RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 08 Septembre 2022
(n° 71 , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/13412 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CECNO
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 16 Juin 2021 par le juge de l'expropriation de [Localité 18] RG n° 20/00017
APPELANTE
Commune DE [Localité 27]
[Adresse 29]
[Adresse 29]
[Localité 19]
représentée par Me Sandra NADJAR de la SARL ADAES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0307 substituée par Me Léa HORTANCE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0307
INTIMÉS
Monsieur [Z] [N]
[Adresse 15]
[Localité 17]
représenté par Me Marie-Céline PELE, avocat au barreau de PARIS
DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES TRESORERIE GENERALE DE SEINE ET MARNE
[Adresse 26]
[Adresse 13]
[Localité 18]
représentée par Mme [E] [F] (en visio conférence) en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Hervé LOCU, président
Monique CHAULET, conseillère
Marie MONGIN, conseillère
Greffière : Marthe CRAVIARI, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Alexandra AUBERT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur [Z] [N] est propriétaire d'un terrain d'une superficie de 376 m² cadastre section C n°[Cadastre 1], sis [Adresse 16].
Le terrain supporte un bâtiment inachevé à usage de garage.
La commune de [Localité 27] est une commune située dans le département de la Seine-et-Marne, à 5 km environ de [Localité 24].
Elle fait partie de la communauté de communes de [Localité 23] et [Localité 25] créée le 10 décembre 2016, regroupant 31 communes.
Par délibération du 11 décembre 2012, la commune de [Localité 27] a prescrit une révision générale de son plan local d'urbanisme, qu'elle avait approuvé en 2009.
Par délibération du 10 décembre 2019, le conseil municipal a approuvé la révision du PLU. (Pièce n°2).
La parcelle est affectée d'un emplacement réservé n°4 en vue de la création d'un parc de stationnement ouvert aux usagers du cimetière.
Le 20 mars 2019, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au maire de la commune de [Localité 27], monsieur [Z] [N] a mis en demeure la commune d'acquérir la parcelle au prix de 100.000 euros.
En l'absence d'accord amiable, monsieur [Z] [N] a saisi le Juge de l'expropriation le 3 juillet 2020, aux fins de transfert de propriété de la parcelle et de fixation du prix.
Par un jugement du 16 juin 2021 après transport sur les lieux le 20 janvier 202, le juge de l'expropriation de [Localité 18] a':
-Prononcé le transfert de propriété au profit de la commune de [Localité 27] de la parcelle située sur la commune de [Localité 27] cadastrée section C n°[Cadastre 1] sise [Adresse 16] d'une superficie de 376 m² ;
-Fixé le prix de ce bien immobilier à la somme de 77.314 euros, en retenant après abattement de 35% une valeur de 188,50 euros/m² et une déduction du coût de la construction de 1500 euros (60m² x 25 euros) ;
-Rappelé que la décision devra être publiée à la conservation des hypothèques par l'acquéreur, conformément aux dispositions de l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;
-Condamné la commune de [Localité 27] à verser à monsieur [Z] [N] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Débouté la Commune de [Localité 27] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Dit que les dépens seront laissés à la charge de la commune de [Localité 27] :
-Ecarté l'exécution provisoire de droit.
La commune de [Localité 27] a interjeté appel le 26 juillet 2021 sur toutes les dispositions du dispositif du jugement sauf sur le fait que le premier juge a écarté l'exécution provisoire de droit.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- Adressées au greffe, par la commune de [Localité 27], appelante, le 25 octobre 2021 notifiées le lendemain (AR du 28 octobre 2022) et le 14 mars 2022 notifiées le lendemain (AR du 16 mars 2022) aux termes desquelles elle demande à la cour de :
-Constater le désistement partiel d'appel limité à la disposition relative au transfert de propriété de la parcelle au profit de la commune de [Localité 27]';
-Recevoir la commune de [Localité 27] en ses demandes et l'y déclarer bien fondée ;
-Infirmer le jugement rendu par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Melun du 16 juin 2021 en ses dispositions relatives à la fixation du prix du bien immobilier, aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens';
- Fixer les indemnités concernant ce bien immobilier à une somme de 25.816 euros.
Le 18 mai 2022 à 16h10, la commune de [Localité 27] a déposé au greffe des conclusions récapitulatives N°3 notifiées le même jour (AR du 19 mai 2022) .
- Adressées au greffe, par Monsieur [Z] [N], intimé, le 24 janvier 2022 notifiées le 02 février 2022 (AR du 4 février 2022) et le 21 mars 2022 notifiées le lendemain (AR du 23 mars 2022) aux termes desquelles il demande à la cour de :
- Rejeter la requête d'appel formée par la Commune de [Localité 27] ;
En conséquence,
-Confirmer le jugement rendu le 16 juin 2021 en ce qu'il a retenu le prix de 69.376 euros pour la parcelle section C n°[Cadastre 22], auquel s'ajoute le montant de 7.938 euros au titre des frais de remploi ;
-Condamner la commune à lui verser le montant de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article L. 312-1 du code de l'expropriation
-Adressées au greffe, par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, le 26 janvier 2022 notifiées le 02 février 2022 (AR du 4 février 2022) aux termes desquelles il demande à la cour de :
-Déclarer recevable l'appel de la commune de [Localité 27]
-Indemniser la dépossession (droit de délaissement) de la parcelle C[Cadastre 22] à hauteur de 72.000 euros, indemnité de remploi de 8.200 euros en sus.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
La commune de [Localité 27] fait valoir que':
-Concernant la réformation du jugement sur le montant des indemnités et les frais irrépétibles'; les éléments fournis par la commune sur la nature de cette parcelle et ses contraintes de constructibilité contredisent le jugement';
- Sur le défaut de base légale quant à la nature de la parcelle'; il est ainsi acquis qu'à défaut d'établir la capacité suffisante et la proximité immédiate des réseaux, la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue';
- Sur la non-pertinence des termes de comparaison retenus et l'erreur d'appréciation commise quant au prix du bien'; les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement ne sont pas pertinents étant uniquement fondés sur des terrains situés en zone lAU du plan de zonage du plan local d'urbanisme, et si les surfaces sont semblables, force est de constater que compte tenu de sa configuration très particulière (terrain d'une longueur importante mais d'une largeur très faible se terminant en pointe), il ne permettra pas de bénéficier du même potentiel de constructibilité que les termes de comparaison précités, et la parcelle n'est pas située au c'ur d'une zone de lotissement,
- Sur l'erreur d'appréciation quant à la constructibilité limitée du bien'; les règles d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives rendant toute construction impossible étaient de nature à justifier l'application d'un abattement variant de 50 à 80% sur la valeur du bien, seul un retrait de 2,50 mètres peut être envisagé (la largeur de la parcelle n'étant que de 5 mètres) par rapport aux limites séparatives latérales, afin que la distance par rapport à la limite séparative ne soit pas diminuée, que les ouvertures créées à l'occasion des travaux respectent les distances réglementaires par rapport aux limites séparatives';
Dans un second jeu de conclusions';
- elle critique les termes du commissaire du gouvernement, qui ne sont pas pertinents, dès lors qu'il faut déduire des prix appliqués les marges réalisées par les lotisseurs au moment de la vente (15% en moyenne)';
- un projet aussi atypique ne peut être apprécié de la même manière qu'une maison de format classique, construite sur un terrain de forme tout aussi classique'; le projet envisagé sur la parcelle de Monsieur [N], ne correspondant ni à l'architecture, ni aux dimensions des constructions de la zone, viendrait ainsi porter atteinte aux avoisinants';
- la réalisation de travaux sur un bâti existant construit irrégulièrement suppose d'abord l'obtention d'un permis de construire régularisant ledit bâti selon l'article L. 421-9 du Code de l'urbanisme'; il appartiendra donc à toute personne souhaitant terminer cette construction inachevée de solliciter pour les travaux permettant d'achever la construction mais aussi de régulariser celle-ci, à défaut, il est parfaitement impossible d'envisager que des travaux puissent être réalisés sur cette construction irrégulière, en application du plan local d'urbanisme actuel, celle-ci ne pourra donc jamais être régularisée';
Monsieur [Z] [N] répond que :
-Concernant le prétendu transfert définitif de propriété'; il faut rappeler que la Cour de cassation a jugé que le propriétaire d'un terrain impacté par un emplacement réservé pouvait renoncer à la cession de son bien immobilier tant que la décision fixant le prix du terrain n'était pas passée en force de chose jugée (C.Cass., 5 novembre 1985, AIDA 1986 p. 55); le régime des emplacements réservés s'apparente davantage à celui du droit de préemption urbain, qui offre au propriétaire, qui met volontairement sur le marché son bien immobilier comme en emplacement réservé, la faculté de renoncer à la vente.
-Concernant la confirmation du jugement';
- Sur la date de référence et la situation au regard du droit de l'urbanisme'; si la commune considère que le règlement de la zone UBa limite drastiquement les possibilités d'y construire, ce règlement est certes plus restrictif que celui de la zone 1AU mais son caractère constructible n'est pas contestable, même si des contraintes existent.
-Sur la situation et description de la parcelle réservée'; si en première instance la Commune de [Localité 27] avait allégué que le terrain serait davantage proche des terres agricoles que de la zone urbaine, il a pu être vérifié lors de la visite des lieux que la parcelle était très proche du centre-ville, à 2 minutes à pied de la mairie, de même, pour tenter de diminuer la valeur vénale de la parcelle, la commune avait évoqué sa « proximité immédiate '' avec le cimetière et des serres, comme un facteur de moins-value ; la parcelle ne pourra supporter qu'une modeste maison, il n'y a donc aucune raison pour que les réseaux existants ne puissent pas alimenter de manière correcte les besoins des occupants en eaux, électricité et gaz, ainsi que les rejets d'eaux usées et pluviales, si l'une des parties doit être bien renseignée, c'est bien la commune, qui n'apporte nullement la preuve d'une absence ou d'une insuffisance des réseaux';
- Sur les termes de comparaison';
-Sur les termes de comparaison retenus par le juge de l'expropriation ; la moyenne de ces 5 termes s'élève à 269 euros/m², de sorte que, tenant compte des caractéristiques du terrain réservé, le prix unitaire de 250 euros/m² proposé par l'exposant en première instance était pertinent, au contraire de celui soumis par la commune de 60 euros/m². Bien évidemment, la commune de [Localité 27] avait critiqué les éléments de référence soumis par le propriétaire, tout en n'étant pas en mesure de se prévaloir d'éléments de comparaison, à l'exception d'une seule déclaration d'intention d'aliéner ; tant le commissaire du gouvernement que Monsieur [N] avaient cité des termes de comparaison utiles, que le juge de l'expropriation a légitimement retenus ; il en ressortait une moyenne ajustée de 300 euros /m², à laquelle le commissaire du gouvernement proposait d'appliquer un abattement de 35 % afin de tenir compte de la configuration étroite de la parcelle. C'est ce raisonnement que le juge de l'expropriation a suivi également : fixant le prix unitaire à 290 euros/m², l'abattement de 35 % l'a conduit à retenir le prix final de 188,50 euros/m²,
- Sur les critiques de la commune pour écarter les termes de comparaison retenus'; les règles de retrait par rapport aux limites séparatives ne sont pas exigées pour les constructions existantes. La circonstance qu'aucune ouverture ne peut être créée en limite n'est pas un obstacle puisque des jours en verre occultant sont tout à fait admis. Ensuite, il existe des procédés permettant d'ériger une maison sur un terrain étroit, la constructibilité de la parcelle ne peut être niée comme tente de le faire croire la commune, la configuration particulière de la parcelle C n°[Cadastre 22] a parfaitement été prise en considération.
- C'est donc le prix de 69.376 euros auquel conclut l'exposant, sur la base du prix de 188,50 euros/m² (376 x 188,50 = 70.876), auquel est déduit le coût de la démolition tel que déterminé au prix de 25 euros/m² (25 x 60 = 1.500 euros) .
Et dans un second jeu de conclusions';
-il a pu obtenir une copie du permis de construire délivré le 18 octobre 1996 et qui porte sur plusieurs bâtiments, puis du permis modificatif accordé le 4 juillet 1997, lequel ajoute au projet de travaux le garage de 60 m² au sol sur la parcelle en litige (production n°3)'; il aurait été pour le moins étonnant qu'un bâtiment puisse être édifié à proximité immédiate de la Mairie, sans qu'un procès-verbal d'infraction ne soit dressé';
Le commissaire du Gouvernement conclut que';
- il propose 12 termes avec comme valeur médiane de l'ordre de 345euros/m², moyenne de 372euros/m², minimum de 280euros/m², maximum de 495euros/m²';
- Au vu de ces termes il ressort que pour un terrain à bâtir de configuration régulière, de surface d'environ 400 m², situé en zone UBa proche du centre bourg, on peut retenir une base d'estimation de 300 euros/m² (la zone UBa est un peu plus restrictive pour les règles de constructibilité que la zone 1AU).
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions et pièces
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 26 juillet 2021,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de la commune de [Localité 27] du 25 octobre 2021, de M. [N] du 24 janvier 2022 et du commissaire du gouvernement du 26 janvier 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions hors délai de la commune de [Localité 27] du 14 mars 2022 sont de pure réplique à celles de M. [N] et du commissaire du gouvernement, appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevable au delà des délais initiaux.
Les conclusions hors délai de M. [N] du 21 mars 2022 sont de pure réplique à celles de la commune de [Localité 27] et à celles du commissaire du gouvernement, appelant incident, ne présentent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux sont donc recevables. La pièce nouvelle N°3 correspondant au permis de construire est en réponse à la commune de [Localité 27] faisant état de la construction sans autorisation.
S'agissant des conclusions hors délai récapitulatives N°3 de la commune de Grisy - Suisnes déposées au greffe le 18 mai 2022 notifiées le jour même, la cour a soulevé d'office en application l'article R 311-26 du code de l'expropriation leur irrecevabilité.
En application de l'article 16 du code de procédure civile afin de respecter le principe du contradictoire, comme noté dans la feuille d'audience, la parole a été donnée à chaque conseil des parties et le conseil de la commune de [Localité 27] a eu la parole en dernier, celui-ci indiquant que ces conclusions récapitulatives N°3 sont utiles à la solution du litige.
Ces conclusions récapitulatives N°3 ayant été déposées au greffe le 18 mai 2022 à 16h10 et notifiées le jour même, M. [N] et le commissaire du gouvernement n'ont pu en avoir connaissance en et ce en violation du principe du contradictoire, l'audience étant fixée le lendemain 19 mai à 9h00.
Il convient en conséquence en application de l'article 16 du code de procédure civile d'écarter des débats les conclusions récapitulatives N°3 de la commune de [Localité 27] déposées au greffe le 18 mai 2022 à 16h10.
- Sur le fond
L'article L 123-17 du code urbanisme dispose que le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d'urbanisme pour un ouvrage public, une voie publique, une installation d'intérêt général ou un espace vert peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si la décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice du quel le terrain a été réservé qu'il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L230-1 et suivants.
L'article L230-3 du code de l'urbanisme dispose en outre en ses alinéas 1 et 2 que la collectivité ou le service public qui fait l'objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai de d'un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.
À défaut d'accord amiable à l'expiration du délai d'un an mentionné au premier alinéa, le juge de l'expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l'objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l'immeuble. Ce prix, y compris l'indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation, sans qu'il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.
1° sur le transfert de propriété
L'article L230-4 du code de l'urbanisme dispose que dans le cas des terrains mentionnés à l'article L123-2 et des terrains réservés en application de l'article L 123-17, les limitations aux droits de construire et la réserve ne sont opposables si le juge de l' expropriation n'a pas été saisi 3 mois après l'expiration du délai d'un an mentionné à l'article L230-3. Cette disposition ne fait pas obstacle à la saisine du juge de l'expropriation au-delà de ces 3 mois dans les conditions prévues au 3e alinéa de l'article L230-3.
En l'espèce, l'emplacement réservé n°4 défini par le PLU en 2009 portant sur la parcelle cadastrée C n°[Cadastre 22] d'une superficie de 376 m² a été reconduit en 2019 ; par lettre recommandée datée du 20 mars 2019, réceptionnée le 25 mars 2019, Monsieur [Z] [N] a mis en demeure la commune de [Localité 27] de procéder à l'acquisition de la parcelle ; la commune avait donc jusqu'au 20 mars 2001 pour se prononcer et aucun accord amiable n'ayant été trouvé avant cette date, il a saisi le juge de l'expropriation par lettre recommandée avec réception datée du 3 juillet 2020 parvenue au greffe le 7 juillet 2020 ; la commune de [Localité 27] a par ailleurs renoncé à se prévaloir de l'irrecevabilité de la saisine du premier juge tenant à l'application des dispositions de l'article 7 de l'ordonnance n°2020'306 relative à la prorogation des délai échus pendant la période d'urgence sanitaire. En outre, par jugement avant-dire droit, il n'a pas été donné acte au désistement d'instance de Monsieur [Z] [N], la demande de constat de la levée de la réserve et les exceptions d'irrecevabilité de nullité du mémoire de la commune ont été rejetées.
Le premier juge a en conséquence, conformément aux dispositions précitées, prononcé le transfert de propriété de la parcelle CN°[Cadastre 1] sise [Adresse 16], propriété de M. [N].
La commune de [Localité 27] a formé appel sur le transfert de propriété, mais elle demande dans ses conclusions de constater son désistement partiel.
Monsieur [N] rétorque qu'il a été l'initiative de la saisine du juge de l'expropriation et que s'il n'a pas formé appel acceptant le prix fixé par le premier juge, il peut renoncer à l'indemnisation si ce prix, inférieur à ce qu'il demandait, devait être diminué en appel.
En effet, la Cour de cassation a jugé que le propriétaire d'un terrain attaqué par un emplacement réservé pouvait renoncer à la cession de son bien immobilier tant que la décision fixant le prix du terrain n'était pas passée en force de chose jugée (Cour de cassation, 5 novembre 1985, AJDA 1986 page 55).
Elle ajoute que si cette solution émane d'un ancien arrêt, il est toujours mentionné par la doctrine et la commune ne peut donc se prévaloir à ce stade du caractère définitif du transfert de propriété.
Il convient de constater le désistement partiel d'appel limité de la commune de [Localité 27] relative au transfert de propriété de la parcelle appartenant à M. [N] au profit de la commune de [Localité 27].
2°sur le bien exproprié
Le bien de M. [N] est un terrain d'une superficie de 376 m² en forme de trapèze d'une largeur d'environ 5,7 m de longueur d'environ 69 m et 58 m sur lequel subsiste une construction de type garage resté inachevé, le reste étant en état de friche ; la parcelle dispose d'une façade sur la rue de la Légalité, voie goudronnée selon le premier juge séparant la parcelle d'une zone pavillonnaire ; elle se trouve sur les lieux à proximité du cimetière et du centre de la commune ; il est constaté lors du transport, la présence à proximité de la parcelle d'un compteur d'électricité et de gaz.
Pour une plus en description, il convient de se référer au procès-verbal de transport sur les lieux du 20 janvier 2021, auquel sont annexées des photographies.
3° sur la date de référence
En application de l'article L230-3 alinéa 4 du code de l'urbanisme, le premier juge a retenu ce qui n'est pas contesté par les parties en appel, la date du 10 décembre 2019 correspondant à l'approbation du PLU de la commune de [Localité 27].
À cette date, la parcelle se situe dans la zone UBa du PLU.
4° sur le prix et les indemnités accessoires
A) sur la nature de la parcelle
Aux termes de l'article L322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L322-2.
En outre, l'article L322-4 dispose que l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L 322-3, la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Le premier juge a retenu pour la parcelle la qualification de terrain à bâtir, celle-ci remplissant les conditions cumulatives de l'article L 322- 3 du code de l'expropriation.
La commune de [Localité 27] conteste la qualification de terrain à bâtir en indiquant qu'à défaut d'établir la capacité suffisante des réseaux à proximité immédiate, cette qualification ne peut être retenue ; que si le terrain est en zone constructible du PLU, les possibilités de bâtir apparaissent en réalité limitées et il n' est pas établit la présence de réseaux de capacité suffisante pour desservir le terrain ; si le transport sur les lieux a permis de mettre en évidence l'existence d'un compteur d'électricité, de gaz, il a été relevé l'absence de raccordement au réseau d'assainissement.
Cependant, les conditions posées par la loi pour que la parcelle bénéficie de la qualification de terrain à bâtir sont remplies:
1° situation en zone reconnue constructible par un Pos (PLU) ou document d'urbanisme en tenant lieu : la parcelle C[Cadastre 1] est classée à la date de référence en zone UBa du PLU de la commune de [Localité 27], correspondant à la zone urbaine d'extension des parties anciennes du village et des hameaux ; selon la réglementation applicable à la zone, l'emprise au sol des constructions ne peut excéder 40 % de la superficie totale du terrain et les construction doivent être implantées dans une bande comprise entre 5 mètres et 25 mètres de l'alignement des voies publiques ou privées ; la parcelle se trouve donc dans un secteur constructible.
2° desserte par les voies et réseaux, y compris les réseaux d'assainissement si ceux-ci sont rendus obligatoires par le POS, de dimensions adaptées.
Lors du transport sur les lieux, le premier juge a constaté que la parcelle dispose d'une façade sur une voie goudronnée la séparant d'une zone d'habitation ; la parcelle se trouve à proximité immédiate de l'ensemble des réseaux en électricité et gaz ; s'agissant du réseau d'assainissement, si lors du transport il n'a pas été constaté de raccordement à celui-ci, Monsieur [N] verse aux débats le certificat d'urbanisme d'information délivré le 27 juillet 2015 indiquant que la parcelle C [Cadastre 20] est pourvue du réseau public de distribution d'eau et d'assainissement (pièce n°2).
En outre, Monsieur [N] produit le permis de construire délivré le 18 octobre 1996 qui porte sur plusieurs bâtiments, puis le permis modificatif accordé le 4 juillet 1997, lequel ajoute au projet de travaux le garage de 60 m au sol sur la parcelle (pièce n°3).
En conséquence, le premier juge a exactement dit que la parcelle remplit les conditions cumulatives de l'article L 322-3 du code de l'expropriation pour être qualifiée de terrain à bâtir.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
B) sur le prix du bien
Le premier juge après examen des références des parties a fixé un prix à hauteur de 290 euros/m², a appliqué un abattement de 35% en raison des contraintes particulièrement importantes de constructibilité de la parcelle compte tenu de la réglementation de la zone Uba et de la configuration très étirée et d'une très faible largeur, aboutissant à une valeur de 188, 50 euros/m².
Il a en outre déduit le coût de la construction inachevée d'une dimension indiquée de 60 m² selon l'évaluation faite par le commissaire du gouvernement soit 25 euros /m² (1500 euros).
La commune de [Localité 27] indique que trois motifs justifient que les termes de comparaison retenus par le premier juge soient écartés, car non pertinents :
- la parcelle n'est pas située au coeur d'une zone de lotissement ;
- les marges réalisées par les lotisseurs ne sont pas déduites des termes de comparaison ;
- la réglementation relative à la constructibilité en zone 1AU est plus favorable qu'en zone UBa,
- la parcelle a des dimensions comparables aux termes de comparaison mais ne bénéficie pas du même potentiel de constructibilité en raison de sa configuration.
Cependant, la commune de [Localité 27] propose comme terme de comparaison l'avis du service des domaines du 14 décembre 2016 à 60 euros/m² (pièce N°6), qui ne correspondant pas à une mutation effective sera écarté.
Elle invoque également la déclaration d'aliéner du 10 décembre 2019 (pièce N°7) pour la même valeur qui ne correspondant pas à une mutation effective sera cartée.
La méthode par la récupération n'étant pas critiquée par les parties, il convient d'examiner les références des parties ; en raison de la configuration particulière de la parcelle de M. [N] qui est soulignée par toutes les parties, et des contraintes de constructibilité, il convient ensuite d'appliquer un abattement pour en tenir compte, puis de déduire le coût de la construction inachevée, non contesté.
1° Références des parties
a) références de la commune de [Localité 27]
Elle ne produit pas de termes de comparaison correspondant à des mutations effectives.
b) références de M. [N]
Il propose cinq termes de comparaison à [Localité 27] à partir de la base Demande de Valeurs Foncières (Etalab):
N° du terme
Date de vente
Adresse
Superficie
Prix en euros
Prix en euros/m²
Zonage
Observations
T1
17 décembre 2019
[Adresse 12]
BN°093
506
155'000
306
1AU
terrain à bâtir
T2
6 novembre 2019
[Adresse 6]
BN° 093
570
153'500
270
1AU
terrain à bâtir
T3
6 novembre 2019
[Adresse 5]
B N° 93
565
150'000
265
1AU
terrain à bâtir
T4
14 décembre 2015
[Adresse 14]
500
140'000
280
UBa
terrain d'agrément
T5
8 décembre 2015
[Adresse 4]
N° C 933
449
100'000
222
UBa
terrain
Soit une moyenne de 269/m².
T1: le premier juge indique que lors du transport sur les lieux, ce terme a pu être visité et qu'il a été constaté que la parcelle, désormais bâtie, était relativement éloignée de la parcelle C [Cadastre 1].
Ce terme non comparable sera donc écarté
T2 : la superficie est de 570 m², nettement plus importante que le bien à évaluer et l'acte de vente permettant de connaître les caractéristiques du terme n'est pas produit.
Ce terme sera donc écarté.
T3 : ce terme sera écarté pour les mêmes raisons.
T4 et T5: ces termes présentent les mêmes caractéristiques que les termes T2 et T3 et sont en outre trop anciens datant de plus de 5 ans.
Ils seront donc écartés.
c) références du commissaire du gouvernement
Il propose une estimation par la méthode de la récupération foncière en indiquant que la parcelle C [Cadastre 11] supportant un bâti inachevé (depuis environ 25 ans), elle sera évaluée en récupération foncière, à savoir en valorisant le terrain par comparaison avec des terrains nus et en déduisant les coûts de démolition de bâti et de remise en état du terrain et en faisant abstraction de la réserve grevant la parcelle.
Il propose des termes de comparaison à bâtir à [Localité 27] correspondant à des terrains de superficie comprise entre 100 m² et 450 m² comportant les références cadastrales et d'enregistrement. Ces termes correspondent tous à des terrains à bâtir'lotissement en zone 1AU.
N° du terme
Date de vente
Adresse
Superficie
Prix en euros
Prix en euros/m²
T1
16 novembre 2020
la Malardrerie
344
115'517
335,81
T2
23 novembre 2020
la Malardrerie
438
122'840
280,46
T3
3 décembre 2020
la Malardrerie
344
117'317
341,04
T4
13 octobre 2020
l'Orme au Loup (anciennes serres)
400
122'340
305,85
T5
13 octobre 2020
l'Orme au Loup (anciennes serres)
294
101'497
345,23
T6
16 octobre 2020
l'Orme au Loup (anciennes serres)
329
108'747
330,54
T7
19 octobre 2020
l'Orme au Loup (anciennes serres)
294
101'497
345,23
T8
24 janvier 2020
[Adresse 21]
342
140'044
409,49
T9
24 février 2020
[Adresse 10]
266
125'145
470,47
T10
28 février 2020
[Adresse 2]
333
144'174
432,95
T11
29 avril 2020
[Adresse 9]
253
125'334
495,39
T12
27 mai 2020
[Adresse 3]
328
144'247
439,78
moyenne
médiane
minimum
maximum
374, 04
345, 23
280,46
495,39
Le commissaire du gouvernement précise que ces termes de comparaison correspondent à des terrains à bâtir (lot de terrains dans des lotissements complètement aménagés) de configuration régulière, viabilisés et destinés à la construction de pavillons, situés dans 3 lotissements distincts, en zone 1AU (emprise au sol des constructions jusqu'à 50 % de la superficie du terrain, construction implantée à l'alignement ou avec un retrait minimal de 5 m de l'alignement des voies publiques ou privées).
Ces termes situés en zone 1AU sont pertinents en raison de leur localisation sur la commune de [Localité 27], au sein de lotissements destinés à la construction de pavillons, mais il s'agit de valeurs hautes en raison des règles de réglementation relative à la constructibilité plus favorable en zone 1Au qu'en zone Uba.
Ils seront donc retenus.
Le commissaire du gouvernement ajoute que la demande est soutenue pour ce type de bien, que la commune de [Localité 27] offre un cadre appréciable aux habitants désireux de s'installer hors [Localité 28] ou en petite couronne, et il propose des termes de comparaison encore plus récents dans un rayon d'un kilomètre confirmant ce niveau de prix avec les références cadastrales et d'enregistrement:
N° du terme
Date de vente
Adresse
Superficie
Prix en euros
Prix en euros/m²
Zonage
Observations
T1
1er mars 2021
[Adresse 30]
196
58'000
295,92
UBa
terrain
T2
28 mai 2021
[Adresse 8]
436
150'000
344,04
1AU
terrain à bâtir'lotissement
T3
14 septembre 2021
[Adresse 7]
363
100'000
275,48
Uaa
terrain à bâtir
T4
11 octobre 2021
la Malardrerie
406
159'000
391,63
UBa
terrain à bâtir
T5
20 août 2021
l'Orme au Loup
294
125'000
425,17
1AU
terrain à bâtir'lotissement
moyenne
médiane
minimum
maximum
346,45
344,04
275,48
425,17
Le commissaire du gouvernement précise que le premier terme d'une surface de 196 m² situé en zone Uba a été acquis par la commune de [Localité 27] sur une base de 195,92 euros/m² et que le 4e terme d'une surface de 406 m² également situé en zone Uba a été acquis quant à lui par un particulier sur une base de 391,63 euros/m².
Il conclut que pour un terrain à bâtir de configuration régulière, de surface d'environ 400 m², situé en zone UBa proche du centre bourg, on peut retenir une base d'estimation de 300 euros/m², la zone UBa étant un peu plus restrictive pour les règles de constructibilité que la zone 1AU.
Ces termes sont pertinents en raison de leur localisation comparable, mais correspondent pour partie à des valeurs hautes pour ceux situés en zone 1AU plus favorable que la zone Uba.
En effet, le comparatif des zones suivantes selon la commune de [Localité 27] ce qui n'est pas contesté par les autres parties est le suivant (pièce N°8):
1AU
UBa
emprise au sol
maximum 50 %
maximum 40 %
retrait voies publiques
minimum 5 m
bande : 5m
implantation limite séparatives
sur une ou plusieurs limites
soit, sur une seules limite séparative latérales
soit, retrait vis-à-vis de toutes les limites séparatives
implantation de plusieurs constructions sur un même terrain
minimum de 4 m
minimum de 8 m
Si le commissaire du gouvernement retient une base d'estimation de 300 euros/m², il convient également de tenir compte de la situation des termes de comparaison situés au c'ur de zone du lotissement, ce qui n'est pas le cas de la parcelle C [Cadastre 22].
En conséquence, le premier juge a exactement retenu une valeur inférieure de 290 euros/m².
2° sur l'abattement
La commune de [Localité 27] produit de la jurisprudence faisant état pour une construction limitée du bien d'abattement de 50 %, de 80 %, de 70 % et souligne que le règlement de la zone UBa du PLU rend impossible une construction consistant à s'implanter sur une des limites séparatives ; que seul un retrait de 2,5 m peut être envisagé par rapport aux limites séparatives latérales, ce qui rend difficile la construction destinée à l'habitat, puisque cela reviendra à construire une maison dite tube, alors que l'environnement est caractérisé par des maisons classiques de forme rectangulaire ou carrée avec toiture à deux versants.
Elle ajoute, que la réalisation de travaux sur un bâti existant construit irrégulièrement suppose d'abord l'obtention d'un permis de construire régularisant ledit bâti, alors qu'en l'espèce le bâtiment construit sur la parcelle n'a fait l'objet d'aucune autorisation d'urbanisme et a été irrégulièrement édifié.
La réglementation de la zone UBa du PLU de [Localité 27] dispose que :
« implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
1) dans les secteurs UBa et Ubb hors secteur soumis à OAP matérialisé sur le plan de zonage, et construction doivent s'implanter :
'soit sur une seule limite séparative latérale et en respectant un retrait vis-à-vis des autres limites séparatives,
'soit en respectant un retrait vis-à-vis de toutes limites séparatives.
4) le retrait par rapport aux limites séparatives :
'ne peut être inférieur à 8 m, si la façade faisant face à la limite séparative comporte des ouvertures constituant des vues.
'Est au moins égale à 2,50 m si la façade faisant face à la limite séparative est un mur aveugle ou comprenant des jours de souffrance ou pavés de verre ne créant pas de vue ou une porte d'accès « pleine ».
5) dans tous les cas, les ouvertures sont interdites en limites séparatives.
6) l'ensemble de ces dispositions ne s'applique pas pour :
'l'aménagement (extension, transformation) des constructions existantes dont l'implantation ne respecte pas les règles de la zone, sous réserve :
'que la zone par rapport à la limite séparative ne soit pas diminuée ;
'que les ouvertures créées à l'occasion des travaux respectent les distances réglementaires par rapport aux limites séparatives. »
Monsieur [N] verse aux débats copie du permis de construire délivré le 18 octobre 1996 qui porte sur plusieurs bâtiments, puis du permis modificatif accordé le 4 juillet 1997, lequel ajoute au projet de travaux le garage de 60 m² au sol sur la parcelle en litige (Pièce N°3) ; contrairement à ce qu'indique la commune de [Localité 27], la construction implantée sur la parcelle apparaît donc régulière.
L'application des règles d'urbanisme à la parcelle C[Cadastre 22] configurée comme une bande de terrains de forme trapézoïdale, de largeur d'environ 5,70 m pour des limites séparatives latérales de longueurs respectives d'environ 58 m de 69 m, ne permet donc qu'une construction nouvelle dans une bande comprise entre 5 et 25 m depuis l'alignement, et une largeur de 3 m environ (largeur parcelle 5,7 m-retrait de 2,5 m= 3,2 m), avec une façade en mur aveugle implantée sur une limite séparative ; l'aménagement de la construction inachevée subsistant actuellement sur cette parcelle, dont l'emprise au sol de forme rectangulaire d'environ 6 m x 10 m, oblige, ce qui n'est pas contesté par Monsieur [N], à laisser les deux façades latérales de longueur de 10 m en murs aveugles ; cette parcelle du fait de sa configuration très étirée offre donc une constructibilité très limitée et ne peut donc être valorisée sur la même base qu'un terrain pleinement constructible et il convient donc d'appliquer un abattement.
Le commissaire de gouvernement indique que si l'abattement ordinaire retenu pour un terrain à bâtir sans potentiel constructible (résiduel ou initial) est de 50 % et que la commune de [Localité 27] verse de la jurisprudence avec des abattements a minima de 50%, en l'espèce, au vu du potentiel constructible, le premier juge a exactement retenu un abattement inférieur fixé à 35 %.
La déduction du coût de la construction inachevée d'une dimension indiquée de 60 m² a été fixée comme proposé par le commissaire du gouvernement à 25 euros/m² soit une somme de 1500 euros, ce qui n'est pas contesté par les parties.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement fixé le prix du bien immobilier à la somme de :
290 euros/m² x 0, 65 (abattement) = 188, 50 x 376 m² - 1500 euros = 69 376 euros.
C) sur l'indemnité de remploi
Les taux habituels n'étant pas contestés, l'indemnité de remploi est de :
20 % jusqu'à 5000 euros = 1000 euros
15 % de 5000 à 15'000 euros = 1500 euros
10 % pour le surplus : 5437,6 euros
soit un total de 7937,60 euros arrondis à 7938 euros.
Le jugement sera confirmé en ce sens.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé le prix de l'ensemble à la somme de : 69'376 + 7938 = 77'314 euros.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la commune de [Localité 27] à verser à M. [N] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner la commune de [Localité 27] à verser la somme de 2000 euros à Monsieur [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
- Sur les dépens
Il convient en application de l'article L312-1 du code de l'expropriation de confirmer le jugement qui a condamné la commune de [Localité 27] aux dépens.
La commune de [Localité 27] perdant le procès sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions de la commune de [Localité 27] du 25 octobre 2021 et du 14 mars 2022, de M. [N] du 24 janvier 2022 et du 21 mars 2022 et la pièce nouvelle n°3 et du commissaire du gouvernement du 26 janvier 2022 ;
Ecarte des débats en application de l'article R 311-26 du code de l'expropriation les conclusions récapitulatives N°3 de la commune de [Localité 27] déposées au greffe le 18 mars 2022 à 16h10 notifiées le jour même ;
Constate le désistement partiel d'appel limité à la disposition relative au transfert de propriété de la parcelle cadastrée section C N°[Cadastre 1] sis [Adresse 16] appartenant à M. [Z] [N] ;
Confirme le jugement entrepris ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne la commune de [Localité 27] à verser la somme de 2000 euros à Monsieur [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la commune de [Localité 27] aux dépens.
LA GREFFIERELE PRÉSIDENT
