RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 08 Septembre 2022
(n° 70 , 26 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/13017 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEA75
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 Juin 2021 par le juge de l'expropriation de Evry RG n° 19/00095
APPELANTS
COMMUNE DE MAROLLES-EN-HUREPOIX, représentée par son maire en exercice
[Adresse 1]
[Localité 31]
représenté par Me Eric LANDOT de la SELARL LANDOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0140 substitué par Me Estelle POIRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : P0140
INTIMÉES
S.C.I. LA PIERRE GRISE
[Adresse 24]
[Localité 4]
représentée par Me Olivier BOUGASSAS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0472
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE
[Adresse 2]
Courcouronnes
[Localité 4]
représentée par Mme [N] [H] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Hervé LOCU, Président, président
Monique CHAULET, conseillère
Marie MONGIN, conseillère
Greffière : Marthe CRAVIARI, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Alexandra AUBERT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
La SCI La Pierre Grise Investissements est propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 20], d'une superficie de 23 844 m², sur la commune de [Localité 31] (91). Il s'agit d'une parcelle sur laquelle sont implantés des bâtis et préfabriqués à usage mixte, industriel, commercial et habitation, de type ateliers, hangars, bureaux, dépôt à ciel ouvert et logements. La parcelle comporte deux antennes relais et leurs équipements techniques. Elle fait l'objet de plusieurs baux à usage d'habitation, à usage commercial ainsi que pour les antennes relais.
La SCI La Pierre Grise Investissements a adressé une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) le bien mentionné ci-dessus, au prix de 1 400 000 euros, à la commune de [Localité 31] qui l'a réceptionnée le 07 novembre 2018.
La commune de [Localité 31] a exercé son droit de préemption par une décision en date du 14 mars 2019 au prix de 476 880 euros.
La SCI La Pierre Grise Investissements a refusé cette proposition par courrier reçu le 13 avril 2019.
Par un mémoire introductif d'instance reçu au greffe le 25 avril 2019, la commune de [Localité 31] a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Evry en vue de la fixation du prix du bien préempté.
Par courrier reçu au greffe le 26 juillet 2019, la commune de [Localité 31] a justifié de la consignation opérée à hauteur de 15 % de la valeur retenue par la Direction des Domaines soit la somme de 180 000 euros, conformément aux dispositions de l'article L 213-4-1 du code de l'urbanisme.
Par un jugement du 21 juin 2021 après transport sur les lieux le 07 septembre 2020, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Evry a':
-Rejeté la nullité soulevée par la SCI la Pierre Grise Investissement ;
-Fixé à la somme de 1 144 512 euros (un million cent quarante-quatre mille cinq cent douze euros) le prix d'acquisition par la commune de [Localité 31] dans le cadre de l'exercice de son droit de préemption au vu de la déclaration d'intention d'aliéner réceptionnée le 07 novembre 2018 du bien appartenant à la SCI La Pierre Grise Investissements, d'une superficie de 23 844m², situé sur la commune de [Localité 31], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 20] ;
- débouté le commissaire du gouvernement de sa demande d'appliquer un abattement pour aménagement partiel de la parcelle ;
Il a retenu la situation privilégiée, dans le cadre de la méthode par comparaison une valeur moyenne de 60 euros/m² et un abattement de 20 % pour encombrement ;
-Condamné la commune de [Localité 31] au paiement des dépens de la présente procédure ;
-Condamné la commune de [Localité 31] à payer à la SCI La Pierre Grise Investissements une somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
-Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
La commune de [Localité 31] a interjeté appel le 16 juillet 2021 sur le prix d'acquisition par la commune de [Localité 31] dans le cadre de son droit de préemption.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- Adressées au greffe, par la commune de [Localité 31], appelante, le 11 octobre 2021 notifiées le 12 octobre 2022 (AR du 13 octobre 2021), le 4 avril 2022 notifiées le 5 avril 2022 (AR du 7 avril 2022) et le 16 mai 2022 notifiées le jour même (AR du 17 mai 2022) aux termes desquelles elle demande à la cour de :
-Infirmer l'expropriation du Tribunal judiciaire d'Évry en tant qu'il a fixé à la somme de 1.144.512 euros le prix d'acquisition de la parcelle [Cadastre 20] ;
En conséquence :
A Titre principal :
-Fixer le prix d'acquisition de la parcelle [Cadastre 20] à la somme de 480 000 euros après abattement,
A titre subsidiaire
- désigner tel expert qui lui plaira et lui attribuer les chefs de missions suivants :
-Se rendre sur la parcelle [Cadastre 20],
-Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission,
-Examiner l'état du sol et du sous-sol de la parcelle [Cadastre 20] et déterminer le degré de pollution de celle-ci ;
-Chiffrer, le cas échéant, le coût des travaux nécessaires à la dépollution de la parcelle [Cadastre 20] compte tenu de la destination à vocation d'habitat et de commerces de la parcelle dans le cadre du projet de réaménagement de la zone prévu par la ville,
-Rédiger un rapport d'expertise,
Le cas échéant,
-Surseoir à statuer dans l'attente de la communication du rapport d'expertise,
- Adressées au greffe, par la SCI La Pierre Grise Investissements, intimée et appelante incidente, le 04 janvier 2022 notifiées le 07 janvier 2022 (AR du 10 janvier 2022), le 6 avril 2022 notifiées le 11 avril 2022 (AR du 12 et 13 avril 2022) et le 3 mai 2022 notifiées le 5 mai 2022 (AR du 6 mai 2022) aux termes desquelles elle demande à la cour de :
- Confirmer le jugement en tant qu'il a arrêté la valeur du mètre carré à 60 euros et fixé le prix de la parcelle à la somme de 1 430 640 euros,
- Débouter la commune appelante de toutes ses demandes,
- Infirmer le jugement en ce qu'il a appliqué à ce prix de 60 euros un abattement de 20% pour encombrement du terrain,
Et statuant à nouveau';
- À titre principal:
- Dire et juger qu'il n'y ait lieu à abattement,
- À titre subsidiaire :
- Limiter l'abattement pour encombrement à 10%.
-Condamner la commune à verser à la SCI intimée la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
-La condamner aux entiers dépens.
-Adressées au greffe, par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, le 11 janvier 2022 notifiées le 13 janvier 2022 (AR du 14 janvier 2022) aux termes desquelles il demande à la cour de :
-fixer le prix d'acquisition à la somme de 480 000 euros
à titre subsidiaire,
- désigner un expert pour notamment chiffrer le coût des travaux nécessaires à la dépollution du sol, et le cas échéant surseoir à statuer dans l'attente de la communication du rapport d'expertise ;
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
La commune de [Localité 31] fait valoir que':
- Le terrain est composé de nombreux gravas et décharges à ciel ouvert ; sur les 23.844 m² de superficie du terrain, ce sont environ 13.000 m² qui sont utilisés aux fins de décharges à ciel ouvert.
Le terrain est ainsi constitué, par endroit, d'amoncellements importants de terres et gravats, c'est donc bien une activité de décharge, en l'occurrence non déclarée pendant de nombreuses années, qui est exercée sur ce terrain';
-Les habitations présentes sur la parcelle sont des préfabriqués vétustes dont certains propriétaires ne payent plus le loyer, et le notaire de la société venderesse, par un courrier du 8 janvier 2019, révèle que l'un des locataires occupe les lieux sans payer de loyer et, ce, depuis 2006 (pièce n°8), et un diagnostic conclut comme suit : « d'importants travaux sont à réaliser '' (pièce n°9) ; l'ensemble de ces baux d'habitation doit être soumis à la loi habitation du 6 juillet 1989, qui est d'ordre public (CA Aix-en-Provence, 22 Mars 2016, n°14/ 071 12 ; CA Amiens, 30 Mars 2010, n° 08/ 02664), les baux [S], [W] et [X] font l'objet d'une reconduction tacite de six ans et doivent donc être considérés comme des baux de longue durée, des frais importants devront être engagés par la commune au titre de l'éviction de ces occupants, ce qui justifie l'application d'un abattement supérieur à celui pratiqué par le jugement du 21 juin 2021, comme cela sera exposé ci-après';
- Le terrain est occupé par des entreprises disposant de baux de longue durée'; les entreprises présentes sur le site bénéficient d'un bail commercial de droit commun étant donné qu'à l'expiration de leur bail dérogatoire, elles sont demeurées dans les lieux. Ces dernières bénéficient donc toutes d'un bail de longue durée de 9 ans, compte tenu de ce qui précède, il y a donc lieu de considérer que le terrain est loué à plusieurs sociétés bénéficiant de baux de longue durée ce qui impliquera d'importants frais d'éviction à la charge de la commune';
- Le site est pollué et occupé par une ICPE jusqu'alors non déclarée'; la société Terradom, principale occupante des terrains depuis 2015, utilise lesdits terrains afin d'y décharger, à ciel ouvert, des matériaux et gravas issus du BTP (cf. Bail), et ce n'est que le 27 décembre 2018 que l'exploitant de cette société a déclaré son activité au titre d'une ICPE (pièce 24)'; l'Audit Pollution des sols, réalisé sur le terrain le 15 février 2019, conclut à une pollution des sols par certains métaux lourds ainsi qu'à la nécessité de réaliser des investigations plus approfondies pour déterminer l'ampleur exacte de la pollution (pièce n°26)';
-Concernant la situation du bien au regard de la réglementation d'urbanisme'; elle fait, l'objet d'une identification particulière dans l'OAP du secteur de la gare (pièce n°28).
-Concernant la date de référence : la date de référence appliquée par le juge de première instance sera infirmée'; elle se fonde sur l'article L.213-4 du Code de l'urbanisme, le PLU a été mis à jour le 9 février 2018 pour intégrer le périmètre de sursis à statuer relatif à l'opération d'aménagement du secteur de la gare (pièce 29), la date de référence à retenir est bien celle du 9 février 2018, comme l'invoquait la commune de Marolles-en-Hurepoix en première instance, et non celle retenue par le tribunal judiciaire d'Évry du 11 juillet 2013 correspondant à la modification du PLU,
-Concernant la consistance du bien : le prix du terrain doit être déterminé à partir de termes de comparaison portant sur des parcelles classées en zone « à urbaniser '' et non aménagées'; le tribunal a estimé que la parcelle est « partiellement aménagée '' et que cette circonstance serait compensée par sa situation privilégiée, sur ces points, le jugement sera infirmé'; le terrain n'est pas aménagé et sa situation privilégiée ne saurait compenser cet état de fait, la parcelle n'est pas desservie par une voie asphaltée sur toute sa longueur, le terrain présente un sol en terre battue /caillouteux, la présence de réseaux d'eaux/ d'électricité et d'assainissement suffisants n'est pas établie';
-Concernant le prix proposé : le prix fixé par le juge de première instance sera infirmé'; elle se fonde sur l'article L.213-4 du Code de l'urbanisme'; le juge doit expliciter les raisons pour lesquelles il décide de retenir un terme de comparaison ; les termes de comparaison retenus portent sur des parcelles aménagées et qualifiées de terrains à bâtir, classés en zones UI et AU, lesquelles ne correspondent donc nullement à la situation de la parcelle [Cadastre 20], les parcelles classées en zone UI visées par le commissaire du gouvernement ne présentent pas le même zonage que la parcelle [Cadastre 20], laquelle est classée en zone AU (pièce 30), ces termes de comparaison portent sur des parcelles présentant des superficies bien moindres (moins de 4000 m²) que celle de la parcelle [Cadastre 20] (23.844 m²) soit une différence de 20.000 m²'; elle propose deux termes de comparaison conduisant à retenir un prix de 35 euros/m², la valeur brute de la parcelle doit être fixée à la somme de 834.540 euros (35 x 23.844)';
-Concernant les abattements à appliquer';
- Sur l'application d'un abattement en raison de l'encombrement et des coûts de dépollution du terrain'; le terrain est très encombré ce qui justifie l'application d'un abattement de 20%
- Sur la dépollution du terrain'; compte tenu de l'existence d'une pollution des sols non utilement contredite, un abattement doit être appliqué ;
Au total un abattement de 22% doit être retenu pour le coût de désencombrement et de dépollution du terrain ;
- un abattement pour occupation doit être retenu de 20% ;
- à titre subsidiaire, si la cour estime ne pas disposer d'éléments suffisants lui permettant de se prononcer sur le montant de cet abattement, elle pourra, en application de l'article R.322-1 du Code de l'expropriation, ordonner une expertise permettant de déterminer l'abattement à appliquer sur le prix de vente compte tenu des coûts de dépollution à prévoir ;
- Sur l'application d'un abattement en raison de la présence de nombreux locataires'; cet abattement peut, a minima, s'élever à 20%';
Dans un second jeu de conclusions ;
-le procès-verbal de transport sur les lieux montre bien des épaves de véhicules abandonnées sur le terrain et indique bien la présence d'un talus de terre (cette indication a en effet été ajoutée à la demande de la commune lors du transport sur les lieux et n'a pas été contestée par la SCI) ;
-aucune autre pièce du dossier ne permet d'établir que les consorts [W] ne seraient plus occupants, étant rappelé que leur bail contient une clause de reconduction tacite ;
- la circonstance qu'une société soit mise en liquidation judiciaire n'est pas de nature à anéantir son droit à bénéficier d'une indemnité d'éviction dans le cadre d'une procédure d'expropriation.
Bien au contraire, cette indemnité est prise en compte au titre de l'actif de la société (Cass., com., 17 septembre 2002, n° 99-16.660 ; CA Orléans, 22 février 2007, n° 06 /01808) ; la société Terradom occupe toujours, en plus des autres baux dont elle est titulaire (pièces n°11 et n°12), cette partie de terrain présentant une superficie de 1500 m² de sorte que l'autorisation donnée doit, en réalité, être requalifiée en bail commercial ;
- l'audit pollution a bien constaté l'existence d'une pollution, celle-ci pouvant être causée par les activités classées ICPE d'entreposage de matériaux du bâtiment exercées sur la parcelle ;
- comme le reconnaît la société La Pierre Grise investissements dans ses premières conclusions, les aménagements doivent être suffisants eu égard à la destination du terrain, notamment lorsque celui-ci a vocation à accueillir des logements et des activités économiques comme cela est le cas en l'espèce, or, en l'état, la parcelle ne saurait être considérée comme étant suffisamment aménagée eu égard à ces destinations ;
-le devis est parfaitement justifié puisqu'il a été établi après transport sur le site de l'entreprise Francilienne de Routes et Équipements, qui a ainsi pu effectuer des constatations depuis la limite de propriété, et se base sur les indications données par les diagnostics techniques, les baux commerciaux et les baux d'habitations ainsi que le procès-verbal de transport sur les lieux ;
- un diagnostic technique a relevé la présence d'amiante dans l'un des locaux à usage d'habitation présents sur le terrain, ce point n'est pas contesté par la SCI La Pierre Grise Investissements, l'acquisition du terrain engendrera donc nécessairement des coûts de dépollution importants justifiant l'application d'un abattement ;
-Compte tenu du nombre de baux commerciaux (13) conclus sur le terrain, l'abattement pour occupation doit être élevé (a minima de 20%) en raison des frais importants qui devront être engagés par la commune, un abattement complémentaire doit être appliqué compte tenu de la présence de titulaires de baux d'habitation ;
La SCI La Pierre Grise Investissements répond que :
-Concernant la description du bien'; la déclaration d'intention d'aliéner n' emploie en aucun cas le terme «'décharge '', mais fait état de «stockage '''; il s'agit donc bien de stockage de pierres et non de «'décharge de déchets '', la commune appelante estime ainsi pouvoir, par une présentation tronquée des faits et de photographies anciennes, contredire et remettre en cause des faits constatés et consignés à la fois par le juge de l'expropriation et par le notaire ; à l'évidence, la cour écartera la présentation fausse des faits par la commune appelante, il est faux de prétendre que la société Terradom utilise le terrain qu'elle loue pour « y décharger, à ciel ouvert, des matériaux et gravas issus du BTP ''; il s'agit de déchets inertes en phase de transit (Cf. p. 2 et 3). En outre, aussi bien la commissaire de gouvernement que le juge de l'expropriation ont rejeté cette prétention sans fondement ; enfin, il ressort des pièces versées aux débats par l'appelante qu'aucune pollution des sols n'avait été constatée ni détectée ; bien au contraire tous ces documents concluent à l'absence de pollution ; la demande de sursis à statuer et de désignation d'un expert est la preuve de l'aveu de la commune sur cette absence de pollution';
-Concernant la situation du bien au regard des règles d'urbanisme'; pour retenir la date du 11 juillet 2013, le juge de l'expropriation a tout d'abord rappelé les dispositions des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l'urbanisme (celles-là même invoquées par l'appelante) ; mais appliquant ces dispositions au cas d'espèce, il a justifié sa décision en fait en constatant qu'aucune «'des parties n'a versé aux débats le plan local d'urbanisme du 09 février 2018 ou du 4 juillet 2013, publié le 11 juillet 2013'»'; le terrain préempté doit être regardé, au regard de sa destination et de l'usage qui en est fait, comme un terrain aménagé, il y a ainsi une différence entre la desserte d'une propriété par une voie publique et la voie d'accès à cette voie publique, le terrain est directement desservi par une voie départementale D. 25 dénommée : avenue Charles de Gaulle qui traverse la ville d'un bout à l'autre et rattache de fait la parcelle litigieuse au c'ur de ville, ajoutant que la commune n'indique pas en quoi l'état de la clôture, à supposer même qu'il soit celui décrit par elle, affecterait la valeur de la parcelle, la prétention d'insuffisance du réseau d'eau, d'électricité et d'assainissement, n'est tout simplement pas sérieuse';
-Concernant l'évaluation de la parcelle préemptée'; les termes de comparaison retenus par le juge de l'expropriation sont pertinents, l'évaluation de la SCI intimé est bien fondée';
-Concernant l'appel incident'; pour aboutir au prix de 1 144 512 euros, le juge de l'expropriation a appliqué un abattement de 20% pour encombrement ; la cour censurera ce chef de dispositif.
Dans un second jeu de conclusions ;
-En l'espèce, il revient à la commune d'appliquer ces dispositions en proposant aux locataires, M. [S] et M. [X], ce qui n'est pas insurmontable, deux logements d'habitation dans les conditions des dispositions précitées. En appliquant ces dispositions, la commune n'aura aucune indemnité à verser, outre ce droit au relogement, les occupants disposent d'un droit de priorité pour l'attribution d'un logement HLM à condition que leurs ressources soient inférieures ou égales au seuil d'éligibilité à ces logements, au cas d'espèce, au regard des baux signés, les deux locataires sont éligibles à ces logements. Ce sont ces raisons qui avaient conduit le juge de l'expropriation à ne pas appliquer d'abattement pour occupation. En tout état de cause, compte tenu des éléments ci-dessus rappelés, le taux d'abattement pour occupation ne peut, compte tenu de ce qui est précisé ci-dessus, être supérieur à 10% du prix ;
Dans un troisième jeu de conclusions ;
- la commune procède par allégations volontairement trompeuses. En l'occurrence, Monsieur le commissaire n'a pas « reconnu qu'une pollution aux métaux lourds a été identifiée à l'issue de l'audit de pollution '', mais a repris les termes de l'audit en les citant pour conclure à l'absence de toute « donnée précise '' et réfuter les allégations de la commune ;
-La cour pourra se reporter à l'audit (pièce 9 de l'appelante) pour constater que les résultats analytiques des sondages révèlent un taux de pollution inférieur aux valeurs repères (p. 14 de l'audit). De même, les valeurs en «composée organique» volatiles sont inférieures au seuil (p. 15 dernier paragraphe) ; l'arrêt du préfet du 12 décembre 2018 (Cf. pièces 8) ne fait état d'aucun produit dangereux ni de pollution des sols ;
-ni la loi ni la jurisprudence n'imposent ni n'exigent une voie goudronnée ou asphaltée, il suffit que la voie soit « carrossable'' et d'une largeur suffisante par rapport à son usage ; il n'est allégué, ni encore moins démontré que le chemin de la Pierre Grise, au surplus goudronné, n'est pas carrossable. Sachant par ailleurs qu'il est ouvert à la circulation publique (voitures légères, camions, piétons...) ;
-le diagnostic amiante a été effectué, comme l'exige la législation pour toutes ventes immobilières, sur toutes les constructions. Tous se sont révélés négatifs (pièce 8-1, 8-2 et 8-3 de l'assignation de l'appelante) ;
-Le caractère ultra privilégié du terrain préempté n'est ni discuté ni contesté par la commune ;
le procédé de l'appelante n'est pas loyal concernant sa démonstration de l'encombrement de la parcelle ; ni le transport sur les lieux, ni la promesse de vente, ni les photographies versées aux débats prises par le juge d'expropriation ne démontrent l'existence de prétendus talus à l'emplacement visé par la commune. Ainsi qu'il vient d'être précisé, il s'agit en réalité de pierres destinées à être concassées avant d'être transformées en gravats destinés à la vente ou à l'usage de la société Terradom dans ses travaux de construction ;
-Ni ces dispositions, ni aucune autre disposition ne mettent à la charge du titulaire de droit de préemption une obligation autre que celle de proposer aux occupants des locaux et le cas échéant leur réserver un droit de priorité, il revient à la commune d'appliquer ces dispositions en proposant aux deux locataires, M. [S] et M. [X], ce qui n'est pas insurmontable, deux logements d'habitation dans les conditions des dispositions précitées. En appliquant ces dispositions, la commune n'aura aucune indemnité à verser.
Le commissaire du Gouvernement conclut que':
- il demande la confirmation du jugement sur la date de référence';
- Le prix mentionné dans l'acte ne distingue pas les parcelles [Cadastre 10] à [Cadastre 3] mais concerne ces parcelles avec la parcelle [Cadastre 9] supportant l'intégralité du bâti pour une surface totale de 101 568 m². Ce terme concernant un terrain à bâtir de 101568 m² avec du bâti anciennement à usage de briqueterie destiné à être démoli ne saurait être comparé au bien à évaluer';
- une partie du terrain fait l'objet d'un usage de dépôt à titre de transit ou de stockage tout à fait légal du fait de l'activité des locataires et l'encombrement qui en résulte est amené à disparaître avec la fin de leur contrat';
- l'importance des travaux de déblaiements n'étant pas démontrée et eu égard à la faible valeur économique des biens loués (structures légères de type préfabriqués), un abattement pour encombrement à hauteur de 20 % ne se justifie pas';
- aucune donnée assez précise à ce jour ne permet de déterminer un éventuel coût de dépollution';
- le régime de droit commun en matière de baux commerciaux s'applique à savoir qu'ils sont réputés être conclus pour une durée de 9 ans à partir de la date d'expiration du bail dérogatoire. En conséquence, il apparaît que les baux à usage d'habitation et à usage commercial sont en réalité conclus pour une longue durée. Dès lors, un abattement de 20 % pour occupation semble justifié';
- La valeur occupée de la parcelle ressort ainsi à :
(23 844 m² x 60 euros / m² x 0,80) - 50 400 euros = 1144 512 euros - 50 400 euros = 1 094 112 euros, soit un prix de 1 104 192 euros.
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 16 juillet 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de la commune de [Localité 31] du 11 octobre 2021, de la SCI La Pierre Grise du 4 janvier 2022 et du commissaire du gouvernement du 11 janvier 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions hors délai de la commune de [Localité 31] du 04 avril 2022 sont de pure réplique à celles de la SCI La Pierre Grise, appelante incidente et du commissaire du gouvernement, appelant incident ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.
Les conclusions hors délai de la SCI la Pierre Grise du 06 avril et du 03 mai 2022 sont de pure réplique à celles du commissaire du gouvernement, appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils juge ne nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.
À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213'4.
En cas d'acquisition, l'article 213'14 est applicable.
Aux termes de l'article L 213'4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l'indemnité de remploi.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de la commune de [Localité 31] porte sur la date de référence, la qualification de parcelle aménagée le prix d'acquisition et à titre subsidiaire sur une demande d'expertise au titre de la pollution et elle formule une demande globale d'abattement de 22% pour dépollution et pour encombrement et désencombrement ; l'appel incident de la SCI La Pierre Grise concerne l'abattement pour encombrement et celui du commissaire du gouvernement à titre principal sur le prix d'acquisition, sur l'abattement pour encombrement et sur l'abattement pour occupation et à titre subsidiaire sur une expertise au titre de la pollution.
S'agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s'agit de celle de la première instance, soit le 21 juin 2021.
- Sur la date de référence
Le premier juge en application des articles L 213-6 et L 213-4 a du code urbanisme a retenu la publication de la dernière modification du PLU, soit le 11 juillet 2013.
La commune de [Localité 31] demande l'infirmation en indiquant que la date à retenir est celle du 9 février 2018, correspondant à la mise à jour du PLU pour intégrer le périmètre de sursis à statuer relatif à l'opération d'aménagement du secteur de la gare, portant notamment, sur la parcelle [Cadastre 20](pièce n°29) et que c'est à tort que le jugement a estimé que la mise à jour adoptée à cette date portait uniquement sur les annexes et qu'elle ne constituait donc pas un acte modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
La SCI La Pierre Grise demande la confirmation, tandis que le commissaire du gouvernement demande également de retenir cette date du 11 juillet 2013 correspondant à la date de la publication du PLU approuvé le 4 juillet 2013.
L'article L 213-4 du code de l'urbanisme applicable conformément à l'article L 211-5 dudit code dispose en son alinéa 3 que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas :
a) la date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
'pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :
i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;
'pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
La loi ALUR de 2014, l'ordonnance et le décret de recodification de 2015 n'ont pas modifié la liste des éléments constitutifs du PLU.
L'article L 151-2 du code urbanisme précise les pièces et documents que doit obligatoirement comporter le PLU, à savoir :
'le rapport de présentation, qui intègre l'évaluation environnementale et la justification des choix retenus ;
'le projet d'aménagement et de développement durable ;
'les orientations d'aménagement et de programmation ;
'le programme d'orientation et d'action (pour les PLU(i) seulement) ;
'le règlement ;
'les annexes (dont les servitudes d'utilité publique).
Selon les dispositions de l'article R123-13 du code de l'urbanisme, les annexes indiquent, à titre d'information, notamment les périmètres à l' intérieur desquels l' autorité compétente peut surseoir à statuer sur les demandes d'autorisation en application de l'article L 110-10.
Ainsi, par une délibération du 17 décembre 2017, le conseil communautaire de C'ur d'Essonne a ainsi institué un périmètre de sursis à statuer relatif à l'opération d'aménagement du 'secteur gare' dans lequel se situe la parcelle [Cadastre 20]. Cette décision permet à la commune de surseoir à statuer sur les demandes d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse ladite opération d'aménagement.
Le périmètre de sursis à statuer relatif à l'opération d'aménagement du « secteur gare » et la copie de la délibération du Conseil communautaire C'ur d'Essonne agglomération du 7 décembre 2017 ont été intégrés en annexe du PLU de la commune de 9 février 2018.
Le sursis à statuer est prévu par les dispositions de l'article L 424-1 du code de l'urbanisme et correspond à une décision motivée par laquelle l'autorité compétente en matière d'autorisation d'urbanisme suspend pour des raisons, limitativement énumérées par le code de l'urbanisme, une demande d' autorisation.
Dans un arrêt du 13 juin 2019 n°18'18445, la Cour de cassation précise que l'acte de modification du PLU modifiant le périmètre de la zone dans laquelle est située la parcelle expropriée sans affecter les caractéristiques de cette zone ne peut être retenue pour fixer la date de référence au sens de l'article L 213-4 du code urbanisme.
Dans un arrêt antérieur du 17 septembre 2014 n°13'20076, la Cour de cassation a déjà considéré que la modification de la délimitation de la zone dans laquelle se situe le bien exproprié n'est pas une condition nécessaire à la prise en considération comme date de référence de la date de modification d'un POS concernant cette zone et que la seule modification des caractéristiques de la zone dans laquelle se situe le bien exproprié, sans rapport avec sa délimitation géographique, doit être prise pour déterminer la date de référence appliquée pour l'estimation du bien.
En l'espèce, l'instauration d'un périmètre de sursis à statuer et mis en annexe du PLU, ne constitue pas un acte modifiant les caractéristiques de la zone impactée par ce périmètre au sens de ces décisions.
En conséquence, la date de référence est celle du 11 juillet 2013 correspondant à la date de la publication du PLU de la commune de [Localité 31] approuvé le 4 juillet 2013 (pièce n°29).
En outre, à la date du 9 février 2018, cette parcelle est toujours située en zone AU dont les caractéristiques sont identiques à celles en vigueur au 4 juillet 2013, le règlement écrit du PLU étant inchangé.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu comme date de référence celle du 11 juillet 2013.
- Sur la situation d'urbanisme
À cette date de référence, la parcelle se situe en zone AU du PLU (pièce N°27), correspondant à une zone d'urbanisation future constituant des réserves foncières à vocation mixte pour l'avenir.
Toute construction nouvelle susceptible de compromettre l'aménagement futur de la zone et non mentionnée à l'article AU 2 est interdite.
Article AU 2 : sont autorisées les équipements et ouvrages techniques public ou liés à un service public, la sécurité, à la distribution d'énergie ainsi que les aménagements de voies et circulations diverses sous réserve de ne pas compromettre l'aménagement futur de la zone.
Article AU 8 : implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : non réglementé.
Article AU 9 : emprise au sol : non réglementé.
Article AU 10 : hauteur des constructions : non réglementé
Article 12 : obligation en matière de stationnement : non réglementé.
- Sur la consistance du bien
Le bien est situé à [Localité 31], à l'ouest de la voie ferrée, à proximité de la gare RER C de [Localité 31] et à moins de 5 minutes du centre-ville.
Cette parcelle cadastrée [Cadastre 20] est d'une superficie totale de 23'844 m² avec une façade sur la route de [Localité 26] et le chemin de la Pierre Grise.
Cette parcelle a fait l'objet d'une division cadastrale en cinq parcelles de moindre importance [Cadastre 19] de 23'532 m², [Cadastre 16] 73 m², [Cadastre 14] de 110 m², [Cadastre 17] 31 m² et [Cadastre 15] de 31 m² (procès-verbal du cadastre non encore publié au service de publicité foncière).
Sur cette unité foncière formée par ces parcelles, sont implantés diverses bâtis et préfabriqués à usage mixte, industriel, commercial et d'habitation, de type ateliers, hangars, bureaux, dépôts à ciel ouvert et logements. Le terrain comporte deux antennes relais et leurs équipements techniques en fond de parcelle. L'ensemble immobilier fait l'objet de plusieurs baux.
La discussion porte sur l'encombrement de la parcelle, sur la pollution et sur la présence d'amiante dans des logements.
Le procès verbal de transport sur les lieux du 7 septembre 2020 auquel sont annexés des photographies en présence des parties et du maire de la commune de [Localité 31] mentionne :
'la parcelle cadastrée section [Cadastre 20] se situe à proximité immédiate de la gare RER et du parking de la garé RER de [Localité 31].
À la demande du juge, aucune des parties présentes n'a été en mesure de fournir un plan des lieux pouvant être annexé au présent procès-verbal.
Nous pénétrons dans les lieux par un portail en fer forgé de couleur jaune ouvert.
À notre demande, le propriétaire préempté précise que sa parcelle est intégralement clôturée sur les côtés par un grillage, visible depuis l'entrée, d'une continuité et qualité inégale. Il sera effectivement constaté par la suite que le grillage peut être absent et de moindre qualité tout du long de la parcelle.
Nous pénétrons sur un sol caillouteux.
À la droite de l'entrée, se situe un bâti, de type préfabriqué, dont le propriétaire préempté précise qu'il est donné gracieusement à usage d'habitation à Monsieur et Madame [S].
Le propriétaire préempté précise que ce bâti repose sur un soubassement béton et qu'il n'est pas ancré au sol.
À la demande du juge, le propriétaire préempté précise qu'à l'exception d'un bâti en dur d'environ 30 m², actuellement utilisé par la société STME, aucun des bâtis présents sur sa parcelle n'est ancré au sol.
Le juge a indiqué qu'à l'exception de l'unique bâti ancré au sol, en l'absence d'ancrage au sol des bâtis présents sur la parcelle, il n'y avait pas lieu de procéder à la visite des bâtis.
Les parties n'ont formulé aucune observation sur ce point.
A l'arrière de ce premier bâti, se trouve un autre bâti de type préfabriqué dont le propriétaire préempté précise qu'il est donné à location à usage d'habitation moyennant perception de loyers.
À gauche de l'entrée se situe deux autres préfabriqués, donnés à location à usage d'habitation, dépourvus d'ancrage au sol. Le propriétaire préempté précise percevoir des loyers pour ses locations.
Nous constatons la présence d'un important stock de bûches de bois ainsi que la présence d'un bâti de type préfabriqué. Le propriétaire préempté précise que ce bâti est donné à location à la société PATRIBOIS, à usage de bureaux et d'habitation, moyennant perception de loyers, et que cette société stocke ses bûches et bois sur sa parcelle.
Nous constatons la présence d'un hangar en tôle dont le propriétaire préempté précise qu'il est posé et boulonné sur le sol en béton et qu'il est donné en location, moyennant loyer, à la société SCP PRO.
Nous ressortons de cette partie de la parcelle pour emprunter le chemin dit de la Pierre Grise longeant la parcelle [Cadastre 20] sur la partie donnant côté voie ferrée. Il est précisé que ce chemin est goudronné et supporte des poteaux publics électriques. La parcelle est de ce côté clôturée par un grillage d'une constance et d'une qualité inégale.
Depuis le chemin de la Pierre Grise, nous constatons la présence, au niveau du préfabriqué donné à location, à la société SCR PRO de trois bâtis, qualifié de bungalows, par le défendeur qui précise que ces bâtis sont donnés à location, moyennant le perception de loyers, à la société SCR.
Auparavant, nous avons constaté la présence d'un préfabriqué dont le propriétaire préempté indique le donner à location, moyennant loyer, à la société FOREST 91. L'accès à ce préfabriqué s'effectue depuis un portail en fer.
Nous poursuivons le transport le long du chemin de la Pierre Grise et constatons la présence d'un préfabriqué dont le propriétaire préempté indique le donner à location à usage de bureaux et d'habitation à lasociété BTLM, dont l'activité est le bâtiment. On y accède par un portail en fer forgé.
Nous poursuivons le transport le long du chemin de la Pierre Grise et constatons :
'la présence d'un portail en fer forgé donnant accès à un terrain dont le propriétaire préempté précise qu'il est donné en location à la société TERRADOM ;
'la présence de deux bungalows dont le propriétaire préempté indique qu'ils sont donnés à location à usage de bureaux à la société PATRIBOIS. Il est constaté la présence d'un jardin potager ;
'la présence d'un hangar en tôle habillé de bois, auquel on accède par une grille en tôle, supportant une pancarte « MATIFACES import-export produits portugais traiteur ».
Monsieur le maire indique avoir pris à l'encontre de la société MATICAFES un arrêté de cessation d'activité et le propriétaire préempté précise que la société serait en liquidation judiciaire depuis le mois de juillet 2020 et qu'elle ne paye plus ses loyers. Il précise que cette société utilise la moitié du hangar et qu'il a conservé la jouissance de l'autre côté ;
'la présence d'un poste électrique transformateur ;
'la présence d'une parcelle supportant un bâtiment de type hangar en tôle avec un panneau ' l'hurepoix menuiserie', d'une superficie qui serait d'environ 2731 m², dont les parties s'entendent pour dire qu'elle n'appartient pas au défendeur et qu'elle n'est pas concernée par la présente procédure ;
'la présence d'un hangar, de deux préfabriqués et d'un petit bâti en dur ancré au sol dont le propriétaire préempté précise qu'ils sont donnés à la location, moyennant perception de loyers, à la société STME. Il est constaté la présence d'un panneau ciblé STME levage montage de grues.
Il est constaté la présence de stockage de matériaux de type pierre.
Le défendeur précise qu'il s'agit d'un stockage de transit.
A la demande de l'avocat de la commune de [Localité 31] nous actons et confirmons la présence de végétation sur les monts de stockage de pierres.
A la demande de l'avocat de la commune de [Localité 31], nous demandons au propriétaire préempté, qui accepte, de nous ouvrir le bâti en dur, seul bâti ancré au sol de la parcelle. Il est constaté que le sol est en béton, que le bâti est dépourvu de fenêtres, qu'il dispose de gaines manifestement électriques mais qu'il est dépourvu de point d'eau. Il est utilisé comme lieu de stockage de divers objets matériaux.
'La présence d'un terrain supportant un petit bâti en tôle non ancré au sol dont le propriétaire préempté précise qu'il est donné à location, moyennant perception de loyers, à la société TERRADOM qui utilise le terrain d'environ 10'000 m² pour stocker de la pierre. Des engins de type tractopelles sont présents ;
'la présence de deux antennes relais dont le propriétaire préempté indique qu'il s'agit d'antennes appartenant d'une part à Bouygues/Orange et d'autre part à Free. L'espace autour de ces antennes a été grillagé et à l'intérieur de cet espace clos, il est constaté la présence de deux caravanes, de deux véhicules et d'une camionnette manifestement à l'état d'abandon. Le propriétaire préempté précise percevoir des loyers pour les antennes.
Le juge de expropriation invite l'ensemble des parties à conclure sur la date de référence.
Les parties ont précisé que la procédure au fond devant les juridictions administratives était toujours pendante. »
La commune de [Localité 31] demande que soit pris en compte l'état de pollution du terrain ressortant d'un audit pratiqué le 15 février 2019 et elle inclut les frais de dépollution dans un abattement global de 22 % pour l'encombrement et le désencombrement de la parcelle.
Le commissaire de gouvernement indique que ces 22 % correspondent au montant calculé pour le désencombrement de la parcelle, soit :
124'000 euros correspondant à 10 euros ht/m3 pour le déblaiement de 12'400m3 sur les terrains loués et 60'000 euros correspondant à 100 euros/m² pour la démolition des locaux d'activité, soit un total de 184'000 euros, ce montant représentant environ 22 % du montant de l'évaluation de base (35 euros x 23'844 m² = 834'540 euros).
Il ajoute que la commune n'indique pas par ailleurs comment a été chiffré le tonnage 12'400 m3 à déblayer selon elle.
A) sur l'encombrement
Le bien est occupé par différents locataires tel que mentionné dans la DIA :
'baux à usage d'habitation :
-un logement préfabriqué pour un loyer mensuel hors charges hors taxes de 500 euros (pièce N°10 a)) prenant effet le 1er mai 2014 pour une durée de trois ans tacite reconduction le 1er mai 2017
-un logement préfabriqué pour un loyer mensuel hors charges hors taxes de 700 euros (pièce 10b)) prenant effet le 1er avril 2011 pour une durée de trois ans avec tacite reconduction les 1er avril 2014 et 1er avril 2017
-un logement préfabriqué pour un logement mensuel hors charges hors taxes de 460 euros (pièce 10)
'baux à usage commercial :
-terrain ciel ouvert de 2000 m² et un hangar de 200 m² loués au profit de la société TERRADOM. Bail commercial de 2 ans à compter du 1er avril 2017 jusqu'au 31 mars 2019 avec un loyer mensuel hors charges hors taxes de 1500 euros (pièce N°11) ;
-terrain ciel ouvert de 8000 m² loués au profit de la société TERRADOM. Bail commercial de 2 ans à compter du 1er juillet 2015 jusqu'au 30 juin 2017 renouvelé tacitement avec un loyer mensuel hors charges hors taxes de 2500 euros (pièce n°12) ;
-zone de stockage à ciel ouvert de 400 m² environ à local de 8 m² loués au profit de la société PATRI BOIS. Bail commercial de 2 ans à compter du 1er mars 2014 jusqu'au 29 février 2016 renouvelé tacitement avec un loyer mensuel hors charges hors taxes de 500 euros (pièce n°13) ;
-terrain ciel ouvert de 2184 m² environ loués au profit de la société Technique du montage européen. Bail commercial de 2 ans à compter du 1er février 2000 jusqu'au 31 décembre 2001 renouvelé tacitement avec un loyer mensuel hors charges hors taxes 1400 euros (pièce n°14) ;
-local de 100 m² environ loués au profit de la société SARL MATICAFES pour un usage de stockage de matières professionnelles. Bail commercial de 2 ans à compter du 1er janvier 2018 jusqu'au 31 décembre 2019 avec un loyer mensuel hors charges hors taxes de 1000 euros (pièce n°15) ;
-bâtiment industriel de 200 m² environ et terrain ciel ouvert de 250 m² environ loué au profit de la société SADIBAT pour un usage de stockage. Bail commercial de 2 ans à compter du 1er janvier 2018 jusqu'au 31 décembre 2019 avec un loyer mensuel hors charges hors taxes de 600 euros (pièce n°16) ;
-logement préfabriqué de 65 m² usage de bureaux 3P (kitchenette, salle d'eau et WC) est un terrain de 500 m² environ loués au profit de la société UNIBATIBOIS pour un usage de bureaux et stockage. Bail commercial de 2 ans à compter du 1er janvier 2017 jusqu'au 31 décembre 2018 avec un loyer mensuel hors charges hors taxes de 900 euros (pièce n°18) ;
-logement préfabriqué loué au profit de la société LB2TE 91 pour un usage de bureaux et stockage. Bail commercial de 2 ans à compter du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018 avec un loyer mensuel hors charges hors taxes de 1000 euros (pièce n°17) ;
-Bungalow de 30 m² à usage de bureau 2P (coin kitchenette, WC) et bungalow de 10 m² à usage de stockage loué au profit de la société BTLM. Bail commercial de 2 ans à compter du 1er janvier 2018 jusqu'au 31 décembre 2019 avec un loyer mensuel hors charges hors taxes de 400 euros (pièce n°19) ;
La SCI produit également :
-bail commercial avec la SASU MANUFOREST, bureaux et stockage, avec un loyer de 4800 euros HT annuel (pièce N°20)
'antennes relais
-emplacement de 25 m² loués au profit de la société BOUYGTEL. Bail à compter du 7 juin 2011 pour une durée de 12 ans (pièce n°21) ;
-emplacement de 50 m² loués au profit de Orange France. Bail à compter du 19 août 2010 pour une durée de 12 ans (pièce n°22) ;
-emplacement de 20 m² loués au profit de la cité Free mobile. Bail à compter du 2 mai 2014 pour une durée de 12 ans (pièce n°23).
La société TERRADOM a déposé le 27 décembre 2018 une déclaration initiale d'une installation classée relevant du régime de la déclaration article R512-47 du code de l'environnement (pièce N°24).
La nature et volume des activités correspond à :
- station de transit de produits minéraux et autres
- broyage, concassage, criblage de pierres, cailloux
- transit, regroupement ou tri de métaux ou de déchets
- transit, regroupement ou tri de déchets non dangereux
- transit, regroupement ou tri de déchets d'équipements.
L'ensemble immobilier est en outre grevé d'une servitude de passage au profit de la parcelle [Cadastre 18] constituée par acte du 20 juillet 2004 2004 P 2493 contenant état descriptif de division :
'fonds dominant : syndicat des copropriétaires parcelle [Cadastre 12] (enclavée)
'fonds servant : parcelle [Cadastre 20].
La commune de [Localité 31] indique que la documentation cadastrale précise que la superficie des locaux d'activité de 830 m² est de 230 m pour les logements ; elle produit des photographies en indiquant que les installations immobilières présentes sur le terrain sont majoritairement en tôle rouillées et vétustes et que le sol est en terre battue non terrassée ; elle précise que selon les propres déclarations de la SCI, la surface des locaux présents sur la parcelle voisine de 1000 m² est sur ce point importante pour la détermination de l'abattement à appliquer pour encombrement ; en effet, elle indique que le terrain est composé de nombreux gravats et décharges à ciel ouvert à savoir 13'000 m² sur les 23'844 m de superficie de terrain ; elle précise que le transport sur les lieux et les photographies prises par les agents assermentés de la commune le 23 mars 2022 depuis le chemin de la Pierre Grise (pièce n°33) confirment un terrain non entretenu, très encombré de bâti en tous genres, accueillant de nombreux déchets qui seront maintenus sur le site, ainsi que la présence de caravanes, de véhicules et d'une camionnette manifestement à l'état d'abandon ; lors du transport sur les lieux, le juge a acté la présence de végétation sur ce qu'il a qualifié « un mont de stockage de pierres », alors qu'il s'agit d'un monticule de terre et que ces monticules devront être évacués ; elle ajoute que les habitations présentes sur la parcelle sont des préfabriqués vétustes dont certains propriétaires ne payent plus le loyer et que selon les diagnostics techniques réalisés sur ces habitations : « les matériels électriques présentent des risques de contacts directs avec des éléments sous tension » (pièce n°9) ; les baux d'habitation doivent être considérés comme des baux de longue durée et le terrain est occupé par les entreprises disposant de baux de longue durée.
Il sera tout d'abord relevé que les constatations effectuées par les agents de la commune sont peu circonstanciées :
« objet : dégradation de voies publiques et dépôts d'immondices
L'état de la chaussée se trouve fortement dégradé et présente de nombreux trous sur toute sa longueur et bas-côté.
Également, avons constaté la présence de dépôt d'ordures sauvages notamment une benne à gravats, plusieurs sacs remplis de gravats, blocs de béton, résidus de goudron, rondins de bois, des tuyaux en béton ainsi que des tuyaux en acier.
Cela représente une gêne notamment à la circulation des véhicules qui empruntent régulièrement ce chemin pour se rendre aux entreprises du secteur.
Également, les dépôts représentent un danger conséquent pour les piétons, du fait de leur entassement non sécurisé et dû à leur proximité avec la chaussée ».
Le procès-verbal de transport sur les lieux est détaillé et précis et les parties peuvent formuler des réserves et demander que celles-ci figurent sur celui-ci, ce qu'a fait la commune de [Localité 31].
La déclaration d'intention d'aliéner comme l'indique la SCI la Pierre Grise n'emploie pas le terme « décharge » mais fait état de « stockage » ce qui correspond à l'activité des baux commerciaux.
En outre, il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux et des photographies annexées :
'Il n'est pas fait état de la présence de déchets mais de gravats qui ne sont entreposés qu'à titre transitoire ;
'en ce qui concerne l'un des talus qui serait composé de diverses matériaux les déchets de chantier, le procès-verbal mentionne : ' il est constaté la présence de stockage de matériaux de type pierre » ;
'les photographies de la commune insérée dans ses conclusions ne sont pas datées et les photographies annexées au procès-verbal de transport ne montrent pas les amas insérés en page 12 des conclusions de l'appelant ;
'en ce qui concerne les véhicules automobiles, le premier juge a relevé la présence de deux caravanes, de deux véhicules et d'une camionnette manifestement à l'abandon ; les photographies de la commune de [Localité 31] ne correspondent pas à des véhicules en état d'épave ;
'concernant les logements il est indiqué : ' le juge a indiqué qu' à l'exception de l'unique bâti ancré au sol, en l'absence d'ancrage au sol des bâtis présents sur la parcelle, il n'y avait pas lieu de procéder à la visite des bâtis. Les parties n'ont formulé aucune observation sur ce point » ;
Le procès-verbal de transport sur les lieux précise la nature des bâtis :
' 3 à 4 bâtis de type préfabriqué loués à usage d'habitation de 45 m², 60 m² et 50 m²,
'3 préfabriqués loués à des sociétés (PATRIBOIS, FOREST 91 et BTLM) à usage de bureaux et d'habitation,
'un bâtiment en dur de 30 m² loués à la société STME,
'trois bungalows loués à la société SCR PRO,
'un hangar en tôle ondulé loué à la société SCP PRO,
'deux bungalows loués à la société PATRIBOIS à usage de bureaux,
'un hangar en tôle habillé de bois (environ 200 m² selon le bail) loué à la société MATIFACES,
'un hangar loué à la société STME,
'deux préfabriqué loués à la société STME,
'un petit bâti en tôle (200 m² ) loué à la société TERRADOM,
'un poste électrique transformateur,
'deux antennes relais.
Soit :
'neuf bâti de type préfabriqué,
'cinq bungalows,
'trois à quatre hangars,
'un bâtiment en dur de 30 m²,
'un poste électrique transformateur,
'deux antennes relais.
La lecture des baux produits confirme globalement ces constatations à savoir que les bâtis présents sur la parcelle sont soit de type préfabriqué, soit des bungalows et les baux mentionnent un total de deux hangars de 200 m² environ et un seul bâtiment en dur de 30 m² a été constaté.
S'agissant des bâtis professionnels et d'habitation, la DIA établie par un notaire et ses annexes (pièce N°2) fait état de trois logements préfabriqués, d'un hangar de 200 m², d'un local de 100 m², d'un bâtiment industriel de 100 m², de deux logements préfabriqués à usage de bureaux pour au moins 65 m² et de deux bungalows à usage professionnel pour 40 m² (30 + 10).
La commune indique que les habitations présentes sur le site sont vétustes de type mobile-home et que les autres bâtis sont rouillés et vétustes et elle retient à ce titre un coût de démolitions de 200 euros/m², qui est excessif, eu égard à leurs caractéristiques puisqu'il s'agit de structures légères et facilement démontables.
En conséquence la parcelle d'une surface de 23'844 m² est peu encombrée par des bâtiments puisque les seuls bâtiments « à démolir » sont d'une surface totale de 630 m² dont trois hangars en tôle et les autres bâtis étant de type modulaire ne peuvent être considérés comme « encombrants » pour le terrain.
S'agissant des lieux de stockage à ciel ouvert qui concernent les sociétés TERRADOM, PATRIBOIS, STEME et SADIBAT :
'en ce qui concerne la société TERRADOM: les baux indiquent qu'elle loue 10'000 m² de terrain à ciel ouvert et la déclaration du 27 décembre 2018 des installations classées qu'elle exploite sur le site, fait état de stations de transit de produits minéraux autres de 7000 m² et d'une surface de 600 m² pour le transit, regroupement ou tri de métaux ou déchets ;
'la société PATRIBOIS loue une zone de stockage de bois à ciel ouvert de 400 m² ;
'la société technique de montage européen loue un terrain à ciel ouvert de 2184 m² ;
'la société SODIBAT loue un terrain ciel ouvert de 250 m².
Il est indiqué dans les baux concernant la société TERRADOM que le preneur s'engage en fin de contrat à restituer le terrain libre de tout dépôt quelqu'en soit la nature.
La société PATRIBOIS ayant une activité de négoce de bois de chauffage, le stock de bûches de bois constaté sur le terrain lors du transport sur les lieux ne peut qu'être qu'un stockage de transit.
En conséquence, une partie du terrain fait l'objet d'un usage de dépôt à titre de transit ou de stockage légal du fait de l'activité des locataires et l'encombrement qui en résulte est amené à disparaître avec la fin de leur contrat.
Comme l'indique exactement le commissaire du gouvernement, l'importance des travaux de déblaiements n'étant pas démontrée et eu égard à la faible valeur économique des biens loués (structures légères de type préfabriqué) , un abattement pour encombrement de 20 % tel que fixé par le premier juge n'est pas justifié.
Le devis pour frais de désencombrement du talus de terre abandonnée pour la somme de 673'920 euros par la société francilienne de routes et équipements doit être écarté (pièce n°37).
En effet, il est mentionné : « évacuation des gravats comprenant : le tri des déchets inertes, chargement, transport et les frais de mise en décharge ces quantités sont estimées visuellement une levé géomètre est impératif pour confirmer les quantités réelles : 15'600 m3", sans explication sur le volume, qui est manifestement excessif au vu du procès-verbal de transport sur les lieux.
Le devis pour frais d'évacuation des bâtiments et autres déchets pour un montant de 186'120 euros TTC, est manifestement excessif au vu des constatations du procès-verbal de transport sur les lieux et fait état d'évacuation d'épaves de véhicules abandonnés situés au nord du terrain, pour une somme de 5 600 euros.
Il y est en outre mentionné : « démolition des bâtiments comprenant : la démolition à l'engin mécanique des bâtiments, le tri au sol des différents types de déchets inertes, chargement, transport et les frais de mise en centre de tris ; ces quantités sont estimées visuellement, les quantités réelles seront justifiées par les bons de pesée, 1300 en quantité » ce qui est manifestement excessif par aux rapport aux constatations du premier juge lors du transport sur les lieux.
Comme proposé par le commissaire de gouvernement, il n'y a donc pas lieu de retenir un abattement pour encombrement compte tenu de la superficie importante de la parcelle et de la seule nature des bâtis (hangar) constituant un « encombrement », les autres bâtis étant de type modulaire ou préfabriqué non ancrés au sol et restant la propriété de la SCI la Pierre Grise et de leur superficie de 630 m², un bâtiment dur de 30 m² et de trois hangars en tôle de 100 m².
Il convient de retenir un coût de démolition de 80 euros/m², qui n'est pas contesté, soit un montant de : 80 euros x 630 m² = 50 400 euros.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
B) sur la pollution
La commune de Marolles en Hurpoix verse un audit pollution réalisé le 15 février 2019 faisant état d'une pollution aux métaux lourds (pièce n°26) et elle sollicite à titre subsidiaire une expertise judiciaire.
L'audit indique que :
-page 6: zone d'étude d'une surface indiquée d'environ 8000 m², au droit d'un site d'une surface d'environ 23 000 m², cette zone accueuillant une activité de concassage, recyclages et réemploi de gravats de chantier et démolition (stockages de gravas, de béton, et ferraillages associés, sans déchets dangereux).
Il n'y a pas de séparateur d'hydrocarbures ni de cuve enterrée ;la zone d'étude n'accueille pas ou n'a pas accueilli d'équipements susceptibles de contenir des PCB/ PCT, ainsi que des stockages enterrés de matériaux ou produits à risque (déchets divers, amiante).
-page 7 : un arrêté préfectoral du 12 décembre 2018 (pièce N°28) a mis en demeure la société TERRADOM de respecter les dispositions des arrêtés ministériels des 6 juin 2018 et du 30 juin 1997 pour son établissement situé [Adresse 25].
Pour une visite réalisée le 8 octobre 2018, des non-conformités ont été relevées :
'les produits sont stockés sans rétention,
'l'absence de registre des entrées sorties des déchets,
'le plan de déstockage n'est pas disponible sur site,
'les moyens contre l'incendie ne sont pas visibles sur le site,
'la benne qui comprend des déchets de plâtre n'est pas protégée de la pluie, les stockages extérieurs présente des pentes dangereuses.
- page 8 :
'inventaire historique Basias. Le site ne figure pas pour l'inventaire historique.
'Sites pollués basol : le site ne figure pas pour la base de données Basol.
- Conclusion :
« les investigations réalisées dans le cadre d'une vente, mettent en évidence des sources de contamination en éléments traces métalliques assimilés (métaux lourds), en HCT/hydrocarbures totaux, en PCB (7)/Polyclorobiphénys et en COV/composée organique volatile (mesures PID in situ). Nous rappelons que la mission consiste en la caractérisation partielle des terres superficielles au droit des mesures de carottages réalisées, les implantations sont reportées en annexe du présent rapport.
Le site relève de la méthodologie nationale des sites pollués (circulaire du 8 février 2007 révisée par la note de la DG PR du 25 avril 2017). Pour la pollution des sols mise en évidence, nous préconisons la conservation de la mémoire de l'ensemble des concentrations relevées, notamment en cas de changement de destination, de travaux d'excavation, de remaniement des terres ou encore d'aménagement. Pour le cadre d'un confinement et/ou d'un maintien sur site de sources de contamination, il conviendra de conserver en mémoire dans les documents d'urbanisme leur existence (le maintien et/ou l'existence impose une vigilance par rapport à un changement d'usage et une information systématique des acquéreurs par l'intermédiaire du document d'urbanisme).
- Recommandations
Compte-tenu du contexte historique, les anomalies mises en évidence sur les sols, les anomalies potentielles d'un usage futur non défini précisément, nous recommandons des investigations de terrains complémentaires (prestations DIAG complémentaire pour les milieux sols, eau, gaz du sol) et une analyse des risques (enjeux sanitaires). L'usage futur définit les éventuels plans d'aménagement qui pourront utilement être communiqués. Pour des dimensionnement de mesures de gestion nécessaires, un chiffrage avec le plus de précision possible sera également effectué (chiffrage d'opérations de dépollution).
Le rapport de la DRIRE invoqué par la SCI de La Pierre Grise décrit (pièce n°7) :
« une 'activité de' tri/transit/regroupement de déchets BTP, stations transit de déchets inertes/produits minéraux ».
Un « régime :A-tri, transit/regroupement de déchets de plastique/bois/carton
D-concassage,
D-stations de transit de déchets inertes »
Il est précisé que l'inspection est approfondie et circonstanciée et le rapport ne fait état d'aucun produit dangereux ni de pollution des sols.
Cependant, ce rapport est antérieur à l'audit de pollution qui établit bien par carotage une pollution.
Il ne peut être produit des devis par la commune de [Localité 31], puisqu'elle n'a pas accès au site.
En conséquence, il y a lieu d' appliquer un abattement pour pollution , qui en l'état des constatations de l'audit sera fixé à 10%.
C) sur l'amiante
La commune de [Localité 31] sans demander un abattement à ce titre fait état d'un diagnostic technique par AGENDA DIAGNOSTICS constatant la présence d'amiante dans l'un des logements de type F3 (pièce n°9).
Cependant, un diagnostic amiante avait été effectué sur toutes les constructions, qui s'est révélé négatif.
Le diagnostic versé aux débats indique que des traces d'amiante sont localisées sur 4 murs d'un local, à usage de bureaux, en placoplâtre sans ancrage au sol d'une surface d'environ de 45 m² logement N°1) ; il y a donc une faible quantité d'amiante et d'ailleurs la commune de [Localité 31] ne demande aucun abattement à ce titre.
- Sur la qualification du bien
Le premier juge indique que la parcelle est située dans une zone dont la constructibilité est limitée et ne peut donc pas recevoir la qualification de terrain à bâtir, par contre, la parcelle bénéficie d'une situation privilégiée dont il sera nécessairement tenu compte dans l'évaluation de son prix.
Les parties ne contestent pas l'exclusion de la qualification de terrain à bâtir, le bien étant en zone AU.
La commune de [Localité 31] ne conteste pas la qualification de terrain en situation privilégiée, mais indique que le prix du terrain doit être déterminé à partir de termes de comparaison portant sur des parcelles classées en zone ' à urbaniser ' et non aménagées.
Sur la nature juridique du bien, en première instance comme en appel, les parties s'opposent en effet sur la qualification du terrain aménagé qui serait à retenir, la SCI de la Pierre Grise soutenant que la parcelle est pourvue des aménagements nécessaires au regard de sa destination et de l'usage qui en est fait, alors que selon la commune de [Localité 31], en raison de l'absence de revêtement asphalté et d'aménagements bien définis, la parcelle n'est pas aménagée.
Le premier juge indique qu'au regard des constatations effectuées lors du transport, la parcelle est intégralement clôturée et raccordée au réseau, qu'elle est partiellement asphaltée, qu'un de ces accès s'effectue par un chemin carrossable mais non goudronné, que les parties données à bail d'habitation ou à bail commercial ne sont pas clairement matérialisées, de sorte qu'il a retenu la qualification de terrain partiellement aménagé, comme proposé par le commissaire du gouvernement.
La commune de [Localité 31] indique que le terrain n'est pas aménagé et que sa situation privilégiée ne peut compenser cet état de fait ; elle indique que le conseil d'État par arrêt du 26 décembre 2013 n°36 01 24 indique qu' un terrain aménagé est un terrain qui comprend certains équipements aux normes, des places de stationnement, un revêtement goudronné ou, du moins, terrassé, un système d'évacuation des eaux pluviales, des marquages au sol et qu'il faut identifier un revêtement asphalté et des aménagements bien définis permettant d'organiser l'espace et que la seule présence de réseaux d'eaux et d'électricité ne peut permettre de qualifier la parcelle comme étant aménagée.
Elle indique en effet qu'elle n'est pas desservie par une voie asphaltée sur toute sa longueur, que le terrain présente un sol en terre battue/caillouteux, et que la présence de réseaux d'eaux/d'électricité d'assainissement suffisants n'est pas établie.
S'agissant de la desserte, le terrain est directement desservi par une voie départementale D 25 dénommée : avenue Charles De Gaulle qui traverse la ville et rattache de fait la parcelle au c'ur de la ville et également desservie, aux termes de la DIA, par la route départementale n°8.
En outre, le terrain est accessible par une voie d'accès goudronnée comme le mentionne le procès-verbal de transport sur les lieux.
Le premier juge ne constate pas l'absence de voies d'accès, mais il décrit l'état 'caillouteux' du 'sol' de certaines parties à l'intérieur de la parcelle, autour des espaces de stockage de pierres et de bois et il indique : ' Il est précisé que ce chemin (de la Pierre Grise), est goudronné et supporte des poteaux publics électriques'.
S'agissant de la clôture, le premier juge indique que la parcelle est « intégralement clôturée sur les côtés, d'une continuité et d'une qualité inégale ».
S'agissant des réseaux qui étaient reconnus par la commune dans sa déclaration préalable délivrée le 27 septembre 2016 (pièce n°14) , elle est confirmée par le certificat d'urbanisme et il est indiqué dans la DIA que le terrain est pourvu de tous les équipements : électrique, eau et assainissement (pièce n°1) et le premier juge a noté : 'il est constant que les réseaux sont présents sur la parcelle', « que le chemin (la Pierre Grise) supporte de poteaux publics électriques ».
Le procès verbal de la police municipale du 23 mars 2022 (pièce N°33) versé par la commune de [Localité 31] indique que : 'l'état de la chaussée se trouve fortement dégradé et présente de nombreux trous sur toute sa longueur et le bas côté... cela représente une gêne notable à la circulation des véhicules qui empruntent régulièrement ce chemin pour se rendre aux entreprise du secteur'.
Il est donc établi que la parcelle à évaluer est accessible par la RD 26 et par le chemin de la Pierre Grise qui est une voie carrossable goudronnée, à proximité immédiate de la gare RER C et du centre ville entièrement clôturée et non asphaltée ; elle bénéficie de toute la viabilité (eau, électricité, assainissement) nécessaire à son exploitation.
En conséquence, le premier juge a exactement considéré que la parcelle est partiellement aménagée.
- Sur la méthode
La méthode par comparaison terrain bâti intégré n'est pas contestée par les parties en appel.
- Sur la situation locative et la demande d'abattement pour occupation de la commune de [Localité 31]
Le premier juge a indiqué qu'il ressort du procès verbal de transport sur les lieux qui n'est pas contesté, que la parcelle concernée supporte des constructions à caractère précaire, des hangars, des antennes relais, des déchets et autres gravats, qu'elle est ainsi encombrée et il a donc appliqué un abattement global pour encombrement, sans fixer d'abattement pour occupation, soit un abattement de 20%.
La commune de [Localité 31] demande l'application d'un abattement en raison de la présence de nombreux locataires, qui doit s'élever a minima à 20 %, et ajoute qu'un abattement de 35 % serait plus adapté compte tenu des trois baux d'habitation et des treize baux commerciaux conclus sur le terrain.
La SCI la Pierre Grise rétorque que la commune ne justifie pas de cet abattement 22 %, alors qu'elle avait demandé un taux inférieur en première instance, que l'ensemble des locaux ne sont pas occupés, que le logement occupé par Monsieur [W] est vacant depuis février 2020 et que la société MATIFACES a été mis en liquidation judiciaire (pièce n°17, d'où l'absence d'indemnité d' occupation de ce chef ; elle verse également aux débats une attestation sur l'honneur certifiant avoir donné à titre gracieux provisoire une surface d'environ 1000 m² à la société TERRADOM pour déposer la terre végétale ; elle indique en tout état de cause, que le taux d'abattement pour occupation ne peut être supérieur à 10% du prix.
Il n'est pas contestée que le bien est occupé, à la fois à travers des baux d'habitation et des baux commerciaux.
La mise en liquidation judiciaire de la société MATIFACES est sans incidence.
En ce qui concerne les contrats de location portant sur des locaux d'habitation vacant non meublés qui sont soumises au régime de la loi n°89'462 du 6 juillet 1989 modifié par loi n°94'624 du 21 juillet 1980 14, la SCI la Pierre Grise étant une personne morale, elle aurait du conclure des baux pour une durée de 6 ans au lieu de 3 ans, puisque l'article 10 de cette loi dispose que « le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à 3 ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 (SCI familiale et indivision) et à 6 ans pour les bailleurs personnes morales. »
Les baux commerciaux ont été conclus sous le régime de l'article L 145-5 du code de commerce aux termes duquel les baux dérogatoires au régime communs à savoir les baux d'une durée de 3 ans maximum, ne peuvent être reconduits tacitement une fois arrivée à échéance ; or en l'espèce, les baux dérogatoires ont été conclus au profit de plusieurs sociétés et ont été reconduits tacitement alors qu'elles ont continué à exploiter les mêmes fonds dans les mêmes locaux ; dès lors, le régime de droit commun en matière de baux commerciaux s'applique à savoir qu'ils sont réputés être conclus pour une durée de 9 ans à partir de la date d'expiration du bail dérogatoire.
Le commissaire du gouvernement ajoute que les antennes relais restent à demeure sur la parcelle générant la perception de revenus annuels non négligeables.
Ces baux à usage d'habitation à usage commercial ont en réalité été conclus pour une longue durée et il convient donc d'appliquer un abattement de 20 % pour occupation.
- Sur la fixation du prix
Après examen des références des parties, le premier juge a retenu une valeur moyenne de 60 euros/m² et a appliqué un abattement unique pour encombrement de 20 %.
Ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; de simples offres d'achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières ne peuvent en conséquence être retenues.
Il convient d'examiner les références des parties :
1° Les références de la commune de [Localité 31]
Elle propose deux termes de comparaison portant sur les parcelles classées en zone UI avec les références de publication présentant des similitudes avec la parcelle [Cadastre 13] en termes :
'de localisation privilégiée,
'de superficie ;
'de pollution des sols/encombrement impliquant un abattement sur le prix de vente :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Superficie
Prix en euros/m²
zonage
T1
17 juillet 2015
Breuillet, AH 0257
30'564
20
UIC
T2
1er avril 2016
Brétigny-sur-Orge, BC 0010
35'525
23
UZD
T1: la commune de [Localité 31] critique les termes du commissaire du gouvernement situés en zone UIC et propose cependant un terme dans le même zonage ; en outre, le commissaire de gouvernement indique qu'il s'agit de la cession de divers bâtiments industriels sur un terrain de 30'675 m², où la présence d'amiante a été prise en compte dans la détermination du prix, et qu' en outre cette parcelle n'est pas raccordée au réseau d'assainissement, alors que le bien préempté ne présente pas d'amiante pour les locaux commerciaux et une faible teneur en amiante pour un seul local d'habitation ; en tout état de cause, ce terme est trop ancien datant de plus de 5 ans et doit être écarté.
T2: le commissaire du gouvernement indique qu' il s'agit de la cession des hangars et d'autres constructions sur un terrain de 35546,06 m² Zac de la [Adresse 30] avec un diagnostic amiante positif pour le hangar et l'habitation, alors que le bien préempté ne présente pas d'amiante pour les locaux commerciaux et seulement une faible teneur en amiante pour un seul local d'habitation; en tout état de cause, ce terme est trop ancien datant de plus de 5 ans et doit être écarté.
Elle produit deux nouveaux termes :
'un ensemble de parcelles, dont une partie est classée en zone Uae dédiée aux activités économiques (parcelle [Cadastre 10] à [Cadastre 8]), d'une superficie de 21'360 m², à [Localité 32], 40 euros/m², brut, avec un accès sur la RN 20, axe majeur qui traverse verticalement le département.
Le commissaire du gouvernement produit l'acte de vente dans ses conclusions ; le prix mentionné ne distingue pas les parcelles [Cadastre 10] à [Cadastre 3] mais concerne ces parcelles avec la parcelle [Cadastre 9] supportant l'intégralité du bâti pour une surface totale de 101'568 m² ; ce terme concernant un terrain à bâtir de 101 568 m² avec du bâti anciennement à usage de briqueterie destinée à être démoli ne peut être comparé au bien à évaluer.
'Une promesse de vente concernant une parcelle située [Adresse 33], de 25'115 m², (pièce n°32), cadastrée [Cadastre 11], classée en zone Auib, 27,8 euros/m², la vente ayant été signée le 31 janvier 2022 au prix fixé de la promesse de vente, soit 700'000 euros (pièce n°26).
Une promesse de vente ne correspondant pas à une mutation effective ne peut qu'être écartée et l'acte de vente ne peut être retenu étant postérieur au jugement.
2° Les références de la SCI La Pierre Grise
Elle ne produit pas de termes en appel et demande la confirmation.
3° Les références du commissaire du gouvernement
Il propose une étude de marché de cessions de terrains d'une superficie supérieure à 10'000 m² situés dans un zonage AU à vocation d'activité avec les références de publication :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Superficie du terrain
Prix en euros
Prix en euros/m²
Zonage
Observations
T1
17 janvier 2018
[Adresse 27]
[Cadastre 23], [Cadastre 22], [Cadastre 21] et suivants
12'185
901'690
74
AU 1b sous secteur de la zone Valvert destinée à accueillir des activités industrielles et d'entrepôts. Les activités artisanales peuvent être autorisées. Les activités commerciales ne sont pas autorisées.
Unité foncière aménagée cédée par la SORGEM à une société
T2
24 octobre 2017
l'aérodrome (anciennes bases aériennes 217) [Localité 29]
40'167
2'820'377
70,21
PLU : AUI : secteurs d'extension de la zone d'activité la Tremblaie
c'ur d'Essonne vend à une société un terrain à bâtir nu et borné débarrassé de tous ouvrages, tant superstructures qu'en infrastructure et de tout réseau actif à l'exception d'une canalisation d'évacuation de pluviales de 40'167 m²
T3
31 août 2018
l'aérodrome (anciennes bases aériennes 217)' [Adresse 27]
18'000
1'260'000
70
PLU : AUI : secteurs d'extension de la zone d'activité la Tremblaie
c'ur d'Essonne vend une société un terrain à bâtir nu et borné débarrassé de tous ouvrages, tant superstructures qu'en infrastructure et de tout réseau actif
T4
21 décembre 2017
[Adresse 27]'
[Localité 29]
11'648
707'680
6075
Aue : zone permettant d'accueillir la cité Valvert destinée à être urbanisé dans le cadre d'un projet d'aménagement d'ensemble et sous réserve de la réalisation des équipements publics nécessaires
La SORGEM vend à c'ur d'Essonne un terrain aménagé ; urbanisation dans le cadre d'un projet d'aménagement d'ensemble. Uniquement les constructions nécessaires au fonctionnement des services publics ou équipements d'intérêt collectif
T5
14 juin 2019
[Adresse 28]
18'240
1'100'000
60,3
PLU :1AUa : zone à urbaniser secteur Jacques Cartier sud partie à vocation économique proche gare de RER Bouray
cessions entre sociétés privées d'un terrain à bâtir viabilisee. Surface de plancher maximal de 4300 m². Le bien est actuellement affecté à usage de terrain à bâtir. L'acquéreur déclare qu'il entend l'affecter à l'usage de commerce alimentaire, galerie marchande et une station-service de lavage
T6
21 décembre 2017
le bout du parc du [Localité 29]
[Localité 29]
55'444
1'500'596
27
AU le sens correspond au coeur commercial de la zone AUI
La SORGEM vend à c'ur d'Essonne des parcelles ménage mais pour la réalisation de la LCE. Bien grevé de nombreux servitudes de canalisation.
Prix moyen
prix médian
60
65
Le commissaire de gouvernement indique que les prix des terrains aménagés en zone AU à vocation d'activité sont compris dans une fourchette de 27 euros à 74 euros/m² avec un prix moyen de 60 euros/m² et un prix médian de 65 euros/m², qu'il s'agit de terrains à bâtir de superficie supérieure à 10'000 m² comme le bien a évaluer.
Il ajoute, qu'en l'espèce, les constructions autorisées en zone AU de la commune de [Localité 31] sont limitées à celles des équipements et ouvrages techniques publics ou liés à un service public, à la sécurité, à la distribution d'énergie ainsi que les aménagements de voies et circulations diverses sous réserve de ne pas compromettre l'aménagement futur de la zone, et que sa constructibilité est donc limitée.
Il indique qu'il peut être comparé aux termes situés au [Localité 29] en zone Aue similaires en terme de possibilités de construction puisque limitée aux constructions et installations nécessaires au fonctionnement des services publics d'intérêt collectif correspondant à la cession d'un terrain aménagé, ce terme sortant à 60,64 m² pour un terrain d'une surface de 11'648 m².
Les règlements sont en effet les suivants :
'règlement de la zone AUE de la commune du [Localité 29] :
il s'agit de la zone permettant d'accueillir la cité Valvert destinée à être urbanisée
'commune du [Localité 29] règlement de la zone AUE : il s'agit de la zone permettant d'accueillir la cité Valvert destinée à être urbanisée dans le cadre d'un projet d'aménagement d'ensemble et sous réserve de la réalisation des équipements publics nécessaires.
I nature de l'occupation et de l'utilisation du sol
article AUE1'occupation et utilisations du sol interdites
toutes constructions sauf celles indiquées à l'article AUE2
article AUE2'occupations et utilisations admises sous condition
sont autorisées sous conditions : les constructions et installations nécessaires au fonctionnement des services publics d'intérêt collectif.
Les constructions à usage d'habitation à condition qu'elles soient destinées aux personnes dont la présence est indispensable pour assurer le fonctionnement ou le gardiennage des installations.
Le commissaire du gouvernement fait état des termes suivants avec les références de publication :
'26 janvier 2016 : la Remise Neuve'[Localité 29], cadastrée [Cadastre 7], [Cadastre 5], [Cadastre 6] etc., 87'532 m², 1'359'493 euros, 15,33 euros/m², en zone AU1e, vente par un particulier à la SORGEM
'8 juin 2017 : le Bout du Parc du [Localité 29], A 1060, A 103, 41'027 m², 574'378 euros, 14 euros/m², zone AU 1e, C'ur d'Essonne vend à la SORGEM pour aménagement et maîtrise foncière des parcelles pour création LCE.
Le commissaire du gouvernement indique que les prix en zone AU pour des terrains non aménagés sont aux alentours de 14 euros/15 euros et que les prix relevés sont compris dans une fourchette entre 14 euros/m² (terrain non aménagé) et 74 euros/m² (aménagé) en zone AUI.
En conséquence, au regard de la réglementation d'urbanisme, les termes situés en zone Aui sont comparables aux termes située en zone AU.
La commune de [Localité 31] critique le terme T4 en indiquant qu'à la différence de la parcelle à évaluer, cette parcelles est parfaitement aménagée (revêtement bétonné, clôturée, places de stationnement matérialisées, bâtiments en bon état et directement utilisables, aménagements paysagers) et elle produit des vues Google des deux parcelles.
Cependant, cette parcelle est située à proximité de la parcelle à évaluer, elle est dans le même zonage Aue, avec une superficie comparable de 11648 m², et si ce terme présente plus d'éléments de plus value, ceci est compensé par l'ancienneté de la référence, étant du 21 décembre 2017.
Il convient de retenir les six premiers références correspondant à des terrains aménagés, comme la parcelle à évaluer en privilégiant le terme T4 (60, 75 euros/m²) dont le zonage est très comparable au bien à évaluer et en tenant compte de la situation privilégiée du bien à évaluer.
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu une valeur de 60 euros/m².
Le prix est donc fixé comme suit en valeur occupée avec un abattement de 20 % pour occupation, un abattement pour pollution de 10% et des coûts de démolition des bâtiments en nature de hangar et de bâtiment dur d'un montant de 50'400 euros :
(23'844 m² x 60 euros/m² x 0, 70 (abattement pour occupation) de 20% + abattement pour pollution de 10% )- 50'400 euros = 951 048 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la commune de [Localité 31] à payer la somme de 2000 euros à la SCI la Pierre Grise Investissement au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au regard de la solution du litige chaque partie supportera la charge de ses frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.
Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Infirme partiellement le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau :
Fixe à la somme de 951 048 euros le prix d'acquisition par la commune de [Localité 31] dans le cadre de l'exercice de son droit de préemption au vu de la déclaration d'intention d'aliéner réceptionnée le 7 novembre 2018 du bien appartenant à la SCI la Pierre Grise investissements, d'une superficie de 23'844 m², situé sur la commune de [Localité 31], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 20];
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d'appel.
LA GREFFIERELE PRÉSIDENT
