REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/16602 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3XI4
Décision déférée à la Cour : Sur renvoi après cassation selon l'arrêt rendu le 11 mai 2017 par la 3ème chambre de la Cour de Cassation (pourvoi n° U 16-12.455) de l'arrêt rendu le 30 septembre 2015 par le Pôle 4 chambre 2 de la Cour d'appel de Paris (RG 12/10942) sur appel d'un jugement rendu le 14 mars 2012 par la 5ème chambre - 3ème section du tribunal de grande instance de Paris (RG 08/14734)
DEMANDERESSE A LA SAISINE
Société civile PLACEMENTS IMMOBILIERS
immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 477 660 443 000 11
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250
ayant pour avocat plaidant : Me Jérôme DUPRE de la SELARL CABINET DUPRE SEROR & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0079
DEFENDEURS A LA SAISINE
SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE «LE PARC DE LA NOUE», [Adresse 4] représenté par son liquidateur, Maître Philippe BLERIOT, administrateur judiciaire
C/O Maître Philippe BLERIOT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Maître [F] [S] pris en son nom personnel
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 Mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Dominique CARMENT, Greffière présent lors du prononcé.
* * * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
Suivant actes extra-judiciaires des 4 et 17 novembre 2008 actualisés par écritures
ultérieures, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]
(93), [Adresse 4], représenté par son liquidateur, M. [S], assisté dans sa
gestion par la société Foncia Rives de Seine en vertu d'une ordonnance du 7 septembre 2006, a assigné la SCI Placements Immobiliers, copropriétaire de plusieurs lots (n° 107,
520, 468, 469, 470, 471, 472, 473, 474, 475, 106, 450, 451, 452, 453, 454, 521) dans la
résidence, à l'effet de la voir condamner au paiement des sommes de :
- 44.858,84 € au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal du
13 septembre 2007, date de la première mise en demeure, et de la capitalisation des intérêts
dans les conditions de l'article 1154 du code civil ,
- 3.000 € à titre de dommages-intérêts,
- 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Par jugement du 14 mars 2012, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- condamné la SCI Placements Immobiliers à payer au syndicat des copropriétaires les
sommes de :
' 44.086,42 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés dus pour la
période du premier trimestre 2007 au quatrième 2010 inclus, avec intérêts au taux
légal à compter du 15 octobre 2008 pour les causes visées à la mise en demeure
(charges du 4ème trimestre 2008 et du premier appel pour l'ascenseur incluses),
du 4 novembre 2008 dans la limite de la somme de 37.009,92 €, et à compter du
9 mai 2011 pour le surplus,
' 2.000 € à titre de dommages-intérêts,
' 3.000 € au titre des frais irrépétibles
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la SCI Placements Immobiliers aux dépens.
La SCI Placements Immobiliers a relevé appel de ce jugement, et poursuivant son infirmation, a demandé à la cour, par dernières conclusions signifiées le 1er avril 2015, de :
- constater qu'elle a réglé les appels des 3ème et 4ème trimestres 2010,
- dire que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des charges impayées,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 20.337,39 € au titre des excédents de provision versées, avec intérêts au taux légal,
- subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires solidairement avec M. [S]
et la société Foncia Rives de Seine à lui payer la somme de 20.337,39 € à titre de
dommages-intérêts en raison du retard apporté à la régularisation des charges,
- condamner le syndicat des copropriétaires et tout succombant à lui payer la somme de
3.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 3.000 € au titre des
frais irrépétibles d'appel, en sus des entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Parc de la Noue, a demandé à la cour, par dernières conclusions signifiées le 13 novembre 2012, de :
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- y ajoutant et actualisant, condamner la SCI Placements Immobiliers au paiement de la
somme de 76.089 € au titre des charges de copropriété impayées,
- la condamner au paiement des sommes de 4.000 € à titre de dommages-intérêts et de
4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
La société Foncia Rives de Seine, appelée en intervention forcée par acte extra-judiciaire du 1er avril 2014, a demandé à la cour, par dernières conclusions signifiées le 26 décembre 2014, de :
- dire irrecevable son assignation en intervention forcée,
- condamner la SCI Placements Immobiliers à lui payer une somme de 3.000 € au titre de
l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Par arrêt du 30 septembre 2015, cette cour a :
-dit irrecevable l'appel en intervention forcée de la société Foncia Rives de Seine,
-infirmé le jugement dont appel sur le quantum de la condamnation à paiement de
charges et en ce qu'il a condamné la SCI Placements Immobiliers au paiement des sommes
de 2.000 € à titre de dommages-intérêts et de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de
procédure civile,
-statuant à nouveau et actualisant le quantum de la condamnation, condamné la SCI
Placements Immobiliers à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son liquidateur, M. [S], la somme de 55.751,61 € assortie des intérêts au taux légal de l'assignation à
hauteur de 24.521,45 € et des conclusions du syndicat des copropriétaires du 13 novembre
2012 pour le surplus,
-condamné la SCI Placements Immobiliers à payer, au titre de l'article 700 du code
de procédure civile en cause d'appel, la somme de 1.500 € à la société Foncia Rives de
Seine,
-rejeté toute autre demande,
-dit que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens de première instance
et d'appel.
Par arrêt du 11 mai 2017, la Cour de cassation, 3ème chambre civile, a cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il condamne la SCI Placements Immobiliers à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de la Noue, représenté par son liquidateur, M. [S], la somme de 55.751,61 € assortie des intérêts au taux légal de l'assignation à hauteur de 24.521,45 € et des conclusions du syndicat des copropriétaires du 13 novembre 2012 pour le surplus et rejette toute autre demande, l'arrêt rendu le 30 septembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remis, en conséquence, la cause et les parties, sur le surplus, dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d'appel de Paris autrement composée.
La SCI Placements Immobiliers a saisi cette cour par déclaration du 10 juillet 2017.
La procédure a été clôturée le 13 janvier 2021 et l'affaire a été plaidée le 10 mars 2021.
Par arrêt du 26 mai 2021, cette cour a :
- révoqué l'ordonnance de clôture
- renvoyé l'affaire à la mise en état
- invité le syndicat des copropriétaires à remettre les conclusions signifiées devant la cour le 13 novembre 2012, ainsi que le dossier de plaidoiries remis à l'appui desdites conclusions
- réservé toute demande au fond et les dépens ;
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 5 février 2018 par lesquelles la SCI Placements Immobiliers, demanderesse à la saisine, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, l'article 6-2 du Décret du 17 mars 1967, à :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny le 14 mars 2012, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence « le Parc de la Noue » représenté par Maître [S] ès qualités, et Maître [S] de l'ensemble de leurs demandes,
en conséquence :
- juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence « le Parc de la Noue » ne justifie pas les sommes réclamées au titre des charges de copropriété non réglées ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « le Parc de la Noue » représenté par Maître [S] ès qualités à lui payer la somme de 20.337,39 € au titre de l'excédent des provisions versées assortie des intérêts légaux ;
et en tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence «le Parc de la Noue» représenté par Maître [S] ès qualités et tout succombant à lui payer les sommes de :
' 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;
' 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence « le Parc de la Noue » représenté par Maître [S] ès qualités aux entiers dépens de première instance et de la présente procédure, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Maître [F] [S] ès qualités de liquidateur du syndicat principal des copropriétaires de la résidence 'Le Parc de la Noue' [Localité 3] et Maître [F] [S], pris en son nom personnel, ont constitué avocat le 16 janvier 2018 mais n'ont pas conclu ;
A la suite de l'arrêt de cette cour du 26 mai 2021, les conclusions du 13 novembre 2012 du syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Parc de la Noue' [Localité 3] citées dans l'arrêt du 26 mai 2021 n'ont pas été communiquées, le dossier de plaidoirie n'a pas été déposé ;
Par courrier du 31 mai 2021, le conseil du syndicat des copropriétaires a indiqué être dans l'incapacité de restituer tant le dossier que les conclusions qui avaient été prises à l'époque ;
SUR CE,
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce aux débats établissant sa créance au titre de charges de copropriété dues par la SCI Placements Immobiliers ;
Il ne s'explique pas davantage sur les clés de répartition applicables aux charges appelées alors que la SCI Placements Immobiliers démontre que les clés de répartition ont été modifiées entre les appels relatifs à la régularisation de charges 2006 et ceux relatifs à la régularisation de charges 2007 ;
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Placements Immobiliers à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 44.086,42 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés dus pour la période du premier trimestre 2007 au quatrième 2010 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2008 pour les causes visées à la mise en demeure (charges du 4ème trimestre 2008 et du premier appel pour l'ascenseur incluses), du 4 novembre 2008 dans la limite de la somme de 37.009,92 €, et à compter du 9 mai 2011 pour le surplus ;
Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande en paiement des charges ;
Sur la demande reconventionnelle de la SCI Placements Immobiliers
Aux termes de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 :
'A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.' ;
Devant la cour, la SCI Placements Immobiliers sollicite le remboursement d'une somme de 20.337,39 € au titre de l'excédent des provisions versées assortie des intérêts légaux ;
Il résulte des pièces produites que cette somme correspond à la régularisation de charges 2006, laquelle comprend la consommation d'eau relevée le 31 décembre 2005 ;
Or, il est constant que les comptes pour l'exercice 2005 ont été approuvés par décision de Maître [S] du 12 janvier 2007, soit antérieurement à l'acquisition de ses lots par la SCI Placements Immobiliers (acte de vente du 25 juillet 2007) ;
Ainsi, cette société n'était pas redevable de la régularisation des charges eau froide de l'exercice 2005 ;
Par ailleurs, il est exact que par décision de l'administrateur provisoire, Maître [S] du 26 novembre 2007, les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2006 ont été approuvés, avec un montant de dépenses de 1.320.055,08 € alors que le budget prévisionnel était de 1.334.630 € ;
En conséquence, la demande en remboursement de l'excédent des provisions versées apparaît fondée ;
Il sera donc fait droit à la demande reconventionnelle de la SCI Placements Financiers et le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 20.337,39 € au titre de l'excédent des provisions versées assortie des intérêts légaux ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de la saisine ;
Il doit être condamné en outre à payer à la SCI Placements Financiers la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, pour les procédures de première instance et d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Dans la limite de sa saisine :
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Placements Immobiliers à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 44.086,42 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés dus pour la période du premier trimestre 2007 au quatrième 2010 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2008 pour les causes visées à la mise en demeure (charges du 4ème trimestre 2008 et du premier appel pour l'ascenseur incluses), du 4 novembre 2008 dans la limite de la somme de 37.009,92 €, et à compter du
9 mai 2011 pour le surplus ;
Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]
([Adresse 4], de sa demande en paiement des charges de copropriété impayées ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]
([Adresse 4], à payer à la SCI Placements Financiers, la somme de 20.337,39 € au titre de l'excédent des provisions versées assortie des intérêts légaux ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]
(93), [Adresse 4], aux dépens de la saisine, ainsi qu'à payer à la SCI Placements Financiers la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
