| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 14 septembre 2022, 16/02613

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2022

(n° , 34 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/02613 - N° Portalis 35L7-V-B7A-BX7QG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Décembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de paris RG n° 12/03897

APPELANTE

Société CITYA IMMOBILIER PECORARI

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 411 301 039

[Adresse 13]

[Localité 10]

Représentée par Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364

INTIMES

Monsieur [C] [X]

né le 23 Juin 1960 à [Localité 16] (33)

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant : Me Gaël PEYNEAU de la SELEURL RIVE GAUCHE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0092

Monsieur [R] [Z]

né le 1er juillet 1950 à [Localité 10]

SELARL d'architecture inscrite au RCS de Paris sous le numéro 788 436 863

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

ayant pour avocat plaidant : Me Virginie MIRE de la SELAS FMGD, avocat au barreau de PARIS, toque : G0156

Société AVANT GARDE

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 409 421 195

[Adresse 12]

[Localité 10]

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant : Me Gaël PEYNEAU de la SELEURL RIVE GAUCHE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0092

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] [Localité 10] représenté par son syndic le cabinet LOISELET & DAIGREMONT

C/O CABINET LOISELET & DAIGREMONT

[Adresse 8]

[Localité 15]

Représentée par Me Nicolas GUERRIER et plaidant par Me Célia CHENUT - SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE - avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

Compagnie d'assurances ALLIANZ IARD

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 110 291

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155

SARL DESIGN DEMEURES

[Adresse 7]

[Localité 10]

DEFAILLANTE

Société MAAF ASSURANCES

[Adresse 17]

[Localité 11]

Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Société IDEX ENERGIES

SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 315 871 640

[Adresse 9]

[Localité 15]

Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

ayant pour avocat plaidant : Me Virginie MIRE, SELAS V. MIRE ET J. BLANCHETIERE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0464

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 11 Mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- DEFAUT

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] est régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis de la loi du 10 juillet 1965.

Courant 1997 le syndicat des copropriétaires a entrepris, en qualité de maître de l'ouvrage, des travaux de reprise de l'étanchéité de la toiture-terrasse du bâtiment B.

Les intervenants à cette opération ont été :

- la société Miege & Piollet, aux droits de laquelle vient la société par actions simplifiée Idex Energies,

- M. [R] [Z], architecte : maîtrise d'oeuvre.

Une assurance tous risques chantier comprenant un volet dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la société L'Equité aux droits de laquelle vient la société anonyme Generali.

Les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 15 avril 1998.

Suivant acte authentique du 28 juin 2002, M. [C] [X] a acquis les lots n°18, 102, 103 et 104 dans l'immeuble, les 3 derniers lots étant situés dans le bâtiment B.

M. [X] est par ailleurs le président de la société par actions simplifiée Avant-Garde, dont il a fixé le siège social à son adresse du [Adresse 3] à [Localité 10].

Aux termes du règlement de copropriété de l'immeuble, les lots appartenant à M. [C] [X] sont décrits comme suit :

'Deuxième sous-sol :

- lot 18 : un box a usage de voiture situé au deuxième sous-sol portant le n°18 du plan. Avec les 475 /20.000èmes des parties communes ;

Côté jardin :

- lot 102 : dans le hall d'entrée, porte face : entrée, salle de bains, WC, escalier donnant accès au studio à rez-de-jardin, cuisine. Avec les 1.259 /120.000èmes des parties communes générales. A ce lot est indissolublement liée la réserve formant le lot 104 ;

- lot 103 : dans le hall d'entrée, deuxième porte à droite : entrée, une grande pièce à rez-de-chaussée, salle de bains, WC, escalier donnant accès au studio à rez de jardin, cuisine. Avec les 2.312 /120.000èmes des parties communes générales;

- lot 104 : dans le hall d'entrée, première porte à gauche, une réserve. Avec les 100 /120.000èmes des parties communes générales. A ce lot est indissolublement lié l'appartement formant le lot n°102'.

Le règlement de copropriété décrit l'immeuble comme suit (article 1) :

'Cet immeuble se compose d'un bâtiment élevé sur deux niveaux de sous-sols communs, d'un rez-de-chaussée et de dix étages sur la [Adresse 3] ; d'un rez-de-chaussée et d'un rez de jardin dans le fond du jardin.' ;

L'immeuble comprend notamment :

'Côté jardin

Au fond du jardin, aux rez-de-chaussée et rez-de-jardin :

- trois studios en duplex.

- une réserve privative'.

Le règlement de copropriété stipule par ailleurs (article 4) que :

'Les parties communes sont, conformément à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les parties du bâtiment et du terrain affectées à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Elles comprennent notamment : (...)

- les balcons et terrasses, bien que la jouissance exclusive en soit réservée aux propriétaires qui y ont accès'.

Aux termes de l'acte de vente du 28 juin 2002, M. [C] [X] est propriétaire d'un box au 2ème sous-sol (lot 18), de deux studios en duplex en rez-de-jardin (lots 102 et 103) et d'une réserve (lot 104), étant précisé que 'le vendeur déclare que les lots n°102 et 103 ont été réunis et que la désignation actuelle se présente ainsi : côté jardin, accès dans le hall d'entrée, appartement en duplex comprenant :

- rez-de-chaussée : une chambre, deux salles de bains, un bureau, accès à l'étage par deux escaliers,

- à l'étage : salon, séjour, cuisine américaine ;

A cet appartement est attachée la jouissance privative (sur parties communes) de la terrasse, en vertu de l'article 4 du règlement de copropriété.

En outre, aux termes du procès-verbal ci-annexé de l'assemblée générale ordinaire tenue le 8 décembre 1997, M. [B] a été autorisé à ouvrir un passage au rez-de-chaussée entre ses studios deux et trois sous réserves qu'il respecte les directives de l'architecte de la

copropriété qui en contrôlera la bonne exécution et prenne toutes les garanties nécessaires. Les travaux correspondant à cette autorisation n'ont pas été effectués à ce jour'.

M. [C] [X], propriétaire de l'ensemble du bâtiment B a souhaité réunir les deux parties de la terrasse sur laquelle l'étanchéité de la terrasse a été refaite en 1998. Ces deux parties de la terrasse sont séparées par un muret en maçonnerie. Le dossier de projet a été réalisé par M. [F] [D], architecte. Il a été accepté par le syndicat des copropriétaires lors de l'assemblée générale spéciale du 17 octobre 2002.

C'est ainsi que l'assemblée générale spéciale des copropriétaires du 17 octobre 2002 a adopté les résolutions suivantes :

¿ résolution n°2 :

' L'assemblée générale (...) autorise (...) M. [X] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux d'aménagement du rez-de-chaussé et au 1er étage du bâtiment au fond du jardin,

Sous réserve de :

se conformer à la réglementation en vigueur,

faire effectuer les travaux sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, dont les honoraires seront à la charge de M. [X],

désigner un Ingénieur ou un BET de structures de premier rang,

désigner un bureau de contrôle,

désigner un géomètre pour établissement du modificatif du règlement de copropriété,

souscrire à toutes assurances nécessaires, dans le cas où celles-ci seraient obligatoires non seulement pour les travaux exécutés mais aussi pour les existants.

Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.'

¿ résolution n°3 :

'L'assemblée générale considérant que la copropriété n'a plus l'utilité de la partie commune suivante :

- partie commune du bâtiment B partie couloir (surface d'environ 3,03 m²), et que la conservation de cette partie n'est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble :

- autorise le syndicat des copropriétaires à la vendre au prix de (prix au m² des parties privatives 4.700 € nets),

- donne mandat au syndic pour :

- faire réaliser par l'étude de Maître [N] [A], l'acte modificatif nécessaire à la création du nouveau lot et création des quatre lots sous un numéro de lot,

- désigner un géomètre,

- représenter la copropriété à la signature de l'acte de vente, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile et généralement faire le nécessaire,

- fixe le montant des honoraires du syndic, conformément à son contrat,

- décide que les frais d'acte, y compris ceux liés aux modificatifs du règlement de copropriété sont à la charge de l'acquéreur,

- décide que le produit de la vente sera porté au crédit d'un compte ouvert spécifiquement pour cette opération, sur lequel sera également porté au débit le coût de réfection de l'étanchéité de la terrasse supérieure du bâtiment B, les honoraires du maître d'oeuvre M. [Z] et le solde sera ensuite supporté intégralement par M. [X] qui s'y engage.';

¿ résolution n°4 :

'L'assemblée générale (...) décide d'effectuer les travaux suivants :

- travaux de réfection de l'étanchéité du bâtiment B [il s'agit de l'étanchéité du bâtiment lui même et non pas de l'étanchéité de la terrasse qui a été refaite en 1998 et sur laquelle seront observés ultérieurement des infiltrations],

- décide de confier la maîtrise d'oeuvre à M. [Z] architecte, dont les honoraires seront supportés par M. [X]'.

M. [X] a confié les travaux à la société à responsabilité limitée Design Demeures selon contrat de marché de travaux du 4 novembre 2002 et devis n°06 /09 /02 du 10 octobre 2002 pour un montant de 137.204 € TTC, dont le 'lot 8 : terrasse : réfection complète de la terrasse en teck avec 2 murs latéraux protégeant de la vue des voisins, à hauteur du toit. Démolition du mur de séparation entre les 2 jardins et reprise d'étanchéité'.

La société Design Demeures est assurée auprès de la société Maaf Assurances.

Les travaux d'aménagement du rez-de-chaussée et du 1er étage du bâtiment au fond du jardin, y compris l'étanchéité du bâtiment B ont débuté en novembre 2002 et se sont terminés le 1er avril 2003.

Le syndicat des copropriétaires a souscrit une assurance dommages- ouvrage auprès de la société L'Equité aux droits de laquelle vient la société Generali.

Courant 2004, M. [C] [X] a fait réaliser par la société Design Demeures des travaux d'aménagement de la terrasse du bâtiment B, suivant devis n° 02 /04 /04 du 19 avril 2004 prévoyant, notamment, l'installation de jardinières à fond ouvert et la plantation de bambous.

En août 2005, des fuites sont apparues au niveau de la terrasse.

Plusieurs entreprises ont effectué des recherche de fuite, comme cela résulte des documents suivants :

- facture (n°4886TF6297) de la société Batex du 7 novembre 2006, adressée au syndic de l'époque, la société Citya Immobilier Pecorari, pour recherche de fuite : 872,48 € TTC,

- facture (n°77.07.0264) de la société SMAC du 17 juillet 2007, adressée au syndic Citya, pour travaux : 1.055 € TTC (dont acompte versé de 316,50 € TTC et reste dû : 738,50 € TTC),

- facture (n°77.07.0245) de la société SMAC du 28 juin 2007, adressée au syndic Citya, pour travaux : l.424,25 € TTC (dont acompte versé de 427,28 € TTC et reste dû : 996,97 € TTC),

- note d'honoraires (n°2007/09/61) de M. [Z], architecte de l'immeuble, du 18 septembre 2007, adressée au syndic Citya, pour avis et conseil dans le cadre des dégâts des eaux affectant le logement de M. [X] : 299 € TTC,

- facture (n°5472TF6991) de la société Batex du 13 février 2008, adressée au syndic Citya, pour recherche de fuite sur la toiture terrasse R+1 : 1.028,56 € TTC,

- note d'honoraires (n°2008/02/96) de M. [Z] du 25 février 2008, adressée au syndic Citya, pour travaux (ci-dessus) dirigés par la société Batex : 102,86 € TTC,

- note d'honoraires (n°2008/03/59) de M. [Z] du 18 mars 2008, adressée au syndic Citya, pour avis et conseil et demande de devis de réparations sur terrasse [X] : 299 € TTC,

- facture (n°073-08F864) de la société Sofret du 15 décembre 2008, adressée à M. [X], pour travaux d'investigation Terrasse accessible R+1 appartement de M. [X] (plusieurs

interventions) : 6.076,80 € TTC,

- note d'honoraires (n°2008/12/47) de M. [Z] du 22 décembre 2008, adressée au syndic Citya, pour travaux Etanchéité Terrasse (ci-dessus) dirigés par la société Sofret : 729,22 € TTC.

Par ordonnance de référé du 1er octobre 2009, M. [O] [K] a été désigné comme expert judiciaire, au contradictoire de M. [C] [X], la société Avant-Garde, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10], la société Citya Immobilier Pecorari, la société Design Demeures et la Maaf. L'expert désigné a été remplacé par M. [G] [Y] par ordonnance du 23 octobre 2009, lui-même remplacé par M. [E] [U] par ordonnance du 16 novembre 2009.

Par ordonnance du 1er juin 2010, le juge des référés a :

- mis hors de cause la société Generali, constatant le désistement des demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de cette dernière,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'ordonnance commune à l'encontre de la compagnie Equité,

- rendu commune l'ordonnance du 1er octobre 2009 à la société Idex Energie, venant aux droits de la société Miege & Piollet, et à la société anonyme Allianz en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance du 22 juillet 2010, le juge des référés a rendu commune l'ordonnance du 1er octobre 2009 à M. [Z].

Lors de l'assemblée générale du 14 décembre 2010, la société Citya Immobilier Pecorari a été remplacée en sa qualité de syndic par la société Cabinet Neveu Copro.

Par ordonnance du 31 janvier 2011, le juge des référés a rendu commune l'ordonnance du 1er octobre 2009 à la société Maaf Assurances.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 15 septembre 2011.

Par actes des 15 et 17 février et 7 mars 2012, M. [C] [X] et la société Avant-Garde ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic la société Cabinet Neveu Copro (nouveau syndic : la société anonyme Loiselet et Daigremont), la société Design Demeures et la société Maaf.

Par actes des 5, 6 et 8 février 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], a assigné la société Allianz, la société Citya Immobilier Pecorari, M. [R] [Z] et la société Idex Energie.

Les deux affaires ont été jointes.

Par jugement du 10 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

- déclaré recevable la demande formée par le demandeur,

- déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] responsable à hauteur de 95,70 % des dommages occasionnés à l'égard de M. [C] [X], demandeur,

- déclaré M. [C] [X] responsable à hauteur de 4,30 % des dommages occasionnés à son égard,

- dit que dans leurs recours entre elles, les personnes déclarées responsables seront garanties des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité précédemment fixé,

- déclaré que l'action en responsabilité contractuelle à l'encontre de la société Miege & Piollet, aux droits de laquelle vient la société Idex Energie, est irrecevable comme étant prescrite,

- déclaré que la société Design Demeures est contractuellement responsable à l'égard de M. [X],

- dit que la société Allianz en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] doit sa garantie à son assuré, et sera tenue à proportion de sa franchise et dans les limites de sa police,

- dit que la société Maaf Assurances en qualité d'assureur de la société Design Demeures, doit sa garantie à son assurée, et sera tenue à proportion de sa franchise et dans les limites de sa police,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] à effectuer les travaux de réfection d'étanchéité de la terrasse tels que prévus au devis de la société Fontaine Expertise du 19 mai 2011 retenu par l'expert pour un montant de 50.629,45 € TTC, et ce dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, à l'expiration duquel une astreinte de 150 € par jour de retard sera due, et ce, pendant 3 mois,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] à effectuer les travaux de dépose et repose du complexe jardin tels que prévus au devis de la société Fontaine Expertise du 19 mai 2011 retenu par l'expert pour un montant de 2.990,93 € TTC, et ce, dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, à l'expiration duquel une astreinte de 150 € par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois,

- débouté M. [C] [X] et la société Avant-Garde de leur demande d'exécution, sous astreinte, des travaux d'aménagement privatif par le syndicat des copropriétaires,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] et son assureur la société Allianz à payer à M. [C] [X] la somme de 26.916,30 € TTC au titre des travaux d'aménagement privatif,

- condamné in solidum la société Design Demeures et son assureur la société Maaf Assurances à payer à M. [C] [X] la somme de 1.210 € au titre des travaux d'aménagement privatif,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] à effectuer les travaux de remise en enduit du plafond de l'entrée du bâtiment B, et ce dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, à l'expiration duquel une astreinte de 150 € par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] et son assureur la société Allianz, et la société Design Demeures et son assureur la société Maaf Assurances à payer à M. [C] [X] la somme de 2.452,90 € TTC au titre du préjudice matériel (remise en état de l'appartement),

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] et son assureur la société Allianz, et la société Design Demeures et son assureur la société Maaf Assurances à payer à M. [C] [X] la somme de 4.775,63 €TTC au titre du préjudice matériel (remise en état du jardin),

- débouté M. [X] de ses demandes de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] et son assureur la société Allianz, et la société Design Demeures et son assureur la société Maaf Assurances à payer à M. [C] [X] la somme de 40.972 € au titre de la perte d'exploitation sur la période d'octobre 2007 inclus au 10 décembre 2015, et la somme de 416,67 € par mois jusqu'à la réalisation effective des travaux de remise en état des lieux mis à la charge du syndicat des copropriétaires,

- dit que la demande de M. [C] [X], aux fins d'autorisation de procéder à la repose des bacs, jardinières et autres accessoires, est sans objet,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] de sa demande de condamnation sous astreinte de M. [C] [X] et de la société Avant- Garde à faire cesser toute activité commerciale au sein de la copropriété,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] et son assureur la société Allianz, et la société Design Demeures et son assureur la société Maaf Assurances à payer à la société Avant-Garde la somme de 179,40 € TTC par mois depuis le 1er juillet 2008 jusqu'à la réalisation effective des travaux de remise en état des lieux mis à la charge du syndicat des copropriétaires au titre du préjudice locatif,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] et son assureur la société Allianz, à payer à M. [C] [X] la somme de 4.027,70 € TTC au titre des frais de recherches de fuites,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] et son assureur la société Allianz, à payer à M. [C] [X] la somme de 649,09 € TTC au titre des frais de piochage de l'enduit du hall d'entrée du bâtiment B,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] et son assureur la société Allianz, et la société Design Demeures et son assureur la société Maaf Assurances à payer à M. [C] [X] la somme de 4.28l,68 € TTC au titre des frais d'assistance technique,

- déclaré irrecevable comme étant prescrite la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] à l'encontre de M. [R] [Z] concernant les travaux de la terrasse effectués en 1998 par la société Miege & Piollet pour le compte de la copropriété,

- condamné M. [R] [Z] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre concernant les travaux de la terrasse effectués en 2002 par la société Design Demeures pour le compte de M. [C] [X],

- condamné la société Citya Immobilier Pecorari à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre concernant les travaux de la terrasse effectués en 1998 par la société Miege & Piollet pour le compte de la copropriété,

- débouté la société Allianz de sa demande de garantie à l'encontre de M. [R] [Z] concernant les travaux de la terrasse effectués en 1998 par la société Miege & Piollet pour le compte de la copropriété,

- débouté la société Allianz de sa demande garantie à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] concernant les travaux de la terrasse effectués en 1998 par la société Miege & Piollet pour le compte de la copropriété,

- condamné la société Citya Immobilier Pecorari à garantir la société Allianz des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 10], représenté par son

syndic la société Cabinet Loiselet et Daigremont, concernant les travaux de la terrasse effectués en 1998 par la société Miege & Piollet pour le compte de la copropriété,

- condamné in solidum la société Design Demeures et son assureur la société Maaf Assurances, à payer à la société Allianz la somme de 11.887,17 € TTC au titre de son

recours subrogatoire,

- débouté la société Allianz de sa demande au titre du recours subrogatoire à l'encontre de M. [R] [Z] et de la société Miege & Piollet, aux droits de laquelle vient la société Idex Energie,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] et son assureur la société Allianz, et la société Design Demeures et son assureur la société Maaf Assurances à payer à M. [C] [X] et à la société Avant-Garde la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toutes les autres demandes formées par les parties,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] et son assureur la société Allianz, et la société Design Demeures et son assureur la société Maaf Assurances aux dépens, qui comprendront les frais d'expertise.

La société Citya a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 janvier 2016.

Par ordonnance sur incident du 16 novembre 2016, le conseiller de la mise en état a déclaré caduque la déclaration d'appel formée par la société Citya Immobilier Pecorari à l'encontre de la société Maaf Assurances, condamné la société Citya Immobilier Pecorari aux dépens de l'incident, ainsi qu'à payer à la société Maaf assurances la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

La procédure devant la cour a été clôturée le 20 avril 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 4 avril 2019 par lesquelles la société à responsabilité limitée Citya Immobilier Pecorari, appelante, invite la cour, au visa des articles 1103 et 1240 du code civil et 14 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

à titre principal,

- constater les diligences réalisées lorsqu'elle était le syndic de l'immeuble,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre concernant les travaux de la terrasse effectués en 1998 par la société Miege & Piollet pour le compte de la copropriété,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à garantir la société Allianz des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre in solidum avec le syndicat des copropriétaires concernant les travaux de la terrasse effectués en 1998 par la société Miege & Piollet pour le compte de la copropriété,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,

à titre subsidiaire,

- réduire à de plus justes proportions le quantum des condamnations alloué au titre de sa garantie du syndicat des copropriétaires et de la société Allianz,

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 22 mars 2022 par lesquelles M. [C] [X] et la société par actions simplifiée Avant-Garde, intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, de :

- déclarer irrecevables et mal fondés le syndicat des copropriétaires, la société Allianz, la société Design Demeures et son assureur, la société Maaf Assurances, la société Citya Immobilier Pecorari, la société Idex Energie venant aux droits de la société Miege & Piollet et M. [R] [Z] en l'ensemble de leurs demandes, moyens, fins et prétentions tels que dirigés à leur encontre,

sur la réalisation des travaux de réfection d'étanchéité de la terrasse,

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de réfection d'étanchéité de la terrasse tels que prévus au devis de la société Fontaine Expertise du 19 mai 2011 retenu par l'expert pour un montant de 50.629,45 € TTC, et ce dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, à l'expiration duquel une astreinte de 150 € par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois, dès lors que ceux-ci ont été réalisés et réceptionnés le 1er octobre 2018,

sur la demande du syndicat des copropriétaires de voir infirmer le jugement entrepris sur la répartition des responsabilités entre le syndicat des copropriétaires et M. [X]

à titre principal,

- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré M. [C] [X] responsable à hauteur de 4,30 % des dommages occasionnés à son égard,

- déclarer le syndicat des copropriétaires responsable à hauteur de 100 % des dommages occasionnés à l'égard de M. [C] [X],

à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement en ce qu'il a limité la proportion du partage de responsabilité de M. [C] [X] responsable à hauteur de 4,30 % des dommages occasionnés à son égard,

sur le bien fondé des condamnations prononcées au titre des pertes d'exploitation et loyers supportés par la société Avant-Garde,

au titre des pertes d'exploitation,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Design Demeures à payer à M. [X] la somme de 40.972 € au titre de la perte d'exploitation sur la période d'octobre 2007 inclus au 10 décembre 2015, et la somme de 416,67 € par mois jusqu'à la réalisation effective des travaux,

au titre des loyers supportés par la société Avant-Garde,

à titre principal,

- infirmer le jugement en ce qu'il a réduit de trois quarts le montant du préjudice locatif alloué à la société Avant-Garde ,

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, la société Allianz, la société Design Demeures et son assureur la MAAF à payer à la société Avant-Garde, au titre des loyers qu'elle est contrainte de supporter, la somme de 717,60 € TTC par mois à compter du mois de juillet 2008 jusqu'à la date de réalisation des travaux de nature à lui permettre de réintégrer les lieux,

à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant du préjudice locatif alloué à la société Avant-Garde au trois quarts du montant réclamé, soit à une somme de 179,40 € TTC (717,60 € / 4) par mois depuis le 1er juillet 2008 et ce jusqu'à la réalisation effective des travaux de remise en état des lieux mis à la charge du syndicat des copropriétaires,

en tout état de cause,

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, la société Allianz, la société Design Demeures et son assureur, la société Maaf, la société Citya aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire, ainsi qu'à leur payer la somme de 13.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 8 octobre 2019 par lesquelles M. [R] [Z], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1792 et suivants du code civil et L.121-12 du code des assurances, de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit irrecevables car prescrites les demandes formées à son encontre relativement aux travaux réceptionnés sans réserve le 15 avril 1998,

- juger que sa dernière intervention en qualité de maître d'oeuvre sur les deux terrasses aujourd'hui réunies se rapporte à des travaux réceptionnés sans réserve le 15 avril 1998,

- dire qu'aucune réclamation amiable ou judiciaire n'ayant été dirigée à son encontre au titre des travaux réceptionnés le 15 avril 1998 dans le délai de 10 ans prescrit par l'article 1792-4-1 du code civil, toute action à son encontre est désormais irrecevable car prescrite,

- débouter de même et aux mêmes motifs toute partie de toute demande dirigée contre lui relativement aux travaux réceptionnés sans réserve le 15 avril 1998,

- réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre concernant les travaux de la terrasse effectués en 2002 par la société Design Demeures pour le compte de M. [C] [X],

- juger qu'il n'a pas été le maître d''uvre des travaux de réunion des deux terrasses, travaux réalisés par la société Design Demeure sous la maîtrise d''uvre de M. [F] [D] voire sans maître d''uvre,

- dire que n'étant pas titulaire d'une mission de maîtrise d''uvre pour ces travaux, il n'était débiteur d'aucune obligation de quelque nature que ce soit les concernant,

- juger que la faute prétendument commise par lui dans le suivi de travaux dont il n'avait pas la charge n'est pas établie,

- prononcer sa mise hors de cause de ce chef,

- débouter toute partie de toutes demandes dirigées à son encontre au titre des travaux privatifs réalisés au bénéfice de M. [X] par la société Design Demeures,

subsidiairement et si de besoin,

- juger que les travaux privatifs réalisés au bénéfice de M. [X] et au titre desquels une condamnation à garantie a été prononcée à son encontre ont participé à hauteur de 4,30% à la réalisation du sinistre,

- dire qu'eu égard aux fautes respectives de la société Design Demeures et de M. [X], qu'il ne saurait être tenu de relever et garantir le syndicat des copropriétaires au-delà de 0,86 % des condamnations pécuniaires mises à sa charge du chef des travaux de la terrasse effectués en 2002 par la société Design Demeures pour le compte de M. [C] [X],

-juger que sa condamnation prononcée au profit du syndicat des copropriétaires concerne exclusivement le montant des travaux réparatoires de l'étanchéité de la terrasse pour lesquels seule la condamnation du syndicat est prononcée,

en tout état de cause,

- rejeter l'intégralité des demandes formées contre lui par le syndicat des copropriétaires et la société Allianz dans le cadre de leurs conclusions contenant appel incident,

- rejeter la demande formée contre lui par le syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 54.876,30 € TTC correspondant au coût des travaux de reprise de la terrasse,

- débouter toute partie de toutes demandes fins et /ou conclusions plus amples et ou contraires,

- condamner le syndicat des copropriétaires et tout succombant aux dépens par application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 22 mars 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 9, 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 2314 du code civil et L.121-12 du code des assurances, de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Allianz à le garantir des condamnations prononcées contre lui,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Citya à le garantir pour les condamnations pécuniaires liées aux travaux de 1998 et de M. [Z] pour les

condamnations pécuniaires liées aux travaux de 2002,

- condamner M. [Z] in solidum avec la société Citya à le garantir pour les condamnations pécuniaires liées aux travaux de 1998,

- infirmer le jugement sur la répartition des responsabilités avec M. [X] et statuer sur ce point dans de plus justes proportions,

- infirmer le jugement sur les montants des préjudices d'exploitation de M. [X] et le préjudice locatif de la société Avant-Garde et statuer sur ces points dans de plus justes proportions,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à effectuer des travaux de réfection d'étanchéité de la terrasse compte tenu de leur réalisation à hauteur de 54.876,30 €,

- condamner in solidum M. [R] [Z], la société Citya et la société Allianz à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et à lui payer la somme de 54.876,30€ TTC ;

Vu les conclusions n° 2 notifiées 18 juillet 2016 et renotifiées le 26 avril 2022, par lesquelles la société anonyme Allianz, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1134 et suivants et 1382 et suivants du code civil et L.121-12 du code des assurances, de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Citya à la garantir des condamnations pécuniaires prononcées a son encontre in solidum avec le syndicat des copropriétaires concernant les travaux de la terrasse effectues en 1998 par la société Miege & Piollet pour le compte de la copropriété,

- infirmer le jugement pour le surplus,

à titre principal,

- juger que sa garantie ne peut être mobilisée pour les sinistres objets du litige,

- dire qu'elle est déchargée de son obligation de garantie, ayant perdu son recours subrogatoire à l'encontre de l'assureur dommage ouvrage du fait de son assuré,

- condamner M. [Z], la société Miege & Piollet et Design Demeures garantie par son assureur, la Maaf à lui verser la somme de 14.209,87 € au titre de son recours subrogatoire,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulés à son encontre,

subsidiairement,

- condamner M. [Z] à la garantir des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre in solidum avec le syndicat des copropriétaires concernant les travaux de la terrasse effectués en 1998 par la société Miege & Piollet pour le compte de la copropriété,

- juger que la garantie souscrite auprès d'elle ne peut s'appliquer que dans la limite de ses plafonds et franchises,

- dire que la réalisation des travaux visant à mettre fin à l'origine du dégât des eaux ne peut être mise à la charge d'un assureur,

- juger contraire au règlement de copropriété l'exploitation commerciale faite du bien par M. [X] et la société Avant Garde,

- dire, par conséquent, qu'il n'y pas lieu à indemniser la perte d'exploitation alléguée par M. [X].

- juger pour les mêmes raisons, que la société Avant-Garde ne pouvait exercer son activité au sien de la copropriété et qu'en conséquence il n'y a pas lieu de l'indemniser des préjudices qu'elle allègue,

en tout état de cause,

- ramener à de plus juste proportion les préjudices allégués par M. [X],

- condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 28 juillet 2016 par lesquelles la société par actions simplifiée Idex Energies venant aux droits de la société Miege & Piollet, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, L 121-12 du code des assurances, de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes dirigées contre elle au motif de la prescription,

- dire que les travaux réalisés par la société Miege & Piollet aux droits de laquelle elle vient aujourd'hui, ont été réceptionnés sans réserve le 15 avril 1998,

- juger qu'aucune réclamation amiable ou judiciaire n'ayant été dirigée à l'encontre de la société Miege & Piollet au titre des travaux réceptionnés le 15 avril 1998 dans le délai de 10 ans prescrit par l'article 1792-4-1 du code civil, toute action à son encontre est désormais irrecevable car prescrite,

- juger de surcroît qu'il n'est pas établi que la présence d'eau sous l'étanchéité constatée plus de 10 ans après la réception des travaux soit le résultat d'une faute d'exécution imputable à la société Miege & Piollet,

- débouter toutes parties de toutes demandes dirigées contre elle,

en tout état de cause,

- débouter la société Allianz de toutes ses demandes fins et conclusions,

- condamner le syndicat des copropriétaires et tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du même code ;

Vu l'assignation devant la cour avec signification de conclusions à la requête de M. [Z] et de la société Idex Energies délivrée à la société Design Demeures le 13 juin 2016 suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, l'assignation devant la cour avec signification de conclusions à la requête de M. [C] [X] et la société Avant-Garde délivrée à la société Design Demeures le 28 juillet 2016 suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile ;

La société Maaf Assurances n'a pas conclu au fond ;

SUR CE,

La société Design Demeures n'a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur les désordres

Sur le rapport d'expertise

Il ressort du rapport d'expertise que la chronologie des faits est la suivante :

- la réfection de l'étanchéité de la terrasse :

Le syndicat des copropriétaires a réalisé en qualité de maître de l'ouvrage des travaux d'étanchéité sur la terrasse jardin du bâtiment B ; les travaux ont été exécutés par la société Miege & Piollet sous la maîtrise d'oeuvre de M. [R] [Z] et réceptionnés le 15 avril 1998 ;

- les travaux d'aménagement de M. [C] [X] :

¿ les travaux concernant l'appartement proprement dit :

En juin 2002, M. [X] acquiert l'ensemble des studios du bâtiment B, désirant les réunir en un seul appartement, de même qu'il souhaite réunir les deux parties de la terrasse sur laquelle l'étanchéité a été refaite, ces deux parties étant séparées par un muret en maçonnerie ;

Le dossier de projet est réalisé par M. [F] [D], architecte, et M. [X] fait appel pour l'exécution des travaux à la société Design Demeures (devis n°06/09/02, dont lot 8 concernant l'aménagement de la terrasse) ;

Les travaux sont validés par la copropriété au cours de l'assemblée générale spéciale du 17 octobre 2002 ; il est précisé au procès-verbal de l'assemblée que la maîtrise d'oeuvre des travaux sera confiée à M. [Z], architecte de l'immeuble et il est indiqué que l'étanchéité du bâtiment B est à refaire, s'agissant de l'étanchéité du bâtiment lui-même et non pas de l'étanchéité de la terrasse, refaite en 1998, sur laquelle se produirons les infiltrations ;

Le syndic de l'immeuble, la société Citya Immobilier Pecorari, a souscrit le 7 février 2003 une assurance dommages-ouvrage auprès de la compagnie L'Equité, aux droits de laquelle vient la société Generali ; la déclaration de travaux précise que ces travaux sont prévus du 28 novembre 2002 au 15 mars 2003 et que la maîtrise d'oeuvre est assurée par M. [Z], qui confirme qu'il a exercé cette maîtrise d'oeuvre pour les travaux d'étanchéité de la toiture terrasse du 2ème étage du bâtiment B ; les travaux sont réalisés par la société Design Demeures, laquelle est assurée par la société Maaf Assurances ; ils débutent le 28 novembre 2002 et sont terminés le 1er avril 2003, intégralement réglés par M. [X] ;

¿ les travaux d'aménagement de la terrasse :

Un devis complémentaire (n°02/04/09) pour l'aménagement de la terrasse est établi par la société Design Demeures ; ce devis prévoit entre autres d'installer des jardinières à fond ouvert : 'Jardinières : Les jardinières seront disposées le long des murs de droite et du fond et seront indépendantes l'une de l'autre. Les parois seront constituées de plaques d'acier pliées en L d'épaisseur 8 mm. La jonction verticale et horizontale des plaques sera réalisée par le boulonnage du même matériau en U renversé. Les jardinières seront de dimensions : 8m x l,20m sur 0,90 de hauteur. 3,25m x 1,20m sur 0,65 de hauteur. Elles seront enfoncées dans le sol sur 0,30 m de profondeur ce qui donnera respectivement des vues de 0,60 m et de 0,3 5 m aspect fini. L'acier sera doublé d'une couche de matériau isolant et d'un géotextile. Les fonds des jardinières seront laissés ouverts sur une largeur de 0,60 m environ'; il était également prévu à ce devis de planter des bambous : 'Bambous : Pleiobastus ...' (liste); l'expert précise que ces végétaux figurent sur la liste de ceux interdits en terrasse (DTU 43.l) ;

Ces travaux d'aménagement de la terrasse sont toutefois réalisés par la société Design Demeures, vraisemblablement dans le courant de l'année 2004, la date exacte des travaux n'ayant pas pu être précisée ; M. [Z] précise qu'il n'est pas intervenu sur les travaux de la terrasse, indiquant toutefois avoir recommandé, dans une note, à la société Design Demeures, d'utiliser les services de la société Miege & Piollet qui avait réalisé l'étanchéité d'origine de la terrasse ;

- les opérations préalables de recherches de fuites :

En 2005, les premières infiltrations apparaissent dans le couloir d'accès du bâtiment B ; à compter de cette date, plusieurs recherches de fuites vont être diligentées à l'inititiative du syndic de l'immeuble, Citya ;

Le 13 mars 2006, la société Generali, qui vient aux droits de la société L'Equité, assureur dommages-ouvrage des travaux de M. [X], a mandaté le cabinet Eurisk, dont l'expert visite les lieux et remet un rapport le 16 mai 2006, concluant à une origine indéterminée du sinistre mais indiquant que 'les bambous ont vraisemblablement détérioré l'étanchéité ancienne de la terrasse et préexistante aux travaux d'aménagement (refus d'Eurisk de prendre en charge les désordres, par courrier du 19 mai 2006) ;

Parallèlement et par mesure de précaution, le syndic demande à la société PRD de mettre en sécurité le plafond de 1'entrée du bâtiment B en piochant l'enduit en plâtre (travaux réalisés en mars 2006) ; une déclaration est faite auprès de l'assureur de l'immeuble, la société AGF ; le 16 novembre 2006, la société AGF fait intervenir le cabinet Elex (1ère réunion le 15 décembre 2006) ;

Le syndic confie ensuite à M. [Z] une mission de recherche de l'origine des fuites ; en mai 2006, celui-ci fait intervenir la société Batex, laquelle dans un premier temps intervient et répare une fuite d'eau en provenance de la chasse d'eau des WC (dégât des eaux qui ne fait pas partie de l'expertise), puis mentiomre également, dans son rapport du 7 novembre 2006, une autre fuite en provenance de la terrasse, demandant qu'elle soit mise en observation ;

M. [Z] fait alors intervenir la société Smac qui effectue des sondages ; suite à sa visite, la société Smac adresse un courrier au syndic en date du 16 juillet 2007, dans lequel elle indique que les bambous ne sont pas à l'origine des désordres et mentionne que l'étanchéité horizontale et verticale de la terrasse est recouverte d'une protection en ciment ; à cette date, l'étanchéité de la terrasse est toujours sous garantie décennale (date de réception des travaux : 15 avril 1998) ; il n'est pas indiqué de déclaration de sinistre auprès de l'assureur décennal de la société Miege & Piollet ;

M. [Z] fait également un rapport le 10 septembre 2007, dans lequel il résume les différentes recherches de fuites, précise la présence de deux points de fuites et conclut à la nécessité de faire des investigations complémentaires pour déterminer l'origine de ces fuites ;

La société Batex intervient à nouveau le 12 février 2008 et confirme, dans son rapport du 13 février 2008, la présence des deux fuites, une première, à 1,50 m de l'entrée, située sous la jardinière contenant des bambous, la seconde, à environ 5 m de l'entrée, située au nez de l'ancien muret de séparation des deux jardins terrasse ; à cet endroit, l'étanchéité est déchirée et un câble électrique sort de la terrasse ;

Sur la demande de M. [X], la société Sofret est intervenue pour effectuer une nouvelle recherche de fuites et a établi un rapport le 15 décembre 2008, qui mentionne la perte d'étanchéité des relevés au niveau des acrotères, de même qu'un défaut d'étanchéité lié au passage du câble électrique, indiquant toutefois que ce câble est situé dans la recharge béton mise en oeuvre au-dessus de l'ancienne étanchéité, et relève enfin que la construction de certains murets du bassin endommage l'étanchéité ;

Le 13 mai 2009, le cabinet Elex, mandaté par la société AGF, dépose son rapport, où il est indiqué trois zones de fuites, la première provenant du défaut d'étanchéité des relevés d'acrotères, les deux autres provenant des aménagements réalisés par la société Design Demeures ;

L'expert décrit les lieux comme suit : la résidence du [Adresse 3] à [Localité 10] est composée d'un bâtiment sur rue et d'une maison de ville en fond de cour ; cette maison comprenait initialement deux duplex qui ont été réunis par M. [X] ; l'entrée se fait au rez-de-chaussée par un couloir qui passe sous la terrasse jardin, objet du litige ;

L'expert a constaté les désordres suivants :

* au rez-de-chaussée :

- l'enduit du plafond a été pioché (fait en mars 2006),

- il est relevé deux zones d'infiltrations :

la première infiltration est située à la cueillie du plafond à gauche à environ 2,50 m de l'entrée ; les mesures à l'humidimètre résistif indiquent un taux d'humidité d'environ 20 % sur les parois de la fosse à arbre et jusqu'à 35 % au niveau du plafond ; ce taux d'humidité en plafond est élevé indiquant une présence d'eau sous dalle ;

la seconde infiltration est située à 5 m de l'entrée, à l'angle du mur de refend, toujours sur le côté gauche de l'entrée ; les mesures indiquent un taux d'humidité d'environ 20 % ; toutefois, il est indiqué que des infiltrations se produisent à ce niveau en cas de pluie ; selon les déclarations de M. [X], il existe toujours des coulures en provenance de ce point et il est nécessaire de mettre en place une bassine afin de récupérer l'eau après un épisode pluvieux ;

* dans les parkings : il n'est pas relevé d'infiltrations dans les fosses à arbre (un dégât des eaux réparé (joint de canalisation) hors expertise) ;

* sur la terrasse : celle-ci à la forme d'un rectangle de 11,10 m par 10,50 m ; le gand côté est parallèle au bâtiment ; ayant fait l'objet de nombreuses recherches de fuites, les aménagements en bois ont été en partie démontés, les jardinières empilées dans un angle de la terrasse ;

le bassin ne fonctionne pas ; des tas de terre sont entreposés ça et là ; M. [X] confirme que depuis 2007, date des premières investigations, la terrrasse est dans cet état ; il est noté que la partie de la terrasse le long du bâtiment est encore praticable sur environ deux mètres ainsi que la partie gauche où les protections en bois sont encore en place ; en revanche, le platelage en bois a été démonté autour du bassin et à la limite de la terre, pour inspecter l'étanchéité ; la jardinière en fond de terrasse a été démontée ; les tôles d'acier qui la composaient sont entassées sur la terre ; la couche drainante en polystyrène est mélangée à la terre et la couche filtrante a été retirée ; il est aussi noté que les relevés au niveau de l'acrotère surplombant l'entrée du bâtiment sont remplis d'eau et se décollent ; la goutte d'eau du becquet en béton est abimée et ne protège plus la tête des relevés ;

Pour déterminer l'état du revêtement d'étanchéité, l'expert a fait procéder à des sondages (réalisés par l'entreprise Isochape, outre un complément par l'entreprise Omnis Construction) :

sondage n°1 : fait près de l'acrotère surplombant l'entrée du bâtiment B ; il est situé à proximité de relevés décollés et derrière lesquels a été constatée la présence d'eau ; ce sondage se situe dans la zone où se trouvait la jardinière contenant les bambous ; l'examen attentif de l'étanchéité n'indique pas de désordres qui auraient pu être causés par les racines des plantes ; il est relevé la présence d'EIF (enduit d'imprégnation à froid) ; le revêtement est collé ; une fois ce revêtement découpé, il est noté la présence d'humidité sous l'étanchéité, indiquant que les infiltrations en provenance des relevés ont déjà atteint cette partie de la terrasse ;

sondage n°2 : fait le long de l'acrotère surplombant l'entrée du bâtiment B, dans l'angle de la terrasse ; il est situé à proximité de relevés décollés et derrière lesquels a été constatée la présence d'eau ; à cet endroit également, la mise en place de l'étanchéité n'appelle pas de remarque ; une fois le revêtement d'étanchéité découpé, le support est sec, les infiltrations en provenance des relevés n'ayant pas encore atteint cette partie de la terrasse ;

sondage n°3 : fait au-dessus de la zone d'infiltrations située le plus près de l'entrée ; à cet endroit, on trouve la retombée de l'étanchéité dans la zone à arbre ; la zone d'infiltration se situe à l'angle fait par la dalle et le mur vertical de la fosse à arbre; il est noté la présence d'une réparation à ce niveau indiquant que la fuite a déjà été repérée et colmatée ; il n'a pas été possible de déterminer qui a fait cette réparation ; une fois le revêtement d'étanchéité découpé, le support est sec, confirmant le fait que cette infiltration n'est plus active ;

sondage n°4 : fait dans la zone du bassin dans laquelle a été mentionné un percement de l'étanchéité ; une fois le revêtement d'étanchéité découpé, le support est humide ; les relevés sont également décollés ;

sondages n°5 et 6 : faits au niveau du câble électrique qui sort de l'étanchéité ; ils sont situés sur une forme de pente mise en oeuvre sur l'ancienne étanchéité de la terrasse ; le câble électrique semble cheminer sous la forme de pente, laquelle est totalement humide ; il y a donc des infiltrations dans la forme de pente ; l'étanchéité qui a été mise en place sur cette forme de pente n'est donc pas étanche ; M. [Z] indique qu'à ce niveau se situait le muret de séparation entre les deux jardins et que la société Design Demeures avait, lors des travaux d'aménagement, découpé la tête du muret et avait mis en oeuvre une recharge en béton sur laquelle elle avait soudé une feuille d'étanchéité ; l'expert remarque qu'effectivement, lorsqu'on dégage l'étanchéité au niveau de l'ancien muret béton, il est retrouvé le muret, les relevés de l'ancienne étanchéité mise en place par l'entreprise Miege & Piollet en 1998 ; lors des travaux d'aménagement de la terrasse jardin, le muret séparant les deux parties de la terrasse a été rasé, l'étanchéité des relevés a été découpée, puis une chape de remplissage en béton a été coulée sur la partie gauche ; un câble électrique non alimenté circule dans cette chape ; cette chape a été recouverte par une étanchéité en feuille bitumineuse ; toutefois, comme de l'eau s'infiltre sous cette étanchéité, les infiltrations se propagent dans le hall d'entrée du bâtiment B par l'ancien muret qui n'est pas étanché ; il est aussi noté que les relevés d'origine sont abîmés ; un sondage réalisé sous l'étanchéité d'origine montre quelques traces d'humidité vraisemblablement en provenance du muret ; le détail d'exécution reconstituant les travaux de la société Design Demeures, qui n'a participé à aucune des réunions d'expertise, a été reconstitué à partir des sondages ;

L'expert a conclu suite à ces investigations, que les infiltrations en provenance des relevés commencent à s'étendre en surface courante, et même si cela n'est pas encore fait, ces infiltrations vont à terme gagner l'ensemble de la terrasse ; il apparaît également que l'ancien muret de séparation entre les deux parties de la terrasse a été arasé et que la tête du muret n'a pas été étanchée, étant précisé que la découpe du muret, le remplissage et l'étanchéité de la forme de pente font partie des travaux réalisés par la société Design Demeures ;

Les premiers juges ont justement retenu que ces constatations de l'expert suffisent à établir la matérialité des désordres ;

Sur l'origine et la cause des désordres

L'expert, au vu de ses constatations et de l'ensemble des documents examinés, distingue deux zones d'infiltrations signalées sur la terrasse, à savoir :

- la zone n°1 est située à 2,50 m de l'entrée du bâtiment ; elle n'est plus active ; l'expert considère :

D'une part, que les désordres dans cette zone sont certainement liés à un défaut d'étanchéité de la fosse à arbre ; cette étanchéité est celle réalisée par l'entreprise Miege & Piollet sous la direction de M. [Z], travaux réceptionnés le 15 avril 1998 ; les désordres en zone 1 proviennent du défaut d'étanchéité des relevés, comme le notait déjà le cabinet Elex pour l'assureur de l'immeuble AGF, dans son rapport du 16 novembre 2006 : 'coté acrotère en façade : le relevé d'étanchéité est décollé laissant ainsi la pénétration de l'eau derrière ;

Cet ouvrage n'a pas été réalisé lors de l'aménagement de la terrasse mais lors de la réfection de l'étanchéité ;

Concernant la réparation constatée en cours d'expertise par l'expert au niveau de la retombée de l'étanchéité de la fosse à arbre, réparation située directement au-dessus des infiltrations, il n'a pas été possible de déterminer qui avait procédé à cette réparation, ni à quelle date ; entre la visite de la société Smac du 16 juillet 2007 ('les relevés sont protégés par un enduit béton') et celle de la société Sofret du 15 décembre 2008 ('la goutte d'eau des becquets est abimée'), la protection en béton de l'étanchéité a été enlevée et la goutte d'eau a été dégradée ; la réparation est probablement intervenue pendant cette période ;

Cependant, et en tout état de cause, l'expert relève que concernant l'origine de la dégradation des becquets qui entraine le décollement des relevés, il est toujours difficile de donner une cause unique pour ce type de désordre ; dans le cas présent, il note que le défaut d'enrobage des aciers a provoqué une fissuration du béton, qui a permis à l'eau de s'infiltrer dans le béton ; sous l'effet du gel, l'eau infiltrée, en se transformant en glace, a fait éclater le béton ; il peut y avoir eu des chocs lors de l'installation ultérieure des jardinières, mais dans ce cas particulier, les désordres sont généralement localisés, alors que l'expert a précisé qu'ici les infiltrations s'étendraient à terme à l'ensemble de la terrasse ;

Concernant l'entretien des relevés, l'expert relève que dans le cas d'une terrasse partie commune, même à usage privatif, tel qu'en l'espèce, sauf indication contraire dans le règlement de copropriété, l'entretien de la terrasse est à la charge de la copropriété ; l'expert précise par ailleurs que l'entretien de la terrasse, certes plus compliqué et plus coûteux, n'a pas été rendu impossible par les aménagements effectués par la société Design Demeures pour M. [X], de surcroît autorisés par la copropriété, comme ci-dessus exposé ; en outre, le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve ni de sa volonté de réaliser l'entretien de la terrasse, ni de ses demandes qu'il aurait faites à M. [X] de pouvoir réaliser les travaux d'entretien ;

L'expert conclut que dans cette zone, les relevés se décollent et de l'eau se trouve sous l'étanchéité ; les infiltrations situées derrière les relevés proviennent d'un défaut de la goutte d'eau des becquets qui a été abîmée et qui ne protège plus la tête des relevés ; si il n'y a plus d'infiltrations dans le hall d'entrée en provenance la zone 1, de l'eau continue à pénétrer derrière les relevés du fait de la goutte d'eau abîmée ; maintenant que l'étanchéité n'a plus à supporter le poids des terres, qui ont été enlevées, l'eau chemine plus facilement et ressortira inéluctablement à un moment ou un autre dans le hall d'entrée ; la protection en tête des relevés est défaillante et doit être reprise ;

D'autre part, les bambous plantés dans les jardinières, installées lors des travaux d'aménagement de la terrasse, ne sont pas à l'origine des désordres rencontrés dans cette zone ; l'expert judiciaire n'a effectivement pas observé de blessures de l'étanchéité dans cette zone pouvant provenir des racines des plantes ;

- la zone n° 2 est située à 5 m de l'entrée du bâtiment ; elle est toujours active ; les infiltrations se produisent au niveau de la tête du muret qui a été arasé lors des travaux réalisés par la société Design Demeures, et au cours desquels l'étanchéité de la tête du muret n'a pas été rétablie ; l'expert souligne que la conception de l'étanchéité, telle qu'elle était prévue, n'était pas à même d'assurer cette étanchéité, et qu'il y a là clairement un défaut de conception ; il est précisé que la société Design Demeures est assurée pour des travaux d'étanchéité occasionnels limités à 150 m² par chantier, ce qui est le cas pour la terrasse litigieuse, puisque la zone reprise par la société Design Demeures correspond à la tête de mur, soit une surface d'environ 2 m²; l'expert considère donc que l'origine des infiltrations dans cette zone est clairement imputable aux travaux réalisés par la société Design Demeures ;

Sur les responsabilités

¿ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de M. [C] [X]

Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;

L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Aux termes de l'article 1384 alinéa 1 ancien du même code (nouvel article 1242), toute personne est responsable non seulement du dommage qu'elle cause de son propre fait mais encore de celui qui est causé par le fait des choses qu'elle a sous sa garde ;

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudices de toutes actions récursoires ;

L'examen des désordres, des moyens respectifs des parties, et les constats et avis de l'expert permet d'établir ainsi la matérialité des désordres, leurs origines et les responsabilités afférentes ; il résulte du rapport d'expertise suffisamment d'éléments de preuve pour établir que les responsabilités sont partagées entre :

- d'une part, le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, concernant la zone n°1, dans laquelle les désordres résultent d'un défaut d'étanchéité de la fosse à arbre (défaut d'étanchéité des relevés), travaux d'étanchéité réalisés pour le compte de la copropriété par l'entreprise Miege & Piollet aux droits de laquelle vient la société Idex Energie, sous la direction de M. [Z], architecte de l'immeuble (travaux réceptionnés le 15 avril 1998) ;

- et d'autre part, sur le fondement de l'article 9 de la même loi, M. [X], copropriétaire de l'appartement en cause, ayant subi les dommages, partie privative, et usager exclusif de la terrasse jardin en cause, partie commune à usage privatif exclusif, concernant la zone n° 2, dans laquelle les désordres résultent des malfaçons constatées (mauvaise conception de l'étanchéité) dans les travaux d'aménagement de la terrasse réalisés par la société Design Demeures pour le compte de M. [X] ;

En l'absence de fixation expresse de l'expert du partage de responsabilité, et pour déterminer la part de responsabilité de chacun des responsables susvisés, les premiers juges se sont justement référés aux indications de l'expert, reprises ci-après, concernant les travaux de reprise de l'étanchéité de la terrasse, partie commune, nécessaires à la suppression des désordres et arrêtés à la somme de 50.629,45 € TTC ; l'expert précise que cette somme est fixée pour 116 m² (surface totale de la terrasse), dont environ 5 m² directement liés aux travaux de la société Design Demeures, et donc 111 m² à la charge du syndicat des copropriétaires ; les premiers juges ont justement déduit que la part de responsabilité dans l'apparition des désordres est la suivante :

- 95,70 % à la charge du syndicat des copropriétaires (111 /116, soit 111 x 100 /116),

- 4,30 % à la charge de M. [X] (5 /116, soit 5 x 100 / 116) ;

¿ Sur la responsabilité des intervenants

Sur la responsabilité contractuelle de la société Miege & Piollet, aux droits de laquelle vient la société Idex Energie : sur la prescription de l'action en responsabilité :

L'article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ;

L'article 1792-4-1 du même code prévoit que toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ;

Quelle que soit la qualification du contrat, tout professionnel de la construction est tenu, avant réception des travaux, d'une obligation de conseil et de résultat envers le maître de l'ouvrage ; tant le maître d'oeuvre que l'architecte sont tenus d'un devoir de conseil et d'assistance envers le maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux comprise ;

Autrement dit, l'action en responsabilité contractuelle contre les constructeurs se prescrit par dix ans à compter de la réception de l'ouvrage avec ou sans réserves ; dès lors, la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur pour manquement au devoir de conseil ne peut être invoquée, quant aux désordres affectant l'ouvrage, au-delà d'un délai de dix ans à compter de la réception ;

En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait procéder aux travaux de réfection de la terrasse, objet du litige, du 1er étage du bâtiment B ; le syndicat, agissant en maître de l'ouvrage, a confié ces travaux à la société Miege & Piollet, aux droits de laquelle vient la société Idex Energie, sous la direction de M. [Z], architecte de l'immeuble, en qualité de maître d'oeuvre ; les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 15 avril 1998 ; le procès-verbal de réception des travaux a fait courir le délai de prescription décennale, lequel s'est achevé le 15 avril 2008 ;

Ce n'est que postérieurement à cette date, par ordonnance du 1er juin 2010 du juge des référés rendant commune à la société Idex Energie, venant aux droits de la société Miege & Piollet, l'ordonnance de référé du 1er octobre 2009 ordonnant la mesure ,d'expertise judiciaire, que celle-ci est intervenue à la procédure ; aucune action amiable ou judiciaire n'a été dirigée à son encontre dans le délai légal de la garantie décennale ;

Les premiers juges ont exactement relevé qu'indépendamment du fait que l'expert a clairement constaté les malfaçons dans les travaux d'étanchéité de la terrasse réalisés par la société Miege & Piollet, aux droits de laquelle vient la société Idex Energie, la demande en responsabilité à l'encontre de cette dernière est prescrite et de fait irrecevable ;

Sur la responsabilité de la société Design Demeures

L'article 1134 ancien du code civil (nouveaux articles 1103, 1193 et 1104 dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; l'article 1147 ancien du même code (nouvel article 1231-1) prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, à raison de l'inéxécution de l'obligation, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inéxécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ;

L'expert a clairement constaté les malfaçons dans les travaux d'aménagement de la terrasse réalisés par la société Design Demeures pour le compte de M. [X], la responsabilité contractuelle de celle-ci est dès lors engagée à l'égard de ce dernier ;

Sur les travaux et les préjudices

Sur les travaux nécessaires à la suppression des désordres et la réparation des préjudices matériels de M. [C] [X]

¿ Sur les travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse et les travaux de dépose et repose du complexe jardin

Postérieurement au jugement, le syndicat des copropriétaires a réalisé les travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse préconisés par l'expert pour un coût de 54.876,30 € TTC (pièces syndicat n° 68 et 69) ; ils ont été réceptionnés le 1er octobre 2018 (pièce syndicat n° 67) ;

Le jugement était cependant justifié lorsqu'il a condamné, sous astreinte, le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de réfection d'étanchéité de la terrasse tels que prévus au retenu par l'expert pour un montant de 50.629,45 € TTC et les travaux de dépose et repose du complexe jardin pour un montant de 2.990,93 € TTC ;

Le jugement doit être confirmé sur ces deux points ;

¿ Sur les travaux d'aménagements privatifs, les autres travaux et la réparation des préjudices matériels de M. [C] [X]

Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :

- débouté M. [X] et la société Avant-Garde, de leur demande d'exécution des travaux d'aménagements privatifs par le syndicat des copropriétaires,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [X] la somme de 26.916,30 € TTC (28.126,30 - 1210) au titre des travaux d'aménagement privatif,

- condamné la société Design Demeure in solidum avec son assureur la société Maaf Assurances, laquelle ne conteste pas sa garantie pour les dommages consécutifs à l'intervention de son assurée, à payer à M. [X] la somme de 1.210 € au même titre,

- condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de remise en enduit du plafond de l'entrée du bâtiment B,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Design Demeures à payer à M. [C] [X] la somme de 2.452,90 € TTC au titre de son préjudice matériel (travaux de remise en état de l'appartement),

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Design Demeures à payer à M. [C] [X] la somme de 4.775,63 € TTC au titre de son préjudice matériel (travaux de remise en état du jardin) ;

Sur le préjudice de jouissance de M. [X] et le préjudice moral

Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté M. [C] [X] de ses demandes à ces deux titres ;

Sur le préjudice de pertes d'exploitation de M. [C] [X]

M. [X] a sollicité une perte d'exploitation correspondant à la location occasionnelle de la terrasse pour des séances photos ou des tournages publicitaires, soit 5.000 € par an (416,67 € par mois) à compter du mois de juillet 2007 ;

Il ressort des pièces produites (convention de mise à disposition, attestation de la Société Achat Art) que M. [X] a mis, entre 2005 (première location en septembre 2005) et 2007, son appartement en location pour des séances photos publicitaires sur des courtes durées d'une journée à une journée et demi, à raison environ de cinq séances par an, moyennant une rétribution d'environ 1.000 € par jour ; que l'expert précise que le montant justifié des locations entre septembre 2005 et septembre 2007 (soit 25 mois) s'élève à la somme de 11.000 €, soit 440 € par mois ou encore 5.280 € par an (5.000 € réclamés) ;

Les premiers juges ont exactement relevé que la perte d'exploitation est justifiée et retenu le montant de 5.000 € annuels à compter d'octobre2007 non inclus, soit une somme de 40.972 € arrêtée d'octobre 2007 inclus au 10 décembre 2015 inclus (date du jugement) (octobre à décembre 2007 : 416,67 x 3 = 1250] + [2008 à 2014 : 5000 x 7 = 35.000] + [janvier à novembre 2015 : 11 x 416,67 = 4583] + [10 jours en décembre 2015 : 416,67 / 30 =13,90;13,90 x 10 =139] ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Design Demeures à payer à M. [C] [X] la somme de 40.972 € au titre de la perte d'exploitation sur la période d'octobre 2007 inclus au 10 décembre 2015, et la somme de 416,67 € par mois jusqu'à la réalisation effective des travaux de remise en état des lieux mis à la charge du syndicat des copropriétaires ;

Sur le préjudice locatif de la société Avant-Garde et la licéité au regard du règlement de copropriété de l'activité exercée par la société Avant-Garde dans les locaux loués

¿ Sur la nature de l'activité de la société Avant-Garde

Le syndicat des copropriétaires et la société Allianz soutiennent que l'activité exercée par la société Avant-Garde est commerciale et interdite par le règlement de copropriété ; M. [X] invoque quant à lui le caractère libéral de son activité, qui en tout état de cause, commerciale ou libérale, n'est pas interdite par le règlement ;

Selon l'extrait Kbis au 12 avril 2015 versé aux débats par le syndicat des copropriétaires (pièce n° 66) l'activité déclaré par la société par actions simplifiée Avant Garde est : 'prise de participation dans toutes sociétés commerciales ou autres, exploitation de toutes activités, achat, exploitation, vente de tous immeubles' ;

Le règlement de copropriété de l'immeuble stipule que 'l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation' (article 8) et que 'chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité de l'immeuble, soit porter atteinte à sa destination' (article 9) (Troisième partie, Titre I : destination de l'immeuble et usage de ses parties, chapitre 1) ;

Le règlement précise que 'les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement, par des personnes honorables de bonne vie et moeurs à l'exclusion de toutes utilisations industrielles, commerciales ou artisanales. Sous réserve de l'observation stricte des lois et règlements en vigueur, il pourra être exercé dans ces locaux, à titre d'accessoire d'habitation, une profession libérale, à la condition formelle que l'exercice de cette profession ne puisse ni nuire au bon aspect et à la tranquillité de l'immeuble, ni gêner par l'odeur et le bruit les autres copropriétaires, et à condition en outre qu'il ne soit installé aucune clinique ni laboratoire d'expérience' (article 9 A) ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Allianz reprochent à M. [X] la location de la terrasse pour des prises de vue qui serait, selon eux, constitutive d'une activité commerciale prohibée par le règlement de copropriété ;

En réalité, l'activité de location de sa terrasse par M. [X] n'est commerciale ni par

son objet ni par sa régularité car il s'agit d'une activité libérale expressément autorisée par le règlement de copropriété sous réserve de ne pas nuire au bon respect de la

tranquillité de l'immeuble ; or, le syndicat ne soutient pas que la location de la terrasse nuit à la tranquillité de l'immeuble ;

La société Avant-Garde est une société spécialisée dans le secteur d'activité des fonds de placement et entités financières similaires comme il a été vu ;

Selon l'INSEE cette sous classe comprend les entités légales organisées pour regrouper des titres ou d'autres actifs financiers, sans les administrer, pour le compte d'actionnaires ou de bénéficiaires ; les portefeuilles sont adaptés pour avoir des caractéristiques d'investissement spécifiques (diversification, risque, taux de rendement et volatilité des prix) ; ces entités perçoivent des intérêts, des dividendes et d'autres revenus de biens, mais elles n'ont pas ou peu d'employés et ne tirent aucun revenu de la vente de services ;

L'Annexe 7.4 de l'article A 713-26 du code de commerce fait rentrer les activités de fonds de placement et entités financières similaires dans la catégorie 'services', et non dans la catégorie 'commerce' ou 'industrie' ; il s'en déduit que M. [X] et la société Avant-Garde exercent une activité libérale, laquelle n'est pas proscrite par le règlement de copropriété ;

D'ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'interdiction sous astreinte de cette activité ;

¿ Sur le préjudice locatif de la société Avant-Garde

M. [X] a domicilié sa société Avant-Garde à son domicile, où il reçoit ses clients ;

Les premiers juges ont exactement relevé que les désordres affectant la terrasse ont dégadé l'aspect général des lieux (vue dégradée), sans cependant rendre impossible l'exercice de l'activité de la société Avant-Garde, dont les clients pouvaient être reçus dans l'appartement même ; compte tenu de cette dépréciation liée à la terrasse, et affectant l'image de marque de la société, M. [X] a préféré délocaliser son activité depuis le 1er juillet 2008 (factures de la société Les Gens de l'Atelier pour la 'location d'un bureau au [Adresse 2] à la Société Avant-Garde' pour la période du 1er juillet 2008 au 30 juin 2010 moyennant un loyer de 600 € HT par mois (7l7,60 € TTC), soit 7.200 € HT (8.611,20 € TTC) par an) ; comme l'a dit le tribunal, le fait que la société Les Gens de l'Atelier soit dirigée par M. [X] ne retire en rien le besoin pour la société Avant-Garde de relouer des locaux ;

Les premiers juges ont justement retenu que le préjudice locatif est réel, mais qu'il doit cependant être minoré de moitié du fait que cette relocation était nécessaire mais non indispensable ; la perte locative sera retenue et réduite de trois quarts, soit une somme de 179,40 € TTC (717,60/4) par mois depuis le 1er juillet 2008, et ce, jusqu'à la réalisation effective des travaux de remise en état des lieux mis à la charge du syndicat des copropriétaires ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Design Demeures à payer à la société Avant-Garde la somme de 179,40 € TTC par mois depuis le 1er juillet 2008 jusqu'à la réalisation effective des travaux de remise en état des lieux mis à la charge du syndicat des copropriétaires au titre de son préjudice locatif ;

Sur les autres dépenses

¿ Sur les frais de recherches de fuites

L'expert indique que la société Allianz, assureur du syndicat des copropriétaires, a versé à ce dernier la somme de 14.886,71 euros, moins 676,84 € de vétusté, soit un montant total de 14.209,87 € ; cette indemnisation couvre les factures de recherches de fuite, détaillées par l'expert, soit :

- facture Sofret n°073-08F864 du 12 août 2007 : 6.076,80 € TTC,

- facture Batex n°5472TF6991 du 13 février 2008 : 1.028,56 € TTC,

- facture Batex n°4886TF6297 du 7 novembre 2008 : 873,48 € TTC,

- facture Smac n°77-07-0245 du 28 juin 2008 : 1424,25 euros TTC

- facture Smac n°77-07-0264 du 17 juillet 2007 : 1.055 € TTC,

- honoraires de M. [Z] sur l'ensemble de la période susvisée : 1.430,08 € TTC soit un total de : 11.887,17 € TTC, ainsi que les travaux de peinture suivant devis PRD ; qu'un chèque de 14.209,07 € (soit une différence de 0,80 € ) a été remis au syndic le 15 mai 2009 ;

Certaines de ces factures ont été refacturées à M. [X], pour un montant total de 4.208,67 € (relevé de compte de M. [X] du 20 mai 2008 : Smac acomptes recherche fuite : 427,28 € et 316,50 €, Smac solde recherche fuite : 996,97 € et 738,50 €, Batex recherche fuite : 1028,56 €, [Z] honoraires : 299 €, 102,86 € et 299 €) ;

Compte tenu du partage de responsabilité retenu entre le syndicat des copropriétaires et M. [X], le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [X] la somme de 4.027,70 € (4208,67 x 95,70 %) au titre des frais de recherches de fuites ;

¿ Sur les frais de piochage de l'enduit du hall d'entrée du bâtiment B

M. [X] a réglé la somme de 649,09 € TTC au titre des frais de piochage de l'enduit du hall d'entrée du bâtiment B (facture N°P0306065 du 31 mars 2006 de la société PRD), réalisé à la demande de l'ancien syndic Citya Pecorari ; l'expert indique que ces travaux étaient inutiles ;

Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [X] la somme de 649,09 € à ce titre ;

¿ Sur les frais d'assistance technique

M. [X] a engagé des frais d'assistance technique avant et au cours des opérations d'expertise judiciaire, à savoir :

- facture n°09.03.18 du 6 mars 2009 de la société Lopes : 717,60 € TTC,

- facture du 13 octobre 2010 de la société Omnis Construction : 1650,48 € TTC,

- facture n°Pl1051149 du 17 mai 2011 de la société Fontaine Expertises : 1913,60 € TTC,

soit un total de : 4.281,68 € TTC ;

Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Design Demeures à payer à M. [X] la somme de 4.281,68 € au titre des frais d'assistance technique ;

Sur les demandes de garantie du syndicat des copropriétaires

Sur la garantie de M. [Z]

Aux termes de l'article 1792 du code civil 'tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination' ;

Il résulte de l'article 1792-4-1 du même code prévoit que toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter dela réception des travaux;

Tout professionnel de la construction est tenu, avant réception des travaux, d'une obligation de conseil et de résultat envers le maître de l'ouvrage ; le maître d'oeuvre est tenu d'un devoir de conseil et d'assistance envers le maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux comprise ;

L'action en responsabilité contractuelle contre les constructeurs se prescrit par dix ans à compter de la réception de l'ouvrage avec ou sans réserves ; la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur pour manquement au devoir de conseil ne peut être invoquée, quant aux désordres affectant l'ouvrage, au-delà d'un délai de dix ans à compter de la réception ;

¿ Sur les travaux de 1998 : la prescription

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a réalisé, en qualité de maître de l'ouvrage, les travaux de réfection de la terrasse, objet du litige, du 1er étage du bâtiment B ; les travaux ont été confiés à la société Miege & Piollet aux droits de laquelle vient la société Idex Energie, sous la direction de M. [Z], architecte de l'immeuble, en qualité de maître d'oeuvre ; la réception a éét prononcée sans réserve le 15 avril 1998 ; le procès-verbal de réception des travaux a fait courir le délai de prescription décennale, lequel s'est achevé le 15 avril 2008 ;

Ce n'est que postérieurement à cette date, par ordonnance du 22 juillet 2010 du juge des référés rendant commune à M. [Z] l'ordonnance de référé du 1er octobre 2009 ordonnant la mesure d'expertise judiciaire, que M. [Z] est intervenu à la présente procédure ; aucune action amiable ou judiciaire n'a été dirigée à son encontre dans le délai légal de la garantie décennale ; l'intervention de M. [Z] dans le cadre des différentes recherches de fuites à compter de 2006, après la survenance des désordres sur la terrasse en 2005, n'est pas constitutive d'une interruption de la prescription décennale, que seule une action judiciaire peut interrompre ; les demandes contre M. [Z] fondée sur la garantie décennale, concernnat les travaux de 1998, sont prescrites ;

Le jugement est confirmé en ce qu'il déclaré irrecevable la demande en responsabilité et garantie à l'encontre de M. [Z] ;

¿ Concernant les travaux de 2002

L'assemblée générale du 17 octobre 2002, après avoir sollicité et reçu préalablement l'avis de M. [Z], architecte de la copropriété, sur la demande de travaux présentée par M. [X] selon projet établi par M. [F] [D], architecte, a autorisé M. [X] à effectuer les travaux d'aménagement de son lot appartement-terrasse, sous réserve notamment de faire effectuer les travaux sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, M. [Z] (résolution n°2) ;

M. [X], maître de l'ouvrage, a confié les travaux à la société Design Demeures ;

S'il n'est pas contesté que M. [Z] est intervenu en qualité de maître d'oeuvre des travaux d'étanchéité du bâtiment B décidé par l'assemblée générale du 17 octobre 2002 (résolution n° 4), il n'est pas démontré en revanche qu'il soit intervenu dans le cadre de l'exécution des travaux privatifs confiés par M. [X] à la société Design Demeures, en particulier lors de l'arasement des murets séparant les deux terrasses ; aucun contrat de maîtrise d'oeuvre signé entre M. [X] et M. [Z] n'est versé aux débats ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné M. [Z] à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations pécuniaires prononcées à l'encontre de ce dernier concernant les travaux effectués en 2002 ;

Sur la garantie de la société Citya Immobilier Pecorari

L'article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; l'article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ;

Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé notamment d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ;

Le syndic a un devoir de conseil vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, et il manque à ce devoir de conseil lorsqu'il omet de mettre en cause la responsabilité des entrepreneurs dans le délai de la prescription décennale ;

Le contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires et la société Citya Immobilier Pecorari, stipulait expressément au titre de la gestion courante à la clause '6-4 Assurances : 6.4.2 :-Déclaration des sinistres concernant les parties communes et /ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties commues';

Comme il a été dit plus haut, le syndicat des copropriétaires a fait procéder aux travaux de réfection de la terrasse du 1er étage du bâtiment B ; le syndicat, agissant en maître de l'ouvrage, a confié lesdits travaux à la société Miege & Piollet, aux droits de laquelle vient la société Idex Energie, sous la direction de M. [Z], architecte de l'immeuble, en qualité de maître d'oeuvre ; une assurance dommages-ouvrage a été souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société L'Equité (devenue Generali) ; les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 15 avril 1998 ; le procès-verbal de réception des travaux a fait courir le délai de prescription décennale, lequel s'est achevé le 15 avril 2008 ;

Il convient de rappeler qu'en 2005 les premières infiltrations sont apparues ; à compter de 2006, plusieurs recherches de fuites ont été diligentées à l'initiative du syndic Citya Immobilier Pecorari ci-dessus exposées par l'expert ; dès novembre 2006, M. [Z], architecte de l'immeuble, missionné par le syndic, mentionne une fuite en provenance de la terrasse et fait ensuite intervenir la société Smac qui effectue des sondages, et qui indique au syndic, par courrier du 16 juillet 2007, que les bambous ne sont pas à l'origine des désordres, mentionnant que l'étanchéité horizontale et verticale de la terrasse est recouverte d'une protection en ciment ; M. [Z] fait également un rapport le 10 septembre 2007, dans lequel il résume les différentes recherches de fuites, précise la présence de deux points de fuites et conclut à la nécessité de faire des investigations complémentaires pour déterminer l'origine de ces fuites ; la société Batex est intervenue à nouveau le 12 février 2008 et a confirmé, dans son rapport du 13 février 2008, la présence des deux fuites, en précisant que l'étanchéité est déchirée à un endroit de la terrasse ;

Entre 2006 et jusqu'au 15 avril 2008, l'étanchéité de la terrasse était toujours sous garantie décennale ; les premiers juges ont exactement relevé qu'alors qu'il était informé des premières fuites dés le début de l'année 2006 et que suite aux recherches de fuites qu'il avait lui-même fait effectuer, il était ressorti des éléments certains, à tout le moins sérieux mettant en cause, a minima partiellement, l'étanchéité de la terrasse, partie commune, le syndic Citya Immobilier Pecorari n'a effectué aucune déclaration de sinistre auprès de l'assureur décennal de la société Miege & Piollet ; il a déclaré le sinistre à l'assureur de l'immeuble, la société AGF (aujourd'hui Allianz), en 2006 ;

La société Citya Immobilier Pecorari déclare avoir fait une déclaration de sinistre le 13 mars 2006 auprès de la société L'Equité ; en réalité cette déclaration de sinistre a été adressée à la société L'Equité en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage des travaux de 2002-2003 ; en revanche, aucune déclaration de sinistre dans le délai de la garantie décennale n'a été adressée à la société L'Equité prise en sa qualité d'assureur tous risques chantiers, comprenant un volet responsabilité civile décennale des intervenants à l'acte de construire et un volet assurance dommages-ouvrage, au titre des travaux de 1998 ;

Les premiers juges ont justement retenu que cette omission a privé le syndicat des copropriétaires d'un recours en garantie de droit et d'une possibilité d'indemnisation et que cette omission constitue une faute contractuelle manifeste ;

Le préjudice du syndicat des copropriétaires ne consiste cependant qu'en une perte de chance de pouvoir être indemnisé par l'assureur de la garantie décennale ou dommages-ouvrage des désordres de nature décennale affectant les travaux d'étanchéité de la toiture terrasse du bâtiment B réceptionnés le 15 avril 1998 ;

L'hypothèse de prise en charge spontanée par la société L'Equité de ces désordres en cas de déclaration de sinistre par le syndic suivie d'une expertise amiable, apparaît assez aléatoire compte tenu, de première part du fait que la déclaration serait intervenue dans les derniers temps de la garantie décennale, ce qui rend tout assureur dommages-ouvrage ou assureur de la garantie décennale suspicieux, de seconde part du fait que des travaux ont été réalisés en 2002-2003 et 2004 sur la toiture terrasse litigieuse, ce qui rend aussi ces mêmes assureurs méfiants, de troisième part, que l'assurance obligatoire ne couvre que les dommages matériels de nature décennale affectant l'ouvrage et que la souscription des garanties facultatives n'est pas indiquée ; le syndicat n'aurait pas évité l'introduction d'un demande d'expertise judiciaire, puis d'une procédure au fond ;

Cette perte de chance doit donc être évaluée à 30 % ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné la société Citya Immobilier Pecorari à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations pécuniaires prononcées à l'encontre de ce dernier concernant les travaux de 1998 ;

La société Citya Immobilier Pecorari doit être condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 30 % du montant de toutes condamnations pécuniaires prononcées à l'encontre de ce dernier concernant les travaux de 1998 ;

Sur la garantie de la société Allianz Iard, assureur du syndicat des copropriétaires

Il n'est pas contesté, en l'absence de production du contrat d'assurance, que le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la société Allianz, selon une police multirisques immeuble ;

En premier lieu, la société Allianz dénie sa garantie, qui ne peut s'appliquer à des malfaçons (défaut d'étanchéité de la terrasse dans les zones 1 et 2), relevant du non respect des normes et donc d'une faute professionnelle par les cocontractants du syndicat des copropriétaires ;

Toutefois, la responsabilité, partielle, du syndicat des copropriétaires a été reconnue dans les désordres ; comme l'a dit le tribunal, cette responsabilité incombe de droit au syndicat en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, lequel est en droit, de même que son assureur, de solliciter la garantie de ses cocontractants, dont la responsabilité contractuelle peut être elle-même engagée dans l'apparition de ces désordres, tel que cela est statué ci-dessus à l'égard de la société Citya Immobilier Pecorari ; la responsabilité des cocontractant de l'assuré ne libère pas l'assureur de ses propres obligations contractuelles ;

En second lieu, la société Allianz se prévaut de l'article L 121-12 alinéa 2 du code des assurances aux termes duquel 'l'assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l'assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l'assuré, s'opérer en faveur de l'assureur';

Le syndicat des copropriétaires a laissé prescrire son action à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage des travaux de 1998 ;

Cependant, comme il a été dit plus haut, l'assurance obligatoire ne couvre que les dommages matériels de nature décennale affectant l'ouvrage et la souscription des garanties facultatives (dommages immatériels) n'est pas démontrée ; et en l'absence de production des conditions générales et particulières de la police 'tous risques chantiers' souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société L'Equité, il n'est pas davantage démontré de la souscription éventuelle de la garantie des dommages aux tiers ; la société Allianz ne démontre donc pas qu'elle subit un préjudice du fait de la privation de son recours subrogatoire contre la société L'Equité, étant précisé qu'elle conserve son recours contre la société Citya Immobilier Pecorari et qu'elle n'a pas à prendre en charge les travaux visant à mettre fin aux désordres ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société Allianz, dans les limites de son contrat, à garantir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des condamnations mises à sa charge ;

Sur les demandes de la société Allianz

Sur la demande en garantie contre M. [Z]

M. [Z] invoque, comme pour la demande de garantie du syndicat des copropriétaires, la prescription ;

Il a été rappelé ci-dessus que l'article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ;

L'article 1792-4-1 du même code prévoit que toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles

1792 à 1792-2, aprés dix ans à compter de la réception des travaux ;

L'action en responsabilité contractuelle contre les constructeurs se prescrit par dix ans à compter de la réception de l'ouvrage avec ou sans réserves ; la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur pour manquement au devoir de conseil ne peut être invoquée, quant aux désordres affectant l'ouvrage, au-delà d'un délai de dix ans à compter de la réception ;

Comme il a été dit plus haut, le syndicat des copropriétaires a réalisé en qualité de maître de l'ouvrage, aux travaux de réfection de la terrasse, objet du litige, du 1er étage du bâtiment B ; il a confié ces travaux à la société Miege & Piollet, aux droits de laquelle vient la société Idex Energie, sous la direction de M. [Z] en qualité de maître d'oeuvre ; les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 15 avril 1998 ; que le procès-verbal de réception des travaux a fait courir le délai de prescription décennale, lequel s'est achevé le 15 avril 2008 ;

Ce n'est que postérieurement à cette date, par ordonnance du 22 juillet 2010 du juge des référés rendant commune à M. [Z] l'ordonnance de référé du 1er octobre 2009 ordonnant la mesure d'expertise judiciaire, que M. [Z] est intervenu à la présente procédure ; aucune action amiable ou judiciaire n'a été dirigée à son encontre dans le délai légal de la garantie décennale ; l'intervention de M. [Z] dans le cadre des différentes recherches de fuites à compter de 2006, après la survenance des désordres sur la terrasse en 2005, n'est pas constitutive d'une interruption de la prescription décennale, que seule une action judiciaire peut interrompre ;

La demande en responsabilité et garantie à l'encontre de M. [Z] est dès lors prescrite ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la société Allianz de ses demandes contre M. [Z] ;

Sur la demande en garantie contre la société Cytia Immobilier Pecorari

L'article 1382 ancien du code civil nouvel article 1240) dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ;

Comme il vient d'être rappelé, courant 1997 et 1998, le syndicat des copropriétaires a entrepris en qualité de maître de l'ouvrage les travaux de réfection de la terrasse du 1er étage du bâtiment B ; les travaux ont été exécutés par la société Miege & Piollet, aux droits de laquelle vient la société Idex Energie, sous la direction de M. [Z], maître d'oeuvre ; une assurance tous risques chantiers comprenant un volet dommages-ouvrage et un volet garantie de la responsabilité décennale des constructeurs a été souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société L'Equité (devenue Generali) ; les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 15 avril 1998 ; le procès-verbal de réception des travaux a fait courir le délai de prescription décennale, lequel s'est achevé le 15 avril 2008 ;

Les premières infiltrations sont apparues en 2005 ; à compter de 2006, plusieurs recherches de fuites ont été diligentées à l'initiative du syndic Citya Immobilier Pecorari ; en novembre 2006, M. [Z], architecte de l'immeuble, missionné par le syndic, mentionne une fuite en provenance de la terrasse et fait ensuite intervenir la société Smac qui effectue des sondages, et qui indique au syndic, par courrier du 16 juillet 2007, que les bambous ne sont pas à l'origine des désordres, mentionnant que l'étanchéité horizontale et verticale de la terrasse est recouverte d'une protection en ciment; M. [Z] fait également un rapport le 10 septembre 2007, dans lequel il résume les différentes recherches de fuites, précise la présence de deux points de fuites et conclut à la nécessité de faire des investigations complémentaires pour déterminer l'origine de ces fuites; la société Batex est intervenue à nouveau le 12 février 2008 et a confirmé, dans son rapport du 13 février 2008, la présence des deux fuites, en précisant que l'étanchéité est déchirée à un endroit de la terrasse ;

Entre 2006 et jusqu'au 15 avril 2008, l'étanchéité de la terrasse était toujours sous garantie décennale ; comme il a été dit plus haut, alors qu'il était informé des premières fuites dès le début de l'année 2006 et que suite aux recherches de fuites qu'il avait lui-même fait effectuer, il était ressorti des éléments certains, à tout le moins sérieux mettant en cause, a minima partiellement, l'étanchéité de la terrasse, partie commune, le syndic Citya Immobilier Pecorari n'a effectué aucune déclaration de sinistre auprès de l'assureur multi risques chantiers ; il a déclaré le sinistre à l'assureur de l'immeuble, la société AGF (aujourd'hui Allianz), en 2006 ;

La société Citya Pecorari déclare avoir fait une déclaration de sinistre le 13 mars 2006 auprès de la société L'Equité, sans cependant en justifier; il a été vu plus haut que cette déclaration de sinistre a été adressée à la société L'Equité en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage des travaux de 2002-2003 mais qu'aucune déclaration de sinistre dans le délai de la garantie décennale n'a été adressée à la société L'Equité prise en sa qualité d'assureur tous risques chantiers, comprenant un volet responsabilité civile décennale des intervenants à l'acte de construire et un volet assurance dommages-ouvrage, au titre des travaux de 1998 ; son omission a ainsi privé le syndicat des copropriétaires, assuré parla société Allianz, d'un recour en garantie de droit et d'une possibilité d'indemnisation ; cette omission constitue une faute contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires, tel que déjà statué précédemment, et également une faute délictuelle à l'égard de la société Allianz, assureur de ce dernier ;

Le préjudice du syndicat des copropriétaires ne consiste cependant qu'en une perte de chance de pouvoir être indemnisé par l'assureur de la garantie décennale ou dommages-ouvrage des désordres de nature décennale affectant les travaux d'étanchéité de la toiture terrasse du bâtiment B réceptionnés le 15 avril 1998 ;

Pour les motifs exposés plus haut, la perte de chance est évaluée à 30 % ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné la société Citya Immobilier Pecorari à garantir la société Allianz des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 10], représenté par son syndic la société Cabinet Loiselet et Daigremont, concernant les travaux de la terrasse effectués en 1998 par la société Miege & Piollet pour le compte de la copropriété,

La société Citya Immobilier Pecorari doit être condamnée à garantir la société Allianz à hauteur de 30 % du montant des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre in solidum avec le syndicat des copropriétaires concernant les travaux de la terrasse effectués en 1998 par la société Miege & Piollet pour le compte de la copropriété ;

Sur le recours subrogatoire de la société Allianz dirigé à l'encontre de M. [Z], de la société Miege & Piollet et de la société Design Demeures garantie par la société Maaf Assurances

Aux termes de l'article L 121-12 alinéa 1 du code des assurances, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur ;

La société Allianz (anciennement AGF) a versé au syndicat des copropriétaires la somme de 14.209,87 € ; par 'lettre d'acceptation' du 28 mars 2009, le syndic Citya Immobilier Pecorari a déclaré accepter 'l'évaluation des dommages indemnisables établie par' l'expert d'AGF (Allianz) 'comme suit : règlement immédiat de : 14.209, 87 € et règlement différé de : 676,84 €';

L'expert judiciaire indique que la société Allianz, assureur du syndicat des copropriétaires, a versé à ce dernier la somme de 14.886,71 €, moins 676,84 € de vétusté, soit un montant total de 14.209,87 € ; qu'un chèque de 14.209,07 € (soit une différence de 0,80 €) a été remis au syndic le 15 mai 2009 ;

L'expert précise également que cette indemnisation couvre les factures de recherches de fuite, détaillées par l'expert (soit : facture Sofret n°073-08F864 du 12 août 2007 : 6076,80 € TTC, facture Batex n°5472TF6991 du 13 février 2008 : 1028,56 € TTC, facture Batex n°4886TF6297 du 7 novembre 2008 : 873,48 € TTC, facture SMAC n°77-07-0245 du 28 juin 2008 : 1424,25 € TTC, facture Smac n°77-07-0264 du 17 juillet 2007 : 1.055 € TTC, honoraires de M. [Z] sur l'ensemble de la période susvisée : 1.430,08 € TTC, soit un total de : 11.887,17 € TTC), ainsi que les travaux de peinture suivant devis PRD, dont le montant n'est pas justifié ;

La garantie de M. [Z] n'ayant pas été retenue, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société Allianz de sa demande à son égard ;

La responsabilité de la société Miege & Piollet, aux droits de laquelle vient la société Idex Energie, a été déclarée prescrite, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société Allianz de sa demande à son égard ;

La responsabilité de la société Design Demeures, assurée et garantie par la société Maaf Assurances, a été retenue ;

Le jugement, non contesté sur ce point par la Maaf, doit être confirmé en ce qu'il a condamné la société Design Demeures in solidum avec son assureur la société Maaf Assurances, à payer à la société Allianz la somme de 11.887,17 € TTC au titre de son recours subrogatoire et en ce qu'il a rejeté le surplus de la demande qui n'est pas justifié précisément ;

Sur la garantie de la société Maaf Assurances

La société Design Demeures est assurée auprès de la société Maaf Assurances ;

Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a condamné la société Maaf Assurances à garantir la société Design Demeures de l'ensemble des condamnations mises à sa charge ;

Sur la demande de la société Citya Immobilier Pecorari contre M. [Z]

La société Citya Immobilier Pecorari sollicite la condamnation de M. [Z] à la garantir de toutes les condamnations prononcées contre elle ;

Il a été vu plus haut que les demandes contre M. [Z] s'agissant des travaux de 1998 sont prescrites et que sa responsabilité n'est pas retenue concernant les travaux de 2002-2003 ; par ailleurs, lorsque M. [Z] a été mandaté par le syndic en 2006 et 2007 pour rechercher les causes des infiltrations, sa mission était purement technique et non juridique ; il a donné au syndic tous les éléments techniques pour que ce dernier puisse régulariser une déclaration de sinistre auprès de l'assureur tous risques chantiers des travaux de 1998, comme il a été vu, mais il incombait au seul syndic de faire cette déclaration ;

La société Citya Immobilier Pecorari doit être déboutée de sa demande en garantie contre M. [Z] ;

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 54.876,30 €

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de M. [R] [Z], la société Citya Immobilier Pecorari et de la société Allianz à lui payer la somme de 54.876,30 € ;

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir réalisé les travaux d'étanchéité de la terrasse pour un coût de 54.876,30 € TT (pièces syndicat n°67, 68 et 69 ! procès verbal de réception et factures) ;

Ces travaux ont été réceptionnés le 1er octobre 2018 (pièce syndicat n°67) ;

Le coût des travaux réalisés s'élève à 51.815,34€ HT soit 54.876,30€ TTC (pièces syndicat n°68 et 69) se décomposant comme suit :

- facture n°2016020684 du 29/02/2016 : 14.131,43€ HT soit 14.908,66€ TTC (TVA : 5,5%)

- facture n°2016041300 du 29/04/2016 : 9.420,97€ HT soit 9.939,12€ TTC (TVA : 5,5%)

- facture n°2018034189 du 30/03/2018 : 14.131,75€ HT soit 14.909,00€ TTC (TVA : 5,5%)

- facture n°2018085673 du 30/08/2018 : 9.420,66€ HT soit 9.938,80€ TTC (TVA : 5,5%)

- note d'honoraires n°10-18 de M. [O] [M], architecte, en date du 01/10/2018 : 4.710,48€ HT soit 5.181,52€ TTC (TVA : 10%) ;

Les travaux visant à mettre fin aux désordres et donc à remettre en conformité la terrasse, ne sont pas pris en charge par l'assureur multirisques immeuble qui est une assurance dommages, c'est-à-dire une assurance qui vise à prendre en charge les dommages causés à autrui en raison d'un événement accidentel en provenance des parties communes ;

Par ailleurs M. [Z] a été mis hors de cause pour les motifs exposés plus haut ;

Le syndicat des copropriétaires doit donc être débouté de sa demande en paiement de la somme de 54.876,30 € dirigée contre la société Allianz et M. [R] [Z] ;

En revanche la responsabilité de la société Citya Immobilier Pecorari a été retenue à hauteur de 30 % ; mais il s'agit des 30 % de la part de responsabilité incombant au syndicat des copropriétaires, soit 100 - 4,30 % = 95,70 %, soit 54.876,30 € x 0,957 = 52.516,62 € ;

La société Citya Immobilier Pecorari doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 52.516,62 € x 0,30 = 15.754,99 € ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .

La société à responsabilité limitée Citya Immobilier Pecorari, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :

- à M. [C] [X] et la société par actions simplifiée Avant-Garde, globalement : 5.000 €,

- au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] : 3.000 €,

- à la société anonyme Allianz Iard : 2.000 €,

-à la société par actions simplifiée Idex Energie : 2.000 €,

- à M. [R] [Z] : 3.000 € ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société à responsabilité limitée Citya Immobilier Pecorari ; 

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Réforme le jugement en ce qu'il a :

- condamné M. [R] [Z] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre concernant les travaux de la terrasse effectués en 2002 par la société Design Demeures pour le compte de M. [C] [X],

- condamné la société Citya Immobilier Pecorari à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations pécuniaires prononcées à l'encontre de ce dernier concernant les travaux de 1998,

- condamné la société Citya Immobilier Pecorari à garantir la société Allianz des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 10], représenté par son syndic la société Cabinet Loiselet et Daigremont, concernant les travaux de la terrasse effectués en 1998 par la société Miege & Piollet pour le compte de la copropriété,

Statuant à nouveau,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] de sa demande en garantie dirigée contre M. [R] [Z] ;

Condamne la société à responsabilité limitée Citya Immobilier Pecorari à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] à hauteur de 30 % du montant de toutes les condamnations pécuniaires prononcées à l'encontre de ce dernier concernant les travaux de 1998 ;

Condamne la société à responsabilité limitée Citya Immobilier Pecorari à garantir la société anonyme Allianz Iard à hauteur de 30 % du montant des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 10], représenté par son syndic la société Cabinet Loiselet et Daigremont, concernant les travaux de la terrasse effectués en 1998 par la société Miege & Piollet pour le compte de la copropriété ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Déboute la société à responsabilité limitée Citya Immobilier Pecorari de sa demande en garantie contre M. [R] [Z] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] de sa demande en paiement de la somme de 54.876,30 € dirigée contre la société anonyme Allianz et M. [R] [Z] ;

Condamne la société à responsabilité limitée Citya Immobilier Pecorari à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] la somme de 15.754,99 € au titre des travaux de réfection de l'étanchéité réceptionnés le 1er octobre 2018 ;

Condamne la société à responsabilité limitée Citya Immobilier Pecorari aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel :

- à M. [C] [X] et la société par actions simplifiée Avant-Garde, globalement : 5.000 €,

- au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] : 3.000 €,

- à la société anonyme Allianz Iard : 2.000 €,

-à la société par actions simplifiée Idex Energie : 2.000 €,

- à M. [R] [Z] : 3.000 € ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT