant les frais d'expertise ordonnés en référé,
- juger que Mme [C], au visa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sera dispensée de sa participation à la dépense commune des frais de procédure,
- condamner in solidum la société d'assurance Covea Risks, la société [I] [K], le syndicat des copropriétaires et la société anonyme AXA France à payer à Mme [C] la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ainsi qu'en tous les dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 29 mars 2022 par lesquelles M. [O] [M] et le syndicat des copropriétaires, intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1231-1, 1240 et 544 du code civil, 9 de la loi du 10 juillet 1965, L. 124-3 du code des assurances, 462 et suivants du code de procédure civile, et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, de :
- réparer l'omission matérielle de statuer du tribunal sur la mise hors de cause des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles,
- réparer l'omission matérielle de statuer du tribunal concernant les sociétés Best Africa et Restaurant L'Africain,
Ce faisant,
- juger mal fondée la société [I] [K] en son appel et la débouter de l'intégralité de ses demandes,
- dire mal fondée la société Brouard [Z], es qualité, en son appel incident,
- confirmer au contraire le jugement en ce qu'il a condamné la société [I] [K] et les sociétés Best Africa et Restaurant L'Africain à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
70.844,54 € à titre de réparation des dommages matériels,
14.412,96 € au titre des sujétions diverses,
9.132,11 € à titre de remboursement des frais avancés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2013,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société [I] [K] et les sociétés Best Africa et Restaurant L'Africain à payer à M. [O] [M] les sommes de :
14.834,54 € à titre de réparation du préjudice matériel,
40.275 € à titre de réparation du préjudice immatériel,
En tant que de besoin,
- juger que le système d'évacuation des eaux usées de la cuisine du restaurant constitue une partie privative de ce local et engage la responsabilité tant de la société [I] [K] que de ses locataires successifs,
Ce faisant,
- juger que la société [I] [K] et ses locataires sont redevables de la continuité de l'étanchéité au sol, donc de l'étanchéité au sol, en pied de mur et autour du siphon de la cuisine du restaurant, ceci constituant indéniablement un élément entrant dans la catégorie des parties privatives,
- confirmer l'homologation du rapport d'expertise par les premiers juges et rejeter en conséquence les critiques de la société [I] [K] à l'encontre dudit rapport,
- juger non établie l'évolution du litige alléguée par la société [I] [K] et débouter en conséquence cette dernière de sa demande tendant à l'instauration d'une mesure complémentaire d'instruction,
Sur l'appel incident des sociétés MMA, AXA et Brouard-[Z],
- juger mal fondées ces sociétés en leurs appels incidents respectifs et les en débouter,
Sur l'appel incident de Mme [C],
- débouter Mme [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
Sur leur appel incident formé,
- les recevoiren leur appel incident, y faisant droit,
- juger que les compagnies MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles doivent leur garantie aux locataires successifs du restaurant,
- infirmer en conséquence le jugement entrepris de ce seul chef,
Ce faisant,
- condamner solidairement les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles solidairement avec la société [I] [K] au titre de l'action directe à payer :
au syndicat des copropriétaires les sommes de 70.844,54 € à titre de réparation des dommages matériels, 14.412,96 € au titre des sujétions diverses, 9.132,11 € à titre de remboursement des frais avancés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2013,
à M. [O] [M] les sommes de : 14.834,54 € à titre de réparation du préjudice matériel et 40.275 € à titre de réparation du préjudice immatériel et ce avec intérêts de droit à compter du 28 novembre 2013,
- confirmer le jugement quant au surplus des condamnations relatives à l'indemnité article 700 en première instance et aux dépens,
- y ajoutant, condamner les sociétés [I] [K], MMA Iard, MMA Iard Assurances Mutuelles, in solidum, au paiement d'une indemnité article 700 de 12.000 € en faveur du syndicat des copropriétaires et de 3.000 € en faveur de M. [M] ainsi qu'aux dépens d'appel, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
M. [M] et le syndicat des copropriétaires ont signifié leurs conclusions du 19 mars 2018 à la société Best, représentée par son gérant M. [S] [H], défaillante, par acte converti en procès-verbal de recherches 659 du code de procédure civile du 10 avril 2018, l'huissier confirmant l'adresse du gérant et précisant que celui-ci est parti sans laisser d'adresse ; leurs prétentions à son encontre dans leurs conclusions du 19 mars 2018 sont identiques à celles des conclusions ci-dessus du 29 mars 2022 ;
Vu les conclusions en date du 30 mai 2018 par lesquelles la société Brouard [Z], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Restaurant Africain, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, à :
- infirmer le jugement rendu le 27 juin 2017 en ce qu'il a été mentionné qu'était fixé la créance de Mme [C] épouse [A] au passif de la liquidation de la société Restaurant Africain à la somme de 60.959, 60 €,
- dit que la société Best Africa et la société Restaurant Africain devront garantir la société [I] [K] des condamnations,
- et, rejeter toutes les demandes contre la société Brouard-[Z] mandataire liquidateur de la société Restaurant Africain,
- condamner Mme [C] épouse [A] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de
l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [C] épouse [A] à payer les dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 14 juin 2018 par lesquelles la société Axa France Iard, ès qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, de :
Sur l'absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires,
- juger qu'elle est l'assureur du syndicat des copropriétaires,
- juger qu'elle n'est aucunement engagée dans la survenance des dommages objets de l'expertise de M.[Y],
- juger qu'aucune garantie ne saurait être mobilisée en l'absence de responsabilité de son assuré,
En conséquence,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires,
Statuant de nouveau,
- débouter tous concluants de leurs demandes à son encontre,
Subsidiairement,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a fixé la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires à 10 %pour les dommages subis par M. [M] et pour les désordres affectant la cave de Mme [C],
Sur l'absence de garantie de la compagnie Axa France,
- juger qu'elle ne garantit pas les dommages et responsabilités résultant de phénomènes d'humidité, de condensation ou de buée,
- la juger bien fondée à opposer l'exclusion de garantie des infiltrations au travers de façade dont le ravalement a plus de 15 ans,
- la juger bien fondée à opposer la clause d'exclusion de garantie prévue à son contrat pour les désordres résultant de phénomènes d'humidité,
- juger qu'elle ne garantit pas les dommages ni la responsabilité civile des copropriétaires occupants et non occupants,
En conséquence,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la société [I] [K] de sa demande de garantie à son encontre,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [C] de toute demande de garantie à son encontre,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des conséquences de sa responsabilité civile,
Statuant de nouveau,
- débouter tous concluants de leurs demandes à son encontre,
À titre subsidiaire,
Sur le préjudice de Mme [C], au visa des articles 1240 du code civil et 521-2 du code de la construction et de l'habitation,
- juger que l'appartement de Mme [C] ne subit aucun désordre en lien avec l'expertise judiciaire de M. [Y],
- juger que l'arrêté de péril, en date du 15 juillet 2010 ne concerne que les locaux du rez-de-chaussée et du sous-sol,
- juger que Mme [C] n'établit aucun lien entre ses prétendus dommages et le sinistre objet de l'expertise judiciaire,
- juger que Mme [C] ne justifie pas de son préjudice en cave dès 2007,
- juger que l'attestation de l'architecte fait état d'un préjudice à compter de 2010 dans la cave,
- juger que les soupiraux bouchés ont empêché l'assèchement des caves entre le 4 octobre 2010 et le 15 décembre 2011,
En conséquence,
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les parties à indemniser Mme [C] de sa perte locative et de son préjudice de jouissance pour la cave,
Statuant de nouveau,
- débouter Mme [C] de sa demande au titre du préjudice locatif de son appartement et de son préjudice de jouissance pour sa cave,
Subsidiairement,
- juger que son éventuel préjudice locatif consiste en une perte de chance,
- déduire du loyer mensuel 33% de la somme, correspondant aux impositions et cotisations qui auraient dues être acquittées par Mme [C] en situation locative réelle,
- ramener à de plus justes proportions la demande formée au titre des loyers par Mme [C],
- ramener à de plus justes proportions la demande formée par Mme [C] au titre de son préjudice de jouissance pour la cave, préjudice qui ne saurait excéder la période d'octobre 2010 à novembre 2011,
Sur le préjudice de M. [M],
- juger que le local de M.[M] ne peut être utilisé à usage de bureaux,
- juger que ce local était utilisé comme lieu de stockage par M. [M],
- juger que seul un trouble de jouissance partiel pour un lieu de stockage est justifié,
En conséquence,
- infirmer le jugement et débouter M. [M] de sa demande formée au titre du préjudice
de jouissance,
Subsidiairement,
- ramener la demande formée au titre du préjudice de jouissance à de plus justes proportions qui ne sauraient excéder la somme de 7.575 €,
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires,
- juger que la société AXA France ne garantit pas les travaux de suppression de la cause des désordres, ni d'entretien et de mise aux normes des installations,
- juger que les seuls travaux de réfection de dommages matériels suite aux sinistres s'élèvent à la somme de 18.778, 72 € HT,
- juger que la société AXA France est bien fondée à opposer le plafond contractuel prévu au titre des frais consécutifs,
En conséquence,
- débouter les MMA et tous concluants de toute demande formée à son encontre,
- dire qu'elle sera jugée bien fondée à opposer les stipulations et plafonds contractuels,
Sur l'action récursoire, au visa des articles 544 et 1240 du code civil, 9 de la loi du 10 juillet 1965, L.124-3 et L.113-1 du code des assurances,
- juger que la société [I] [K] engage sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires M. [M] et Mme [C] au titre des troubles anormaux du voisinage et de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
- juger que les sociétés Restaurant Africain et Best Africa engagent leur responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires, de M. [M] et de Mme [C] sur le fondement de l'article 544 du code civil,
- juger que les sociétés Restaurant Africain et Best Africa ont commis une faute engageant
leur responsabilité civile sur le fondement de l'article 1240 du code civil,
- juger qu'en l'absence de production des conditions particulières signées par les MMA venant aux droits de Covea Risks, cet assureur ne peut opposer une quelconque non garantie, exclusions de garanties aux tiers lésés,
- juger que l'absence d'aléa s'apprécie au moment de la souscription de la police,
- juger que les MMA doivent leur garantie pour les infiltrations survenues pendant la prise d'effet de leur police,
- juger que la clause d'exclusion de garantie pour défaut d'entretien et absence de réparation est nulle comme ni formelle ni limitée au regard de l'article L.113-1 du code des assurances,
- juger que les MMA doivent garantir leur assuré le restaurant Best Africa et Restaurant Africain de leur responsabilité,
En conséquence,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la société [I] [K] à la garantir des conséquences de sa responsabilité civile,
- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les parties de leur demande à l'encontre des MMA venant aux droits de la société Covea Risks,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande à l'encontre de la société Restaurant Africain et la société Best Africa,
Statuant de nouveau,
- condamner in solidum la société Best Africa, les MMA venant aux droits de la compagnie Covea Risks, la société [I] [K], à la relever et garantir indemne de toutes condamnations pouvant être mises à sa charge,
- inscrire la créance au passif de la liquidation de la société Restaurant Africain,
- condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du même code ;
Vu les conclusions en date du 13 juin 2018 par lesquelles la société anonyme MMA Iard venant aux droits de Covea Risks, ès qualités d'assureur des société Best et le Restaurant Africain, et la société MMA Iard Assurances Mutuelles, ès qualités d'assureur des société Best et le Restaurant Africain, venant aux droits de Covea Risks, ès qualités d'assureur des société Best et le Restaurant Africain, intimées ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa de l'article 1964 du code civil, de :
- leur donner acte aux sociétés de ce qu'elles viennent toutes deux aux droits de la société Covea Risks à la suite d'une opération de fusion-absorption intervenue le 16 décembre 2015 après approbation de l'autorité de contrôle prudentiel et de résolution par décision n° 2015-C.83 du 22 octobre 2015 et de ce que la société MMA Assurances Mutuelles intervient volontairement à l'instance,
A titre liminaire,
- surseoir à statuer dans l'attente de la décision du conseiller de la mise en état suite à la demande d'expertise judiciaire
A titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause la concluante MMA,
- juger que la police d'assurance à effet du 3 février 2007, souscrite par la société Best, aux droits de laquelle se trouve la société Restaurant Africain, est dénuée d'aléa,
- juger le contrat d'assurance n° 96021844 nul et de nul effet,
En tout état de cause, juger que la garantie de MMA n'a pas vocation à s'appliquer,
- débouter Mme [C], M. [M], le syndicat des copropriétaires, la société [I] [K] et la société Restaurant Africain et AXA de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées contre Covea Risks,
A titre subsidiaire,
- juger que la canalisation litigieuse doit être qualifiée de partie commune et qu'en conséquence, le syndicat des copropriétaires et son assureur AXA devront assumer les travaux de réparation de ladite canalisation et de ses conséquences,
Qu'en tout état de cause, toute condamnation ne pourra intervenir que dans une proportion de 20% pour la copropriété et 80% dans les rapports entre la société [I] [K] et le restaurant Best Africa / L'Africain, soit 40% pour la SCI et 40% pour Restaurant Africain,
Sur le préjudice,
Sur les demandes de Mme [C],
- dire que Mme [C] n'établit pas de lien de causalité entre les désordres provenant de la société Restaurant Africain et ses pertes de loyer,
- juger que l'indemnisation du trouble de jouissance relatif à la cave de Mme [C] doit tenir compte de la vétusté,
En conséquence,
- débouter Mme [C] de sa demande de paiement au titre des pertes de loyers,
- juger que le préjudice de jouissance ne pourra être que de l'ordre de 20 € par mois pour la cave,
- juger que le préjudice de jouissance de Mme [C] relatif à sa cave n'a démarré qu'au mois d'octobre 2010,
Sur les demandes de M. [M],
- dire que les travaux de remise en état du local de M. [M] doivent intégrer un coefficient de vétusté, à hauteur de 20 %,
- juger que l'indemnisation du trouble de jouissance de M. [M] doit tenir compte de l'état du local et de sa destination avant l'apparition des désordres,
En conséquence,
- dire que l'indemnisation des travaux de remise en état du local de M. [M] sera limitée à la somme de 11.137,12 €,
- juger que l'indemnisation de M. [M] au titre du trouble de jouissance doit être limitée à la somme de 3.600 €,
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires,
- réduire à de plus justes proportions le préjudice subi de ce fait, et auquel MMA ne pourrait être exposé qu'à hauteur de 1.370€, 10.907,37 € et 23.296,84 €,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes,
En tout état de cause, en cas de condamnation de la société MMA,
- juger que celle-ci sera garantie par le syndicat des copropriétaires et son assureur AXA ainsi que par la société [I] [K],
- débouter les parties de leurs plus amples demandes,
- condamner tous succombants aux entiers dépens de première instance et d'appel dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La société [I] [K] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 septembre 2017 signifiée à la société Best, exerçant sous l'enseigne Best Africa, par acte du 15 novembre 2017 converti en procès-verbal de recherches article 659 du code de procédure civile, l'huissier confirmant l'adresse de la société et précisant que celle-ci est partie sans laisser d'adresse ; l'arrêt sera rendu par défaut ;
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Au préalable, il convient de noter que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a dit que la société Best devra garantir la société [I] [K] des condamnations prononcées contre elle ;
Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de la société MMA Iard Assurance Mutuelles
Aux termes de l'article 554 du code de procédure civile, 'Peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité' ;
En l'espèce, la société anonyme MMA Iard venant aux droits de Covea Risks, ès qualités d'assureur des société Best et le Restaurant Africain, et la société MMA Iard Assurances Mutuelles, ès qualités d'assureur des société Best et le Restaurant Africain, venant aux droits de la société Covea Risks, ès qualités d'assureur des société Best et le Restaurant Africain, demandent à la cour de leur donner acte de ce qu'elles viennent toutes deux aux droits de la société Covea Risks à la suite d'une opération de fusion-absorption intervenue le 16 décembre 2015 après approbation de l'autorité de contrôle prudentiel et de résolution par décision n° 2015-C.83 du 22 octobre 2015 et de ce que la société MMA Assurances Mutuelles intervient volontairement à l'instance ;
En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable l'intervention volontaire en appel de la société MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de Covea Risks, ès qualités d'assureur de la société Best et de la société le Restaurant Africain ;
Sur la recevabilité des demandes en appel de la société AXA France Iard à l'encontre de la société Best défaillante
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, 'Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée' ;
En l'espèce, la société AXA France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires, ne justifie pas avoir fait signifier ses conclusions en appel à la société Best, exerçant sous l'enseigne Best Africa, défaillante, que ce soit ses dernières conclusions mentionnées ci-avant ou ses conclusions antérieures ;
En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes en appel de la société AXA France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires, par lesquelles elle invite la cour à :
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande à l'encontre de la société Best Africa,
- condamner la société Best Africa à la relever et garantir indemne de toutes condamnations pouvant être mises à sa charge ;
Sur les prétendues omissions de statuer
Le syndicat des copropriétaires et M. [M] estiment que le tribunal a omis de statuer sur la mise hors de cause des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances mutuelles et concernant les société Best Africa et Restaurant Africain ;
sur la mise hors de cause de la société MMA venant aux droits de la Covea Risks
En l'espèce, selon le jugement, en première instance, seule la société MMA venant aux droits de la Covea Risks était partie à l'instance ; les premiers juges ont précisé, dans la motivation, 'les demandes dirigées contre l'assureur des sociétés exploitant le local commercial (la société MMA venant aux droits de la société Azur Assurances et de la société Covea Risks) seront rejetés' et dans le dispositif 'déboute les parties du surplus de leurs demandes' ;
Il n'y a donc pas d'omission de statuer du tribunal sur la mise hors de cause de la société MMA venant aux droits de la Covea Risks ;
sur les sociétés Best Africa et Restaurant Africain
Le syndicat des copropriétaires et M. [M] estiment que le tribunal a omis de statuer
sur leur demande de condamnation in solidum des locataires de la société [I] [K] et sollicitent de 'confirmer' le jugement en ce qu'il a condamné la société [K] 'et les sociétés Best Africa et Restaurant Africain' à leur régler les sommes au titre de leurs préjudices ;
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires et M. [M] ne produisent pas leurs dernières conclusions produites en première instance dont le dispositif n'est pas repris dans le jugement et ne justifient pas qu'ils ont sollicité en première instance la condamnation des sociétés Best Africa et Restaurant Africain ;
Ils ne démontrent pas qu'il y a une omission de statuer du tribunal sur les sociétés Best Africa et Restaurant Africain ;
En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires et de M. [M] de réparer les prétendues omissions de statuer du tribunal sur la mise hors de cause des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles et concernant les sociétés Best Africa et Restaurant Africain ;
Sur la réalité des désordres dans le studio de M. [M] , la cave de Mme [C] et une partie des parties communes
Il y a lieu d'étudier les désordres dans le studio de M. [M], la cave de Mme [C] et une partie des parties communes ; concernant l'appartement de Mme [C], celle-ci n'allègue pas que son appartement aurait subi des désordres, elle sollicite uniquement un préjudice immatériel en conséquence de l'arrêté de péril ;
Dans un rapport du 16 mars 2009 relatif à sa visite du 12 mars 2009, l'architecte de l'immeuble a constaté une humidité dans les murs du local de M. [O] [M] de 10 à 96 % avec un point culminant entre 40 cm et 1m20 du sol, une dégradation avancée des murs et un risque d'incendie de l'installation électrique sur un support saturé d'humidité ;
Le 31 septembre 2010, l'architecte de l'immeuble a constaté une aggravation des infiltrations au droit de la cloison séparative entre le restaurant et le local de M. [O] [M], infiltrations qui se présentent comme un suintement gras et collant ;
L'arrêté de péril de la préfecture de police du 15 juillet 2010 vise les désordres relatifs aux éléments de structure :
- du mur séparatif de la cuisine du restaurant et du studio de M. [M],
- du plancher bas du logement de M. [M], séparatif avec les planchers hauts des caves ;
Aux termes du règlement de copropriété, les parties communes comprennent 'les murs de refend' et l'article relatif aux 'parties constituant une propriété exclusive et particulière' stipule que 'les murs non communs séparant deux appartements seront mitoyens entre eux' ;
Les parties ne contestant pas l'analyse de l'expert selon laquelle la réfection de la structure du mur séparatif de la cuisine du restaurant et du studio de M. [M] doit être réalisée par le syndicat des copropriétaires, il convient de considérer qu'il s'agit d'un mur de refend et qu'il est une partie commune de l'immeuble ;
Le règlement de propriété ne comporte pas de dispositions relatives aux éléments de structure composant le plancher ; en application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel dans le silence des titres, sont réputées parties communes le gros oeuvre des bâtiments, il y a lieu de considérer que la structure du plancher bas du logement de M. [M], séparatif avec les planchers hauts des caves, est une partie commune de l'immeuble ;
Lors de ses opérations, l'expert a procédé aux constatations suivantes :
studio de M. [O] [M]
- humidité à saturation de 90 % de la cloison séparative avec le restaurant, du mur de façade contiguë au restaurant, tout comme le mur du hall avec une humidité décroissante en montant, ce qui confirme la source de l'humidité au sol, avec assèchement constaté lors de la réunion du 15 décembre 2011 à la suite du rétablissement de la ventilation en caves et de l'inutilisation de la cuisine,
- enduits et peintures totalement écaillés plinthes pourries et arrachées,
- caractère dangereux de l'installation électrique sur la cloison saturée d'humidité,
- caractère sec du mur au droit de la descente d'eaux usées qui a été remplacée après une fuite décelée au premier étage ;
cave de Mme [C]
L'expert judiciaire a relevé (page 80) que la cave de Mme [C] était impropre à sa destination, affectée de déchaussements des pierres constituant leur structure avec ruissellement directs des infiltrations à partir des voûtes et des pieds-droits ;
structure du mur séparatif de la cuisine du restaurant et du studio de M. [M]
L'expert a relevé selon l'analyse ci-avant du côté du studio de M. [M] une humidité à saturation de 90 % de la cloison séparative avec le restaurant ; après mise à nu par dépose des plaques en inox et du carrelage mural du côté du restaurant, il conclut que vu les dommages subis, dont les infiltrations graisseuses et un affaissement central, la cloison doit être déposée et reconstruite, après étaiement complet de sécurité (page 37) ;
structure du plancher entre le rez-de-chaussée et le sous-sol
L'expert judiciaire a relevé les désordres de la voûte sous la cuisine du lot 1 et sous l'appartement de M. [M] (page 42) 'la déstructuration des joints de pierres, le cloisonnement central totalement pourri, les joints détruits par les infiltrations, les pierre en cours de déchaussements, la saturation d'humidité de l'ensemble de la voûte' ; il conclut que la structure de l'immeuble est altérée et qu'il est urgent de rétablir une ventilation efficace pour permettre le séchage des maçonneries, leur réfection et la levée effective du péril (page 43) ;
Sur les constatations dans le lot 1 et les réseaux d'évacuation d'eau
Les premiers juges ont à juste titre relevé que dans son rapport du 16 mars 2009 relatif à sa visite du 12 mars 2009, l'architecte de l'immeuble a noté 'le mauvais entretien du restaurant, une vidange bouchée et une vidange en contre-pente du siphon, un siphon au sol très encombré et l'absence de bac à graisse. Il a relevé que l'ensemble des canalisations sont en PVC et que le raccordement sur les fontes en caves n'est pas visible, ce qui laisse supposer un raccordement dans l'épaisseur du plancher. Il émet de grandes réserves quant à la liaison fonte/PVC. Il a également constaté une forte fuite en cave au droit de la nourrice. Il a imputé la cause des infiltrations à la jonction du réseau d'évacuation du restaurant en PVC à celui de l'immeuble en fonte' ;
L'arrêté de péril du 15 juillet 2010 de la préfecture de police vise d'une part les infiltrations en provenance de la cuisine du restaurant, les étanchéités et les canalisations notamment d'évacuation d'eau du restaurant et d'autre part l'étanchéité des réseaux d'alimentation et d'évacuation des eaux ;
L'expert judiciaire a relevé dans le lot 1 :
- cuisine :
humidité de 90 % de la cloison séparative du logement avec M. [O] [M], de la plinthe et du carrelage au sol qui présente des joints défectueux et des angles cassés
corrosion des fers du poteau central métallique de cette cloison
absence d'étanchéité au sol, entraînant un ruissellement important d'eau dans le soupirail des caves lors des lavages à grande eau de la cuisine
non conformité des traversées coupe-feu du conduit d'extraction
non conformité de la ventilation qui n'est pas permanente, sans ventilation haute, ni entrée d'air frais, ce qui constitue un problème de sécurité en présence d'appareils à gaz
- salle et comptoir :
absence d'étanchéité au sol
porte de sortie de secours ne s'ouvrant pas dans le sens de la sortie
tâches d'humidité au plafond provenant de dégâts des eaux des étages supérieurs
- wc :
absence d'étanchéité au sol
absence de ventilation
- entresol, bureaux et stockage denrées non périssables :
tâches d'humidité au plafond
fuite des purgeurs de chauffage privatif avec traces d'écoulement sur toute la hauteur du tuyau jusqu'au sol dont le parquet est pourri au droit des tuyaux, fuite récurrente et non réparée
humidité à saturation de 90 % sur la cloison sanitaires, contiguë à la douche
absence de ventilation, ce qui constitue une non conformité à la réglementation
caractère dangereux de l'installation électrique sur la cloison saturée d'humidité
bas du rampant de l'escalier totalement écaillé avec 90 % d'humidité correspondant à la douche surplombante
- sanitaires de l'entresol :
absence d'étanchéité au sol
humidité à saturation de 90 % de la cloison du bureau, décroissant en montant, ce qui indique une source de l'humidité au sol, par projections de l'eau des sanitaires, notamment du fait de l'absence de rideau de douche
mauvais état de la faïence ponctuellement et fuyarde
absence de ventilation, ce qui constitue une non conformité à la réglementation
terrasse à jouissance privative à l'entresol
fissure verticale du premier tronçon du conduit d'extraction de la cuisine, infiltrante avec traces de coulure de graisse, nécessitant du fait de la présente d'amiante un remplacement aux normes
- sous-sol/caves :
plusieurs soupiraux bouchés dont la réouverture a été constatée lors de la réunion du 15 décembre 2011, pour assurer la ventilation et l'assèchement naturel du sous-sol notamment en raison des remontées capillaires et des dégâts des eaux,
non conformité à la réglementation de la ventilation mais assurée comme il est constaté lors de la réunion du 15 décembre 2011
exutoire de la chambre froide se déversant sur le sol, en l'absence d'évacuation
plusieurs flaques d'eau au sol
canalisation d'eaux usées d'évacuation des sanitaires et de l'évier du rez de chaussée changée
évacuation principale commune d'eaux usées dépourvue d'un bouchon de trappe de visite au droit du branchement égout, ce qui constitue un accès pour les rats
refoulement d'eau sur le sol
portions de canalisation eau froide en plomb, à remplacer conformément à la réglementation de lutte contre le saturnisme
déstructuration des joints de pierre du fait des infiltrations, pierres en voie de déchaussement rendant nécessaire un confortement par étais de la voûte du fait de l'altération de la structure de l'immeuble ;
L'expert a constaté une fuite importante de la canalisation d'évacuation des installations sanitaires du restaurant dans ses parties non visibles et encastrées dans les voûtes du sous-sol. Il relève que la canalisation d'évacuation en aval du siphon de sol est récente et en PVC sur quelques centimètres mais se jette rapidement dans une canalisation en fonte vétuste ;
Lors de l'examen télévisé des canalisations, il est constaté que le réseau d'évacuation de la cuisine du restaurant est affecté de dépôt de graisse à 95 %, d'emboîtements fuyards et insuffisants tout comme les joints ;
Sur l'origine des désordres
L'expert a déterminé (page 47) et a conclu (page 80-82) à des causes principales des désordres et des causes secondaires, en précisant que les humidifications constatées dans les différents locaux ne présentent pas une cause unique mais une multitude de causes différentes qui s'additionnent et s'aggravent mutuellement ;
les causes principales
¿ les canalisations d'évacuation des eaux du restaurant encastrées fuyardes
page 80 : 'le réseau d'évacuation des eaux du restaurant est totalement fuyard dans la hauteur du plancher ; la grande majorité du débit ne s'évacue pas par les canalisations en aval, mais s'infiltre dans le plancher, les pieds-droits et les voûtes du sous-sol, humidifiant gravement toutes les prestations alentours ; la quasi totalité des eaux des éviers, de la plonge, du restaurant en général, s'infiltre dans le plancher rez-de-chaussée, ce qui représente des dizaines de litre par jour, voire des centaines ; la canalisation d'évacuation privative encastrée est vétuste, fracturée et totalement déjointoyée'
page 47 ' la cuisine du lot 1 mais également de nombreux équipements du restaurant au sous-sol, au rez-de-chaussée et à l'étage, sont générateurs d'infiltrations, par des canalisations encastrées fuyardes' ;
¿ l'absence d'étanchéité et de protections du sol et des murs des pièces humides du restaurant
page 80 'le sol et les murs des pièces humides du restaurant (cuisine mais aussi sanitaires y compris à l'entresol) ne sont ni étanches ni munis des protections anti projection d'eau obligatoires ; il en résulte des infiltrations aggravant grandement le désordre principal décrit ci avant ; l'expert a personnellement constaté le ruissellement en caves de plusieurs litres d'eau, lors du lavage à grande eau du sol de la cuisine' ;
les causes secondaires
¿ les remontées capillaires
page 80 'les remontées capillaires affectant le sous-sol et la partie basse du rez-de-chaussée'
page 47 'l'immeuble souffre classiquement de remontées capillaires habituelles et inévitables dans le bâti ancien, dépourvu de barrières anti remontées capillaires, obligatoires selon les normes actuelles, qui n'existaient pas lors de la construction de l'ouvrage',
¿ la ventilation déficiente des locaux
page 80 'la ventilation non réglementaire des locaux affecte chaque local concerné par la ventilation déficiente (restaurant, logements)'
page 47 'les locaux privatifs ne sont pas ventilés réglementairement, au rez-de-chaussée et au 1er étage',
¿ le ravalement étanche
page 80 'le caractère trop étanche du ravalement affecte les façades ainsi ravalées'
page 47 'le ravalement de l'immeuble en imperméabilisation verticale est largement déconseillé sur les façades plâtre et les locaux mal ventilés, il a toujours été proscrit au rez-de-chaussée, qui plus est affecté de remontées capillaires',
¿ les fuites ponctuelles des canalisations (autres que les canalisations d'évacuation des eaux du restaurant)
page 80 'les autres canalisations fuyardes (restaurant et copropriété) affectent ponctuellement les locaux où elles sont implantées'
page 47 'les canalisations présentent des fuites ponctuelles à réparer sans délai. Les viroles (anneaux de métal), constatées absentes lors de la réunion°1, ont été remplacées' ;
¿ les soupiraux bouchés
page 80 'l'occultation des soupiraux nuit à la ventilation du sous-sol et concerne aussi bien le restaurant que la copropriété suivant leur localisation'
page 47 'les sous-sols souffrent d'une insuffisance de ventilations, suite à la condamnation de soupiraux qu'il est nécessaire de tous rouvrir dans les plus brefs délais afin d'amorcer le ong séchage des maçonneries humidifiées',
L'expert précise que ces causes secondaires sont des causes légèrement aggravantes mais non déterminantes, qui prises seules entraîneraient la pathologie habituelle rencontrée dans les immeubles anciens dont chacun s'accommode, sauf pour les fuites ponctuelles sur les réseaux qui surviennent régulièrement dans tout immeuble et qu'il convient de réparer sans délai et sauf pour les ventilations bouchées en sous-sol qu'il convient de rouvrir sans délai ;
les éléments non retenus par l'expert comme causes des désordres
La société [K] reproche à l'expert de ne pas avoir retenu certains éléments comme causes des désordres :
- l'expert relève (page 46) dans l'appartement de Mme [C] au 1er étage, situé au dessus de la cuisine du lot 1, un léger dégât des eaux au droit de la douche et une humidité de la cloison wc/cuisine et émet un doute sur l'étanchéité complète du sol des pièces humides ; compte tenu du caractère sec des cloisons du wc après assèchement de celle résultant de la petite fuite de la douche et en l'absence de canalisations autour, l'expert conclut que la persistance de la tache d'humidité dans le wc résulte des éclaboussures quand la chasse d'eau est tirée, et il conclut que les humidifications n'ont aucun rapport ni conséquence sur les désordres visés à l'expertise ; il n'y a aucun élément au dossier remettant en cause cette conclusion de l'expert ;
- l'expert note (page 41) que le sol de la courette située derrière le hall 'ne semble pas étanché' ; il n'y a aucun élément au dossier justifiant que le sol de cette courette ne soit pas étanche et il n'est pas allégué d'infiltrations dans la cave de M. [M] 3 ter située sous cette courette ;
- l'expert mentionne (page 41) que les solins sur relevés de la terrasse à jouissance privative sont dégradés et que des eaux pluviales sur la façade s'infiltrent derrière le relevé d'étanchéité dans le bâtiment ; il n'y a pas d'élément au dossier justifiant que les infiltrations en provenance de cette terrasse, située au 1er étage au dessus du local poubelle du rez-de-chaussée et au dessus d'une cave en sous-sol dans laquelle il n'est pas allégué de désordres, soient en cause dans les désordres du plafond des caves ou de l'appartement de M. [M],
- l'expert note (page 41) une fuite visible sur un raccord de canalisation neuve, 'en cave face Best Africa' ; les caves du lot 1 sont situées sous la salle du restaurant et il n'y a pas d'élément au dossier justifiant que cette fuite dans une cave faisant face aux caves du lot 1 soit en cause dans les désordres situés au plafond des caves et au rez-de-chaussée ;
- l'expert relève au sous-sol (page 37) que l'évacuation principale commune eaux usées est dépouvue d'un bouchon de trappe de visite au droit du branchement égout et que des refoulements inondent le sous-sol ; il n'y a aucun élément au dossier justifiant que ces refoulements soient en cause dans les désordres précités situés au plafond des caves et au rez-de-chaussée ;
- l'expert précise (page 53) que le syndicat des copropriétaires doit prendre en charge la réfection des canalisations eaux usées collectives en sous-sol ; cette réfection correspond aux factures de l'entreprise Martinet du 12 janvier 2012 produites par la société [K], (pièce 69) de 5169,79 € afférente aux 'travaux de remplacement du collecteur de l'immeuble de la cave de M. [E] à la cave de M. [L]' et (pièce 70) de 4.661,77 € afférente aux 'travaux de remplacement du collecteur de l'immeuble depuis la cave de M. [L] jusqu'à la cave du restaurant Best Africa' ; toutefois tel que cela relève de l'analyse ci-après, si l'expert estime que des travaux de réfection des canalisations d'eaux usées collectives en sous-sol sont nécessaires, il ne mentionne pas ces canalisations communes dans les causes des désordres relatifs à l'appartement de M. [M] et au plancher entre le rez-de-chaussée et les caves, ce qui est en cohérence avec la localisation des canalisations communes au sous-sol ;
l'évolution du litige selon la société [K]
La société [K] relève que postérieurement au jugement, il a été découvert dans le plancher de la salle d'eau de Mme [C] une structure bois dangereusement abîmée, signe de dégâts des eaux sur un long terme ;
En l'espèce, concernant l'appartement de Mme [C] situé au 1er étage, les chambres sont au dessus de la cuisine du lot 1 et la salle d'eau est au dessus de l'appartement de M. [M] ;
Aux termes des pièces produites par la société [K] 76 à 78, à l'occasion de travaux réalisés par Mme [C], en novembre 2017, postérieurement au jugement, 'le plancher de sa salle d'eau a été ouvert et a mis à nu une structure bois dangereusement abîmée', par contre 'la poutraison de sol dans le dressing, c'est à dire au dessus du restaurant a l'air en bon état' ;
Concernant le plancher de la salle d'eau, il convient de relever que l'expert judiciaire dans son rapport du 28 juin 2012 a fait état de la dégradation ancienne du plancher haut du studio de M. [M] mais a relevé que l'origine de cette dégradation remontait aux années 1990 et qu'elle était sans lien avec les désordres de l'appartement de M. [M] objet du présent litige ;
Ainsi concernant ces dégradations du plancher entre l'appartement de M. [M] et la salle d'eau de Mme [C], découvertes en novembre 2017, soit elles sont anciennes et correspondent à celles analysées par l'expert, mises hors de cause dans le présent litige, soit elles sont récentes et ne sont pas en cause dans les désordres apparus dès 2006 et analysés par l'expert dans son rapport déposé le 26 juin 2012 ;
Ainsi la société [K] ne démontre pas que des infiltrations en provenance de l'appartement de Mme [C] soient la cause des désordres objet du présent litige ;
Il y a donc lieu de retenir les causes des désordres déterminées par l'expert et de définir la nature privative ou communes des installations visées par l'expert comme étant en cause dans les désordres objet du présent litige ;
sur la nature des installations visées par l'expert
Il y a lieu de déterminer si les installations visées par l'expert sont des parties privatives ou des parties communes de l'immeuble et d'étudier notamment, au regard du règlement de copropriété, la nature des canalisations d'évacuation des eaux du restaurant encastrées, qui est contestée par les parties ;
¿ sur la nature des canalisations d'évacuation des eaux du restaurant encastrées
Il ressort des pièces du dossier les éléments suivants :
- l'expert précise en page 38 concernant le sol de la cuisine du lot 1 'd'après les investigations [T], le réseau d'évacuation est gravement fuyard ... une mise en eau colorée a été effectuée dans le siphon de sol ... la canalisation d'évacuation privative du restaurant présente un débit de fuite, dans ses parties non visibles et encastrées dans les voûtes du sous-sol ... la canalisation d'évacuation en aval du siphon de sol est récente et en PVC sur quelques décimètres mais se jette rapidement dans une canalisation en fonte vétuste',
- l'expert précise en page 53 son avis sur la répartition du coût des travaux de réfection 'La copropriété doit garder à sa charge ... la réfection des canalisations eaux usées collectives en sous-sol ... Les défendeurs doivent prendre en charge ... la réfection des canalisations eaux usées privatives de la cuisine ...',
- l'expert estime en page 60 'canalisation privative restaurant incombant à Best Africa. Exemple canalisation éviers, bacs de lavages, siphon de sol ... jusqu'au branchement à l'EU collective',
- le rapport [T] (dont le plan schématique n'est pas produit), a relevé, dans le cadre du test de la canalisation entre le point 5 en sous-sol et les points 6 et 7 en rez-de-chaussée, des infiltrations à travers la voûte de la cave au point A et la maçonnerie de la cave au point B (p23 SDC et 68 [K]),
- selon les plans, sous la cuisine du lot 1 sont situées des caves dont celle de Mme [C],
- l'architecte de sécurité de la préfecture de police a constaté le 14 octobre 2013 que le raccordement des eaux usées et des eaux grasses a été exécuté dans les caves du restaurant, avec la mise en place d'une nouvelle canalisation (p60 SDC)
- l'arrêté de péril du 15 juillet 2010 de la préfecture de police vise d'une part les infiltrations en provenance de la cuisine du restaurant, les étanchéités et les canalisations notamment d'évacuation d'eau du restaurant et d'autre part l'étanchéité des réseaux d'alimentation et d'évacuation des eaux (pièce 83 [K]) ;
Au vu de ces éléments, il y a lieu d'estimer que la canalisation d'évacuation des eaux du restaurant, à partir du siphon de sol de la cuisine, est constituée d'une canalisation en PVC qui est encastrée dans le plancher sous la cuisine puis dans les voûtes du sous-sol et est raccordée au sous-sol à la canalisation des eaux usées collectives de l'immeuble en fonte ;
Le règlement de copropriété stipule que :
'Les parties communes comprennent ... les canalisations de toute nature ( eau, gaz, électricité, écoulement des eaux ménagères et pluviales, tout à l'égout, etc ...) sauf toutefois les parties de ces canalisations se trouvant à l'intérieur de chaque appartement ou locaux en dépendant et affectées à l'usage exclusif et particulier desdits appartements ...',
Les parties privatives comprennent '... les plafonds des appartements ou locaux, les parquets et carrelages ... les canalisations intérieures servant à l'usage exclusif de l'appartement ...' ;
Il convient de considérer que :
- la canalisation des eaux usées collectives de l'immeuble est une partie commune de l'immeuble ,
- la canalisation d'évacuation des eaux du restaurant, entre le siphon de sol de la cuisine et le raccordement à la canalisation des eaux usées collectives de l'immeuble, est une partie privative du lot 1, en ce que, même si une partie de cette canalisation est encastrée dans le plancher et les voûtes des caves, elle est affectée à l'usage exclusif du lot 1 ;
Il y a lieu de relever que si l'expert estime que des travaux de réfection des canalisations d'eaux usées collectives en sous-sol sont nécessaires puisqu'il les note dans la répartition que doit prendre en charge la copropriété (page 53), il ne mentionne pas ces canalisations communes dans les causes des désordres relatifs au studio de M. [M], la cave de Mme [C], la structure du mur séparatif entre la cuisine du lot 1 et le studio de M. [M] et la structure du plancher entre le rez-de-chaussée et les caves, ce qui est en cohérence avec la localisation des canalisations communes au sous-sol ;
¿ sur la nature des installations visées par l'expert comme causes principales des désordres
- les canalisations d'évacuation des eaux du restaurant encastrées fuyardes : il convient de considérer selon l'analyse ci-avant qu'il s'agit de parties privatives du lot 1 ;
- l'absence d'étanchéité et de protections du sol et des murs des pièces humides du restaurant
En pages 34-35, 37-38 du rapport, l'expert constate que :
- les sols des pièces humides ne comportent pas de revêtements étanches,
- dans la cuisine : les plaques recouvrant la cloison séparant la cuisine du studio de M. [M] ne sont pas en matériaux hydrophobes et la jonction plinthe/carrelage de sol est remplie d'eau (test d'humidité 90%),
- dans l'entresol : la cloison bureaux/sanitaire est saturée d'humidité (test 90%),
- dans la douche : les joints de faïence sont fuyards,
Il convient de considérer que l'ensemble de ces revêtements non étanches relèvent des parties privatives du lot 1 ;
¿ sur la nature des installations visées par l'expert comme causes secondaires des désordres
- les remontées capillaires : elles relèvent des parties communes de l'immeuble,
- la ventilation déficiente des locaux : l'absence de ventilation réglementaire du rez-de-chaussée et du 1er étage du lot 1 relève des parties privatives du lot 1,
- le ravalement étanche : il relève des parties communes de l'immeuble,
- les fuites ponctuelles des canalisations (autres que les canalisations d'évacuation des eaux du restaurant)
En pages 34-35, 37-38 du rapport, l'expert constate que :
- dans l'entresol bureaux et stockage, les purgeurs de chauffage privatif sont fuyards,
- en partie basse, la conduite de la canalisation d'évacuation de la ventilation cuisine (hotte) présente une fissure infiltrante ;
Il convient de considérer qu'il s'agit de parties privatives du lot 1,
- les soupiraux bouchés : selon l'expert (page 52), ils ont été bouchés à une période indéterminée, ils sont fréquemment bouchés depuis la défense passive de la 2ème guerre mondiale à la suite de laquelle ils n'ont pas été rouverts :
- les soupiraux situés dans les parties communes de l'immeuble : ils sont des parties communes de l'immeuble,
- les soupiraux situés dans les caves du lot 1 : selon l'analyse de l'expert, non contestée par les parties, leur réouverture relève du propriétaire du lot 1 ;
Sur les responsabilités
Le syndicat des copropriétaires et M. [M] précisent agir à l'encontre des sociétés [K], Best Africa et Restaurant Africain sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de la théorie des troubles de voisinage à caractère excessif ;
Mme [C] précise dans ses conclusions agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Elle ne précise pas, ni dans le dispositif ni dans le corps de ses conclusions, sur quel texte elle agit à l'encontre de la société [K], la société Best Africa et la société Restaurant Africain ; toutefois elle indique en pages 5 et 7 'Les installations privatives de la cuisine du lot dont elle est propriétaire (la société [K]) sont défectueuses et elle ne peut se réfugier derrière l'argumentation consistant à soutenir que chaque locataire successif a la charge d'entretenir les installations en bon état de fonctionnement. En toute hypothèse, cet argumentation n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires et à Mme [C] et ne peut concerner que les rapports entre le propriétaire bailleur et son locataire. En outre, il n'est aucunement justifié de ce que la SCI se soit assurée de la réalité de cette obligation d'entretien ... Il s'agit d'une partie privative, propriété de la SCI [K], et qui engage sa responsabilité. Cela résulte tant des constatations de l'expert judiciaire que des dispositions du règlement de copropriété' ;
Il convient de considérer qu'elle agit à l'encontre de la SCI [K], copropriétaire, sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l'obligation pour les sociétés Best Africa et Restaurant Africain, locataires, de respecter le règlement de copropriété ;
La société [K] estime qu'il y a lieu de procéder à un partage de responsabilité de 45% pour les trois sociétés et de 55% pour le syndicat des copropriétaires et Mme [C] ;
Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 'Le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de
construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudices de toutes actions récursoires' ;
La responsabilité du syndicat fondée sur l'article 14 précité est une responsabilité objective dont il ne peut s'exonérer en invoquant le fait qu'il n'a commis aucune faute ;
Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, 'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il en use et en jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble' ;
Aux termes de l'article 544 du code civil, 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements' ;
Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ; il s'agit d'une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d'une faute ;
En l'espèce, compte tenu de l'analyse ci-avant des désordres et des causes de ces désordres, il n'y a pas lieu de retenir de responsabilité de Mme [C] dans les désordres ;
En revanche, le syndicat des copropriétaires est responsable sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI [I] [K] est responsable sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la société Best Africa, propriétaire du fonds de commerce du lot 1 du 20 octobre 2006 au 5 février 2009 et la société Restaurant Africain propriétaire de ce même fonds à compter du 5 février 2009, sont responsables sur le fondement du règlement de copropriété :
- à l'égard de M. [M] des désordres causés dans le studio de celui-ci,
- à l'égard du syndicat des copropriétaires des désordres causés dans les parties communes constituées par la structure du mur séparatif de la cuisine du restaurant et du studio de M. [M] et la structure du plancher entre le rez-de-chaussée et le sous-sol,
- à l'égard de Mme [C] des désordres causés dans sa cave et des conséquences sur son appartement de l'arrêté de péril pris au vu des désordres causés à la structure du mur séparatif de la cuisine du restaurant et du studio de M. [M] et à la structure du plancher entre le rez-de-chaussée et le sous-sol ;
S'agissant d'une responsabilité de plein droit, le fait que la société [K] justifie être intervenue auprès de son locataire pour qu'il soit mis fin aux désordres ne lui permet pas d'être exonérée de ses responsabilités à l'égard de M. [M], de Mme [C] et du syndicat des copropriétaires ;
Le fait que la société Restaurant Africain ne soit devenue propriétaire du fonds de commerce que le 5 février 2009, alors que les désordres sont apparus antérieurement dès 2006, ne lui permet pas d'être exonérée de ses responsabilités à l'égard de M. [M], de Mme [C] et du syndicat des copropriétaires, en ce qu'il s'agit d'une responsabilité de plein droit et que les causes des désordres ont perduré postérieurement au 5 février 2009 en concourant de manière indissociable à la production du dommage ; d'ailleurs, ce n'est qu'à l'occasion de la 4ème réunion d'expertise du 15 décembre 2011 que l'expert a constaté le déménagement du matériel de cuisine, en précisant 'pour éviter toute nouvelle intrusion d'eau en voûtes en cours de séchage, nous avec convenu que 'Best Africa' condamne définitivement, jusqu'aux travaux de réfection, son siphon de sol, en y coulant du mortier' ;
Compte tenu de l'analyse ci-avant de l'expert judiciaire relative aux causes des désordres, au rôle prépondérant des causes principales relevant des parties privatives du lot 1 et au rôle moindre des causes secondaires partagées entre les parties privatives du lot 1 et les parties communes, le jugement est confirmé en ce qu'il a jugé la société [I] [K], la société Best Africa, la société Restaurant Africain et le syndicat des copropriétaires responsables des dommages dans les parties communes de l'immeuble, 'dans l'appartement de Mme [J] [C] épouse [A]' (en fait dans la cave de Mme [C] et dans son appartement en conséquence de l'arrêté de péril) et le local de M. [O] [M] à hauteur respective de 90 % pour les trois sociétés et 10 % pour le syndicat des copropriétaires ;
Sur les préjudices
sur les préjudices de Mme [J] [C] épouse [A]
Mme [C] sollicite de :
- condamner in solidum la société [I] [K], le syndicat des copropriétaires et la société AXA France Iard à lui payer les sommes suivantes :
57.709,60 € en réparation du préjudice locatif,
1.250 € au titre du préjudice de jouissance pour la cave,
- condamner la société [I] [K] à lui payer les sommes suivantes :
2.000 € au titre du préjudice de jouissance pour la cave,
50 € par mois jusqu'à l'achèvement des travaux mettant fin aux infiltrations,
- fixer la créance de Mme [J] [C] épouse [A] au passif de la liquidation de la société Restaurant Africain à la somme de 60.959,60 € ;
¿ sur le préjudice locatif pour l'appartement en conséquence de l'arrêté de péril
Les premiers juges ont à juste titre relevé les éléments suivants :
'Selon l'article L.521-2 du code de la construction et de l'habitation, pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité prise en application des articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l'article L. 51 1-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Dans la notification du 27 juin 2010 de l'arrêté de péril, il est précisé que l'arrêté vise l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble et donc que l'interdiction de percevoir les loyers s'applique à tous les copropriétaires dans la mesure où les désordres affectent la structure de l'immeuble notamment sa stabilité et donc non seulement les locaux du rez de chaussée mais l'ensemble des appartements.
Il résulte du rapport d'expertise et des documents transmis par le gestionnaire de l'appartement de Mme [J] [C] épouse [A] que les loyers ne sont plus perçus depuis août 2010 soit pour une somme de 22.038,40 € au mois de juin 2012 inclus, à parfaire au jour de la levée de l'arrêté.
Or, compte tenu de la notification de la levée de l'arrêté de péril le 16 octobre 2015, le paiement des loyers reprend le premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté d'abrogation, soit le 1er novembre 2015.
D'août 2010 à octobre 2015, le préjudice locatif s'élève à la somme de 57.709,60 € (930,80 euros x 62 mois), somme au paiement de laquelle seront condamnés in solidum le syndicat des copropriétaires, son assureur et la société [I] [K]' ;
Il y a lieu d'ajouter que la préfecture de police a notifié l'arrêté du 15 juillet 2010 à Mme [C] par un courrier adressé nominativement à son nom le 27 juillet 2010, en appelant son attention sur le fait que le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté de péril et que l'arrêté vise l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble ;
Compte tenu des pièces communiquées dans le cadre de l'expertise, aux termes desquelles, alors que l'appartement de Mme [C] faisait l'objet d'un contrat de location depuis le 12 août 2009, les loyers ne sont plus perçus depuis août 2010, il convient de considérer qu'il est justifié du lien de causalité entre l'arrêté de péril, les désordres à l'origine de cet arrêté de péril, dont les désordres affectant la structure de l'immeuble et sa stabilité, et l'arrêt du paiement des loyers ;
Mme [C] justifiant d'une perte de loyer certaine et actuelle consécutive au départ de son locataire en raison des désordres, elle peut prétendre à percevoir une perte de loyer, et non seulement une perte de chance de louer l'appartement, tel que l'oppose la société AXA France Iard ;
Le préjudice locatif est constitué par le montant des loyers non perçus et il n'y a pas lieu de déduire 'les impositions et cotisations qui auraient dues être acquittées par Mme [C]', tel que le sollicite la société AXA France Iard sans justifier de leur montant ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné in solidum la société civile immobilière [I] [K], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 10] et la société anonyme AXA France Iard à payer à Mme [J] [C] épouse [A] la somme de 57.709,60 € en réparation du préjudice locatif ;
¿ sur le préjudice de jouissance de la cave
Les premiers juges ont exactement retenu les éléments suivants :
'La cave de Mme [J] [C] épouse [A] n'est pas comprise dans le contrat de location et sert à cette dernière pour entreposer des affaires. Cette cave se situe sous la cuisine du restaurant.
M. [N], architecte, a constaté dans son rapport du 20 octobre 2010 une humidité dans cette cave. Mme [J] [C] épouse [A] ne produit aucun élément sur l'état de sa cave depuis le 1er juin 2007, date invoquée pour le début de son préjudice de jouissance. En l'absence d'élément antérieur au 20 octobre 2010, il convient de retenir cette date comme point de départ de son préjudice de jouissance, la forte humidité d'une cave ne permettant plus d'y entreposer des affaires.
L'expert retient un préjudice de jouissance évalué à 50 € par mois jusqu'à la réception du chantier de réfection' ;
Il ressort de l'analyse ci-avant que lors de la 4ème réunion d'expertise du 15 décembre 2011, l'expert a constaté le déménagement du matériel de cuisine et a convenu que du mortier soit coulé dans le siphon de sol, alors qu'il s'agissait de la principale cause d'infiltrations à l'origine de l'humidité dans la cave de Mme [C] ; lors de cette même réunion d'expertise, l'expert a constaté le rétablissement de la ventilation des caves par la réouverture des soupiraux et lors de la 5ème réunion du 2 mars 2012, il a constaté que 'la ventilation forcée est en place et fonctionne, asséchant les caves conjointement à la réouverture des soupiraux' ;
En prenant en compte le délai d'assèchement des caves après la réouverture le 15 décembre 2011 des soupiraux parties privatives et des soupiraux parties communes, et le fait que cet assèchement a été accéléré par la ventilation forcée, il convient de considérer que la cave de Mme [C] était sèche à la date du 2 mars 2012 ;
Le préjudice de jouissance de Mme [C] du 20 octobre 2010 au 2 mars 2012 s'élève à la somme de 800 € (50 € x 16 mois), somme au paiement de laquelle seront condamnés in solidum le syndicat des copropriétaires, son assureur et la société [I] [K].
En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a :
- condamné in solidum la société civile immobilière [I] [K], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 10] et la société anonyme AXA France Iard à payer à Mme [J] [C] épouse [A] la somme de 1.250 € au titre du préjudice de jouissance pour la cave,
- condamné la société civile immobilière [I] [K] à payer à Mme [J] [C] épouse [A] les sommes suivantes :
2.000 € au titre du préjudice de jouissance pour la cave,
50 € par mois jusqu'à l'achèvement des travaux mettant fin aux infiltrations ;
Et il y a lieu de condamner in solidum la société civile immobilière [I] [K], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 10] et la société anonyme AXA France Iard à payer à Mme [J] [C] épouse [A] la somme de 800 € au titre du préjudice de jouissance pour la cave ;
¿ sur la créance de Mme [C] au passif de la liquidation de la société Restaurant Africain
Mme [C] a déclaré sa créance de 62.488 €, au passif de la société Restaurant Africain, auprès du mandataire judiciaire désigné par le tribunal de commerce (pièce 5 [C]) ;
Compte tenu de l'analyse ci-avant, le jugement est infirmé en ce qu'il a fixé la créance de Mme [J] [C] épouse [A] au passif de la liquidation de la société Restaurant Africain à la somme de 60.959,60 € (57.709,60 + 1.250 + 2.000) ;
Et il y a lieu de fixer la créance de Mme [J] [C] épouse [A] au passif de la liquidation de la société Restaurant Africain à la somme de 58.509,60 € (57.709,60 + 800) ;
sur les préjudices de M. [O] [M],
M. [M] sollicite de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société [I] [K] à lui payer les sommes suivantes :
- 14.834,54 € au titre du préjudice matériel,
- 40.275 € en réparation du préjudice de jouissance ;
¿ sur le préjudice matériel
Les premiers juges ont exactement retenu : 'L'expert a validé un devis pour les travaux communs et les travaux de reprise du lot de M. [O] [M], soit pour ce dernier la somme de 13.921,40 € outre la TVA de 10 % et les honoraires des intervenants à la construction de 974,40 € outre la TVA de 20%, soit une somme totale de 16.482,82 € ;
Compte tenu de la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires de 10%, la société [I] [K] responsable à hauteur de 90% sera condamnée à payer à M. [O] [M] la somme suivante 14.834,54 € au titre du préjudice matériel (16.482,82 x90%)' ;
Il y a lieu d'ajouter que compte tenu du principe de la réparation intégrale, et du fait que les travaux retenus par l'expert sont les travaux de reprise en conséquence des désordres objet du litige, il n'y a pas lieu d'affecter au coût des travaux un 'coefficient de vétusté' au titre de l'état du studio avant l'apparition des sinistres ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la société civile immobilière [I] [K] à payer à M. [O] [M] la somme de 14.834,54 € au titre du préjudice matériel ;
¿ sur le préjudice de jouissance
La société [I] [K] sollicite de débouter M. [M] de sa demande au motif que le lot n'est pas destiné à l'habitation et qu'il était inhabité depuis 2001 ;
M. [M], propriétaire non occupant du bien litigieux, indique qu'il a acquis le bien le 21 septembre 2001 pour ouvrir une librairie, ce qu'il n'a pas pu réaliser ; il a ensuite eu le projet de le louer mais en a été empêché par les désordres puis par l'arrêté de péril ; depuis l'exécution des travaux de reprise, il le loue pour un loyer de 620 € par mois ;
En l'espèce, M. [M] ne pourrait prétendre à percevoir une perte de loyer que s'il justifiait, pour le bien concerné, d'une perte de loyer certaine et actuelle consécutive au départ de son locataire en raison des désordres, ce qui n'est pas le cas ;
Le bien n'étant pas loué au moment des désordres, il ne peut prétendre qu'à percevoir des dommages et intérêts constituant la perte de chance de ne pas avoir pu louer ledit bien au motif des désordres ;
Le calcul de la perte de chance s'effectue au regard de la durée écoulée entre la date à laquelle le bien est devenu inhabitable et la date à laquelle M. [M] a eu la possibilité de mettre le bien en location, c'est à dire après la réception des travaux, qui sont en lien avec la cause des désordres et que l'expert estime indispensables, suivis des travaux de réfection du bien par M. [M] ;
Dans le rapport du 12 mars 2009, l'expert amiable précise 'compte tenu du fort état de dégradation du mur (séparatif avec la cuisine du lot 1) dû aux infiltrations d'eau, le local est inhabitable' ; l'expert judiciaire qualifie le studio de M. [M] d'insalubre et d'inhabitable ;
M. [M] produit :
- l'acte d'acquisition du lot 13 mentionnant une surface de 'la boutique' de 18,63 m²,
- une estimation par l'agence Century, non datée, à hauteur de 473,50 € annuel/m² hors taxe et hors charges, en comparaison de locations de 'bureaux', soit 8.821 € par an (473,50 x 18,63), effectuée manifestement sans visite du bien au vu des critères 'local situé dans un passage privé, carrelage d'époque',
- le contrat de location du 7 juillet 2015, au titre d'un 'appartement meublé', moyennant un loyer mensuel de 620 € ;
La société [I] [K] produit :
- une estimation par l'agence [Localité 21] Immobilier, non datée, à hauteur de 4.200 € annuel hors taxe et hors charges, du lot 13, décrivant un 'local en très mauvais état, les planchers sont gondolés, les murs salpêtrés, l'électricité à l'évidence pas aux normes ainsi que les peintures. Fenêtre type atelier et un lavabo',
- une estimation de la même agence du 13 mars 2012, précisant 'suite à mon estimation du mois d'octobre 2011, je vous confirme que si ce local était en bon état d'usage, sa valeur locative n'excéderait pas la somme annuelle de 4.600 € hors taxes et hors charges, compte tenu de l'absence de confort' ;
Il y a lieu de retenir la période du 12 mars 2009, date du rapport de l'expert amiable, au 7 juillet 2015, date du contrat de location, antérieure à la levée de l'arrêté de péril du 30 octobre 2015, soit 64 mois ;
En prenant en compte le fait que M. [M] n'avait pas utilisé son local depuis 2001, il y a lieu d'évaluer la valeur locative de son bien à la date du 9 janvier 2009 à la somme de 350 € par mois ;
Et il convient d'apprécier la perte de chance de pouvoir louer ce bien, s'il n'y avait pas eu les désordres, à hauteur de 50% ;
Le préjudice de jouissance de M. [M] s'élève donc à la somme de 11.200 € (350 x 64 x 50%) ;
Compte tenu de la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires de 10%, la société [I] [K] responsable à hauteur de 90% sera condamnée à payer à M. [O] [M] la somme suivante : 10.080 € en réparation du préjudice de jouissance (11.200 x 90%)' ;
Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a condamné la société [I] [K] à payer à M. [O] [M] la somme de 40.275 € en réparation du préjudice de jouissance ;
Et il y a lieu de condamner la société [I] [K] à payer à M. [O] [M] la somme de 10.080 € en réparation du préjudice de jouissance ;
sur le préjudice du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires sollicite de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société [I] [K] à lui payer les sommes de :
- 70.884,54 € au titre du coût des travaux de reprise,
- 14.412,96 € pour les honoraires,
- 9.132,11 € en remboursement des frais,
avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2013 ;
Il précise que 'la somme de 82. 671,80 € TTC mentionnée par l'expert, est ramenée à 78.361,89 €, compte tenu du changement des taux de TVA applicables, réparti à hauteur de 64.440,49 € HT pour le syndicat des copropriétaires et 13.901,40 € HT pour M. [M]' ;
La société [K] reproche aux premiers juges de ne pas s'expliquer sur les montants retenus, ni sur la nature des travaux de reprise visés et relève que les montants retenus ne correspondent pas aux postes pour lesquels sa responsabilité a été retenue ;
Au préalable, il convient de préciser que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de travaux, au motif 'qu'il n'appartient au tribunal ni de laisser le syndicat des copropriétaires procéder aux travaux dans un lot privatif ni d'enjoindre au liquidateur de procéder aux travaux préconisés par l'expert et que l'activité de restaurant imposant de procéder à ces travaux, la société [I] [K] engage sa responsabilité en tant que propriétaire si une telle activité est reprise dans les locaux sans réalisation des travaux de mise en conformité préconisés par l'expert judiciaire' ;
¿ sur le coût des travaux de reprise
En l'espèce, l'expert judiciaire précise dans un tableau le coût TTC des travaux qu'il estime nécessaires et leur répartition entre la copropriété et les sociétés [I] [K], Best et Restaurant Africain, sachant qu'il utilise le terme Best ou Best Africa pour désigner la société Best et la société Restaurant Africain ;
La colonne 'à la charge des sociétés' totalise un total de 82.671,80 € TTC, correspondant au montant mentionné par le syndicat dans ses conclusions ;
Il y a lieu d'étudier les postes de cette colonne dont le total TTC correspond à cette somme :
- installation de chantier au prorata des travaux : 321 € copropriété, 3.312,92 € sociétés, soit un total de 3.070 € HT, il s'agit du coût des frais annexes aux travaux de réfection, le syndicat peut prétendre à son paiement par les sociétés à hauteur de leur responsabilité soit 90%,
- réfection cuisine restaurant Best : 20.349,94 € sociétés : il s'agit de la réfection des parties privatives du lot 1, qui sera effectuée par le copropriétaire bailleur ou la société locataire, le syndicat ne peut donc pas en solliciter le paiement,
- réfection parements caves + cloisons : 10.907,37 € TTC sociétés, soit 10.193,80 € HT : il s'agit de la réfection des cloisonnements de caves et la réfection des voûtes, soit des parties communes du sous-sol, objet des désordres relatifs au litige dont la cour est saisie et dont la réparation doit être effectuée par le syndicat des copropriétaires ; le syndicat peut prétendre à son paiement par les sociétés à hauteur de leur responsabilité soit 90%,
- réfection ventilation cuisine Best : 15.284,88 € sociétés : il s'agit de la réfection des parties privatives du lot 1, qui sera effectuée par le copropriétaire bailleur ou la société locataire ; le syndicat ne peut donc pas en solliciter le paiement,
- clapet anti coupe-feu en local poubelles : 544,18 € sociétés : il s'agit d'une non conformité relevée par l'expert judiciaire, sans lien avec les désordres ni les causes des désordres relatifs au présent litige ; le syndicat ne peut donc pas en solliciter le paiement,
- réfection cloison et local [M] : 23.296,84 € TTC, soit 21.772,75 € HT : il s'agit de la structure partie commune, objet des désordres relatif au litige dont la cour est saisie et dont la réparation doit être effectuée par le syndicat des copropriétaires ; le syndicat peut prétendre à son paiement par les sociétés à hauteur de leur responsabilité soit 90%,
- réfection canalisation eaux usées cuisine Best : 8.975,67 € : selon l'analyse ci-avant, il s'agit de la réfection d'une partie privative du lot 1, qui sera effectuée par le copropriétaire bailleur ou la société locataire ; le syndicat ne peut donc pas en solliciter le paiement,
- réfection canalisation eaux usées sous-sol : 8.975,67 € : selon l'analyse ci-avant, il s'agit de la réfection d'une partie commune qui est sans lien avec les désordres ni les causes des désordres relatifs au présent litige ; le syndicat ne peut donc pas en solliciter le paiement ;
Le syndicat des copropriétaires peut donc prétendre au paiement des sommes suivantes, augmentées de la TVA, à la date du présent arrêt :
- 2.763 € HT(3.070 x 90%), au titre de l'installation de chantier,
- 9.174,82 € HT (10.193,80 x 90%), au titre de la réfection parements caves + cloisons,
- 19.595,95 € HT (21.772,75 x 90%), au titre de la réfection cloison et local [M],
soit un total de 31.533,77 € HT ;
sur les honoraires
En prenant en compte les estimations de l'expert, il y a lieu de retenir les sommes suivantes au titre des honoraires :
- honoraires d'architecte correspondants : 5% HT du montant HT du chantier, soit 1.576,69 € (31.533,77 x 5%)
- honoraires de syndic correspondants : 2% du montant du chantier, 630,67 € (31.533,77 x 2%)
- honoraires coordinateur SPS obligatoire, forfait 2.500 €,
- assurance dommages ouvrages obligatoire, forfait 2.500 €,
soit un total de 7.207,36 € ;
sur le remboursement des frais
Les premiers juges ont justement estimé que 'le syndicat des copropriétaires a exposé des frais pour les investigations et les mesures conservatoires pour la somme de 9.132,11 €, frais distincts de ceux exposés dans le cadre de la procédure judiciaire relevant de l'article 700 du code de procédure civile' ;
Ainsi le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la société civile immobilière [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.132,11 € en remboursement des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2013 ;
Il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société civile immobilière [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
70.884,54 € au titre du coût des travaux de reprise,
14.412,96 € pour les honoraires,
avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2013 ;
Et il y a lieu de condamner la société civile immobilière [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
31.533,77 € HT, au titre du coût des travaux de reprise, augmentée de la TVA, à la date du présent arrêt,
7.207,36 €, au titre des honoraires,
avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2013, date de la demande en justice par conclusions ;
Sur la garantie des assureurs
sur la garantie des sociétés MMA, venant aux droits de la société Azur Assurances et de la société Covea Risks, assureur des sociétés Best et Restaurant Africain
La société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles, venant toutes deux aux droits de la société Covea Risks, ès qualités d'assureur de la société Best et de la société Restaurant Africain soulèvent, sur le fondement de l'article 1964 du code civil, l'inapplicabilité du contrat d'assurance pour cause d'aléa ;
Aux termes de l'article 1964 du code civil, dans sa version applicable à la date de l'assignation, 'Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement incertain.
Tels sont : Le contrat d'assurance ...' ;
En l'espèce, les premiers juges ont exactement relevé que 'La société Best a souscrit un contrat d'assurance auprès de la société Azur assurances à effet au 3 février 2007, contrat renouvelé le 1er juillet 2008 jusqu'au 30 juin 2009. La société Restaurant Africain a renouvelé le contrat à compter du 1er janvier 2010 jusqu'à sa résiliation au 31 décembre 2010 ;
Or, dès le 3 mars 2006, la société locataire a été mise en demeure de procéder à des travaux pour mettre fin aux infiltrations ;
Les travaux de réfection réalisés par la société locataire et invoqués par la société bailleresse ne sont pas justifiés ;
Compte tenu de la multitude de relances de 2006 jusqu'à l'organisation de l'expertise judiciaire et en l'absence de toute preuve de travaux réalisés dans le local commercial, il n'est pas rapporté la preuve de causes de sinistres différentes de celles déterminées par l'expert judiciaire ;
Au moment de la conclusion du contrat à effet au 3 février 2007, le local commercial présentait déjà des infiltrations qui se sont aggravées avec les années ;
Compte tenu de la réalisation du risque de dégâts des eaux au moment de la souscription du contrat, la société MMA, venant aux droits de la société Azur Assurances et de la société Covea Risks, rapporte la preuve de l'absence de l'aléa et donc l'inapplication du contrat d'assurance' ;
Il y a lieu d'ajouter que le 1er mars 2006, le syndic a demandé à la société [I] [K] d'intervenir auprès de son locataire pour mettre fin aux infiltrations dans les parties communes (pièce 8 [K]) et que dès le 3 mars 2006, le gérant de la société [I] [K] a mis en demeure la société First Chicken, par courrier recommandé, d'effectuer les réparations nécessaires suite aux infiltrations dénoncées par le syndic et l'architecte de la copropriété en provenance du local (pièce 9 [K]) ; et il ressort de l'expertise que ces mêmes infiltrations ont continué postérieurement au contrat du 3 février 2007, puisqu'elles ont perduré au cours des opérations d'expertise ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes contre l'assureur des sociétés exploitant le local commercial ;
sur la garantie de la société AXA France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires
Mme [C] sollicite de condamner la société AXA France Iard, in solidum avec son assuré le syndicat, à l'indemniser de son préjudice locatif et de son préjudice de jouissance pour la cave ;
La société AXA France Iard oppose les clauses d'exclusion de garantie prévues au paragraphe 45 en page 16 des conditions générales, relatif aux travaux de réparation de la façade et aux infiltrations au travers de la façade dont le ravalement a une ancienneté supérieure à 15 ans, et à l'article 19, relatif aux dommages résultant de phénomènes d'humidité, de condensation ou de buées ;
Elle ajoute qu'elle ne garantit pas les travaux de suppression de la cause des désordres, ni d'entretien et de mise aux normes des installations et oppose les plafonds contractuels ;
Aux termes de l'article L.124-3 du code des assurances, 'Le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable' ;
En l'espèce, la société AXA France Iard a été actionnée par Mme [C], en qualité d'assurance responsabilité civile du syndicat des copropriétaires ;
La société AXA France Iard reconnaît être l'assureur du syndicat des copropriétaires ;
En conséquence de l'analyse ci-avant relative à la responsabilité du syndicat des copropriétaires, Mme [C] dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de la société AXA France Iard, garantissant la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires ;
Le paragraphe 19 en page 10 des conditions générales, relatif au dégâts des eaux, stipule que sont exclus notamment 'l'humidité, la condensation, la buée' ;
Le paragraphe 45 en page 16 des conditions générales, relatif à l'extension dégâts des eaux, stipule que sont exclus 'les travaux de réparation de façade, les infiltrations au travers de façade dont le ravalement à un ancienneté supérieure à 15 ans' ;
Il ressort de l'analyse ci-avant que les causes des désordres relatives aux parties communes de l'immeuble sont :
- les remontées capillaires,
- le ravalement étanche,
- les soupiraux bouchés situés dans les parties communes de l'immeuble ;
L'origine des désordres ne consiste pas en 'l'humidité, la condensation, la buée', ni en 'des infiltrations au travers de la façade', l'expert précisant que le mode de ravalement 'en imperméabilisation verticale' est inadapté à cet immeuble et ne permet pas de limiter les remontées capillaires ;
Il n'y a donc pas lieu d'appliquer ces clauses d'exclusion ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné la société AXA France Iard, in solidum avec son assuré le syndicat, à réparer le préjudice locatif et le préjudice de jouissance de Mme [C] ;
Il y a lieu d'ajouter au jugement de dire qu'il sera fait application des limites contractuelles, franchise et plafond de garantie, de la société AXA France Iard, en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires ;
sur la demande de la société [I] [K] de juger que la société AXA France Iard est son assureur
La société [I] [K] estime que n'ayant pas souscrit d'assurance propriétaire non occupant, la police d'assurance de l'immeuble a vocation à s'appliquer à son égard ;
La société AXA France Iard oppose l'article 103 des conditions générales ;
En l'espèce, la société AXA France Iard produit les conditions générales 460613 C, visées dans les conditions particulières ;
Le paragraphe 103 relative à la définition de l'assuré stipule 'Selon le cas, le syndicat des copropriétaires ainsi que chacun des propriétaires ou copropriétaires, leurs ascendants et descendants / la personne physique ou morale, propriétaire de l'immeuble, ainsi que chacun des porteurs de parts. Attention : le propriétaire ou les copropriétaires ne sont pas assurés pour leur responsabilité personnelle en tant qu'occupant ou en tant que copropriétaire non occupant, ni pour leurs biens personnels. Une assurance individuelle doit être souscrite, le présent contrat étant souscrit au profit de la copropriété' ;
Il en ressort que le contrat a vocation à garantir les copropriétaires pour la part leur revenant au titre de leur quote-part de parties communes mais non pour les partie privatives de leur lot ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société [I] [K] de sa demande de considérer que la société AXA France Iard est son assureur et de la condamner à le garantir en cette qualité ;
Sur les appels en garantie
sur l'appel en garantie de la société [I] [K]
La société [I] [K] sollicite de condamner la société AXA France Iard et les MMA à la garantir des condamnations prononcées à son encontre ;
La SCP Brouard [Z], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Restaurant Africain, sollicite d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit que la société Restaurant Africain devra garantir la société [I] [K] des condamnations, au motif que la société Restaurant Africain n'est pas partie au contrat de bail ;
Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la date de l'assignation et des conclusions de première instance de la société [I] [K], 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites' ;
En l'espèce, le bail commercial du 1er août 2003 a été conclu entre la société [I] [K], bailleur, et la société BIP, preneur ;
Aux termes de ce bail, 'le preneur ne peut rendre responsable le bailleur des infiltrations provenant des conduites d'eau du sol, du sous-sol, de l'humidité ou de toute autre cause' ;
L'acte de cession du fonds de commerce de la société First Chicken à la société Best et l'acte de cession du fonds de commerce de la société Best à la société Restaurant Africain incluent chacun le droit au bail, rappellent le bail du 1er août 2003 et confirment l'accord du bailleur à la cession ;
Aussi en application du bail, le jugement est confirmé en ce qu'il a dit que la société Restaurant Africain devra garantir la société [I] [K] des condamnations prononcées contre elle ;
Le jugement étant confirmé en ce qu'il a mis hors de cause les sociétés MMA, il est confirmé en ce qu'il a débouté la société [I] [K] de sa demande de condamner les sociétés MMA à le garantir ;
Le présent arrêt confirmant le partage de responsabilité dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires et les trois sociétés, soit la société [I] [K], la société Best et la société Restaurant Africain, respectivement à hauteur de 10% et 90%, le jugement est infirmé en ce qu'il a débouté la société [I] [K] de sa demande d'appel en garantie à l'encontre de la société AXA France Iard, ès qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires ;
Il y a lieu de condamner la société AXA France Iard, ès qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires, à garantir la société [I] [K] des condamnations prononcées à son encontre, à l'égard de Mme [C], et des condamnations pour les sommes en première instance et en appel relevant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile, dans la limite de 90% pour la société [I] [K] et de 10% pour la société AXA France Iard ;
sur l'appel en garantie de la société AXA France Iard
La société AXA France Iard, ès qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires, sollicite de condamner la société [I] [K], la société Best et les sociétés MMA à la garantir des conséquences de sa responsabilité civile ;
En l'espèce, le jugement étant confirmé en ce qu'il a mis hors de cause les sociétés MMA et le présent arrêt déclarant irrecevables les demandes de la société AXA France Iard à l'encontre de la société Best, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société AXA France Iard, ès qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires, de sa demande d'appel en garantie à l'encontre de la société Best et à l'encontre de la société MMA ;
Le présent arrêt confirmant le partage de responsabilité dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires et les trois sociétés, soit la société [I] [K], la société Best et la société Restaurant Africain, respectivement à hauteur de 10% et 90%, le jugement est infirmé en ce qu'il a débouté la société AXA France Iard, ès qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires, de sa demande d'appel en garantie à l'encontre de la société [I] [K] ;
Il y a lieu de condamner la société [I] [K] à garantir la société AXA France Iard, ès qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires, des condamnations prononcées à son encontre, à l'égard de Mme [C], et des condamnations pour les sommes en première instance et en appel relevant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile, dans la limite de 90% pour la société [I] [K] et de 10% pour la société AXA France Iard ;
sur la demande de la société AXA France Iard relative à la société Restaurant Africain
La société AXA France Iard sollicite d'inscrire sa créance au passif de la liquidation de la société Restaurant Africain ;
En l'espèce, la société AXA France Iard ne justifie pas avoir déclaré sa créance, au passif de la société Restaurant Africain, auprès du mandataire judiciaire désigné par le tribunal de commerce ;
En conséquence, il y a lieu de débouter la société AXA France Iard de sa demande d'inscrire sa créance au passif de la liquidation de la société Restaurant Africain ;
Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
En l'espèce, Mme [C] voyant sa prétention à l'encontre du syndicat des copropriétaires déclarée fondée, il y a lieu de faire droit à sa demande en appel de la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La société [I] [K] et la société AXA France Iard, ès qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d'appel ,ainsi qu'à payer à Mme [C] la somme supplémentaire de 3.000 € et à M. [M] et au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire unique de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société [I] [K], la société AXA France Iard, la société SCP Brouard [Z], la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, rendu par défaut,
Déclare recevable l'intervention volontaire en appel de la société MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de la société Covea Risks, ès qualités d'assureur de la société Best et de la société le Restaurant Africain ;
Déclare irrecevables les demandes en appel de la société AXA France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires, par lesquelles elle invite la cour à :
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande à l'encontre de la société Best Africa,
- condamner la société Best Africa à la relever et garantir indemne de toutes condamnations pouvant être mises à sa charge ;
Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires et de M. [M] de réparer les prétendues omissions de statuer du tribunal sur la mise hors de cause des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles et concernant les sociétés Best Africa et Restaurant Africain ;
Confirme le jugement, excepté en ce qu'il a :
- condamné in solidum la société civile immobilière [I] [K], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 10] et la société anonyme AXA France Iard à payer à Mme [J] [C] épouse [A] la somme de 1.250 € au titre du préjudice de jouissance pour la cave,
- condamné la société civile immobilière [I] [K] à payer à Mme [J] [C] épouse [A] les sommes suivantes :
2.000 € au titre du préjudice de jouissance pour la cave,
50 € par mois jusqu'à l'achèvement des travaux mettant fin aux infiltrations ;
- fixé la créance de Mme [J] [C] épouse [A] au passif de la liquidation de la société Restaurant Africain à la somme de 60.959,60 €,
- condamné la société [I] [K] à payer à M. [O] [M] la somme de 40.275 € en réparation du préjudice de jouissance ;
- condamné la société civile immobilière [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
70.884,54 € au titre du coût des travaux de reprise,
14.412,96 € pour les honoraires,
avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2013,
- débouté la société AXA France Iard, ès qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires, de sa demande d'appel en garantie à l'encontre de la société [I] [K] ;
Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,
Condamne in solidum la société civile immobilière [I] [K], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et la société anonyme AXA France Iard, ès qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires, à payer à Mme [J] [C] épouse [A] la somme de 800 €, au titre du préjudice de jouissance pour sa cave ;
Fixe la créance de Mme [J] [C] épouse [A], au passif de la liquidation de la société Restaurant Africain, à la somme de 58.509,60 € ;
Condamne la société [I] [K] à payer à M. [O] [M] la somme de 10.080 €, en réparation du préjudice de jouissance du lot 13 ;
Condamne la société [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] les sommes suivantes :
31.533,77 € HT, au titre du coût des travaux de reprise, augmentée de la TVA, à la date du présent arrêt,
7.207,36 €, au titre des honoraires,
avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2013;
Dit qu'il sera fait application des limites contractuelles, franchise et plafond de garantie, de la société AXA France Iard, en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires ;
Condamne la société [I] [K] et la société AXA France Iard, ès qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires, à se garantir entre elles des condamnations prononcées à leur encontre, à l'égard de Mme [J] [C] épouse [A], et des condamnations pour les sommes en première instance et en appel relevant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile, dans la limite de 90% pour la société [I] [K] et de 10% pour la société AXA France Iard ;
Déboute la société AXA France Iard, ès qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires, de sa demande d'inscrire sa créance au passif de la liquidation de la société Restaurant Africain ;
Dispense Mme [J] [C] épouse [A] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
Condamne in solidum la société [I] [K] et la société AXA France Iard, ès qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires, aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [J] [C] épouse [A] la somme supplémentaire de 3.000 € et à M. [O] [M] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] la somme supplémentaire unique de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
