Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 1er SEPTEMBRE 2022
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22301 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE36L
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Novembre 2021 -Président du TJ de CRETEIL - RG n° 21/01017
APPELANT
S.D.C. RESIDENCE [6], [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT
Agence Paris-Est
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assisté par Me Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1202
INTIME
M. [U] [T]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151
Assisté par Me Paul AKAR, avocat au barreau de PARIS, toque : P 33
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 mai 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [T] est propriétaire de plusieurs appartements dans la résidence [6] située [Adresse 2].
En 2016, un de ces appartements, donné en location, a subi, en provenance de la toiture terrasse du dernier étage, un important dégât des eaux. Des travaux réparatoires partiels ont été effectués par la suite en 2017.
Courant 2019, un nouveau dégât des eaux a été constaté.
M. [T] a demandé à plusieurs reprises au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] que des travaux de réfection du complexe d'étanchéité soient réalisés.
Les 23 mars et 27 avril 2021, M. [T] faisait délivrer par voie d'huissier deux sommations de faire procéder aux travaux de réfection de la toiture terrasse et notamment à sa mise hors d'eau.
Par acte du 16 juillet 2021, M. [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence et son syndic devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir :
- prononcer des mesures réparatoires du complexe d'étanchéité et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard par le syndicat de copropriété ;
- condamner le syndicat de copropriété au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En réplique, les défendeurs ont fait valoir des contestations sérieuses, sollicitant également l'indemnisation de leurs frais non répétibles.
Par ordonnance contradictoire du 5 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a :
- ordonné au syndicat de copropriété de la résidence [6] [Adresse 2] de prendre toutes dispositions utiles pour organiser les mesures réparatoires qui seraient nécessaires du complexe d'étanchéité au-dessus de l'appartement de M. [T] et ce dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- condamné le syndicat de copropriété de la Résidence [6] [Adresse 2] aux entiers dépens ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes.
Par déclaration du 17 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :
- ordonné au syndicat de copropriété de la résidence [6] [Adresse 2] de prendre toutes dispositions utiles pour organiser les mesures réparatoires qui seraient nécessaires, du complexe d'étanchéité au dessus de l'appartement de M. [T] et ce dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- condamné le syndicat de copropriété de la Résidence [6] [Adresse 2] aux entiers dépens.
Dans ses conclusions remises et notifiées le 2 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] demande à la cour, au visa des articles 31 et 122 du code de procédure civile, de l'article 835 du code de procédure civile, des articles 14 et 21 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, de :
à titre principal,
- dire que M. [T] n'a pas qualité pour demander la réalisation de travaux par le syndicat de copropriété dès lors qu'il a vendu son appartement ;
- dire ses demandes irrecevables et l'en débouter ;
- infirmer l'ordonnance rendue le 5 novembre 2021 en ce qu'elle lui a ordonné de prendre toutes dispositions utiles pour organiser les mesures réparatoires qui seraient nécessaires du complexe d'étanchéité au-dessus de l'appartement de M. [T] et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
subsidiairement,
- dire que seul le président de la chambre saisie est compétent pour statuer sur le défaut d'intérêt à agir ;
- dire en tout état de cause qu'il a intérêt à agir pour contester une décision qui prononce des condamnations à son encontre ;
- dire qu'aucune disposition ne permet au juge de se substituer à lui, au conseil syndical ou à un copropriétaire pour imposer l'inscription d'une question à l'ordre du jour d'une assemblée générale ;
- dire et juger qu'il n'existe pas de dommage imminent pour M. [T], qui n'est plus propriétaire, de nature à imposer des mesures conservatoires ;
- dire et juger qu'il existe une incertitude relative à l'origine des désordres allégués par M. [T] ;
- infirmer l'ordonnance rendue le 05 novembre 2021 en ce qu'elle lui a ordonné de prendre toutes dispositions utiles pour organiser les mesures réparatoires qui seraient nécessaires, du complexe d'étanchéité au-dessus de l'appartement de M. [T] et ce dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance et condamné celui-ci aux entiers dépens ;
- la confirmer en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;
à titre très subsidiaire,
- si la cour entrait en voie de condamnation à son encontre, il est demandé un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir pour convoquer une assemblée générale aux fins de soumettre au vote l'exécution de travaux réparatoires du complexe d'étanchéité de la terrasse, puisque c'est le sens donné à M. [T] à l'ordonnance ;
en tout état de cause,
- dire et juger qu'il n'y a pas lieu à référé ;
- renvoyer M. [T] à mieux se pourvoir ;
- débouter M. [T] de toutes ses demandes à son encontre ;
- condamner M. [T] à lui régler la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le syndicat des copropriétairs de la résidence [6] soutient en substance que :
- il n'est pas resté sourd aux réclamations de M. [T], puisque des investigations poussées ont été confiées à des entreprises spécialisées en matière d'étanchéité pour vérifier l'étanchéité de la terrasse située au-dessus de celle de M. [T] ;
- la société Couvertex et l'architecte de l'immeuble ont tous deux conclu à l'absence de défaut d'étanchéité ainsi qu'à l'absence d'urgence à faire réaliser les travaux de réfection de l'intégralité du complexe d'étanchéité ;
- M. [T] ne peut plus demander la réalisation de travaux sous astreinte en raison de l'absence de qualité à agir, celui-ci ayant vendu son appartement le 31 mars 2022 ;
- le juge des référés n'est pas compétent, car il n'est en aucun cas démontré qu'il existe un trouble manifestement illicite ou encore un dommage imminent permettant d'imposer des mesures conservatoires au sens de l'article 835 du code de procédure civile ;
- le rapport de la société Couvertex et celui de l'architecte confirment l'absence de fuite en provenance de la terrasse puisque l'étanchéité est tout à fait fonctionnelle ;
- si la réfection du complexe d'étanchéité a été préconisée, il n'en reste pas moins que l'urgence de ces travaux n'est pas démontrée ;
- dès lors qu'aucun dommage imminent n'a été démontré, il n'existe pas d'urgence à faire réaliser ces travaux ;
- au vu du montant conséquent des travaux de réfection intégrale du complexe d'étanchéité, il convient qu'ils soient approuvés ainsi que leurs conditions d'exécution par les copropriétaires en assemblée générale ;
- il n'existe pas de certitude quant à l'origine des désordres allégués par M. [T] ;
- la cour statuant au fond n'est pas compétente pour statuer sur l'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires.
Dans ses conclusions remises le 4 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [T] demande à la cour de :
- débouter l'appelant de sa demande d'irrecevabilité ;
- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
y ajoutant,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [6], à payer à M. [T], la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat de copropriété de l'immeuble résidence [6] aux entiers dépens dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
M. [T] soutient en substance que :
- c'est à bon droit que le tribunal a soumis les travaux envisagés à une assemblée générale ;
- M. [T] n'est pas irrecevable à agir à la suite de vente de l'appartement, puisqu'il s'est réservé la possibilité de poursuivre les procédures dans la convention expresse avec le nouvel acquéreur ;
- l'ordonnance ne préjudicie pas au syndicat dans la mesure où il n'est question que de mettre à l'ordre du jour des mesures pour organiser les mesures réparatoires ;
- le dommage est plus qu'imminent puisqu'il s'est déjà réalisé et continue de se poursuivre ;
- le trouble manifestement illicite est caractérisé puisque le complexe d'étanchéité de la toiture ne remplit plus sa fonction ;
- le taux d'humidité n'est pas compatible avec une simple insuffisance de ventilation.
SUR CE LA COUR
A titre liminaire, le syndicat appelant conteste la qualité à agir de M. [T] pour demander la réalisation de travaux sous astreinte, relevant que l'appartement a été vendu par l'intimé.
Il sera cependant observé :
- que certes, M. [T] a vendu le 31 mars 2022 l'appartement en cause (pièce 21) ;
- que cependant, M. [T] observe à juste titre qu'en toute hypothèse, l'acte de vente lui a réservé la possibilité de poursuivre les procédures en cours ;
- qu'il justifie ainsi de sa qualité à agir.
La fin de non-recevoir sera donc rejetée.
M. [T], à hauteur d'appel, soulève lui aussi une fin de non-recevoir, estimant que le syndicat n'aurait pas intérêt à agir, au motif que l'ordonnance entreprise "ne lui préjudicierait pas" puisqu'il s'agirait d'organiser les mesures réparatoires.
Cependant, même à supposer qu'il résulte de l'ordonnance entreprise la seule obligation pour le syndicat de mettre à l'ordre du jour d'une assemblée générale des travaux, l'appelant relève à juste titre qu'il a intérêt à contester une décision mettant une obligation à sa charge.
Ainsi, l'ensemble des fins de non-recevoir, qui sont bien de la compétence de la cour et non du président de la chambre comme l'invoque en vain l'appelant, seront rejetées.
Sur ce, selon l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
En l'espèce, contrairement à ce qu'indique le syndicat appelant, la condition d'urgence n'est pas nécessaire, s'agissant d'une action fondée sur les dispositions de l'article 835. Par ailleurs, peu importe aussi que le dommage ne puisse être qualifié d'imminent, puisque les notions de trouble manifestement illicite ou d'obligation de faire non sérieusement contestable peuvent être également invoquées, s'agissant de désordres dont l'intimé entend demander en référé des mesures au syndicat appelant.
Par ailleurs, il faut relever :
- que l'appartement dont s'agit a subi plusieurs dégâts d'eaux en lien avec l'étanchéité du toit-terrasse, ce qui résulte des pièces produites aux débats, notamment le compte-rendu d'intervention du 10 mai 2017 indiquant que les désordres en cours témoignent de la vétusté généralisée du complexe d'étanchéité (pièce 4), l'intimé justifiant de la persistance des infiltrations d'eau (procès-verbal d'huissier de justice du 2 juillet 2020, pièce 11) ;
- que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.
La mesure sollicitée à l'encontre du syndicat peut être ordonnée par le juge des référés s'il est suffisamment établi que les infiltrations persistantes nécessitent des mesures réparatoires sur les parties communes, de sorte que serait établi un trouble manifestement illicite ou à tout le moins que pourrait être mise à la charge du syndicat une obligation non sérieusement contestable de prendre les mesures nécessaires.
Or, si le syndicat indique que la visite du syndic du 10 septembre 2021 (pièce 17) montre aussi un défaut d'aération et que tant le rapport de la société Couvertex du 25 janvier 2022 (pièce 18) que le rapport de visite de l'architecte du 20 janvier 2022 (pièce 19) concluaient en l'état à l'étanchéité du complexe, il n'en demeure pas moins aussi, nonobstant l'absence de vote sur ce point dans les assemblées générales récentes, que :
- le rapport Couvertex préconise bien la réfection complète de l'étanchéité à moyen terme en relevant la présence d'eau ("La présence d'eau à l'intérieur de l'isolation est faible, la membrane pare vapeur assure aujourd'hui l'étanchéité du complexe ce qui empêche l'eau de s'infiltrer à l'intérieur des appartements à cet endroit. Nous préconisons la réfection complète de l'étanchéité à moyen terme") ;
- l'architecte de l'immeuble estime lui aussi que la reprise de l'ensemble doit être programmée à moyen terme au vu de la persistance des infiltrations ("L'étanchéité de cette terrasse à cet endroit protège la dalle béton suffisamment pour la maintenir au sec grâce au pare vapeur et prévenir ainsi toute infiltration. Il reste que cette étanchéité est ancienne et que de petites infiltrations existent sous la membrane. L'étanchéité a bien été partiellement reprise récemment, mais comme je l'ai indiqué dans mon rapport du 19 mai 2021, seule une reprise de l'ensemble, au moins de toute la zone non recouverte par des vérandas, doit être programmée à moyen terme") ;
- un courriel émanant du syndicat de copropriétaires lui-même, datant du 25 juin 2020 (pièce 10 intimé), relevait que, comme préconisé, la réfection des toitures terrasses est envisagée et qu'une étude doit être proposée en ce sens à l'assemblée générale.
Ainsi, la persistance des infiltrations, même de manière modérée, reste liée à la vétusté dûment établie du toit-terrasse, ce qui commande bien d'ordonner en référé des mesures réparatoires.
Force est cependant aussi de constater que la mesure ordonnée par le premier juge, à savoir "prendre toutes dispositions utiles pour organiser les mesures réparatoires qui seraient nécessaires", apparaît par trop imprécise, la mesure ordonnée en référé devant être strictement limitée et proportionnée aux faits de l'espèce.
En outre, au regard des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, seul un vote de l'assemblée générale des copropriétaires permettrait de statuer sur les éventuels travaux.
Aussi, il y a lieu, par infirmation de la décision entreprise, de modifier l'obligation mise à la charge du syndicat, qui sera limitée à une obligation de convoquer, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, une assemblée générale aux fins de soumettre au vote l'exécution de travaux réparatoires du complexe d'étanchéité de la terrasse, ce comme le suggère le syndicat des copropriétaires à titre subsidiaire.
Le sort des frais et dépens de première instance a exactement été réglé par le premier juge.
Ce qui est jugé en cause d'appel commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel, chacune des parties conservant la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Rejette les fins de non-recevoir soulevés par les parties ;
Infirme l'ordonnance entreprise, sauf sur le sort des frais et dépens de première instance ;
Statuant à nouveau,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] [Adresse 2] à convoquer, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, une assemblée générale aux fins de soumettre au vote l'exécution de travaux réparatoires du complexe d'étanchéité de la terrasse ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
