Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 10
ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00137 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC3QZ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2020 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2017001957
APPELANTE
S.C.I. JP INVESTISSEMENTS,
Ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 2]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Benoît HENRY de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque K 148
INTIMEE
S.A.R.L. A LA CARTE INVEST
Ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 4]
SIRET N° 492 640 727
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Manuel RAISON de la SELARL RAISON - CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque C 2444
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Edouard LOOS, Président
Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère
Monsieur Stanislas de CHERGÉ, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Sylvie CASTERMANS dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Madame Carole TREJAUT
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Edouard LOOS, Président et par Madame Sylvie MOLLÉ, Greffier présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
La société JP Investissements, gérée par M. [C] [M] (eurl, devenue une SCI), société spécialisée dans l'activité de location de logements meublés a confié à la sarl A la Carte Invest, agent immobilier, un mandat de recherche d'appartements avec pour objectif de mettre ces appartements en location meublée saisonnière à Paris.
Après avoir acquis le 13 avril 2012, un appartement situé [Adresse 6], sur recommandation de cet agent immobilier, la société JP Investissement signait le 30 août 2012 un contrat de location avec la société A la Carte [Localité 5] ( appartenant au même groupe) qui se chargeait de la location du bien et garantissait à la société JP Invest un loyer annuel de 23.071 euros.
En avril 2016, la société JP Invest écrivait à la société A la Carte Invest ne pas être satisfait de la rentabilité de son Investissement, avoir découvert qu'il se trouvait en situation illégale et mettait fin au contrat de location avec effet au 1er septembre 2016.
Réitérant ses griefs par lettre recommandée avec accusé réception du 18 avril 2016, la société JP Invest a évoqué l'illlicéité de son Investissement et a confié un mandat non exclusif de vente de l'appartement [Adresse 6] à l'agent immobilier.
Par acte extrajudiciaire du 4 janvier 2017, la société JP Investissements a fait assigner la société A la Carte Invest et la Sas Llyod's France devant le tribunal de commerce.
Les souscripteurs du Lloyd's agissant par leur mandataire général pour les opérations en France de la Sas Lloyd's France ont souhaité intervenir volontairement.
Par jugement rendu le 16 décembre 2020, le tribunal de commerce de Paris a statué comme suit :
- Dit Les Souscripteurs du Llyod's recevables et bien fondés en leur exception d'incompétence et se déclare incompétent à leur encontre au profit du tribunal judiciaire de Paris ;
- Dit que le greffe procédera à la notification de la présente décision par lettre recommandée avec accusé réception adressée exclusivement aux parties,
- Dit qu'en application de l'article 84 du code de procédure civile, la voie d'appel est ouverte contre la présente décision dans le délai de quinze jours à compter de ladite notification,
- Dit qu'à défaut d'appel dans ce délai, le dossier sera transmis à la juridiction susvisée dans les conditions prévues par l'article 82 du code de procédure civile,
- Dit irrecevable les demandes formulées à l'encontre de la Sas Llyod's France ;
- Déboute la société Jp Investissements de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ;
- Déboute la société A la Carte Invest de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts à l'égard de la société JP Investissements ;
- Condamne la société JP Investissements à payer à la société A la Carte Invest d'une part, et à la Sas Llyod's France d'autre part, la somme de 2.000 euros chacune, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires,
- Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, en toutes ses dispositions, sans constitution de garantie ;
- Condamne la société JP Investissements aux dépens de l'instance dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 177,51 euros dont 29,37 euros de TVA et rejette la demande de la société A la Carte Invest et de la Sas Llyod's France tenant à ce que la condamnation aux dépens soit assortie, pour leur avocat, du droit de recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.
Par déclaration du 23 décembre 2020, la société JP Investissements a interjeté appel du jugement. L'appel est dirigée uniquement à l'encontre de la société A la Carte Invest.
Par dernières conclusions signifiées le 15 septembre 2021, la société JP Investissements demande à la cour de :
Vu l'article 1134 du code civil dans leur version applicable, l'article 542 et 954 du code de procédure civile,
- Recevoir en son appel la société JP Investissements à l'encontre du jugement du tribunal de Commerce de Paris du 16 décembre 2020 en ce qu'il a :
- Considérer que le comportement de la société A LA Carte Invest n'est pas fautif,
- Considérer que la société A la Carte Invest n'a pas manqué notamment à ses obligations de conseil et d'assistance.
- Débouter la société JP Investissements de l'ensemble de ses demandes indemnitaires.
- Condamner la société JP Investissements à payer à la société A la Carte Invest la somme de 2.000 euros chacune, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Débouter la société JP Investissements de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires.
- Y faire droit.
- Statuant à nouveau,
- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société A la Carte Invest de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts à l'égard de la société JP Investissements.
- Pour le surplus réformer ledit jugement.
- Déclarer la société JP Investissements recevable et bien fondée en ses demandes à l'encontre de la société A la Carte Invest.
- Dire et juger que la société A la Carte Invest est l'auteur d'un comportement fautif et notamment d'un manquement à ses obligations de conseil et d'assistance,
- Dire et juger que cette dernière a préconisé à la société JP Investissements une opération d'Investissement illicite,
- Dire et juger que la société A la Carte Invest se doit d'indemniser la société JP Investissements du préjudice subi.
En conséquence, condamner la société A la Carte Invest à payer à la société JP Investissements les sommes suivantes, sauf à parfaire :
- 55.139 euros au titre de la dépréciation du bien immobilier, propriété de la société JP Investissements,
- 17.380 euros correspondant au revenu annuel dont sera privée la société JP Investissements,
- Une somme de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral,
- Donner acte à la société JP Investissements de ce qu'elle se réserve d'agir par tous moyens à l'encontre de la société Les Souscripteurs du Lloyd's devant la juridiction compétente.
- En toutes circonstances, débouter la société A la Carte Invest de l'intégralité de ses prétentions et de son appel incident,
Sur l'appel incident, à titre principal, constater que les conclusions d'intimée n°1 notifiées le 15 juin 2021 sont des conclusions de confirmation, sans appel incident,
- Dire et juger que l'appel incident n'est pas différent de l'appel principal par sa nature et son objet,
- Dire et juger que les conclusions de l'appelant principal ou de l'appelant incident doivent déterminer l'objet du litige porté devant la cour d'appel, et comporter en conséquence dans le dispositif une demande d'infirmation ou de réformation du jugement attaqué,
- Dire et juger que l'appel incident est regardé comme constituant l'exercice d'une voie de recours et que l'appelant incident se trouve donc dans la même situation que l'appelant à titre principal,
- Dire et juger que la Cour ne peut statuer sur les aspects du litige trancher qu'en raison de son infirmation ou son annulation préalable,
- Dire et juger que les prétentions de la société A la Carte n'existent pas,
- Dire et juger que les conclusions d'intimée n°1 notifiées le 15 juin 2021 sont des conclusions de confirmation, sans appel incident,
- Débouter la société A la Carte Invest, de toutes ses demandes, fins et prétentions et de son appel incident.
- Subsidiairement, débouter la société A la Carte Invest, de toutes ses demandes, fins et prétentions et de son appel incident, ce préjudice totalement imaginaire n'est nullement démontré
- Condamner la société A la Carte Invest au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- La condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Benoît Henry en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions signifiées le 14 décembre 2021, la société A la Carte Invest demande à la cour de :
Vu les articles 1134, 1147 et 1315 du code civil dans leur version applicable, les articles 9 et 32-1 du code de procédure civile ;
- Recevoir les écritures de la société A la Carte Invest et la déclarer bien fondée ;
- Infirmer le jugement du tribunal de commerce de Paris du 16 décembre 2020 en ce qu'il a débouté la société A la Carte Invest de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts à l'égard de la société JP Investissements ;
Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Paris du 16 décembre 2020 en ce qu'il a :
- Débouté la société JP Investissements de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ;
- Condamné la société JP Investissements à payer à la société A la Carte Invest la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;
- Ordonné l'exécution provisoire du jugement, en toutes ses dispositions, sans constitution de garantie ;
- Condamné la société JP Investissements aux dépens de l'instance dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 177,51 euros.
En conséquence, à titre principal :
- Constater l'absence de faute de la société A la Carte Invest ;
- Constater l'absence de lien de causalité entre l'intervention de la société A la Carte Invest et le préjudice allégué ;
- Constater l'absence de préjudice indemnisable opposable à la société A la Carte Invest ;
- En déduire que sa responsabilité ne peut être engagée ;
En conséquence :
- Débouter la société JP Investissements de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société A la Carte Invest ;
A titre reconventionnel :
- Constater le caractère abusif de l'argumentation de la société JP Investissements ;
- Constater que ces allégations causent un préjudice d'image à la société A la Carte Invest ;
En conséquence :
- Condamner la société JP Investissements à verser à la société A la Carte Invest la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
En toute hypothèse :
- Condamner la société JP Investissements à verser à la société A la Carte Invest la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Manuel Raison.
SUR CE, LA COUR
Sur la responsabilité de l'agence immobilière
La société JP Investissements fait valoir l'illicéité de l'activité , sur le fondement de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, elle soutient que la location d'un local meublé pour une durée inférieure à un an ne servant pas de résidence principale ne caractérise pas un usage d'habitation, à moins qu'une autorisation du maire ait été fournie à ce titre. Elle soutient un manquement de la société A la Carte Invest, de conseil et d'assistance. Elle prétend que la société A la Carte Invest devait lui signaler les risques encourus en cas de location à court terme sans autorisation du maire, qu'elle a préconisé une opération d'Investissement illicite.
La société A la Carte Invest réplique qu'elle n'a pas commis de faute, que l'obligation d'information et de conseil à laquelle elle est tenue est une obligation de moyen strictement limitée, en tant qu'agence immobilière et non en qualité de professionnel du droit. Elle soutient que des informations claires sur l'état de droit et les dispositions applicables ont été délivrées.
Ceci étant exposé,
L'agent immobilier est tenu d'informer loyalement son client sur les modalités de location qu'il propose, au regard de la législation en cours. Le respect de l'obligation s'apprécie au jour de la conclusion du contrat.
Le 1er septembre 2012, la société JP Investissements signait le contrat de location querellé.
Il est établi que dès l'entrée en relation d'affaires, la société A la Carte Invest informait son client, le 2 septembre 2011, sur le débat existant entre la Ville de [Localité 5] et plusieurs associations sur les conditions relatives à l'activité de la location meublée. Les informations communiquées sur le sujet étaient indiquées en termes clairs.
Elle communiquait des informations sur les locations meublées saisonnières, sur les articles L 631-7 et 632-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le contrat de location dans le lequel sont insérées les dispositions relatives aux locations meublées indique que :
« Régi par les dispositions de la loi n°70-2 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives aux opérations portant sur les immeubles. L'appartement est réputé répondre aux critères de la Mairie de [Localité 5] concernant les locations meublées et le propriétaire garanti l'absence d'obstacles à la location meublé et la licéité de celle-ci au regard des dispositions du code de la construction et de l'habitation ».
Le contrat repose sur les dispositions en vigueur. La société JP Investissements ne verse aucun texte de loi régissant autrement les conditions d'application de la location meublée saisonnière, en 2012, et informant les propriétaires des risques encourus en cas de location à court terme sans autorisation du maire.
La société JP Investissements se fonde sur l'interprétation retenue par la mairie de [Localité 5] et sur des décisions judiciaires allant dans le sens de cette interprétation, pour qualifier les informations transmises par la société Ala Carte Invest comme étant trompeuses. Mais la société A la Carte Invest faisant état des textes de lois alors en vigueur et portant à la connaissance de ses clients les débats engendrés par la mairie de [Localité 5], a satisfait à son obligation d 'information. Il ne lui incombait pas dans le cadre de ses fonctions de faire connaître et d'appliquer une jurisprudence qui pouvait être incertaine et parfois contradictoire.
Par ailleurs, l'allégation selon laquelle en l'absence d'autorisation du maire, l'investissement qui a été proposé à la société JP Investissements, s'inscrivait dans une situation illicite n'est pas démontrée, dès lors que d'une part, l'existence en 2011, 2012, d'un débat sur la nécessité ou non de l'autoristion préalable du maire, ne démontre pas le caractère illicite de la location, d'autre part, la loi Alur, qui a effacé les incertitudes, n'est intervenue que postérieurement à la conclusion du contrat litigieux.
Au vu de ces éléments, ainsi que l'a jugé le tribunal, la société A la Carte Invest ayant transmis les informations adéquates au moment de son intervention, la société JP Investissements échoue à démontrer des manquements fautifs de la société.
Sur les dommages et intérêts
La société A la Carte Invest n'établit pas que l'action poursuivie par la société appelante ait dégénéré en abus de procédure, dès lors sa demande sera rejetée. Elle ne justifie pas plus que les allégations de la société JP Investissements lui ont causé un préjudice d'image. Il s'ensuit que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.
La société JP Investissements partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens.
Il paraît équitable d'allouer à la société A la Carte à la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qui ont été exposés.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispostions ;
CONDAMNE la société JP Investissements à verser à la société A la Carte Invest la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société JP Investissements aux dépens, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Manuel Raison.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
S.MOLLÉ E.LOOS
