RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 08 Septembre 2022
(n° 73 , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16435 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEK7R
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 Juillet 2021 par le juge de l'expropriation de Évry RG n° 20/00012
APPELANTE
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF)
[Adresse 27]
[Localité 35]
représentée par Me Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substituée par Me Vianney CUNY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07
INTIMÉES
Madame [P] [S]
[Adresse 5]
[Localité 31]
représentée par Me Benoist BUSSON, avocat au barreau de PARIS, toque : C1916
Madame [T] [S] épouse [J]
[Adresse 37]
[Localité 24]
représentée par Me Benoist BUSSON, avocat au barreau de PARIS, toque : C1916
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 38]
représentée par Mme [I] [R] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Hervé LOCU, Président, président
Monique CHAULET, conseillère
Marie MONGIN, conseillère
Greffière : Marthe CRAVIARI, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Alexandra AUBERT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Le 11 décembre 2019, Madame [P] [S] et Madame [T] [S] épouse [J], par l'intermédiaire de l'étude notariale Roth Associés notaire à [Localité 42], ont déposé une déclaration d'intention d'aliéner la parcelle cadastrée section BA n°[Cadastre 7], libre de toute occupation, sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 42] pour un montant de 720 000 euros au profit de la société Melmarma.
L'Étab1issemont Public Foncier d'Ile de France (EPFIF), par décision de son directeur général du 26 février 2020, a exercé son droit de préemption en proposant d'acquérir ce bien tel que décrit dans la déclaration d'intention d'aliéner au prix de 380 000 euros.
Par courrier de leur conseil réceptionné le 14 mai 2020, Madame [P] [S] et Madame [T] [S] épouse [J] ont refusé le prix proposé et ont maintenu le prix de 720 000 euros figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner.
Par mémoire introductif d'instance reçu au greffe le 28 mai 2020, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du département de l'Essonne en vue de la fixation du prix du bien préempté.
Par courrier reçu au greffe le 17 août 2020, l'EPFIF a justifié de la consignation le 22 juillet 2020 de la somme de 70 500 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation.
Par un jugement du 27 juillet 2021 après transport sur les lieux le 30 novembre 2020, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Evry a':
- Fixé à la somme de 720 000 euros (sept cent vingt mille euros) en valeur libre, le prix d'acquisition de la parcelle appartenait à Madame [P] [S] et Madame [T] [S] épouse [J], en retenant dans le cadre de la méthode par comparaison une valeur unitaire de 910 euros/m²';
- Condamné l'EPFIF au paiement des dépens de la présente procédure';
- Condamné l'EPFIF à payer à Madame [P] [S] et Madame [T] [S] épouse [J] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';
- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
L'EPFIF a interjeté appel le 13 septembre 2021 au motif que le juge de l'expropriation a surévalué le montant de l'indemnité de dépossession et l'a condamné à verser une indemnité de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- Adressées au greffe, par l'EPFIF, appelant, le 13 décembre 2021 notifiées le jour même (AR du 14, 15 et 16 décembre 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :
- Infirmer la décision de première instance ;
Par suite, à titre principal,
- fixer comme suit le prix du bien préempté en évaluant le terrain à bâtir selon la méthode de la récupération foncière à l'exclusion de toute prise en compte à titre de références de cessions de ventes à des promoteurs immobiliers en zone UAi et UA2 : 500 euros × 791 m² - 36.000 euros (coûts de démolition) = 359.500 euros, arrondi à 359.000 euros.
A titre subsidiaire,
- fixer comme suit le prix du bien préempté en évaluant le terrain a bâtir selon la méthode de la récupération foncière sur la base des ventes de terrains à bâtir à des promoteurs immobiliers en zone UAi et UA 2 citées par le Commissaire du gouvernement en première instance : 500 euros x 791 m² = 395.500 euros, arrondi à 395.000 euros.
- Confirmer le jugement pour le surplus.
- Adressées au greffe, par les consorts [S], intimés, le 08 mars 2022 notifiées le 10 mars 2022 (AR du 11 et du 14 mars 2022) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d'Evry du 27 juillet 2021 ;
- Débouter l'EPFIF de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Dans tous les cas,
- Fixer l'indemnité leur revenant pour préemption de la parcelle cadastrée section BA n°[Cadastre 7] et sa maison d'habitation, sises [Adresse 4] à [Localité 42], à la somme de sept cent vingt mille euros (720 000 euros) ;
Y ajoutant,
- Condamner l'EPFIF à leur verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens,
-Adressées au greffe, par le Commissaire du Gouvernement, intimé, le 11 mars 2022 notifiées le 18 mars 2022 (AR du 22 mars 2022) aux termes desquelles il demande à la cour de :
- infirmer le jugement de première instance en ce qui concerne la date de référence et fixer cette dernière au 28/05/19 ;
- confirmer le jugement de première instance et fixer le prix d'acquisition à la somme de 720'000 euros.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
L'EPFIF fait valoir que':
-il n'entend pas remettre en cause': la détermination de la date de référence, la situation d'urbanisme retenue, les superficies retenues, la caractérisation d'une situation « libre ''';
-Concernant l'erreur de qualification juridique du juge de première instance sur la méthode d'évaluation pertinente'; le premier juge n'a pas correctement écarté la méthode par récupération foncière, ne tirant pas les conséquences de son évaluation du bien préempté en valeur de terrain nu ; le fait que le tribunal ait décidé de ne pas tenir compte des coûts de démolition, considérant que les termes de comparaison retenus comme pertinents tenaient compte des coûts de démolition du bâti est sans incidence sur le fait que la méthode employée est celle de la récupération foncière, s'agissant d'un élément d'appréciation du prix du bien préempté et non du choix de la méthode';
-Concernant l'erreur de droit et l'erreur d'appréciation du juge de première instance en ce qu'il a retenu une valeur unitaire de 908 euros/m² sur la base de cessions de droits à construire qui ne peuvent être prises en compte dans le cadre des principes d'évaluation du code de l'expropriation, les cessions retenues par le tribunal, invoquées en première instance par les consorts [S] et le commissaire du gouvernement, ne concernaient pas des cessions de terrains à bâtir dépourvus de permis de construire mais des ventes de droits à construire où la valeur foncière des terrains est déterminée en fonction de la valeur économique attachée à un programme immobilier futur pour lequel il s'est assuré préalablement à la vente un droit juridique acquis par l'obtention d'une autorisation d'urbanisme purgée de tout recours; la cour d'appel de Paris a déjà expressément considéré que retenir les ventes de parcelles de terrains à bâtir à un promoteur en vue d'un programme immobilier expressément mentionné à l'acte de vente serait contraire aux principes d'évaluation du code de l'expropriation car elles sont valorisées selon la méthode du bilan-promoteur avec toutes les incertitudes qu'une telle méthode comporte (CA Paris, 11 mai 2017, n°16/096657 et CA Paris, 25 mars 2021, n° 19/22506)'; En conséquence, l'évaluation du juge de première instance est entachée d'erreur de droit et d'erreur d'appréciation';
-Concernant l'erreur d'appréciation du premier juge en ce qu'il n'a pas tenu compte du fait que plusieurs cessions concernaient en réalité une unité foncière beaucoup plus vaste que la parcelle préemptée'; la cour d'appel de Paris a expressément jugé que les mutations correspondant à une cession globale de plusieurs parcelles dans le cadre d'un acte de vente constituant une unité foncière disposant d'une superficie d'ensemble beaucoup plus importante que l'emprise expropriée ou préemptée doit être exclue (CA Paris, 16 septembre 2021, n° RG 20/08801)'; il est juridiquement inconcevable de retenir ces cessions comme des ventes comparables pour évaluer un terrain préempté d'une surface de 791 m², surtout dans le cadre de mutations de terrains à bâtir viabilisés au profit d'un promoteur où l'augmentation même très légère de la surface cédée entraîne une hausse conséquente du prix, celui-ci étant déterminé en fonction des possibilités de construire et des surfaces commercialisables qu'elles induisent';
-Concernant l'évaluation de l'Autorité préemptrice';
- Sur la valeur unitaire du terrain à bâtir';
- A titre principal, sur l'évaluation du terrain à bâtir à l'exclusion de toute prise en compte à titre de références de cessions de ventes à des promoteurs immobiliers en zone UAl et UA2'; le bien-fondé des cessions citées par l'autorité préemptrice n'est donc nullement invalidé par les différences de valeurs constatées entre son étude de marché et celles du commissaire du gouvernement et des parties défenderesses ; il pourra toutefois être tenu compte de la différence de constructibilité entre la zone UH1 et la zone UA2, impliquant en principe de retenir un coefficient de plus-value pour la parcelle préemptée ; cette plus-value semble toutefois être sérieusement contrebalancée par l'environnement beaucoup moins préférentiel du bien préempté par rapport aux terrains situés en zone UH1, ainsi qu'en raison de la configuration très irrégulière de la parcelle, diminuant son exploitabilité. L'autorité préemptrice maintient donc sa valorisation à hauteur de 500 euros /m²';
- A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour d'appel de Paris estimait devoir retenir comme pertinentes les ventes de terrains cités par le commissaire du gouvernement et les consorts [S] en première instance, elle devrait nécessairement écarter certaines d'entre elles qui ne présentent pas la même consistance matérielle et juridique que le bien préempté.
Les Consorts [S] répondent que :
-Concernant l'absence d'erreur de qualification juridique quant à la méthode d'évaluation retenue'; la Cour de cassation considère de façon constante que ce choix relève d'une appréciation souveraine des juges du fond ; pour retenir la méthode par « comparaison '', le tribunal judiciaire d'Evry s'est fondé sur l'existence d'«un marché immobilier local portant sur des biens comparables au bien d'espèce '', en ayant parfaitement pris en compte la construction existante - laquelle ainsi qu'il a déjà été reconnu par l'appelant à vocation à être démolie pour ensuite permettre la réalisation d'un programme immobilier - et s'est ensuite référé à des transactions immobilières où les terrains qui avaient été vendus bâtis mais en vue d'y édifier des immeubles neufs';
-Concernant l'absence d'erreur de droit et d'appréciation quant à la valeur unitaire retenue'; la seule circonstance qu'un terrain bâti a été vendu pour ensuite faire l'objet d'une opération immobilière ne saurait systématiquement l'exclure de la méthode par « comparaison '', or en l'occurrence les termes étaient semblables, classés en zone AU2 et situés sur la [Adresse 32]';
-Concernant l'absence d'erreur d'appréciation quant à la superficie des termes de comparaison retenus'; dans la décision de la cour d'appel de Paris citée par l'appelant, les terrains en question appartenaient tous à un seul propriétaire, la commune, qui les avait cédés au concessionnaire Grand Paris Aménagement'; les transactions immobilières dont s'agit ne sauraient être regardées comme caractérisant une cession globale, quant à la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 23], l'EPFIF n'apporte aucun élément de nature à soutenir ce qu'il allègue';
- À titre subsidiaire : sur les éléments de détermination du prix';
-Sur la méthode d'évaluation'; le bien des exposantes n'est pas le premier à [Localité 42], [Adresse 32], à être cédé en vue de la récupération du foncier au profit d'une opération immobilière ; dans ce cas, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation, il convient de se référer par comparaison à ces transactions dès lors que les éléments de référence retenus « présentent des caractéristiques comparables aux terrains expropriés '' (Ccass, Civ 3ème, 11 février 2014, n° 12-18.323)';
- Sur l'évaluation de l'autorité préemptrice';
- S'agissant de la valeur unitaire du bien préempté'; les éléments de référence proposés par l'EPFIF sont globalement éloignés du bien préempté ; il ressort du tableau produit page 6 du mémoire introductif d'instance de l'EPFIF que la totalité des mutations listées dans le mémoire introductif d'instance concerne des parcelles situées en zone UH1 du Plan local d'urbanisme, alors que le bien préempté est en zone UA2 ; or, les secteurs UH et UA n'ont pas du tout la même vocation et n'offrent pas le même potentiel de construction, et les éléments de référence de l'EPFlF concernent des terrains à bâtir de moins de 400 m², alors que la parcelle préemptée couvre 791 m², soit presque le double';
- S'agissant des frais de démolition'; les termes de comparaison proposés par les exposantes (ainsi que par le commissaire du gouvernement en première instance) portant sur des terrains bâtis destinés à être démolis et dont le prix a été fixé en conséquence, il n'y a pas lieu de faire supporter la charge des frais de démolition aux exposantes';
-Concernant l'évaluation des exposantes'; contrairement à ce qu'affirme l'EPFIF, la [Adresse 32] où se situe le bien préempté a déjà une bonne connexion par rapport à la gare'; comme en témoigne le Plan local d'urbanisme, le terrain des exposantes se situe dans un secteur multifonctionnel attractif et dynamique, la [Adresse 32], ancienne route royale, se caractérise par la présence de plusieurs bâtiments et sites remarquables, en particulier, à moins de 200 mètres au sud du bien préempté se trouve [Localité 40] et son parc paysager.
Le Commissaire du Gouvernement conclut que':
- La date de référence doit être fixée au 28 Mai 2019 ;
- Les différences de prix au m² relevées par l'EPFIF pour la revente de deux des parcelles citées s'expliquent par l'évolution du marché immobilier, les ventes les plus récentes étant les plus chères. Dans la mesure où l'ensemble des termes ont été cités, le prix médian retenu reflète une tendance du marché';
- L'emprise au sol du zonage UA2 n'étant pas réglementée, il ne semble pas justifié de rejeter les termes faisant partie d'un programme de construction sur une unité foncière plus vaste, les termes de comparaison cités correspondant par ailleurs à des parcelles de superficie comparable';
- Il sera repris la même étude de marché déjà citée en première instance.
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 13 septembre 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 13 décembre 2021, des consorts [S] du 8 mars 2022 et du commissaire du gouvernement du 11 mars 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils juge ne nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.
À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213'4.
En cas d'acquisition, l'article 213'14 est applicable.
Aux termes de l'article L 213'4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l'indemnité de remploi.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de l'EPFIF porte sur le montant de l'indemnité de dépossession et l'appel incident du commissaire du gouvernement sur la date de référence.
S'agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s'agit de celle de la première instance, soit le 27 juillet 2021.
- Sur le droit applicable et la situation d'urbanisme
1° sur la date de référence
Le premier juge sur le fondement des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme a retenu comme date de référence le 27 juin 2017, date de la dernière modification du PLU de la commune de [Localité 42] ayant modifié les caractéristiques de la zone dans laquelle se situe le bien concerné.
L'EPFIF demande la confirmation.
Les consorts [S] n'ont pas conclu sur ce point.
Le commissaire du gouvernement demande l'infirmation et de retenir comme date de référence celle du 28 mai 2019, correspondant à la modification simplifiée approuvée à cette date ayant rectifié la délimitation du zonage UA2.
La date de référence est fixée en application des articles L 213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, disposant que, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l'espèce, le plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 42] a été approuvé par délibération du 6 octobre 2008, modifié par délibération du 13 décembre 2011, modifié par délibération du 27 juin 2017 et a fait l'objet d'une modification simplifiée n°1 approuvée par délibération du 28 mai 2019.
En conséquence, il convient de retenir comme date de référence, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le poste ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Il ressort des pièces apportées par l'EPFIF que la modification simplifiée approuvée par délibération du 28 mai 2019 a rectifié la limitation du zonage UA2, page 10 du rapport de présentation) : « de plus, le projet urbain a été précisé depuis la dernière évolution du PLU aussi une partie des parcelles du Sud de la zone seront classés en zone UA2 ».
La date de référence est donc la date du dernier acte portant modification du PLU la commune de Saint Geneviève des bois soit le 28 mai 2019.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
2° sur les données d'urbanisme
À cette date de référence du 28 mai 2019, la parcelle se situe en zone UA2.
Le règlement d'urbanisme mentionne que la zone UA correspond aux centres urbains. Elle reçoit en plus de l'habitat, des activités tertiaires, commerciales, artisanales non nuisantes, les équipements publics d'intérêt collectif. Elle comprend une sous zone UA1 et une sous zone UA2.
Sont autorisées les constructions suivantes :
'Les constructions et aménagement de locaux à vocation d'habitat. Les opérations de plus de 20 logements devront comporter au moins 30 % de logements locatifs sociaux.
'Les constructions et aménagements de locaux qui sont le complément souhaitable de l'habitat en zone urbaine, notamment les bureaux, les activités artisanales et commerciales, des équipements publics.
Emprise de voies publique
Les constructions seront implantées à 5 m minimum de l'alignement existant ou de la marge de recul imposée par le document graphique.
Limites séparatives
Dans une bande de 30 m de profondeur, les constructions principales doivent être implantées en retrait des limites séparatives avec un minimum de 8 m en cas de façade avec ouverture et 4 m de façade sans ouverture
Emprise au sol
L'emprise au sol des annexes ne devra pas excéder 16 % de la superficie de la parcelle en zone UA2.
Hauteur des constructions
La hauteur des constructions mesurée en tous points de la construction par rapport aux niveaux naturels du sol hors exhaussement et affouillement au droit de la construction, ne peut excéder 13 m au faîtage (R+3). En cas de toiture'terrasses, la hauteur à l'acrotère ne peut excéder 9 m.
Stationnement
Le nombre de places de stationnement est d'une place pour les logements de 50 m² maximum de surface de plancher et deux places pour les logements d'une superficie supérieure à 50 m² de surface de plancher.
Il ne peut être exigé plus d'une place de stationnement pour les logements locatifs sociaux (article L 151-35 du code de l'urbanisme).
Pour les services activités, il est demandé 0,03 places minimum par mètre carré de surface hors 'uvre nette de plancher bâti, le nombre de places étant arrondi à l'unité supérieure.
Pour les équipements publics, le nombre de places doit permettre d'assurer le stationnement hors voies publiques des véhicules correspondant aux besoins de l'équipement.
Espaces verts
L'aménagement des espaces verts non bâtis doit respecter 20 % minimum de la surface totale du terrain pour aménagement paysager.
Cet aménagement sera réalisé la façon suivante :
'soit 50 % minimum en pleine terre et le complément avec un traitement de type Evergreen,
'soit les 100 % en pleine terre.
Le terrain devra comporter un arbre par tranche de 100 m² de terrain libre, le terrain libre étant celui correspondant à l'espace en construction. Le nombre d'arbres total tiendra compte des arbres existants.
- Sur la consistance du bien
Il s'agit d'une parcelle bâtie cadastrée BA[Cadastre 7] d'une superficie de 791 m² sise [Adresse 32] à [Localité 42] ; elle dispose d'une importante façade sur deux rues : [Adresse 32] et [Adresse 41] avec présence des réseaux au droit de cette dernière.
Elle est occupée par un bâti construit en 1957 apparaissant au cadastre pour une surface au sol de 50 m environ pour une surface habitable de 70 m².
Selon procès-verbal de transport sur les lieux, le bâti est desservi de la manière suivante :
- sous total (accessible par un escalier extérieur à la maison) correspondant en fait à un entresol car pourvu de fenêtres et composé d'une cuisine et de deux pièces ne communiquant pas avec le reste du rez-de-chaussée de la maison.
- Rez-de-chaussée surélevé composé d'une entrée, deux chambres, une pièce.
- Étage non aménagé, dépendance (3 garages, petit atelier et petit abri boit/charbon).
Le terrain est entièrement clôturé.
La parcelle est située en plein centre ville de [Localité 42], à proximité immédiate des commerces (supermarchés, marchés, la poste) de deux arrêts de bus et la gare RER est à 20 minutes à pied.
Le bâti est libre d'occupation.
Pour une plus ample description il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux du 30 novembre 2020 et aux photographies qui sont annexées.
L'EPFIF indique que l'extérieur de la maison est correct, et qu'en revanche l'intérieur, est en très mauvais état et il produit des photographies à l'appui.
Il précise que dans le jardin, il y a plusieurs dépendances à usage de garage, d'abris de bois et stockage d'outils de jardin et il produit des photographies à l'appui.
Il considère s'agissant de l'environnement, qu'il s'agit d'un endroit très passager donc très bruyant, que les espaces publics ne sont que de très faible qualité et ne présentent aucun agrément particulier, que les constructions alentours sont disparates et ne présentent aucune cohérence morphologique et que le secteur de la [Adresse 32] ne peut aucunement être comparé à celui des pavillons donnant sur des rues arborées et agréables derrière le donjon.
Il ajoute que la commune de [Localité 42] est isolée par rapport à [Localité 35], qu'elle n'est pas intégrée dans la métropole du Grand Paris, que le REC passe uniquement toutes les 15 minutes en heures de pointe et que le trajet pour rejoindre Paris est d'environ 40 minutes.
Il considère donc que l'environnement de la parcelle préemptée et sa desserte en transports en commun est une source important de moins-value.
Les consorts [S] rétorquent que la zone UA correspond aux quartiers centraux de [Localité 42] (centres urbains traditionnels, résidentiels et commerçants), et que les principaux actes de circulation selon le rapport de présentation du PLU constituent un pôle d'attraction économique et commerciale, concentrant un grand nombre d'entreprises, notamment tertiaires, avec une majorité des commerces, y compris des grandes surfaces commerciales de rayonnement intercommunal (pièce n°4).
- Sur les surfaces
Les parties s'accordent comme en première instance pour retenir une surface de 791 m².
- Sur la méthode
Le premier juge a écarté la méthode de la récupération foncière proposée par l'EPFIF, a indiqué que le recours à la méthode par comparaison ne saurait s'analyser en une valorisation de droits à construire puisqu'il existe un marché immobilier local, des ventes récentes concernant des biens identiques dans le même secteur géographique de la [Adresse 32] à [Localité 42] ayant effectivement lieu ; il a indiqué qu'il n'y avait pas lieu de faire supporter au préempté le coût de démolition du bâti puisque les ventes récentes concernent des biens identiques d'un même secteur géographique portant également sur des bâtis destinés à la démolition et dont le prix a été fixé en conséquence ; il a donc écarté la méthode de la récupération foncière et retenu la méthode par comparaison.
L'EPFIF a formé appel en indiquant que le premier juge n'a pas correctement écarté la méthode par récupération foncière, ne tirant pas les conséquences de son évaluation du bien préempté en valeur de terrain nu ; en effet, le bien préempté comporte un bâti dénué de valeur économique au regard de son important état de dégradation.
En outre, il ajoute que le premier juge a commis une erreur d'appréciation en considérant pertinentes des cessions de terrains à des promoteurs dont le prix a été établi en fonction de la valorisation commerciale de programmes immobiliers portés par ces mêmes promoteurs sur les parcelles vendues ; en effet, les cessions retenues, invoquées par les consorts [S] et le commissaire du gouvernement, ne concernaient pas des cessions de terrains à bâtir dépourvus de permis de construire mais des ventes de droits à construire ou la valeur foncière des terrains est déterminé en fonction de la valeur économique attachée à un programme immobilier futur pour lequel il s'est assuré préalablement à la vente un droit juridique acquis par l'obtention d'une autorisation d'urbanisme purgée de tout recours ; or, ces cessions qui ne concernent pas des terrains nus dépourvus de construction et de permis de construire, comme c'est le cas du bien préempté à la date de référence, concernent en réalité des cessions de droits à construire avec prise en compte dans le cadre de la présente évaluation.
Cependant, le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain de choisir la méthode d'évaluation pour évaluer le prix d'un bien préempté qui lui paraît la plus adaptée au cas d'espèce.
En outre, la méthode par comparaison retenue par le premier juge consiste à fixer la valeur du bien en fonction du prix de l'immobilier, à partir d' une étude de marché des cessions récentes de biens dans un secteur géographique proche soumis à des règles d'urbanisme similaire, et les plus proches des caractéristiques du bien à évaluer ; or en l'espèce, les termes de référence proposés par les les consorts [S] et le commissaire du gouvernement, qu'ils reprennent en appel, correspondent à des maisons destinées à être démolies en vue de la réalisation de projets de construction de logements et commerces sur le terrain d'assiette.
Or, dans le procès-verbal de transport sur les lieux, le premier juge a relevé que les propriétaires du bien ont expliqué que l'acquéreur (la SCI MELMARMA mentionnée dans la DIA) avait pour projet de détruire la maison pour pouvoir construire un ensemble immobilier comprenant 22 appartements et des locaux commerciaux en rez-de-chaussée avec un parking en sous-sol.
Il existe au regard des références proposées un marché local portant sur des biens comparables au bien à évaluer.
La méthode par récupération foncière consiste à citer des cessions de terrains nus sous déduction des coûts de démolition de la maison en effet, s'agissant de cessions de maisons destinées à être démoli, le prix au m² n'a pas à être réduit de coût de démolition, car ils sont déjà compris.
Enfin, la procédure s'inscrit dans le cadre d'une préemption et non d'une expropriation ; en conséquence, même si selon les dispositions du code de urbanisme, le prix est fixé, en cas de désaccord, par le juge de l'expropriation comme en matière d'expropriation il ne s'agit pas d'indemniser un préjudice mais de déterminer le prix de marché du bien.
En l'espèce, le prix mentionné dans la DIA ne correspond pas au prix d'une maison mais à celui d'un terrain situé dans un zonage favorable permettant la réalisation d'un programme immobilier.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement écarté la méthode de récupération foncière sollicitée par l'EPFIF au profit de la méthode par comparaison, qui ne s'analyse pas en une valorisation de droits à construire, puisqu'il existe un marché local de ventes récentes concernant des biens identiques dans le même secteur géographique de la [Adresse 32] à [Localité 42].
- Sur la fixation du prix
Le premier juge après examen des terres des parties a retenu une valeur moyenne de 830,40 euros, une valeur médiane de 208,22 euros et tenant compte de la situation géographique particulièrement avantageuse de la parcelle dans un secteur central porteur de la commune de [Localité 42], de sa configuration offrant une double façade sur la [Adresse 32] sur la [Adresse 41] a retenu une valeur supérieure de 910 euros/m².
Il convient d'examiner les références des parties :
1° Les références de l'EPFIF
Il propose de retenir une valeur unitaire de 500 euros/m², avec des mutations de TAB d'une surface inférieure à 400 m², relevées dans un rayon d'un kilomètre, avec les références cadastrales et d'enregistrement (mêmes références qu'en première instance) :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
Zonage
T1
20 novembre 2017
[Adresse 28]
301
170'000
565
UH1
T2
25 octobre 2017
[Adresse 15]
260
158000
608
UH1
T3
2 février 2018
[Adresse 26]
260
165000
635
UH1
T4
18 juillet 2017
[Adresse 30]
260
158000
608
UH1
T5
18 juillet 2017
[Adresse 36]
302
175'000
579
UH1
T6
11juillet 2017
[Adresse 1]
307
173'000
564
UH1
T7
17 juillet 2017
[Adresse 2]
260
158000
608
UH1
T8
11 juillet 2017
[Adresse 6]
260
158000
608
UH1
T9
8 février 2018
[Adresse 22]
299
145000
485
UH1
T10
7 décembre 2017
[Adresse 33]
385
114000
296
UH1
T11
4 décembre 2017
[Adresse 34]
305
156500
513
UH1
T12
2 mars 2018
[Adresse 25]
340
137500
404
UH1
T13
17 novembre 2017
[Adresse 14]
307
172500
562
UH1
T14
31 octobre 2018
[Adresse 8]
352
152000
432
UH1
T15
10 janvier 2019
[Adresse 8]
260
140000
538
UH1
T16
4 juillet 2017
[Adresse 9]
301
162000
538
UH1
T17
23 janvier 2018
[Adresse 19]
352
173000
491
UH1
Moyenne
Médiane
531
562
L'EPFIF indique que ces références sont situées en zone UH1 et que la constructibilité est peu différente de la zone UA2 du bien préempté.
Cependant tous ces termes de comparaison sont situés dans un zonage différent UH moins favorable que la zone UA2 et de surfaces plus petites que le bien (260 m² à 385 m²), et correspondent à des terrains à bâtir nu pour la plupart, et il s'agit de cessions de terrains pour des constructions de pavillons individuels.
Comparaison des zonages PLU [Localité 42] :
Ua1 et Ua2
Uh1
vocation
zone mixte habitat/commerce/bureau/services
zone d'habitat comprenant également du commerce, des bureaux et services
alignement
5m
5 m
limites séparatives
en limite dans la bande 30 m² de profondeur
6 retraits :
8 m si façade avec vues
4 m si façade sans vues
retraits
8 m si façade avec vues
2,5 m si façade sans vues
hauteur
R+3
13 m au faîtage
R+1+c
9 m au faîtage
emprise
16 % uniquement pour les annexes
30 % maximum de la surface totale
aménagement paysager
20 % du terrain
40 % du terrain
Il en résulte que la hauteur et l'emprise au sol sont nettement plus limitées en zone Uh1, la constructibilité étant réduite d'autant et donc non comparable au bien en question ; aucune réglementation pour l'emprise au sol en zone UA2 (pour les annexes) contre 30 % maximum de la surface en zone UH1, et la possibilité de construire 4 niveaux en UA2 contre 2,5 en UH1.
La zone UH1 est essentiellement pavillonnaire contrairement à la zone UA2 correspondant à un secteur de promotion immobilière.
Ces termes non comparables au bien préempté seront donc écartés.
2° Les références des consorts [S]
Ils proposent les termes suivantes avec les références d'enregistrement et cadastrales (identiques à celles de première instance) :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
Zonage
T1
10 avril 2017
[Adresse 11]
700
450'000
463
UA2
T2
11 février 2019
[Adresse 11]
700
820'000
1171
UA2
T3
11 février 2019
[Adresse 12]
1135
1 000 000
881
UA2
T4
11 février 2019
[Adresse 13]
1107
1 1300'000
1021
UA2
T5
29 septembre 2017
[Adresse 16]
1176
650'000
553
UA2
T6
11 février 2019
[Adresse 16]
1176
1 100 000
935
UA2
T7
17 avril 2019
[Adresse 17]
545
445000
817
UA2
moyenne
965
Ces termes comparables en zonage, en localisation et en consistance seront retenus.
Les consorts [S] font état également de deux promesses de vente :
- de la SAS BATIMMO 93, membre du groupe ATEC pour 700 000 euros sans condition suspensive (pièce N°15) ;
- de la SARL LAGAN Groupe Promotion pour 700 000 euros net vendeur sous réserve d'un permis de construire purgé de tous recours et de l'obtention d'une garantie financière d'achèvement de travaux avec une précommercialisation d'environ 50%.
Cependant, ces promesses de vente qui ne lient pas la cour, comme l'indiquent les consorts [S], seront écartées, car elles ne correspondent pas à des mutations effectives.
3° Les références du commissaire du gouvernement
Il propose la même étude de marché qu'en première instance avec les références d'enregistrement et cadastrales à [Localité 42] :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface du terrain
Prix en euros
Prix en euros/m²
Zonage
Observations
CG11
8 décembre 2017
[Adresse 10]
1367
575000
423,73
Ua 2
l'acte précise que l'acquéreur destine le bien a un programme immobilier
maison sur sous-sol rez-de-chaussée : entrée, séjour, chambre, cuisine, salle de bains, WC
premier étage : 4 chambres, salle de bains. Grenier et garage
CG2
10 avril 2017
[Adresse 11]
700
450000
642,86
Ua2
l'acte précise que l'acquéreur destine le bien a un programme immobilier
maison avec rez-de-chaussée, entrée salle à manger, bureau, salon, cuisine 2 salles de bains, WC, chambre
CG3
11 février 2019
[Adresse 11]
700
820'000
1171,43
Ua2
l'acte précise que l'acquéreur destine le bien a un programme immobilier
terrain
CG4
11 février 2019
[Adresse 12]
1135
1 000 000
880,06
Ua2
l'acte précise que l'acquéreur destine le bien un programme immobilier
maison sur sous-sol, rez-de-chaussée : entrée, séjour, 2 chambres, cuisine, salle de bains, WC
CG5
11 février 2019
[Adresse 13]
1107
1 113 000
1020,78
Ua2
l'acte précise que l'acquéreur destine le bien un programme immobilier social
maison plain-pied : 3 pièces, cuisine, salle de bains, combles aménageables, sous-sol en mauvais état
CG6
29 septembre 2017
[Adresse 16]
1176
650'000
552,72
Ua2
l'acte précise que l'acquéreur destine le bien un programme immobilier social
maison plain-pied, rez-de-chaussée : cuisine, séjour, bureau, salle de bains, buanderie, une chambre et garage
premier étage : 2 chambres SDE
CG7
11 février 2019
[Adresse 16]
1176
1 100 000
93 5,37
Ua2
l'acte précise que l'acquéreur destine le bien un programme immobilier social
maison plain-pied, rez-de-chaussée : cuisine, séjour, bureau, salle de bains, buanderie, une chambre et garage
premier étage : 2 chambres SDE
CG8
21 décembre 2018
[Adresse 29]
985
1 000 000
1015,23
Ua1
l'acte précise que l'acquéreur destine le bien a un programme immobilier
2 pavillons existants destinés à être démoli
moyenne
médiane
830,40
908,22
Le commissaire du gouvernement indique que :
-Cette étude de marché porte uniquement sur les cessions de terrains avec maison située en secteur Ua, qui sont tous situés à moins d'un kilomètre du bien sur la même avenue dans sa continuité, avec des terrains supérieur à 700 m² et dont l'acte précise que le bien est acquis pour être démoli.
-Le prix des termes ressortent de 423,73 euros/m² à 1171,43 euros/m² avec une moyenne de 830,40 euros/m² et une médiane de 908,20 euros/m².
-Les termes les plus bas au prix au m²datent de 2017 et les termes les plus hauts sont les plus récents.
Les termes CG 2, CG3, CG 5, CG6, CG7 également proposés par les consorts [S] ont déjà été retenus.
L'EPFIF demande dans sa demande subsidiaire, d'écarter le terme CG 8 en indiquant que cette cession est éloignée du bien préempté et se situe dans un autre environnement, à savoir le centre ville de la commune et que l'ensemble des pavillons et constructions ont été démolis.
Cependant, ce terme est situé à moins d'un km du bien préempté et dans le même zonage ; le bien préempté est comparable, puisqu'il est également destiné à être démoli ; ce terme comparable sera donc retenu.
L'EPFIF à titre subsidiaire demande de retenir uniquement les termes CG1, CG2 et CG 6, soit les termes les plus bas.
Cependant, tous les termes du commissaire du gouvernement sont pertinents, il convient donc de retenir la médiane, et ce d'autant que ces trois termes sont anciens datant de 2017 et que la tendance du marché à [Localité 42] est à la hausse.
Ces termes comparables en localisation, en consistance et en zonage seront donc retenus.
Le commissaire du gouvernement propose également des cessions plus récentes correspondant à une unité foncière totale de 1593 mètres carrés destinés à la réalisation d'un programme de construction de 39 logements et 4 commerces pour une SDP de 2364,07 m² au 25'29 ou de [Localité 39] à [Localité 42] :
' vente du 9 septembre 2021 (9104 P02- 2021 P 01 829) des deux parcelles A H[Cadastre 21] (405 m²) et 211 (390 m²) situées en zone UA2 supportant chacune un bâti : un pavillon d'habitation pour l'une et une petite maison pour l'autre, destinés à être démolis. Prix de 800'000 euros soit 1006 euros/m² pour 795 m² ;
'vente du 9 février 2021 (9104 P 02- 2021P 01827) de la parcelle AH [Cadastre 18] (UA 2) 400 m² supportant une construction à usage mixte destinée à être démolie au prix de 700'000 euros, soit 1750 euros/m² ;
'vente du 9 février 2021 (9104P02-2021P01830) de la parcelle AH [Cadastre 20] (UH 1) de 398 m² supportant un pavillon d'habitation destiné à être démoli au prix de 600'000 euros, soit 1507,50 euros/m².
Le commissaire du gouvernement précise que la première vente est d'une superficie très proche du bien préempté, est située dans le même zonage et ressort à 1006 euros/m², valeur comparable à la valeur médiane des autres termes.
Ces termes plus récents, non critiqués par l'EPFIF sont comparables en consistance, localisation et zonage et seront donc retenus.
Le commissaire du gouvernement ajoute que dans la mesure où la préemption de l'EPFIF est envisagée pour la construction de 40 logements, programme similaire aux derniers termes cités, le prix au m² proposé au regard de la médiane des termes semble justifié, quand bien même l'unité foncière est plus importante ; pour cette raison, il n'apparaît pas justifié de faire un abattement de 40 % pour tenir compte d'une différence de consistance juridique dans la mesure où ce projet est identifié dans le cadre de l'Opération de Revitalisation du Territoire, consolidée par le projet de territoire adopté par le Conseil Communautaire du 15 janvier 2019 et par le Schéma de cohérence territoriale approuvée par le conseil communautaire du 12 décembre 2019.
Il conclut afin de tenir compte à la fois de l'état de la maison, de la configuration légèrement triangulaire de la parcelle, de l'évolution des prix observés, à un prix médian de 908 euros/ m².
Au regard des termes retenus par la cour, en tenant compte des éléments de moins-value tenant à la configuration légèrement triangulaire de la parcelle, mais également des éléments plus-value tenant à la situation géographique particulièrement avantageuse dans un secteur central porteur de la commune de [Localité 42], d'une configuration offrant une double façade sur la [Adresse 32] et sur la [Adresse 41] et enfin comme l'indique le commissaire de gouvernement de l'évolution des prix observés à la hausse, le premier juge a exactement retenu une valeur de 910 euros/m².
Le prix est donc de :
910 euros x 791m²= 719'810 euros arrondi à la somme de 720'000 euros.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF à payer aux consorts [S] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner l'EPFIF à verser la somme de 2000 euros aux consorts [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.
L'EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Confirme le jugement entrepris, sauf à fixer la date de référence au 28 mai 2019 ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne l'EPFIF à verser la somme de 2000 euros aux consorts [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne l'EPFIF aux dépens.
LA GREFFIERELE PRÉSIDENT
