Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/07811 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3DSY
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n°
APPELANTE
Société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE venant aux droits de la société FONCIA CARDINET (anciennement TAGERIM COURCELLES)
SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 582 098 026
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Manuel RAISON de la SELARL RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444
INTIMES
Monsieur [E] [R]
né le 14 avril 1967 à [Localité 9]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Et actuellement : [Adresse 7]
Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
ayant pour avocat plaidant : Me Emeline TOURNON de la SELAS AZAMDARLEY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J145
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 6] représenté par son syndic, la société FONCIA CARDINET, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 480 847 433
C/O Société FONCIA CARDINET
[Adresse 1]
[Localité 5]
DEFAILLANT
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
Le 10 février 1994, M. [E] [R] a acquis les lots n°51 et 70 correspondant respectivement à un local commercial au rez de chaussée et au droit à la jouissance exclusive sur la cour dans l'immeuble situé [Adresse 6], immeuble soumis au statut de la copropriété et dont le syndic est la société Tagerim Courcelles devenue Foncia Cardinet depuis 2008.
Le 7 décembre 1993, 1'assemblée générale avait autorisé le copropriétaire du lot n° 51 à couvrir le lot n°70 au moyen d'une véranda.
Le 7 novembre 1994 l'assemblée générale a demandé au syndic de solliciter de la Mairie de [Localité 8] la copie de l'autorisation administrative et si le projet était différent, a autorisé le syndic à engager une action judiciaire pour faire exécuter la décision de l'assemblée, les travaux n'étant pas conformes à la décision de l'assemblée et ayant dégradé la couverture du bâtiment latéral droit.
Le 25 octobre 1995 l'assemblée générale a pris note que M. [E] [R] s'était engagé à produire l'autorisation administrative avant fin juin 1996.
Le 12 novembre 1996 l'assemblée générale a décidé de ne pas lancer de procédure à l'encontre de M. [E] [R] pour la construction sans autorisation administrative de sa véranda et de lui laisser la responsabilité de cette construction non conforme à la
décision de l'assemblée mais a porté à 300 le nombre de tantièmes se rapportant à la jouissance de la cour, en accord avec M. [E] [R].
Le 17 décembre 1996 la mairie de [Localité 8] a dressé un procès- verbal d'infraction à l'encontre du syndic de l'époque du fait du non respect des règles d'urbanisme lors des travaux de construction de la véranda.
Le 25 juin 1997 l'assemblée générale est informée de l'engagement par la mairie de [Localité 8] de poursuites à l'encontre du syndic et de M.[E] [R].
Le 19 décembre 2009 l'assemblée générale a demandé à M. [E] [R] de régulariser la situation notamment en rachetant le lot n°70 faute de quoi elle engagerait une action judiciaire à son encontre.
Le 2 février 2011, l'assemblée générale a refusé le projet modificatif du règlement de copropriété de M.[E] [R] validant l'aménagement du local commercial en logement.
Le 23 novembre 2011 l'assemblée générale a donné mandat au syndic d'engager une action judiciaire à l'encontre de M.[E] [R] aux fins de déconstruction de sa véranda sur le lot n°70.
Le 7 janvier 2014 l'assemblée générale a refusé, en la résolution n°24, de revenir sur cette décision, de ne pas ester en justice et d'accepter la demande de M. [E] [R] de régulariser rétroactivement le règlement des charges afférentes aux 300 tantièmes qui lui ont été attribués, régularisation devant intervenir lors du prochain appel de fonds.
Par assignation du 19 mars 2014, M. [E] [R] sollicite la nullité de l'assemblée générale du 7 janvier 2014 et subsidiairement de la résolution n°24 de cette assemblée.
Par jugement du 14 mars 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré recevable l'action en nullité de M. [E] [R],
- débouté M.[E] [R] de ses demandes de nullité de l'assemblée générale du 7 janvier 2014 et de la résolution n°24 de cette assemblée,
- déclaré irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en destruction de la véranda construite sur le lot n°70,
- condamné M.[E] [R] à faire établir un projet de modification du règlement de copropriété conformément à la décision de l'assemblée générale du 12 novembre 1996 portant à 300 la quote-part de parties communes et à le faire publier à ses frais,
- déclaré recevable l'action de M.[E] [R] à l'encontre de la société Foncia Cardinet,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à payer à M.[E] [R] la somme de 6.000 (six mille) € à titre de dommages et intérêts,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires à payer à M.[E] [R] la somme de 4.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Foncia Cardinet aux dépens,
- dispensé M.[E] [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- ordonné l'exécution provisoire ;
La société Foncia Cardinet a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 11 avril 2017.
La procédure devant la cour a été clôturée le 20 avril 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 5 avril 2022 par lesquelles la société Foncia [Localité 8] Rive Droite venant aux droits du Cabinet Foncia Cardinet (anciennement Tagerim Courcelles), appelante, invite la cour, au visa des articles 1992, 1353 et 1240 du code civil, 9, 699 et 700 du code de procédure civile, à :
- infirmer les dispositions du jugement relatives à la recevabilité de l'action de M. [R], sa responsabilité et sa condamnation à indemniser M. [R],
et statuant à nouveau, à titre principal,
- constater le procès-verbal de l'assemblée générale du 7 janvier 2014 a été notifié le 17
janvier 2014 à M.[E] [R],
- constater que le point de départ de l'action en nullité d'assemblée générale a débuté le
18 janvier 2014,
- constater que l'assignation a été délivrée le 19 mars 2014,
- constater que le délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas
été respecté,
en conséquence,
- juger que M.[E] [R] est forclos,
- débouter M.[E] [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
à titre subsidiaire,
- constater que l'action en responsabilité à son encontre est soumise aux règles de droits commun,
- constater que l'article 2224 est applicable en l'espèce,
- constater que le point de départ de l'action en responsabilité a débuté le 25 novembre
2008,
en conséquence,
- juger que M.[E] [R] est prescrit dans son action en responsabilité à son encontre,
- débouter M.[E] [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
à titre très subsidiaire,
- constater son absence de faute,
- constater l'absence de préjudice de M.[E] [R],
en conséquence,
- débouter M.[E] [R] de sa demande de dommages et intérêts,
à titre encore plus subsidiaire,
- fixer le préjudice de M.[E] [R] à un euro symbolique,
à titre infiniment subsidiaire,
- confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires à la réparation des préjudices de M. [R],
en tout état de cause,
- condamner M. [E] [R] à lui payer la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
Vu les conclusions en date du 17 mars 2022 par lesquelles M. [E] [R], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et n°2005-240 du 14 mars 2005, des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il :
l'a déclaré recevable en son action en nullité,
l'a condamné à faire établir un projet de modification du règlement de copropriété conformément à la décision de l'assemblée générale du 12 novembre 1996 portant à 300 la quote-part de parties communes et à le faire publier à ses frais,
l'a déclaré recevable en son action à l'encontre de la société Foncia [Localité 8] Rive Droite,
a condamné la société Foncia [Localité 8] Rive Droite à lui payer la somme de 4.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
l'a dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- déclarer recevable et fondé son appel incident,
y faisant droit,
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Foncia [Localité 8] Rives Droite à lui payer une somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts,
et, statuant à nouveau,
- condamner Foncia [Localité 8] Rive Droite à lui verser la somme globale de 72.442,50 € à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices de jouissance et sa perte de chance de vendre son bien immobilier, outre intérêts au taux légal,
- condamner Foncia [Localité 8] Rive Droite à lui verser la somme de 14.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
en tout état de cause,
- condamner Foncia [Localité 8] Rive Droite à lui verser la somme de 12.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui seront recouvrés en application de l'article 699 du même code ;
Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelant à la requête de la société Foncia Cardinet, délivrée au syndicat des copropriétaires, le 9 juin 2017 par remise de l'acte à domicile ;
SUR CE,
Le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué avocat, la déclaration d'appel lui a été signifiée par acte remis à domicile ; l'arrêt sera rendu par défaut ;
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la recevabilité de l'action en nullité de l'assemblée générale du 7 janvier 2014
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ;
Il est précisé à l'article 18 du décret du 17 mars 1967 que le délai prévu à l'article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants ;
Enfin, aux termes de l'article 64 du même décret, toutes les notifications et mises en demeure prévues par ladite loi et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (...). Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ;
Devant la cour, la société Foncia [Localité 8] Rive Droite venant aux droits du Cabinet Foncia Cardinet (anciennement Tagerim Courcelles) maintient que M. [E] [R] est irrecevable à contester l'assemblée générale faute d'avoir respecté le délai légal de contestation ;
Elle ne produit pas toutefois l'avis de réception de la lettre recommandée de notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 janvier 2014 permettant de vérifier la date de la première présentation du recommandé à M.[E] [R] ;
La société Foncia [Localité 8] Rive Droite ne justifie donc pas du point de départ du délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et donc de l'irrecevabilité qu'elle soulève devant la cour ;
En tout état de cause, l'action en responsabilité de M. [E] [R] dirigée contre le syndic n'est pas soumise à ce délai de forclusion ;
Le moyen doit être rejeté ;
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action en nullité de M. [E] [R] ;
Sur la responsabilité du syndic
Sur la prescription
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
La société Foncia [Localité 8] Rive Droite soutient que le point de départ du délai de prescription de l'action de M. [E] [R] est la date du courrier qu'il a adressé au syndicat des copropriétaires pour que sa situation soit régularisée, soit le 25 novembre 2008 ;
Cette date ne peut toutefois être retenue dès lors que ce courrier, prolongé par un second courrier du 12 novembre 2009, n'est que la demande de régularisation de M. [E] [R] et non un refus opposé à cette demande ;
Le premier acte reproché par M. [E] [R] à la société Foncia [Localité 8] Rive Droite est l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 19 décembre 2009 d'une résolution portant sur 'l'irrégularité de sa situation au regard du règlement de copropriété' ;
L'assignation est en date du 19 mars 2014, l'action n'est donc pas prescrite ;
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;
Sur le fond
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;
Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous notamment d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
A l'appui de son appel, la société Foncia [Localité 8] Rive Droite fait valoir qu'elle n'était que la mandataire du syndicat des copropriétaires et qu'elle ne peut être tenue pour responsable des décisions prises par le syndicat des copropriétaires ;
Elle ajoute qu'elle n'a fait qu'appliquer le règlement de copropriété ;
En l'espèce, il n'est pas contesté que la société Foncia [Localité 8] Rive Droite n'est pas responsable des décisions adoptées lors des assemblées générales de copropriétaires ;
Toutefois, à la lecture des résolutions mises au vote lors des assemblées générales du 19 décembre 2009 (décision des copropriétaires concernant l'irrégularité de la situation de M. [E] [R] au regard du règlement de copropriété avec menace d'ester en justice contre lui afin de mettre un terme à la situation litigieuse) et du 23 novembre 2011(autorisation pour agir en justice à l'encontre de M. [E] [R] aux fins d'obtenir la déconstruction de la véranda sur le lot n° 70), il apparaît que la société Foncia [Localité 8] Rive Droite a manqué à son obligation d'information et de conseil dès lors qu'elle bénéficiait d'un avis d'un professionnel du droit ayant particulièrement souligné que M. [E] [R] bénéficiait du droit à la jouissance exclusive de la cour, de l'autorisation d'y édifier une véranda, sous réserve d'obtention et d'autorisations administratives, injonction qui n'a pas été respectée mais qui avait fait réagir seulement 12 ans après la copropriété ;
Son attention avait donc été attirée sur la prescription de 10 ans des actions engagées sur le fondement de travaux autorisés prévue aux termes de la loi du 10 juillet 1965 ;
Ensuite, alors que l'autorisation d'agir en justice pour obtenir la déconstruction de la véranda sur le lot n° 70 avait été donnée par les copropriétaires, elle n'a pas exécuté cette résolution, aucune action n'a été introduite par le syndicat des copropriétaires ;
Ces manquements de la société Foncia [Localité 8] Rive Droite à ses devoirs de conseil et d'information et de mise en oeuvre d'une décision d'assemblée générale, ont entretenu l'incertitude juridique quant aux lots de M. [E] [R] décourageant ainsi ses acheteurs potentiels ainsi qu'il résulte de l'attestation de Mme [V] [T], laquelle a témoigné de la mise en échec de deux propositions d'achat pour les biens appartenant à M. [E] [R] ;
Le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Foncia [Localité 8] Rive Droite in solidum avec le syndicat des copropriétaires à indemniser M. [E] [R] de son préjudice sera confirmé de ce chef ;
Le tribunal a exactement retenu une perte de chance de percevoir la somme de 210.000 € à la suite de l'offre d'achat faite le 16 décembre 2014 et évalué un préjudice en fonction des intérêts sur une telle somme, à la somme de 6.000 € ;
Les intérêts ne peuvent être calculés en fonction de l'intérêt légal comme le soutient M. [E] [R], et il sera rappelé qu'il s'agit de la perte de chance de bénéficier d'intérêts de placement ;
Par ailleurs, ces intérêts sont arrêtés à la date du jugement déféré dès lors que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en destruction de la véranda construite sur le lot n°70, a été déclarée irrecevable ;
La société Foncia [Localité 8] Rive Droite ne peut être tenue pour responsable de l'appel formé par le syndicat des copropriétaires qui a été radié ;
De surcroît, le vote du modificatif a été mis à l'ordre du jour et voté le 14 janvier 2021 suite à la demande de M. [E] [R] formée le 20 octobre 2020 ;
Aucun préjudice de jouissance n'est démontré, ni aucun préjudice moral, étant précisé que cette demande nouvelle en appel est recevable comme étant l'accessoire des demandes formées en première instance, conformément aux dispositions de l'article 566 du code de procédure civile ;
La somme de 6.000 € apparaît donc correspondre au préjudice subi et l'appel incident de M. [E] [R] sera rejeté ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La société Foncia [Localité 8] Rive Droite, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [E] [R] la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Foncia [Localité 8] Rive Droite ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,
Dans la limite de sa saisine :
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne la société Foncia [Localité 8] Rive Droite aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [E] [R] la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
